Материал помещен в архив

ОБРАЩЕНИЕ ВЗЫСКАНИЯ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО ДОЛЖНИКА. ПРОЦЕДУРА РЕАЛИЗАЦИИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА В ИСПОЛНИТЕЛЬНОМ ПРОИЗВОДСТВЕ

Нестабильная финансовая ситуация субъектов хозяйствования, обострившаяся в результате глобального финансового кризиса, влечет за собой рост неплатежей. Как следствие, кредиторы все чаще для удовлетворения своих требований вынуждены прибегать к принудительному взысканию долгов, обращаясь в хозяйственные суды. Объектами обращения взыскания для взыскания задолженности становится недвижимое имущество (здания, магазины, дома и т.д.).

В рамках данного материала остановимся на некоторых актуальных вопросах, которые возникают у сторон, судебных исполнителей при применении соответствующих законодательных норм об обращении взыскания на недвижимое имущество.

Недвижимое имущество в силу его большой ценности имеет особую значимость как для юридических, так и физических лиц. В связи с этим недвижимое имущество должника в рамках исполнительного производства рассматривается как особый вид имущества, и порядок обращения взыскания на него имеет свою специфику.

При обращении взыскания на недвижимое имущество в рамках исполнительного производства аресту, как правило, подвергается недвижимое имущество должников, в отношении которых имеются исполнительные производства о взыскании значительной суммы задолженности, при отсутствии иных действенных способов взыскания или когда недвижимое имущество является предметом залога и на него по решению суда обращено взыскание.

Принадлежность недвижимого имущества

В соответствии со ст.378 Хозяйственного процессуального кодекса РБ (далее - ХПК) судебный исполнитель хозяйственного суда перед обращением взыскания на жилое и (или) иное строение выясняет принадлежность строения должнику, не находится ли это строение под арестом, в залоге, а также не лежат ли на строении иные обременения. Арест накладывается на имущество должника, принадлежащее ему на праве собственности или закрепленное за ним на праве хозяйственного ведения.

Возникает вопрос, каким образом судебный исполнитель устанавливает принадлежность потенциального объекта, подлежащего аресту, непосредственно должнику? Как правило, данные сведения устанавливаются путем направления запроса в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Кроме того, возможно потребовать имеющиеся у должника учредительные и правоустанавливающие документы, технические паспорта и иную документацию, необходимую для идентификации объекта в целях наложения на него ареста.

Обращение взыскания на заложенное недвижимое имущество

Взыскание по исполнительному производству на имущество должника, находящееся в залоге, производится на основании решения суда, в соответствии с которым обращено взыскание на предмет залога. Следует отметить, что в случае отсутствия такого решения суда нахождение имущества в залоге не препятствует обращению на него взыскания (ст.372 ХПК) и допускается при условии отсутствия у должника иного имущества, достаточного для погашения долга. Судебный исполнитель о наложении ареста на строение, находящееся в залоге, обязан известить залогодержателя.

Арест части недвижимого имущества

В зависимости от размера взыскания аресту подвергается все имущество либо его часть. Необходимо отдельно остановиться на вопросе, касающемся ареста части недвижимого имущества.

Согласно абзацу 3 ст.4 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон) государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также иные права и ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество. Законом установлены правила государственной регистрации в отношении объектов недвижимого имущества, в т.ч. и в отношении изолированного помещения.

На практике судебные исполнители часто встречают ситуации, когда за субъектом хозяйствования зарегистрирован объект недвижимости, например здание. Судебный исполнитель накладывает арест на данный объект. Однако для погашения всех долгов по исполнительным производствам иногда достаточно реализовать один этаж арестованного здания, принадлежащего должнику, либо отдельное помещение, включенное в состав арестованного здания.

Одним из условий для обращения взыскания на отдельные помещения, входящие в состав арестованного объекта, должна быть их регистрация в виде изолированных помещений путем их вычленения из капитального строения (здания). И только после государственной регистрации создания изолированных помещений возможно обратить на них взыскание.

Статьей 52 Закона регламентирован порядок вычленения изолированного помещения из капитального строения и особенности государственной регистрации недвижимого имущества при вычленении изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 мая 2017 г. следует руководствоваться ст.52 Закона с изменениями, внесенными Законом РБ от 24.10.2016 № 439-З.

Так, вычленение изолированного помещения из капитального строения (здания, сооружения) осуществляется на основании решения собственника капитального строения (здания, сооружения), лица, которому капитальное строение (здание, сооружение) принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, принятого в установленном порядке, на основании договора между собственниками и (или) лицами, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, заключенного в установленном порядке, или на основании судебного постановления.

Таким образом, при данных обстоятельствах в случае возникновения необходимости в аресте части недвижимого имущества (отдельных помещений, этажей) и их дальнейшей реализации, судебный исполнитель должен иметь в виду, что в соответствии со ст.52 Закона данная часть должна быть выделена в установленном порядке и обращение взыскания на нее возможно только при условии соблюдения указанных в Законе требований.

Регистрация ареста и запрета отчуждения недвижимого имущества

После наложения ареста на недвижимое имущество судебный исполнитель направляет предписание о регистрации ареста и запрете отчуждения данного имущества в организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, а также в государственную нотариальную контору по месту нахождения строения.

На практике имеют место случаи, когда судебный исполнитель налагает арест и направляет предписание о регистрации ареста и запрете на отчуждение объекта недвижимости, в отношении которого уже заключена сделка купли-продажи между должником и покупателем, но переход права собственности к покупателю в установленном порядке не зарегистрирован. Данные действия судебного исполнителя являются законными, поскольку ст.371 ХПК допускает обращение взыскания на имущество должника, принадлежащее ему на праве собственности, а в соответствии с действующим законодательством продавец недвижимости даже после регистрации договора купли-продажи, а также после исполнения своей обязанности передать имущество, т.е. после подписания акта приема-передачи, сохраняет свое право на предмет договора до тех пор, пока не произойдет смена собственника в связи с регистрацией перехода права собственности к покупателю.

Обращение взыскания на незарегистрированное недвижимое имущество

На сегодняшний день существуют различные мнения по вопросу обращения взыскания на недвижимое имущество, не зарегистрированное в установленном порядке. В практике реализации хозяйственными судами недвижимости на торгах встречаются случаи, когда выставляемое на продажу имущество не зарегистрировано как объект недвижимости. Это может быть либо эксплуатируемое капитальное строение, информация о котором отсутствует у регистрирующих органов, либо вновь создаваемое недвижимое имущество, так называемое незавершенное строительство.

Покупателю данного вида имущества следует иметь в виду, что поскольку государственная регистрация права собственности на строение возможна только после регистрации создания этого строения, то для регистрации создания данных объектов кроме общеустановленных документов необходимо будет самостоятельно оформлять и оплачивать техническую инвентаризацию строения, а также обращаться в местный исполнительный и распорядительный орган с заявлением о рассмотрении вопроса о возможности использования эксплуатируемого капитального строения по назначению.

Оценка недвижимого имущества

Новая редакция Инструкции по исполнительному производству в хозяйственных судах Республики Беларусь, утвержденной постановлением Пленума ВХС РБ от 26.11.2009 № 21 (далее - Инструкция), более прозрачно регламентирует процедуру оценки имущества должника. По нашему мнению, судебный исполнитель не является специалистом в области оценки в целом, особенно сложных объектов. Самостоятельная оценка судебным исполнителем, даже при условии согласия сторон с произведенной оценкой, в полной мере не будет соответствовать реальной стоимости, в связи с чем установление рыночной стоимости арестованного имущества производится с участием оценщика или оценочной организации.

В акте ареста судебный исполнитель указывает предварительную стоимость строения. При этом нужно отметить, что согласно п.70 Инструкции для установления рыночной стоимости предварительно оцененного имущества (в данном случае недвижимого) судебный исполнитель привлекает государственную организацию или организацию, доля государственной собственности в уставном фонде которой составляет более 50 %, осуществляющих оценочную деятельность.

В практике хозяйственных судов имеют место случаи, когда заказчиком оценки арестованного имущества в оценочной организации выступает сам должник или должник ходатайствует перед судом о проведении оценки в предложенной им оценочной организации.

Пунктом 71 Инструкции определено, что сторона в исполнительном производстве имеет право заявить ходатайство об участии в проведении оценки выбранного ею оценщика или оценочной организации. Судебный исполнитель вправе удовлетворить ходатайство стороны в случае, если это не противоречит законодательству и не будет препятствовать своевременному и полному исполнению исполнительного документа. Выбор оценщика или оценочной организации производится судебным исполнителем исходя из принципов процессуальной экономии. Основные моменты, на которые обычно делается акцент при выборе оценочной организации, - это продолжительность срока проведения оценки имущества, величина стоимости оказываемых оценочной организацией услуг, компетентность той или иной организации в вопросах оценки определенного вида имущества (в данном случае недвижимого имущества).

Учет налога на добавленную стоимость при реализации недвижимого имущества

Должен ли судебный исполнитель учитывать НДС при реализации арестованного имущества, т.е. включать его в стоимость объекта? При продаже арестованного имущества должника на стадии исполнения судебного решения в установленных налоговом законодательством случаях налогооблагаемый оборот по его реализации может возникать непосредственного у самого должника. Соответственно, поскольку судебный исполнитель не приобретает статуса участника оборота по реализации имущества, исчисление налога, а также его выделение в первичных учетных и расчетных документах, его уплата в бюджет являются обязанностью должника, имущество которого реализовывается. Следовательно, расчет суммы налога при реализации арестованного имущества должника не является обязанностью судебного исполнителя.

Согласно разъяснению ВХС РБ от 12.06.2007 № 06-11/1012 во всех случаях оценка недвижимого имущества проводится с учетом налога на добавленную стоимость. При несогласии с произведенной судебным исполнителем оценкой законодательством предоставлено право как должнику, так и взыскателю обратиться в хозяйственный суд для рассмотрения в установленном порядке вопроса о назначении экспертной оценки арестованного имущества.

В таких случаях хозяйственный суд в порядке, установленном ст.92-96 ХПК, назначает экспертизу. Экспертная оценка арестованного имущества проводится за счет несогласной стороны.

Оценка заложенного недвижимого имущества

Отдельно остановимся на проблеме оценки предмета залога. Пунктом 10 постановления Президиума ВХС РБ от 04.04.2007 № 26 «О некоторых вопросах обращения взыскания на заложенное имущество» установлено, что в решении хозяйственного суда об обращении взыскания на предмет залога должна указываться начальная продажная цена заложенного имущества, которая определяется с учетом как оценки, содержащейся в договоре залога, так и имеющихся сведений о рыночной стоимости данного имущества. При наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается хозяйственным судом исходя из рыночной цены этого имущества. В необходимых случаях в целях подтверждения стоимости заложенного имущества хозяйственный суд в соответствии со ст.92 ХПК вправе назначить экспертизу (в частности, при явном несоответствии стоимости заложенного имущества, указанной в договоре, рыночной стоимости имущества, в т.ч. при изменении цен на рынке на данное имущество и т.д.).

Из вышеизложенного следует, что вопрос определения стоимости предмета залога при наличии спора между залогодателем и залогодержателем разрешается хозяйственным судом в ходе судебного разбирательства дела.

Вместе с тем в отношении оценки предмета залога на стадии исполнительного производства необходимо отметить следующее. При обращении взыскания на основании судебного постановления на имущество, являющееся предметом залога, судебный исполнитель в силу части третьей ст.352 ХПК в акте ареста имущества отражает его стоимость, указанную в исполнительном документе суда.

Статьей 352 ХПК предусмотрено, что при несогласии одной из сторон с оценкой, проведенной судебным исполнителем для определения стоимости арестованного имущества, изложенном в письменной форме в течение 10 дней со дня получения копии акта ареста имущества или акта оценки арестованного имущества, хозяйственный суд назначает экспертную оценку имущества за счет несогласной стороны.

Таким образом, стороны вправе на стадии исполнительного производства заявить несогласие с оценкой, проведенной судебным исполнителем.

По мнению автора, исходя из сути и построения ст.352 ХПК можно сделать вывод о том, что данная норма действует и в отношении имущества, являющегося предметом залога при обращении на него взыскания на основании судебного постановления. Специальной оговорки в отношении предмета залога в части четвертой ст.352 ХПК не содержится.

Данный вопрос требует обсуждения, поскольку на практике возникают сложности при реализации заложенного имущества, оценка которого в некоторых случаях явно не соответствует его рыночной стоимости.

Реализация должником арестованного недвижимого имущества

В соответствии с частью пятой ст.381 Хозяйственного процессуального кодекса РБ (далее - ХПК) должник после проведения судебным исполнителем ареста и оценки имущества и до изъятия имущества у должника или реализации имущества с торгов с письменного разрешения судебного исполнителя в установленный им срок вправе реализовать арестованное имущество по стоимости, не ниже указанной в акте ареста имущества, либо по стоимости, определенной экспертом или судебным исполнителем с участием специалиста по оценке, если такая оценка проводилась.

На практике часто возникает вопрос, распространяются ли положения вышеуказанной нормы на реализацию недвижимого имущества? Следует отметить, что ХПК и другие нормативные правовые акты, регулирующие процедуру исполнительного производства, не содержат каких-либо ограничений для самостоятельной реализации должником отдельных видов арестованного имущества, в т.ч. и недвижимого, за исключением заложенного имущества, реализация которого производится путем продажи с публичных торгов.

Передача арестованного недвижимого имущества взыскателю

Законодательством также не установлены ограничения в случаях, когда взыскатель согласен принять, а должник - передать взыскателю арестованное недвижимое имущество до реализации в счет погашения долга. До внесения дополнений и изменений в ХПК рассмотрение данного вопроса входило в компетенцию хозяйственного суда (судьи). В настоящее время вопрос о передаче имущества рассматривается судебным исполнителем на основании письменных заявлений сторон путем вынесения постановления. Передача имущества осуществляется по стоимости, отраженной в акте ареста, или по стоимости, определенной экспертом или судебным исполнителем с участием специалиста по оценке, если такая оценка проводилась.

Важным моментом при рассмотрении этого вопроса является соблюдение прав других взыскателей. По мнению автора, передача арестованного имущества по соглашению сторон при наличии на исполнении нескольких исполнительных производств в отношении одного должника может быть произведена только при письменном отказе от принятия имущества другими взыскателями, которые в соответствии с установленной законодательством очередностью имеют преимущественное право на удовлетворение своих требований к должнику по сравнению со взыскателем, изъявившим согласие на принятие арестованного имущества в счет погашения долга.

В Инструкции по исполнительному производству в хозяйственных судах Республики Беларусь, утвержденной постановлением Пленума ВХС РБ от 26.11.2009 № 21 (далее - Инструкция), установлено, что при наличии нескольких взыскателей имущество, за исключением заложенного, предлагается всем взыскателям в счет погашения долга по исполнительному производству. Передача имущества осуществляется в порядке очередности, определенной законодательством. Если возбуждены исполнительные производства о взыскании в пользу взыскателей одной очереди и каждый из них согласен оставить имущество за собой, то имущество передается тому взыскателю, который первым предъявил исполнительный документ к исполнению.

Публичные торги как способ реализации арестованного недвижимого имущества

Основным способом реализации арестованного недвижимого имущества в рамках исполнительного производства является продажа путем проведения публичных торгов. Данный способ реализации имущества является наиболее сложным из производимых судебным исполнителем действий принудительного характера, с учетом чего его подготовке и проведению уделяется значительное внимание, особенно при продаже недвижимости.

В связи с принятием Указа Президента РБ от 05.05.2009 № 232 «О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)» (далее - Указ) значительные изменения произошли в процедуре торгов в исполнительном производстве.

В Инструкции данной процедуре посвящена глава 19 «Реализация арестованного имущества путем проведения торгов», в которой детально изложен весь процесс принудительной реализации арестованного имущества. В целях оповещения о предстоящих торгах судебный исполнитель через печатные средства массовой информации обеспечивает публикацию объявлений не позднее 10 дней до их проведения, а также вывешивает объявление о торгах в хозяйственном суде, письменно оповещает о торгах должника и взыскателя, а также залогодержателя, если осуществляется продажа заложенного имущества.

Извещения о проведении торгов подлежат обязательному опубликованию в печатных средствах массовой информации, определенных постановлением Совета Министров РБ от 14.07.2009 № 934 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 5 мая 2009 года № 232». Исключение составляют извещения о проведении торгов в отношении имущества, находящегося в коммунальной собственности, обязательное опубликование которых осуществляется в определенных областными исполнительными комитетами и Минским городским исполнительным комитетом печатных средствах массовой информации.

Информация об объявленных торгах и предмете торгов дополнительно размещается в сети Интернет.

Для более широкого информирования о предстоящих торгах оповещение возможно с использованием иных средств массовой информации, в т.ч. радио, телевидения. В сложившейся практике объявления о торгах размещаются на сайте Высшего Хозяйственного Суда РБ, интернет-страницах хозяйственных судов областей и г.Минска.

Законодательством определен круг лиц, не имеющих право участвовать в торгах. К ним относятся должностные лица государственных органов, в т.ч. хозяйственного суда, прокуратуры, органов внутренних дел, и члены их семей. Лица, заинтересованные в приобретении недвижимого имущества с целью ознакомления с выставляемым объектом, его техническими характеристиками, иными вопросами, касающимися эксплуатации и регистрации, имеющихся обременений, могут обратиться к судебному исполнителю, на исполнении у которого находится данное исполнительное производство.

В случае принятия решения об участии в торгах лицо до начала торгов обязано подать заявку на участие в торгах и дать подписку, что не имеет препятствий для приобретения имущества, предусмотренных законодательством, внести на депозитный счет хозяйственного суда сумму в размере 10 % от стоимости каждого лота.

В процессе осуществления исполнительных действий возникают вопросы о возможности допуска участника торгов, не ставшего победителем по одному лоту, к участию в торгах по другим лотам с этой же суммой предоплаты. По мнению автора, участник торгов, не ставший победителем по одному лоту, может быть допущен к участию в торгах по другому лоту с этой же суммой предоплаты только в случаях продажи однородного имущества с одинаковыми техническими характеристиками и стоимостью (например, 2 идентичных гаража).

Статьей 385 ХПК предусмотрено право хозяйственного суда до проведения торгов произвести их перенос на более поздний срок при наличии обстоятельств, препятствующих их проведению.

Торги проводятся отдельно по каждому лоту и начинаются с оглашения судебным исполнителем: наименования выставленного на торги имущества и кому оно принадлежит, его начальной стоимости, минимальной величины первого шага торгов в размере 5 % стоимости каждого лота, количества зарегистрированных участников и их наименования, а также их номеров, порядка и срока возмещения затрат на проведение и организацию торгов.

Одним из новых и важных условий в процедуре торгов является возмещение участником, выигравшим торги, затрат на проведение и организацию торгов. Данный порядок установлен положениями Указа. Судебный исполнитель предупреждает участников торгов об ответственности за отказ или уклонение от подписания документов, оформленных по результатам торгов, возмещения затрат на организацию и проведение торгов.

В силу п.98 Инструкции величина первого шага торгов составляет 5 % стоимости выставленного на торги лота. Участникам торгов предлагается делать надбавки к цене лота посредством ее повышения на шаг торгов. Если никто из участников торгов не сделает первого шага, они объявляются несостоявшимися. Торги идут до наиболее высокой цены лота. Имущество считается проданным тому участнику, который предложил на торгах самую высокую цену.

Таким образом, законодательно закреплен только первый шаг в торгах в размере 5 %, дальнейшее повышение стоимости цены лота зависит от волеизъявления участников торгов. Нельзя не обратить внимания на то, что практика хозяйственных судов по реализации имущества с торгов со временем меняется, и это правильно.

Необходимость проведения анализа проведенных торгов судебными исполнителями хозяйственных судов и их результативности, а также изучения и внедрения новых положительных моментов в процедуре торгов, в т.ч. на примерах продажи с торгов имущества другими государственными органами, будет способствовать более активному привлечению к торгам покупателей.

Если обратиться к истории изменения законодательства, регулирующего процедуру торгов, проводимых судебными исполнителями хозяйственных судов, то можно увидеть следующее. Первоначально законодатель отказался от шага торгов, установленного в размере от 5 до 15 %. Дальнейшие изменения привели к тому, что первоначальный шаг и все последующие шаги устанавливались в размере 5 % стоимости лота, в результате чего более половины торгов можно было изначально признавать несостоявшимися, учитывая ценовую разницу в стоимости продаваемого имущества по сравнению с первоначальной стоимостью выставленного на торги имущества. Однако основная проблема при проведении торгов заключалась в том, что одним из обязательных условий для признания торгов состоявшимися была явка на торги как минимум 2 участников.

Только с принятием Указа данный порядок был изменен.

Прогрессивной нормой, по мнению автора, следует считать возможность продажи предмета торгов единственному участнику по начальной цене лота, увеличенной на 5 %.

Оплата приобретенного на торгах недвижимого имущества

Согласно части пятой ст.385 ХПК покупатель, приобретший на проводимых судебным исполнителем хозяйственного суда торгах имущество, обязан в течение 7 рабочих дней после окончания торгов внести на соответствующий счет хозяйственного суда полностью сумму, за которую им приобретено имущество. Если покупатель не внесет без уважительных причин всей причитающейся с него суммы в указанный срок, а также если в этот срок будет установлено, что покупатель не имел права участвовать в торгах, то сумма, внесенная перед началом торгов, ему не возвращается и поступает в доход государства.

Во многих случаях по результатам проведенных торгов покупатели обращаются с ходатайствами в хозяйственные суды о предоставлении отсрочки уплаты суммы за приобретенное имущество. При этом они, как правило, указывают в качестве причины невнесения денежных средств на депозитный счет суда в установленный 7-дневный срок необходимость получения кредитных средств, предоставляя письмо банка о принятии заявления о выдаче кредита к рассмотрению. Рассмотрение таких заявок банком осуществляется обычно в течение 1 месяца.

Обращаем внимание, что абзацем 4 ст.386 ХПК определено, что судебный исполнитель объявляет торги несостоявшимися, если покупатель в течение 7 рабочих дней после окончания торгов не внес на соответствующий счет хозяйственного суда полностью сумму, за которую им приобретено имущество.

Таким образом, исходя из вышеуказанных норм действующее законодательство не предусматривает возможности продления 7-дневного срока для внесения покупателем всей суммы за приобретенное имущество. Вместе с тем в случае наличия уважительной причины невнесения покупателем всей суммы за приобретенное имущество денежные средства, внесенные перед началом торгов, могут быть возвращены победителю торгов.

На примере торгов, проводимых другими государственными органами (организациями), следует отметить, что 7-дневный срок, установленный процессуальным законодательством, является исключительно коротким. За такой промежуток времени покупатель имущества не в состоянии обеспечить поступление кредитных денежных средств, а это, как правило, является основным источником денежных средств для приобретения продаваемых объектов недвижимости.

Приобретение недвижимого имущества единственным участником торгов

В отношении приобретения предмета лота единственным участником предусмотрена следующая процедура. Поскольку в данном случае торги признаются несостоявшимися, единственному участнику судебный исполнитель вручает предложение о приобретении предмета торгов по начальной цене, увеличенной на 5 %.

В течение установленного срока единственный участник представляет письменный ответ о согласии или отказе в приобретении. Вместе с тем непредставление такого ответа в установленный срок признается отказом участника от приобретения (п.102 Инструкции).

Остальным участникам торгов предварительно внесенные ими суммы возвращаются после окончания торгов в течение 5 рабочих дней, если иное не определено законодательством.

После уплаты покупателем в течение 7 рабочих дней по окончании торгов всей причитающейся с него суммы судебный исполнитель составляет акт о состоявшихся торгах и передает имущество покупателю по акту передачи. Покупатель впоследствии регистрирует приобретенное имущество в соответствии с законодательством.

В случае объявления торгов несостоявшимися и отказа единственного участника от его приобретения взыскателю предоставляется право оставить имущество за собой в сумме оценки, по которой имущество выставлялось на торги. Если взыскатель отказался оставить имущество за собой, то такое имущество должно быть переоценено. Размер переоценки в сторону уменьшения устанавливается с учетом спроса на это имущество и не должен превышать 20 % стоимости имущества, выставленного на торги.

После переоценки судебный исполнитель назначает новые (повторные) торги. Имущество выставляется на торги по стоимости, установленной после его переоценки. Новые (повторные) торги проводятся в таком же порядке, как и первые.

В случае объявления новых (повторных) торгов несостоявшимися и отказа единственного участника от его приобретения взыскателю вновь предоставляется право оставить за собой не проданное с торгов имущество. В случае согласия имущество передается взыскателю по стоимости, с которой начинались новые (повторные) торги. Залогодержателю, являющемуся взыскателем, непроданное заложенное имущество передается с оценкой в сумме не более чем на 10 % ниже начальной цены на новых (повторных) торгах. Отказ залогодержателя от оставления за собой предмета залога влечет прекращение договора залога на основании определения хозяйственного суда.

Признание торгов недействительными

Отдельно остановимся на проблеме признания торгов недействительными.

Торги, проведенные с нарушением правил, установленных законодательством, могут быть признаны судом недействительными по иску заинтересованного лица. Заинтересованным признается лицо, чьи права и законные интересы были нарушены при проведении торгов. В качестве заинтересованного лица может выступать не только непосредственный участник торгов, но также лицо, которому было отказано в участии в торгах.

Основанием для признания торгов недействительными могут служить нарушения правил проведения торгов, которые могли повлиять на определение результатов торгов. Под правилами проведения торгов следует понимать нормы законодательства, регламентирующие как порядок (процедуру) проведения торгов, так и иные правила, установленные законодательством. К нарушениям правил проведения торгов могут относиться:

- нарушение порядка и сроков оповещения о торгах;

- проведение торгов ранее назначенных сроков;

- признание победителем лица, не имевшего права участвовать в торгах;

- продажа на торгах имущества лица, не являющегося его собственником;

- выставление на торги изъятого из оборота (ограниченного в обороте) имущества;

- иные существенные нарушения, повлиявшие на результаты торгов.

При рассмотрении споров, связанных с признанием недействительными публичных торгов, суд оценивает, насколько допущенное нарушение является существенным. Если нарушения, на которые ссылается заинтересованное лицо, не повлияли и не могли повлиять на результаты торгов, основания для удовлетворения такого требования отсутствуют.

К требованиям о признании торгов недействительными применяется общий срок исковой давности, который составляет 3 года. По искам о признании недействительными торгов, проведенных в рамках исполнительных производств, ответчиками являются, как правило, лица, выигравшие торги.

Нарушения, допущенные судебным исполнителем при совершении исполнительных действий, предшествующих проведению торгов, например действия, связанные с арестом и изъятием реализуемого имущества, его оценкой и т.д., не могут служить бесспорным основанием для признания торгов недействительными, поскольку не связаны с процедурой проведения торгов. В этом случае стороны в исполнительном производстве вправе на основании ст.346 ХПК обжаловать соответствующие исполнительные действия в порядке, установленном ст.353 ХПК.

Между тем на практике имеют место следующие ситуации. В некоторых случаях сам должник, располагая полной информацией о принимаемых в процессе взыскания задолженности судебным исполнителем принудительных действиях, не принимает никаких мер по своевременному обжалованию действий судебного исполнителя, например ареста имущества, его оценки. И только после продажи объекта с торгов и распределения денежных средств между взыскателями должник обращается в хозяйственный суд с жалобой на действия судебного исполнителя.

Анализ жалоб на действия судебных исполнителей хозяйственных судов по обращению взыскания на недвижимое имущество свидетельствует о том, что в основном обжалуются действия, связанные не с проведением торгов, а предшествующие торгам арест имущества, его оценка (переоценка). Вместе с тем единственная цель такого обжалования - признание торгов недействительными. Кроме того, предметом обжалования могут стать допущенные судебным исполнителем описки, арифметические ошибки, неточности.

В исключительных случаях лицом, обжалующим действия судебных исполнителей, выступает взыскатель либо заинтересованное лицо.

30.06.2010 г.

Людмила Макаренко, главный специалист управления организации исполнительного производства Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь

От редакции «Бизнес-Инфо» В Хозяйственный процессуальный кодекс РБ от 15.12.1998 № 219-З на основании законов РБ от 10.01.2011 № 241-З (с 31 января 2011 г.), от 03.07.2011 № 285-З (с 23 июля 2011 г.), от 01.07.2014 № 174-З (с 21 июля 2014 г.), от 05.01.2016 № 356-З (с 27 февраля 2016 г.) и от 24.10.2016 № 439-З (с 16 мая 2017 г.) внесены изменения и дополнения. В постановление Пленума ВХС РБ от 26.11.2009 № 21 «Об утверждении Инструкции по исполнительному производству в хозяйственных судах Республики Беларусь» на основании постановлений Пленума ВХС РБ от 04.03.2011 № 2, от 29.06.2011 № 16 и от 15.02.2012 № 2 внесены изменения и дополнения.