Материал помещен в архив

ОБМЕН (МЕНА) ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ

В соответствии со ст.32 Жилищного кодекса РБ (далее - ЖК) обмен (мена) жилых помещений допускается с согласия собственника жилищного фонда или уполномоченного им органа, если ЖК не установлено иное.

Обмен (мена) жилых помещений обеспечивает конституционные права граждан на жилище, свободу передвижения и выбор места жительства, а также формирование и развитие полноценного рынка жилья.

Правовой режим жилых помещений государственного жилищного фонда при обмене

Порядок обмена жилых помещений государственного жилищного фонда установлен ЖК, а также Правилами обмена жилых помещений государственного жилищного фонда в Республике Беларусь, утвержденными постановлением Совета Министров РБ от 02.08.1999 № 1191.

Данные Правила распространяют свое действие на правоотношения, возникающие при обмене жилых помещений государственного жилищного фонда на жилые помещения государственного или частного жилищного фонда.

Как следует из существа правоотношений, одной стороной в договоре обмена обязательно является наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда.

В случае когда обе стороны - наниматели жилых помещений государственного жилищного фонда, правовой режим жилых помещений, обмен которыми осуществлен, не меняется. Оба участника обмена остаются нанимателями жилых помещений в том же или в другом доме государственного жилищного фонда, но предметом договора найма у каждого из них будет другое жилое помещение государственного жилищного фонда.

Если же одной стороной в договоре обмена (мены) является наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда, а другой стороной - собственник жилого помещения, то в результате обмена наниматель жилого помещения в доме государственного жилищного фонда станет собственником 1-квартирного жилого дома или квартиры в частном жилищном фонде, а бывший собственник - участник обмена станет нанимателем квартиры в доме государственного жилищного фонда.

При осуществлении обмена нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда с членом организации застройщиков наниматель после передачи ему права на принадлежащие члену организации застройщиков паенакопления станет членом организации застройщиков, а другой участник обмена (член организации застройщиков) станет нанимателем жилого помещения в государственном жилищном фонде.

Согласование обмена жилых помещений государственного жилищного фонда с наймодателем

Согласно ст.75 ЖК наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда вправе с письменного согласия совместно проживающих с ним совершеннолетних членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, и с разрешения наймодателя произвести обмен занимаемого жилого помещения с другим нанимателем, собственником жилого помещения, членом организации граждан-застройщиков.

Обмен жилых помещений государственного жилищного фонда по существу влечет перераспределение жилых помещений государственного фонда. Поэтому ЖК содержит правила, которые обеспечивают возможность исполнительным и распорядительным органам осуществлять контроль за происходящим обменом жилых помещений. В процессе оформления обмена указанные органы обеспечивают соблюдение законности и охрану интересов не только участников обмена, но и членов их семей, имеющих право самостоятельного пользования жилыми помещениями, обмениваемыми сторонами. В этой связи обмен жилыми помещениями, как гражданско-правовая сделка, тесно связан с административно-правовыми отношениями между участниками обмена и местными исполнительными и распорядительными органами административно-территориальных единиц.

Согласно части второй ст.75 ЖК допускается отказ наймодателя в разрешении на обмен занимаемого жилого помещения.

Отказ наймодателя в разрешении на обмен занимаемого жилого помещения возможен в случаях, установленных ст.33 ЖК:

- к нанимателю предъявлен иск о расторжении или об изменении договора найма жилого помещения либо о признании его недействительным;

- в отношении члена организации застройщиков рассматривается вопрос об исключении его из организации;

- дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, является аварийным, подлежит сносу, подлежит переоборудованию в нежилой, грозит обвалом, передается для государственных нужд;

- дом, в котором находится обмениваемое жилое помещение, подлежит капитальному ремонту с перепланировкой обмениваемого жилого помещения;

- обмен носит корыстный или фиктивный характер;

- жилое помещение является служебным, находится в специальном доме или относится к жилым помещениям социального пользования;

- в связи с обменом в квартиру, в которой проживают 2 и более нанимателя (члена организации застройщиков), вселяется гражданин, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при котором совместное проживание с ним в одной квартире невозможно;

- на жилое помещение в соответствии с законодательством РБ наложен арест или запрет на отчуждение.

Законодатель установил ограничения для обмена жилых помещений, занимаемых гражданами, над которыми установлена опека или попечительство, и жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены семьи нанимателя. В таких случаях также требуется согласие органов опеки и попечительства.

Перечень документов, необходимый для принятия решения об обмене жилого помещения

Для принятия решения об обмене жилого помещения наниматель в соответствии с подп.1.1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200, должен предоставить в местный исполнительный и распорядительный орган следующие документы.

- заявление;

- паспорта граждан Республики Беларусь или иные документы, удостоверяющие личность всех совершеннолетних граждан, свидетельства о рождении несовершеннолетних детей, проживающих в обмениваемом жилом помещении;

- выписку из решения общего собрания членов организации застройщиков (собрания уполномоченных) о приеме данного гражданина в эту организацию - в случае обмена жилого помещения в доме государственного жилищного фонда на жилое помещение в доме организации застройщиков;

- письменное согласие совершеннолетних граждан, проживающих в неизолированном жилом помещении, - в случае обмена такого жилого помещения (форму см. далее);

- технический паспорт на жилое помещение и документ, подтверждающий право собственности на обмениваемое жилое помещение, в случае обмена жилого помещения частного жилищного фонда;

- письменное согласие отсутствующих граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, удостоверенное нотариусом либо другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие, - в случае отсутствия их подписи на заявлении об обмене жилого помещения;

- документы, подтверждающие родственные отношения, - в случае вселения в жилое помещение в порядке обмена в качестве члена семьи или объединения граждан в одну семью для совместного проживания;

- домовую книгу (при ее наличии) - в случае обмена 1-квартирного, блокированного жилого дома.

Иные документы, необходимые для принятия решения об обмене жилого помещения, могут быть получены местным исполнительным и распорядительным органом посредством направления запросов и т.д. в соответствии с требованиями законодательства об осуществлении административных процедур.

В частности, запрашиваемыми документами могут быть, например, письменное согласие органа опеки и попечительства при обмене жилого помещения, находящегося в пользовании гражданина, над которым установлена опека (попечительство), или жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи нанимателя, или письменное согласие совершеннолетних граждан, проживающих в неизолированном жилом помещении, - в случае обмена такого жилого помещения.

Ниже приведен образец письменного согласия на обмен совершеннолетних граждан, проживающих в неизолированном жилом помещении.

Заявление

Я, Петров Иван Петрович, даю согласие на обмен моим отцом, Петровым Петром Петровичем, приходящейся на его долю части жилого помещения государственного жилищного фонда в квартире номер 13, расположенной в городе Минске, по улице Неизвестного, в доме номер 13, состоящей из неизолированной жилой комнаты площадью 15 кв.м, с членом моей семьи, матерью Петровой Любовью Никифоровной.

Принудительный обмен жилых помещений государственного жилищного фонда

Согласно ст.76 ЖК если между членами семьи нанимателя жилого помещения не достигнуто согласия об обмене жилого помещения, то любой совершеннолетний член семьи нанимателя вправе требовать в судебном порядке принудительный обмен занимаемого жилого помещения.

Как установлено требованиями ст.75 ЖК, наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда вправе произвести обмен занимаемых им помещений с письменного согласия совместно проживающих с ним членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением.

Вместе с тем, поскольку зачастую достичь такого согласия не представляется возможным, ЖК предоставлено право любому совершеннолетнему члену семьи нанимателя требовать в судебном порядке обязать нанимателя принудительно обменять занимаемое жилое помещение.

При рассмотрении дел о принудительном обмене жилых помещений в домах государственного жилищного фонда суды тщательно проверяют, заслуживают ли внимания доводы и интересы членов семьи нанимателя, проживающих в обмениваемом жилом помещении.

Под заслуживающими внимания доводами и интересами членов семьи, которые учитываются судами по таким делам, понимается наличие обстоятельств, препятствующих им в силу возраста, состояния здоровья и т.п. пользоваться предоставляемым в порядке обмена жилым помещением.

Если спор об обмене жилыми помещениями возникает между членами семьи, занимающими отдельную квартиру, то отсутствие согласия одного или нескольких из них переехать в изолированную комнату в квартире, где проживают несколько нанимателей, не является основанием для отказа в удовлетворении иска о принудительном обмене, поскольку при распаде семьи, повлекшем необходимость обмена, бывшие супруги уже фактически не пользуются отдельной квартирой.

В случае когда бывшими членами семьи нанимателя произведен раздел занимаемого ими жилого помещения, принудительный обмен этого помещения допускается лишь при доказанности невозможности совместного проживания в 1 квартире из-за систематического нарушения правил пользования жилым помещением.

Принудительный обмен жилого помещения в доме государственного жилищного фонда на жилое помещение частного жилищного фонда без согласия нанимателя и членов его семьи не допускается, за исключением принудительного обмена по основаниям, предусмотренным ст.39 ЖК (если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в 1 квартире или в 1 доме).

Обмен жилого помещения членом семьи нанимателя

В соответствии со ст.77 ЖК совершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе с письменного согласия наймодателя, нанимателя, остальных совершеннолетних членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, обменять жилое помещение, приходящееся на его долю, с другим гражданином при условии, что въезжающий в порядке обмена гражданин вселяется в качестве члена семьи нанимателя этого помещения.

Данная статья устанавливает право совершеннолетнего члена семьи нанимателя обменять приходящуюся на его долю часть жилого помещения с другим гражданином при условии, что этот гражданин в порядке обмена вселяется в качестве члена семьи лиц, оставшихся проживать в данном помещении.

Несовершеннолетний член семьи нанимателя жилого помещения вправе обменять приходящуюся на его долю часть этого жилого помещения с целью раздельного проживания только с момента приобретения им полной дееспособности (достижения 18-летнего возраста, эмансипации).

По сути данные правоотношения представляют собой так называемый родственный обмен.

Статьей 29 ЖК определено, что к членам семьи нанимателя относятся его супруг (супруга), их дети и родители. Другие родственники, а также нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации застройщиков, если они проживают совместно с ним и ведут общее хозяйство. Иные граждане, проживающие не менее 5 лет совместно с нанимателем, собственником жилого помещения, членом организации застройщиков и ведущие с ним общее хозяйство, могут быть признаны в судебном порядке членами семьи этого нанимателя, собственника жилого помещения, члена организации граждан-застройщиков.

Таким образом, можно предположить, что вселиться в жилое помещение, приходящееся на долю совершеннолетнего члена семьи нанимателя, может только супруг (супруга), их дети и родители, поскольку для признания членами семьи иных граждан требуется факт совместного проживания.

Обмен части жилого помещения возможен при соблюдении общего порядка обмена жилых помещений. Такой обмен может произвести и член семьи нанимателя, и непосредственно сам наниматель.

Вместе с тем обмен части жилой площади (жилого помещения, приходящегося на долю члена семьи нанимателя либо самого нанимателя) возможен при соблюдении 2 дополнительный условий:

- наниматель и член его семьи может обменять только приходящуюся на его долю часть жилой площади;

-другое лицо, которое вселяется в жилое помещение в порядке обмена, является членом семьи.

Исходя из требований ст.30 ЖК члены семьи нанимателя, проживающие совместно с ним и вселенные в установленном ЖК порядке, пользуются наравне с нанимателем правами и исполняют обязанности, вытекающие из договора найма жилого помещения. Все члены семьи имеют равные доли в жилой площади, следовательно, лицо, которое вселяется в качестве члена семьи, в результате приобретает равное право на жилое помещение.

Для принятия решения о таком обмене совершеннолетний член семьи дополнительно представляет в местный исполнительный и распорядительный орган документы, подтверждающие родственные отношения.

Вступление в силу договора мены жилого помещения государственного жилищного фонда

Отказ наймодателя от заключения договора найма жилого помещения, полученного в результате обмена, может быть оспорен в судебном порядке.

Обмен жилыми помещениями, находящимися в пределах одного населенного пункта, оформляется районным, городским, поселковым, сельским исполнительным и распорядительным органом.

Обмен жилыми помещениями, находящимися в разных населенных пунктах, оформляется соответствующим местным исполнительным и распорядительным органом в одном из населенных пунктов по выбору участников обмена.

В то же время, если одно из обмениваемых жилых помещений находится в г.Минске, то обмен оформляется местными администрациями г.Минска, на территории которых находятся жилые помещения.

Соглашение об обмене жилыми помещениями (договор обмена) вступает в силу с момента заключения одной из сторон обмена договора найма жилого помещения либо получения регистрационного удостоверения или свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации в организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Несоблюдение требования о регистрации договора об обмене жилыми помещениями и переходе права собственности влечет в соответствии со ст.166 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) его недействительность. Такая сделка считается ничтожной.

Из вышеизложенного следует, что наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда при обмене данного жилого помещения на жилое помещение частного жилищного фонда, получив регистрационное удостоверение либо свидетельство о государственной регистрации недвижимого имущества, приобретает статус собственника жилого помещения. Одновременно бывший собственник, заключив договор найма жилого помещения в домах государственного жилищного фонда, становится нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда.

Следует отметить, что моментом вступления в силу соглашения об обмене жилого помещения является непосредственно дата регистрации договора найма жилого помещения государственного жилищного фонда (форму см. далее), поскольку исходя из нормативных предписаний п.50 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента РБ от 29.11.2005 № 565 (далее - Положение), договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения и считается заключенным с даты его регистрации местным исполнительным и распорядительным органом в книге регистрации договоров. При этом такой договор заключается в 3-х экземплярах, один из которых хранится у наймодателя, другой - у нанимателя, третий - в местном исполнительном и распорядительном органе.

В том случае когда в течение указанного срока не заключен договор найма жилого помещения, решение об обмене утрачивает силу, если участниками обмена в пределах названных сроков не заявлен иск о понуждении наймодателя к заключению такого договора.

Срок принятия местным исполнительным и распорядительным органом решения об обмене установлен в 1 месяц, а при междугороднем обмене - 2 месяца.

Решение об обмене жилого помещения государственного жилищного фонда действительно в течение месяца, а при междугородном обмене - в течение 2 месяцев. Если за указанный срок не заключен договор найма жилого помещения, решение утрачивает силу.

Приведем образец договора обмена (мены) жилых помещений, заключаемого между собственником жилого помещения и нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда.

Правовой режим жилых помещений частного жилищного фонда при обмене

Рассмотрим порядок обмена жилых помещений частного жилищного фонда.

Когда стороны - собственники жилых помещений, в таком случае совершается не обмен жилыми помещениями, а договор мены. Правоотношения, возникающие при обмене жилыми помещениями, находящимися в частной собственности граждан, регламентируются гражданским законодательством. При этом к договору мены применяются правила, установленные ГК для договора купли-продажи.

В то же время собственник также вправе осуществить обмен с нанимателем жилого помещения государственного жилищного фонда и с членом организации застройщиков.

Член организации застройщиков (к организациям застройщиков относятся жилищно-строительные кооперативы, создаваемые в целях строительства многоквартирных жилых домов; жилищные кооперативы, создаваемые в целях приобретения новых или капитально отремонтированных, реконструированных жилых домов, последующей их эксплуатации и управления ими) вправе передавать право на свои паенакопления другому лицу. При этом права на паенакопления, являющиеся общим совместным имуществом супругов, передаются с согласия супруга (супруги).

В случае осуществления обмена с собственником жилого помещения член организации застройщиков станет собственником жилого помещения, полученного по обмену, а собственник соответственно получит в обмен паенакопления члена организации застройщиков.

В случае обмена жилых помещений членами организаций застройщиков участники сделки лишь обменяют свои паенакопления в пределах одной либо в разных организациях застройщиков.

Предмет обмена в договоре мены частного жилищного фонда

Предметом обмена могут быть как отдельная квартира или другое изолированное жилое помещение, состоящее из 1 или нескольких комнат, так и 1-квартирный жилой дом (жилой дом, состоящий из 1 квартиры, вход в которую организован с придомовой территории). Предметом обмена может быть также и часть жилого помещения, приходящаяся на долю нанимателя жилого помещения или совершеннолетнего члена (так называемый родственный обмен) его семьи, в т.ч. неизолированная жилая комната или часть комнаты.

В случае когда предмет обмена - 1-квартирный жилой дом, неизбежно возникает вопрос о праве на часть земельного участка, которая занята недвижимостью и необходима для ее использования. При обмене 1-квартирного жилого дома частного жилищного фонда одновременно с передачей права собственности передаются права на занимаемую этим домом часть земельного участка. Если, например, собственнику 1-квартирного жилого дома земельный участок принадлежит на праве собственности, то покупателю передается либо право собственности на часть участка, на котором расположена недвижимость и которая необходима для ее использования, либо такой земельный участок передается в пользование (пожизненное наследуемое владение, аренда земельного участка и др.). Данные условия зависят от характера принадлежности земельного участка и оговариваются в договоре обмена (мены).

Предоставление жилых помещений меньшего размера взамен занимаемых

Следует отметить, что причины обмена жилого помещения могут быть различными, в т.ч. законодательством установлено право нанимателей, занимающих жилые помещения по договору найма с превышением нормы предоставления общей площади жилого помещения социального пользования, с письменного согласия проживающих совместно с ними совершеннолетних членов семьи требовать предоставления им в порядке, установленном законодательством РБ, жилых помещений меньшего размера взамен занимаемых (ст.58 ЖК и п.51 Положения). При этом местные исполнительные и распорядительные органы, предприятия, учреждения, организации, имеющие на праве хозяйственного ведения или в оперативном управлении жилищный фонд, обязаны предоставить этим нанимателям соответствующие жилые помещения.

В соответствии с жилищным законодательством излишняя жилая площадь (более 20 кв.м на 1 человека) не может быть изъята у нанимателя и членов его семьи. Только сам наниматель может отказаться от излишка площади с согласия членов его семьи.

Кроме того, граждане, подлежащие выселению без предоставления жилого помещения в соответствии с требованиями ст.39 ЖК, могут быть обязаны судом взамен выселения произвести обмен занимаемого жилого помещения на другое жилое помещение.

Согласие на обмен жилого помещения членов семьи и органов опеки и попечительства

Как наниматель жилого помещения государственного жилищного фонда, так и собственник жилого помещения вправе произвести обмен занимаемых ими помещений только с письменного согласия совместно проживающих с ними членов семьи, а также иных граждан, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением.

При обмене собственникам жилого помещения, членам организации застройщиков следует также соблюдать требования ст.123 ЖК, в соответствии с которыми отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи собственника, допускается только с согласия органов опеки и попечительства.

Сделки, совершенные без соблюдения названного требования, являются ничтожными. Вместе с тем отказ органов опеки и попечительства от дачи согласия на обмен может быть обжалован в установленном порядке.

Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в одном или в разных жилых домах, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах.

Особенности обмена жилого помещения, построенного с использованием льготного кредита банка

Существуют особенности при осуществлении обмена изолированного жилого помещения, построенного (реконструированного, приобретенного) с использованием льготного кредита банка в соответствии с Указом Президента РБ от 14.04.2000 № 185, до погашения или в течение 1 года со дня погашения кредита. Для государственной регистрации договора об обмене изолированными жилыми помещениями дополнительно представляется разрешение местного исполнительного и распорядительного органа на отчуждение изолированного жилого помещения.

Так, обмен жилого помещения (его частей, долей в праве собственности), построенного с привлечением льготного кредита, в течение года со дня погашения кредита осуществляется с разрешения данного исполнительного и распорядительного органа в исключительных случаях или в случае улучшения жилищных условий собственником жилья, признанным в установленном порядке нуждающимся в улучшении жилищных условий путем строительства, реконструкции или приобретения жилого помещения.

До погашения льготного кредита решение этого исполнительного и распорядительного органа об обмене упомянутого жилого помещения (его частей, долей в праве собственности) может приниматься только с согласия открытого акционерного общества «Сберегательный банк «Беларусбанк» в порядке, установленном законодательством.

К исключительным случаям обмена жилого помещения, построенного (реконструированного) или приобретенного за счет льготного кредита, законодатель относит переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилья и т.п.

Как следует из изложенного, перечень таких случаев не ограничен и может определяться местным исполнительным и распорядительным органом в индивидуальном порядке.

Для получения разрешения отчуждения жилого помещения (его частей, долей в праве собственности), построенного (реконструированного, приобретенного) с использованием льготного кредита, заявитель должен представить в местный исполнительный и распорядительный орган следующие документы:

- заявление;

- технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на жилое помещение (его часть, долю в праве собственности);

- документы, подтверждающие основания отчуждения жилого помещения (его части, доли в праве собственности) - переезд в другую местность, расторжение брака, смерть собственника жилого помещения и другие;

- домовую книгу (при ее наличии) - в случае обмена 1-квартирного, блокированного жилого дома.

11.02.2011 г.

Наталья Кухарчик, заведующая юридическим сектором управления юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь