Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

ОБЩАЯ СОВМЕСТНАЯ И ДОЛЕВАЯ СОБСТВЕННОСТЬ ГРАЖДАН НА ЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей совместной и долевой собственности

Собственность граждан на жилые помещения может быть долевой (с определением доли каждого из собственников в праве собственности) или совместной (без определения долей).

Имущество, находящееся в собственности 2 или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей собственности (ст.246 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК)).

Согласно ст.249 ГК распоряжение имуществом, а в соответствии с п.5 ст.154 Жилищного кодекса РБ (далее - ЖК) - владение и пользование жилым помещением, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех участников общей долевой собственности. Такое соглашение может быть заключено в простой письменной форме.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. следует руководствоваться ст.136 ЖК, изложенного в новой редакции Законом РБ от 04.05.2019 № 185-З.

При отсутствии взаимного соглашения между участниками общей долевой собственности о порядке пользования жилым помещением каждый из них вправе требовать в судебном порядке установления порядка пользования жилым помещением.

Таким образом, при осуществлении собственниками правомочий по владению и пользованию жилым помещением, находящимся в долевой собственности, применяется, как и при распоряжении таким жилым помещением, принцип единогласия и равенства голосов всех собственников независимо от размера доли. Однако в случае разногласия любой собственник независимо от того, поддерживают или не поддерживают его другие участники, вправе обратиться в суд с требованиями об установлении порядка пользования участниками общим имуществом.

Существование общей совместной собственности в жилищной сфере, как правило, связано с родственными отношениями и иными личными связями владельцев такой собственности. Иногда такая собственность на жилые помещения возникает на основании совместного строительства жилого дома не связанными родством лицами либо последующего выкупа доли жилого помещения у одного из членов семьи. Совместная собственность на жилые помещения может возникнуть также при приватизации и приобретении жилья супругами.

В соответствии со ст.23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье имущество, нажитое супругами в период брака, независимо от того, на кого из супругов оно приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства, является их общей совместной собственностью. Супруги имеют равные права владения, пользования и распоряжения этим имуществом, если иное не предусмотрено брачным договором.

Таким образом, общая совместная собственность супругов - жилые помещения, нажитые ими во время брака. Например, общим имуществом супругов признается квартира, приобретенная за счет льготного кредита, оформленного на одного из супругов. Не является исключением из общего правила и приобретение жилого помещения за счет средств, выделенных одному из супругов предприятием, оплата за счет юридического лица приобретаемого жилого помещения. Для режима общей совместной собственности супругов не имеет значения, на кого из супругов приобретено либо на кого или кем из супругов внесены денежные средства для приобретения жилого помещения.

Исключение составляет имущество, полученное супругами в период брака в дар или в порядке наследования. В этом случае такое имущество - собственность каждого из супругов.

Обратите внимание! По общему правилу в случае раздела имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, их доли признаются равными, если иное не предусмотрено брачным договором.

При разделе имущества супругов жилое помещение может быть передано судом одному из них при согласии другого на получение денежной компенсации за его долю в праве собственности на жилое помещение либо оставлено в их общей долевой собственности. Если на праве совместной собственности супругам принадлежит несколько жилых помещений, при отсутствии соглашения о разделе их между супругами суд с учетом размера, стоимости жилых помещений, состава семьи бывших супругов и других имеющих значение обстоятельств вправе разделить эти жилые помещения, выделив каждому из участников общей собственности отдельные жилые помещения.

Определение долей в праве долевой собственности производится по правилам, установленным ст.247 ГК.

Размер долей участников общей долевой собственности может быть определен на основании акта законодательства, а также по соглашению всех участников долевой собственности. Если размер не может быть определен в указанном порядке, то доли считаются равными.

Доля может быть выражена арифметически: 1/2, 1/3, 1/5 и т.п. Такая арифметическая доля может не совпадать с размером жилого помещения или количеством комнат, которыми фактически пользуется собственник.

Раздел жилого помещения собственниками

Обратите внимание! В соответствии со ст.156 ЖК собственники жилого помещения при наличии технической возможности на перепланировку с образованием 2 и более жилых помещений вправе произвести раздел жилого помещения. При отсутствии взаимного согласия на раздел жилого помещения между собственниками жилого помещения раздел производится в судебном порядке.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. следует руководствоваться ст.138 новой редакции ЖК.

При наличии технической возможности и разрешения местного исполнительного и распорядительного органа на переустройство и перепланировку жилого помещения собственники жилого помещения вправе по взаимному согласию произвести раздел жилого помещения с образованием 2 и более отдельных жилых помещений.

При отсутствии технической возможности на перепланировку с образованием 2 и более жилых помещений собственник (собственники) вправе требовать раздела жилого помещения с выделением ему (им) изолированных жилых комнат (жилой комнаты) в собственность с оставлением подсобных помещений в общей долевой собственности.

При отсутствии технической возможности на переустройство и перепланировку жилое помещение может быть разделено по требованию собственников с выделением им в пользование изолированных жилых комнат. Подсобные помещения при этом остаются в их общем пользовании. Согласно п.35 постановления Пленума Верховного Суда РБ от 30.03.2000 № 3 «О некоторых вопросах применения судами жилищного законодательства» при таком разделе право общей собственности на жилые комнаты прекращается, изолированные жилые комнаты выделяются гражданам на праве собственности, а подсобные помещения остаются в общей долевой собственности.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 26 июня 2014 г. вместо постановления № 3 действует постановление Пленума Верховного Суда РБ от 26.06.2014 № 11 «О применении судами законодательства о договорах найма жилых помещений государственного жилищного фонда».

При этом суд с учетом конкретных обстоятельств может увеличить или уменьшить размер доли, взыскав денежную компенсацию за разницу в долях и изменив соответственно доли в общей собственности на жилое помещение.

При этом следует иметь в виду, что жилое помещение, в котором имеются самовольные надстройка, пристройка и (или) перестройка, не подлежит разделу до государственной регистрации в установленном порядке изменения этого жилого помещения на основании факта надстройки, пристройки и (или) перестройки.

Обратите внимание! Собственник, обратившийся с требованиями об увеличении его доли в жилом помещении с выплатой денежной компенсации в пользу других участников долевой собственности, обязан предоставить доказательства о наличии у него средств, необходимых для выплаты компенсации.

Раздел жилого помещения в соответствии с п.2 ст.156 ЖК не влечет прекращения права общей собственности, поскольку подсобные помещения остаются в общей долевой собственности; участники долевой собственности после такого раздела сохраняют преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на жилое помещение (ст.253 ГК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2019 г. следует руководствоваться ст.253 ГК с изменениями, внесенными Законом РБ от 17.07.2018 № 135-З.

В связи с этим в решении суда о разделе жилого помещения должны быть указаны необходимые для государственной регистрации разделенного жилого помещения данные, в т.ч. об изменении размера долей собственников в жилом помещении, а при разделе жилого помещения по основаниям п.2 ст.156 ЖК - о размере доли каждого из них в жилых комнатах и подсобных помещениях после раздела.

Обратите внимание! В силу положений ст.44 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» после раздела жилого помещения производится его государственная регистрация.

В соответствии со ст.51 данного Закона раздел недвижимого имущества осуществляется на основании договора о разделе недвижимого имущества, являющегося общей собственностью, на 2 или более объекта недвижимого имущества, заключенного в установленном порядке между сособственниками и (или) лицами, которым недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, на основании решения о разделе недвижимого имущества на 2 или более объекта недвижимого имущества, принятого в установленном порядке его собственником или лицом, которому недвижимое имущество принадлежит на праве хозяйственного ведения либо оперативного управления, или на основании судебного постановления.

Документы, подтверждающие создание, прекращение существования недвижимого имущества в результате раздела: соответствующие договор, решение или судебное постановление.

Справочно Подробнее о разделе имущества супругов см. раздел 8.2 «Расторжение брака. Раздел имущества» подборки «Ваш личный юрист».

Преимущественное право покупки доли в праве общей собственности на жилое помещение

В соответствии со ст.249 ГК распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех его участников. Участник долевой собственности вправе по своему усмотрению продать, подарить, завещать, сдать в залог свою долю либо распорядиться ею иным образом с соблюдением при ее возмездном отчуждении правил, установленных ст.253 ГК.

В соответствии со ст.253 ГК при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях, кроме случая продажи с публичных торгов.

Порядок извещения продавцом о продаже жилого помещения определен п.2 ст.253 ГК: в письменной форме продавец извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее.

Приведем примерную форму извещения.

ИЗВЕЩЕНИЕ
о продаже доли в праве собственности на жилое помещение

Я, Сидоров Сергей Степанович, собственник 1/3 доли трехкомнатной квартиры № 1, в доме № 1 по ул.Незнанского в г.Минске, намереваюсь продать свою долю в указанной квартире Петрову Павлу Потаповичу по цене, эквивалентной 10 000 (десять тысяч) долларов США по курсу Национального банка РБ на дату заключения договора купли-продажи.

Сообщаю, что в соответствии со ст.253 Гражданского кодекса РБ остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях.

В случае отказа от покупки или неприобретения продаваемой доли в праве собственности на квартиру № 1, в доме № 1 по ул.Незнанского в г.Минске в течение месяца со дня получения настоящего извещения, 1/3 доли в праве собственности на указанную квартиру будут проданы Петрову Петру Петровичу.

Письменным соглашением участников долевой собственности, принятым с соблюдением требований по соглашению всех участников долевой собственности, может быть установлен способ такого извещения. Тот из сособственников, кто готов приобрести долю с соблюдением всех предложенных условий, может воспользоваться своим преимущественным правом покупки.

Если отчуждается доля в праве собственности одному из участников общей собственности, извещать об этом остальных участников не требуется, так как у них не возникает права преимущественной покупки. Желание приобрести отчуждаемую долю могут выразить несколько участников общей собственности. Право выбора покупателя в таком случае принадлежит продавцу.

Обратите внимание! Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.

Если такой порядок соблюден не будет, любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Право преимущественной покупки продаваемой доли сохраняется за любым участником, желающим приобрести долю лишь при соблюдении следующих условий:

• доля в праве общей собственности отчуждается не кому-либо из участников-собственников, а постороннему лицу;

• доля в праве собственности должна приобретаться по цене, которая установлена собственником этой доли;

• должны соблюдаться все прочие установленные продавцом доли условия (например, в отношении срока уплаты и т.п.). В случае отказа от принятия установленных собственником условий, предложения иных условий продавец вправе продать долю на тех же условиях постороннему лицу.

Обратите внимание! Право преимущественной покупки не применяется при отчуждении доли путем дарения, залога, завещания и т.п. Не применяется право преимущественной покупки при продаже доли с публичных торгов.

При нотариальном удостоверении договора об отчуждении части дома нотариус должен проверить принадлежность имущества отчуждающему лицу, а также то, что продавец в письменной форме известил всех остальных участников общей собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий.

Собственник, не извещенный о продаже доли и желающий ее приобрести, должен обратиться в суд с иском о переводе на него прав и обязанностей покупателя. Иск должен быть предъявлен в течение 3 месяцев с момента, когда истец узнал или должен был узнать о продаже доли постороннему лицу. Договор купли-продажи не расторгается, происходит лишь замена истцом-собственником, который должен при предъявлении иска внести на депозитный счет суда уплаченную покупателем за долю сумму и сумму понесенных покупателем расходов. Право преимущественной покупки доли в праве общей собственности - это элемент правоспособности, дающий возможность собственникам увеличить свою долю.

29.03.2013

Наталья Кухарчик, заведующая юридическим сектором управления юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь