Материал помещен в архив

ОБЪЕКТ НЕЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВА: ПЕРЕДАЧА В ЗАЛОГ, ПРОДАЖА

Ситуация Строительная организация - застройщик планирует получить в банке кредит. 1. Может ли быть передан в залог объект незавершенного строительства? 2. Если кредит получить не удастся, как может застройщик продать незавершенный объект? 3. Может ли быть наложен арест и обращено взыскание по долгам застройщика на объект незавершенного строительства? Как поступить, если на объекте находится имущество, принадлежащее как застройщику, так и его субподрядчикам?

Передача в залог объекта незавершенного строительства

Возможно два способа оформления такого залога:

• как ипотека недвижимости, которая поступит залогодателю в будущем и которая на момент заключения договора об ипотеке не считается созданной (п.1 ст.6 Закона Республики Беларусь от 20.06.2008 № 345-З «Об ипотеке»; далее - Закон об ипотеке). Теоретически существует даже возможность регистрации такой ипотеки (подп.3.4 п.3 ст.24 Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него, сделок с ним»; далее - Закон о государственной регистрации).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 октября 2022 г. следует руководствоваться п.1 ст.6 Закона об ипотеке с учетом изменений, внесенных Законом от 28.06.2022 № 177-З. Комментарий см. здесь;

• как залог стройматериалов, оформленный по типу залога товаров в обороте, что санкционировано подп.1.5 п.1 Декрета Президента Республики Беларусь от 01.03.2010 № 3 «О некоторых вопросах залога имущества». Речь может идти о движимом имуществе, определенном родовыми признаками (кирпичи, цемент, арматура), постоянно прибывающем и убывающем (путем воплощения в будущем объекте недвижимости) в ходе строительства.

Оба вида залога имеют серьезные недостатки, которые можно несколько уменьшить, объединив их в один договор. Из п.2 ст.6 Закон об ипотеке следует, что, если иное не предусмотрено договором об ипотеке, имущество, являющееся предметом ипотеки, считается заложенным вместе с принадлежностями как единое целое.

Наиболее надежным обеспечением может служить ипотека существующей недвижимости, но для этого объект недвижимости необходимо законсервировать, а затем зарегистрировать в качестве созданного объекта недвижимости на основании Закона о государственной регистрации. Однако такая операция лишена экономического смысла.

Продажа застройщиком объекта незавершенного строительства

С объектом строительства (до создания объекта недвижимости) возможны различные имущественные сделки (купля-продажа и т. п.). Оформляться они могут по-разному, в зависимости от того, как определен их предмет:

1) продажа незавершенного объекта строительства;

2) предварительный договор продажи объекта недвижимости;

3) договор уступки требования и перевода долга в части прав (обязанностей) заказчика по договору строительного подряда или др.

Лишь в первом случае продается имущество, находящееся на стройплощадке, а продать то, собственником чего лицо не является, де-юре невозможно.

Во втором случае предметом является еще не созданный объект, в третьем - уже понесенные и будущие «затраты» (в бухгалтерской терминологии), то есть имущественные права (с юридической точки зрения). До момента создания объекта недвижимости (основного средства) в бухгалтерском учете речь может идти только о произведенных затратах, увеличивающих стоимость объекта (см., например, Инструкцию о порядке определения стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденную постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10). Впрочем, судя по вопросу, третий вариант в данном случае невозможен (застройщик соединяет в себе функции заказчика и подрядчика, то есть договор строительного подряда не заключается), второй вариант в случае приостановления работ также неактуален.

Наконец, если продавец является собственником земельного участка, продажа незавершенного строительства может оформляться как продажа земельного участка (вариант 4). Однако это наиболее простой вариант в отношениях между гражданами, для организаций же ст.51 Кодекса Республики Беларусь о земле и Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» установлен целый ряд ограничений.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 29 января 2023 г. взамен Указа № 667 действует постановление Совмина от 13.01.2023 № 32 «О мерах по реализации Закона Республики Беларусь от 18 июля 2022 г. № 195-З "Об изменении кодексов"». С 1 января 2023 г. следует руководствоваться ст.65 КоЗ в ред. Закона от 18.07.2022 № 195-З. Комментарии см. здесь.

Арест недвижимого имущества (объекта незавершенного строительства)

При отсутствии или недостаточности у юридического лица денежных средств для погашения задолженности взыскание обращается на иное имущество должника, принадлежащее ему на праве собственности или закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения (часть первая ст.371 Хозяйственного процессуального кодекса Республики Беларусь; далее - ХПК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 мая 2017 г. нормы ст.371 ХПК перенесены в ст.75 Закона Республики Беларусь от 24.10.2016 № 439-З «Об исполнительном производстве» (далее - Закон № 439-З).

Перед проведением ареста недвижимого имущества должника судебный исполнитель обязан выяснить принадлежность имущества должнику на праве собственности (в том числе путем направления соответствующего запроса в регистрирующую организацию, а также посредством проверки имеющихся у должника учредительных документов, правоустанавливающих документов, технических паспортов и иной документации) только применительно к недвижимости (абзац второй части первой п.58 Инструкции по исполнительному производству в хозяйственных судах Республики Беларусь, утвержденной постановлением Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 26.11.2009 № 21; далее - Инструкция № 21).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 28 сентября 2017 г. Инструкция № 21 признана утратившей силу на основании постановления Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 28.09.2017 № 12. С 16 мая 2017 г. действует Инструкция по исполнительному производству, утвержденная постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 07.04.2017 № 67.

В отношении движимого имущества Инструкция № 21 исключает из акта описи только имущество, находящееся в помещении, занимаемом должником совместно с другими лицами, если оно явно принадлежит другому лицу (абзац 2 части первой п.53 Инструкции № 21). При этом, если во время наложения ареста на имущество должника другие лица заявят на это имущество свои права, но не представят документального подтверждения этому, имущество вносится в акт ареста.

По сути, существует молчаливая презумпция в пользу принадлежности имущества должнику. Можно сказать и по-другому: обязанностью судебного исполнителя является выявление физического имущества, а не правовая экспертиза на предмет принадлежности движимого имущества должнику. Бремя предъявления требования об исключении имущества из акта описи (в том числе в судебном порядке) переносится в таких случаях на собственника - третье лицо.

Одновременно судебный исполнитель разъясняет заинтересованному лицу его право представить судебному исполнителю документы для рассмотрения вопроса об освобождении имущества от ареста в порядке, предусмотренном абзацем 4 ст.399 ХПК, либо обратиться в экономический суд с иском об освобождении имущества от ареста, о чем делается соответствующая отметка в акте ареста.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 мая 2017 г. нормы ст.399 ХПК перенесены в ст.87 Закона № 439-З.

25.08.2016

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук, кандидат экономических наук