Материал помещен в архив

ВОПРОС (ООО «С-Т»): Закончено строительство здания (торгово-административного назначения), получены все заключения, подписан акт ввода объекта в эксплуатацию.

В соответствии с заключением госэкпертизы и проектом объект сдан без чистовой внутренней отделки помещений (выполнена стяжка, оштукатурены стены, черновая разводка коммуникаций), за исключением помещений общего пользования.

В дальнейшем планируется выполнение работ по внутренней отделке этих помещений (офисы, магазины, кафе), подключению и установке необходимого оборудования согласно требованиям покупателей (инвесторов) для каждого помещения отдельно.

1. К какому виду работ (реконструкция, модернизация, текущий ремонт) будет правильно отнести работы по внутренней отделке (укладка пола, окраска стен, устройство потолков, установка электротехнических изделий, дополнительная разводка инженерных сетей) для правильного отнесения затрат по бухгалтерскому учету?

2. Какие разрешающие документы необходимо оформить для заключения договора подряда и выполнения данных работ?

ОТВЕТ: 1. Комплекс отделочных работ целесообразно отнести к модернизации здания, без изменения функциональных назначений данных помещений, определенных в первоначально разработанной и утвержденной проектной документации.

2. При модернизации торгово-административного здания (отдельных помещений) на предоставленном земельном участке разрешительная документация включает в себя:

• решение исполнительного комитета о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта;

• архитектурно-планировочное задание;

• заключения согласующих организаций;

• технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта.

1. К модернизации (зданий, сооружений, инженерных и транспортных коммуникаций) относится совокупность работ и мероприятий, связанных с повышением потребительских качеств зданий, сооружений, коммуникаций, их частей и (или) элементов, с приведением эксплуатационных показателей к уровню современных требований в существующих габаритах.

Модернизация является видом реконструкции, проводимой в существующих габаритах зданий, сооружений, коммуникаций.

При модернизации может осуществляться изменение планировки, без изменения назначения отдельных помещений, устройство встроенных помещений для лестничных клеток, лифтов, мусоропроводов, выполнение балконов, лоджий, замены отдельных видов несущих конструкций (стен, лестниц, перекрытий, покрытий), улучшение архитектурной выразительности здания, переустройство крыш, утепление и шумоизоляция зданий, оснащение недостающими видами инженерного оборудования или повышение его уровня, переустройство наружных сетей (кроме магистральных) (п.3.3.5 ТКП 45-1.01-4-2005 (02250) «Система технического нормирования и стандартизации Республики Беларусь. Национальный комплекс технических нормативных правовых актов в области архитектуры и строительства. Основные положения», утвержденного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.07.2005 № 172 (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/164070/203187)).

К текущему ремонту объекта относится совокупность работ, в том числе строительно-монтажных, пусконаладочных, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта (п.3.3.19 ТКП 45-1.01-4-2005 (02250)).

С учетом вышеизложенного в рассматриваемой ситуации, по мнению автора, комплекс отделочных работ по устройству потолков, установке электротехнических изделий, дополнительной разводке инженерных сетей в помещениях целесообразно отнести к модернизации здания, без изменения функциональных назначений данных помещений, определенных в первоначально разработанной и утвержденной проектной документации.

Справочно Перечень основных видов работ, выполняемых при модернизации общественных зданий, приведен в приложении В к ТКП 45-1.04-206-2010 (02250) «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию», утвержденному приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267 (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/252462/350125).

2. Договор строительного подряда на модернизацию здания заключается при наличии:

у заказчика:

• разрешительной документации на проектирование, модернизацию объекта, выданной местным исполнительным и распорядительным органом в установленном порядке (кроме объектов, при строительстве которых в соответствии с законодательством получение разрешительной документации не требуется или договором предусматривается строительство объекта «под ключ»);

• проектной документации на модернизацию объекта, прошедшей государственную экспертизу в случаях и порядке, установленных законодательством, и утвержденной в установленном порядке, если обязанность по обеспечению проектной документацией не возлагается договором на подрядчика;

• протокола о результатах проведения подрядных торгов и выбора их победителя, если проведение подрядных торгов является обязательным;

• документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством (подп.8.1 п.8 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450, далее - Правила № 1450).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 апреля 2018 г. в абзац 2 подп.8.1 п.8 Правил № 1450 внесены изменения на основании постановления Совета Министров Республики Беларусь от 10.04.2018 № 274 (далее - постановление № 274): договор заключается при наличии у заказчика разрешительной документации на проектирование, возведение, реконструкцию, реставрацию объекта, выданной местным исполнительным и распорядительным органом в установленном порядке (кроме объектов, при строительстве которых в соответствии с законодательством получение разрешительной документации не требуется или договором предусматривается строительство объекта «под ключ»).

у подрядчика:

• документов, подтверждающих право на осуществление архитектурной, градостроительной и строительной деятельности, в случаях, предусмотренных законодательством;

• в штате аттестованных специалистов.

Подрядчик в обязательном порядке представляет заказчику сведения о наличии строительных машин, оборудования и механизмов, транспортных средств, технологической оснастки, необходимых для строительства объекта (выполнения строительных работ), а также систем производственного контроля и управления охраной труда, средств обеспечения безопасности производства работ, контроля и измерений, системы управления качеством при выполнении строительных работ.

Заказчик вправе потребовать от подрядчика представления иных связанных с исполнением договорных обязательств документов и (или) сведений (подп.8.2 п.8 Правил № 1450).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 апреля 2018 г. части вторая и третья подп.8.2 п.8 Правил № 1450 исключены на основании постановления № 274.

При осуществлении модернизации здания (отдельных помещений) заказчик обязан иметь в наличии разрешительные документы, предусмотренные подп.4.4 п.4 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223 (далее - Положение № 223).

Справочно При возведении, реконструкции, реставрации, капитальном ремонте на предоставленном земельном участке разрешительная документация включает в себя: решение исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта; разрешение Министерства культуры на выполнение работ на историко-культурных ценностях, а также на разработку научно-проектной документации на выполнение реставрационно-восстановительных работ на этих ценностях; архитектурно-планировочное задание; заключения согласующих организаций; технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта (подп.4.4 п.4 Положения № 223).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 февраля 2017 г. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 13.01.2017 № 25 изложен в новой редакции абзац 3 подп.4.4 п.4 Положения № 223: разрешение на выполнение научно-исследовательских и проектных работ на материальных историко-культурных ценностях.

23.03.2016

Михаил Морозевич, заместитель начальника управления аудита республиканского унитарного предприятия «Служба ведомственного контроля при Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь»

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Реконструкция, модернизация, капитальный и текущий ремонт собственных или арендуемых зданий (помещений)»