Материал помещен в архив

ОБОСНОВАННОСТЬ ПОВЫШЕНИЯ АРЕНДНЫХ СТАВОК СОГЛАСНО УКАЗУ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ОТ 23.10.2009 № 518 «О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ АРЕНДЫ И БЕЗВОЗМЕЗДНОГО ПОЛЬЗОВАНИЯ ИМУЩЕСТВОМ»

Прежде чем перейти к юридической сути материала и анализу соответствующих норм, нужно отметить ряд общих положений. С 1 января 2010 г. вступил в силу Указ Президента РБ от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее - Указ).

В соответствии с абзацем 2 п.13 Указа договоры аренды и безвозмездного пользования, заключенные до вступления в силу настоящего Указа на срок до 31 марта 2010 г. включительно, действуют на определенных в них условиях и не требуют приведения в соответствие с Указом, заключенные на более длительный срок, должны быть приведены в соответствие с Указом в трехмесячный срок с даты вступления его в силу.

Данная норма Указа соответствует норме п.2 ст.392 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК), в соответствии с которой если после заключения и до прекращения действия договора принят акт законодательства, устанавливающий обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора должны быть приведены в соответствие с законодательством, если иное не предусмотрено законодательством.

Стоит обратить внимание, что исходя из п.15 постановления Пленума ВХС РБ от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров», если условия заключенного договора не приведены в соответствие с вновь принятым актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила, иные, чем те, которые действовали при заключении договора, стороны взамен таких условий договора должны применять соответствующие нормы законодательства с момента введения их в силу. В рассматриваемом случае очевидно, что новые правила будут действовать с момента окончания срока, который дан сторонам Указом для приведения договора в соответствие с новыми требованиями законодательства.

Для фактической реализации норм Указа каждая из сторон может обратиться в суд с соответствующим иском о понуждении к внесению изменений в договор аренды в связи с изменением законодательства.

Практический интерес представляет ситуация, когда стороны готовы привести договор в соответствии с требованиями законодательства, но не достигли соглашения по поводу коэффициента к базовой ставке, устанавливаемого по соглашению сторон. Так, в соответствии с подп.9.2 п.9 Положения о порядке определения арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, утвержденного Указом (далее - Положение), при расчете ставки арендной платы к базовой ставке применяется коэффициент от 0,5 до 3 включительно, устанавливаемый по соглашению между арендатором и арендодателем в зависимости от спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды от сдачи в аренду и (или) от использования арендуемого имущества по согласованию с государственными органами и иными организациями, если такое согласование предусмотрено законодательством.

Разумеется, что интересы арендатора и арендодателя в отношении установления указанного коэффициента в большинстве случаев совпадать не будут.

Теоретически можно обосновать две основные точки зрения. Первая заключается в том, что коль скоро стороны не достигли соглашения в размере коэффициента, то они не достигли соглашения в отношении ставки арендной платы, а следовательно, и в отношении размера арендной платы, которая является существенным условием договора аренды недвижимости (п.1 ст.625 ГК). Таким образом, новый договор признается незаключенным в связи с несогласованием существенных условий договора.

Вторая - в том, что при недостижении согласия по размеру коэффициента, коэффициент не должен применяться. Иными словами, при отсутствии согласия он будет равен единице.

Представляется, что вторая точка зрения является более обоснованной. В первом случае нет нового договора, но остается старое соглашение, которое стороны обязаны приводить в соответствие с требованиями законодательства. Передавать спор в отношении размера коэффициента на разрешение суда теоретически не верно, так как таковой в соответствии с буквальным толкованием подп.9.2 п.9 Положения может быть установлен только по соглашению сторон. Кроме того, буквальное толкование вышеприведенной нормы позволяет сделать вывод, что не только размер коэффициента определяется соглашением сторон, но и само его применение возможно лишь при наличии такого соглашения.

Таким образом, по мнению автора, наличие коэффициента, предусмотренного подп.9.2 п.9 Положения, в договоре аренды факультативно, что влечет за собой признание того, что он попадает в договор лишь при наличии воли обеих сторон. В отсутствии согласия любой из сторон, а также с учетом отсутствия в законодательстве правил об обязательности включения такого коэффициента в договор аренды он признается равным единице.

30.04.2010 г.

Валентин Галич, заместитель директора общества с ограниченной ответственностью «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ»

От редакции: С 1 апреля 2012 г. Указ Президента РБ от 23.10.2009 № 518 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» на основании Указа Президента РБ от 29.03.2012 № 150 утратил силу.

С 18 января 2013 г. в Гражданский кодекс РБ от 07.12.1998 № 218-З на основании Закона РБ от 09.07.2012 № 388-З внесены изменения и дополнения.