Материал помещен в архив

ОДНОСТОРОННИЙ ОТКАЗ ЗАСТРОЙЩИКА ОТ ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Общие положения

В силу ст.291 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, если иное не вытекает из законодательства или договора.

Договор согласно п.2 ст.288 ГК является одним из оснований возникновения обязательств. Следовательно, понятие «исполнение договора» означает исполнение обязательств, возникающих из договора, а отказ от исполнения договора - отказ от исполнения обязательств, возникших из договора.

Согласно п.3 ст.420 ГК односторонний отказ от исполнения договора полностью или частично возможен только в тех случаях, когда это предусмотрено законом или соглашением сторон. Поэтому обязательным условием возникновения права на отказ от исполнения договора во всех случаях является указание на такое право в самом договоре или законе.

Как правило, право на односторонний отказ от исполнения договора предоставляется в целях защиты слабой стороны договора в случае неисполнения другой стороной своих обязательств по договору. В некоторых случаях закон допускает отказ от договора вне связи с его нарушением, предоставляя право на отказ стороне, которой обычно выступает потребитель.

Застройщик имеет право на досрочное расторжение договора с дольщиком на строительство жилого дома

Право застройщика на досрочное расторжение договора с дольщиком должно отвечать интересам обеих сторон, как дольщика, которому должен быть обеспечен возврат денежных средств, гарантированный при заключении договора, так и застройщика, который несет обязательства по организации строительства жилого дома перед всеми дольщиками.

В связи с этим застройщику предоставляется право требовать досрочного расторжения договора создания объекта долевого строительства (далее - договор), а также отказаться от исполнения договора в тех случаях, когда возникает реальная угроза срыва строительства жилого дома из-за отсутствия финансирования.

Основания, при наступлении которых застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора, предусмотрены п.17 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента РБ от 15.06.2006 № 396 (далее - Правила).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 сентября 2013 г. Правила на основании Указа Президента РБ от 06.06.2013 № 263 утратили силу. Действие Указа № 263 не распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные до вступления его в силу.

Застройщик вправе требовать досрочного расторжения договора в случае:

• невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение 2 периодов подряд, установленных этим договором, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по графику платежей;

• невнесения дольщиком в полном объеме платежей, предусмотренных договором, в течение 2 месяцев подряд, если в соответствии с договором уплата цены договора производится по платежным документам, ежемесячно представляемым застройщиком;

• неуплаты в полном объеме цены договора в срок, определенный договором, если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно.

Обратите внимание! Кроме того, п.17 Правил застройщику предоставлено право требовать досрочного расторжения договора в связи с несогласием дольщика с изменением цены договора, т.е. независимо от того, добросовестно или нет дольщик исполняет свои обязательства по уплате стоимости строящегося объекта.

Застройщик имеет право на изменение цены договора исходя из фактической стоимости объекта долевого строительства

Пунктом 8 Правил установлено, что застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменением законодательства об уплате косвенных налогов, если иное не установлено законами или решениями Президента РБ.

При снижении по решению уполномоченных государственных органов стоимости используемых при строительстве объекта долевого строительства материалов, работ и услуг, а также уменьшении налоговых платежей, уплачиваемых в связи с реализацией договора, застройщик обязан не позднее месяца после возникновения соответствующих обстоятельств произвести соразмерное уменьшение цены договора.

Указом Президента РБ от 19.07.2011 № 324 «О внесении дополнений и изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396» в Указ № 396 введено такое понятие, как «фактическая стоимость объекта долевого строительства», и застройщик получил возможность производить расчет с дольщиками исходя из фактической стоимости объекта долевого строительства в текущих ценах на дату утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости с учетом затрат застройщика на строительство, а также затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика.

В связи с изменением статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства объекта долевого строительства и изменением законодательства об уплате косвенных налогов застройщик также имеет право изменить цену договора. При этом он обязан не менее чем за 10 дней до окончания срока очередного платежа известить дольщика об изменении цены договора с обоснованным расчетом ее изменения.

Обратите внимание! Уточненная сумма платежей по договору, рассчитанная исходя из фактической стоимости объекта долевого строительства, в график платежей, согласованный застройщиком с дольщиком, не входит. Указанная сумма уплачивается после ввода объекта в эксплуатацию на основании произведенного застройщиком расчета фактической стоимости объекта долевого строительства. При превышении нормативного срока строительства объекта фактическая стоимость может быть рассчитана и предъявлена дольщикам к оплате после окончания нормативного срока строительства.

Порядок извещения дольщика об изменении цены договора с учетом фактической стоимости объекта законодательством не определен.

Данный порядок и порядок принятия застройщиком решения об одностороннем отказе от исполнения договора при несогласии дольщика с изменением цены договора исходя из фактической стоимости объекта должны быть оговорены в договоре.

К примеру, в договоре можно указать, что окончательный расчет между сторонами производится по фактической стоимости объекта долевого строительства после уточнения всех расходов, которые учитываются в стоимости строительства объекта в соответствии с действующим законодательством в течение 2 месяцев со дня ввода объекта строительства в эксплуатацию.

Итак, можно сказать, что наличие оснований для отказа от исполнения договора - одно из обстоятельств, делающих такой отказ правомерным.

Если застройщик отказался от исполнения договора, не имея на то оснований, предусмотренных Правилами или договором, такой отказ незаконен.

Застройщик должен соблюсти процедуру совершения отказа от исполнения договора

При отказе дольщика от изменения цены договора исходя из фактической стоимости объекта другим основанием правомерности отказа застройщика от исполнения договора является механизм или, иначе говоря, процедура совершения отказа. В связи исключительным характером одностороннего отказа от исполнения договора п.18 Правил определена особая процедура его совершения, содержащая ряд обязательных условий.

От правильности применения этой процедуры напрямую зависит факт и момент прекращения обязательств сторон. Несоблюдение этих условий застройщиком также влечет за собой незаконность одностороннего отказа.

Первое, что должен сделать застройщик, - это письменно (заказным письмом с уведомлением) известить дольщика о досрочном расторжении договора за один месяц до предполагаемой даты расторжения договора.

Акт о расторжении договора должен быть подписан сторонами в недельный срок со дня получения уведомления. При наличии у дольщика обстоятельств, препятствующих в недельный срок подписать акт расторжения договора, подтвержденных соответствующими документами (больничный лист, копия приказа о командировке, об отпуске и др.), данный акт подписывается по истечении указанных обстоятельств, но не позднее 7 дней с момента их истечения. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.

В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора застройщик вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора по истечении недельного срока:

• со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор;

• либо неполучении ответа в установленный срок при наличии у застройщика сведений о получении дольщиком извещения;

• либо при возврате извещения отделением связи с отметкой об отказе участника от его получения или в связи с отсутствием дольщика по указанному им почтовому адресу.

Обратите внимание! Чтобы договор считался расторгнутым, застройщику необходимо письменно уведомить дольщика о совершении отказа в 3-дневный срок со дня принятия такого решения. Извещение должно быть направлено дольщику заказным письмом с уведомлением.

С момента получения уведомления отказ от исполнения обязательства влечет все связанные с ним юридические последствия. Именно с этого момента договор считается расторгнутым и дольщику должна быть возвращена перечисленная им по договору сумма денежных средств, поступившая на оплату строительства жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме.

Порядок возврата денежных средств дольщику

Решение о возврате денежных средств дольщику принимается застройщиком одновременно с решением об одностороннем отказе от исполнения договора. Законодательством не установлена обязательная форма принятия такого решения.

Законом РБ от 18.10.1994 № 3321-XII «О бухгалтерском учете и отчетности» (ст.9) установлено, что факт совершения хозяйственной операции подтверждается первичным учетным документом. При отсутствии утвержденных типовых форм или недостатке содержащейся в них информации организация принимает к учету самостоятельно разработанные и утвержденные первичные учетные документы, которые должны содержать следующие обязательные реквизиты:

• наименование, номер документа, дату и место его составления;

• содержание и основание совершения хозяйственной операции, ее измерение и оценку в натуральных, количественных и денежных показателях;

• должности лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и правильность ее оформления, их фамилии, инициалы и личные подписи.

В первичные учетные документы могут включаться дополнительные реквизиты.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2014 г. Закон № 3321-XII утратил силу в связи с принятием Закона РБ от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности». Требования к первичным учетным документам определены ст.10 данного Закона.

Аналогичные нормы предусмотрены Указом Президента РБ от 15.03.2011 № 114 «О некоторых вопросах применения первичных учетных документов».

Таким образом, решение руководителя может быть оформлено приказом или распоряжением руководителя, содержащим реквизиты, требуемые для первичного документа.

В связи с тем, что порядок возврата регламентирован Положением о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 14.09.2006 № 1207 (далее - Положение № 1207), решение может быть принято и в упрощенной форме, а именно в форме резолюции руководителя на уведомлении дольщика о расторжении договора.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 января 2014 г. вместо Положения № 1207 действует Положение о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 08.01.2014 № 6.

Расчет подлежащих возврату дольщику денежных сумм утверждается застройщиком в течение 7 дней после принятия решения об одностороннем отказе от исполнения договора.

Для возврата денежных средств дольщику застройщик должен иметь документы, содержащие сведения об источниках их поступления. В случае непредставления инвестором документов возврат осуществляется на основании документов, имеющихся у застройщика, который при необходимости вправе запросить документы у организаций, предоставивших денежные средства выбывающему дольщику.

Возвращаемые денежные средства подлежат индексации в порядке, предусмотренном Положением № 1207, с учетом соответствующего индекса изменения стоимости строительно-монтажных работ, утвержденного на дату выплаты, и делятся на части, каждая из которых направляется по принадлежности в зависимости от источников финансирования.

Возврат денежных средств в полном объеме осуществляется в месячный срок после заключения договора с другим дольщиком, но не позднее 6 месяцев с момента принятия решения об одностороннем отказе от исполнения договора.

Денежные средства должны быть перечислены дольщику по месту его жительства, а если дольщик - юридическое лицо, то по месту его нахождения.

В случае отсутствия у дольщика или лица, уполномоченного им принять исполнение, информации о месте нахождения юридического лица или жительства физического лица, а также в случае уклонения дольщика от принятия исполнения, застройщик вправе в соответствии со ст.308 ГК внести денежные средства, причитающиеся дольщику, в депозит нотариуса, а в случаях, предусмотренных законодательством, в депозит суда. Внесение денежной суммы в депозит нотариуса или суда считается исполнением обязательства.

Практические вопросы, возникающие при расторжении договоров

Нередко дольщик не соглашается с изменением цены договора, полагая, что, уплатив всю сумму платежей, предусмотренную графиком их уплаты, свои обязательства по уплате цены договора он исполнил.

В этом случае следует учитывать, что застройщик принимает решение об изменении стоимости 1 кв.м всего жилого дома, поэтому и решение об изменении цены договора принимается в отношении всех дольщиков.

В практике нередки вопросы, возникающие по искам дольщиков, не согласных с изменением цены договора, но требующих признать незаконным отказ застройщика в связи с несоблюдением им процедуры отказа.

Представляется, что в этом случае необходимо установить действительное намерение дольщика. Если будет установлено, что дольщик не намерен продолжать договорные отношения с застройщиком из-за изменения цены договора, а признание отказа недействительным требуется лишь для формального выполнения процедуры, то дольщику может быть отказано в удовлетворении его исковых требований.

Часто дольщики сообщают застройщику об отсутствии у них возможности явиться к нему для подписания дополнительного соглашения об изменении цены договора и просят направить его в свой адрес по почте. В этом случае застройщик должен принимать решение исходя из условий договора о месте подписания договора. Если в договоре не указано место его подписания, то следует руководствоваться правилами, закрепленными в ст.414 ГК, согласно которой если в договоре не указано место его заключения, то договор признается заключенным в месте нахождения юридического лица, направившего оферту.

Правила, устанавливая основания и порядок одностороннего отказа застройщика от исполнения договора, не содержат запрета для установления в договоре иных оснований, а также иных способов его расторжения, к примеру, в судебном порядке.

Основными требованиями для таких условий должны быть требования, соответствующие закону и не противоречащие существу обязательства.

Иногда применение застройщиком отказа в одностороннем порядке от исполнения договора вызывает проблемы, связанные с разграничением такого отказа с другими способами расторжения договора. Чаще всего проблемы возникают, когда допускаются неточности при формулировании условий договора.

Каждый из способов выполняет свою задачу при прекращении договорных отношений. Если вместо термина «односторонний отказ от исполнения договора», применяются термины «одностороннее расторжение» или «расторжение договора в одностороннем порядке», то расторжение договора возможно только по решению суда, принятому по иску застройщика в случае существенного нарушения дольщиком своих обязательств.

Для выяснения воли застройщика в этих случаях также следует принимать во внимание его действительное намерение и устанавливать конкретное основание для такого отказа.

Расторжение договора подлежит государственной регистрации

Расторжение договора, как и его заключение, подлежит регистрации в исполнительном и распорядительном органе, зарегистрировавшем данный договор.

Обязанность направления информации об одностороннем отказе от исполнения договора в местный исполнительный и распорядительный орган лежит на застройщике. Срок направления информации - 3 дня, который должен исчисляться с момента принятия решения о расторжении договора.

24.01.2013

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»