Материал помещен в архив

ОПРЕДЕЛЕНИЕ ДНЯ ОПЛАТЫ ПО ДОГОВОРУ АРЕНДЫ

Договор аренды как правовое основание для временного владения и пользования имуществом - один из распространенных договоров в гражданском обороте. Данное обстоятельство обусловливает возникновение вопросов при применении норм, регламентирующих соответствующие правоотношения, относительно аренды недвижимого имущества, касающихся в т.ч. арендной платы.

По общему правилу законодательством для арендатора установлена обязанность своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату) (п.1 ст.585 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК)).

Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде:

1) определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно;

2) установленной доли полученных в результате использования арендованного имущества продукции, плодов или доходов;

3) предоставления арендатором определенных услуг;

4) передачи арендатором арендодателю обусловленной договором вещи в собственность или в аренду;

5) возложения на арендатора обусловленных договором затрат на улучшение арендованного имущества (п.2 ст.585 ГК).

Вместе с тем следует учитывать, что в настоящее время правила об определении размера арендной платы различны в зависимости от того, кто является собственником арендуемого имущества: Республика Беларусь или административно-территориальные единицы в лице уполномоченных государственных органов и организаций либо субъекты частной формы собственности (юридические лица или физические лица, включая индивидуальных предпринимателей).

Так, при аренде капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, а также капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах, арендуемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для организации и осуществления розничной торговли, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, применяются специальные нормы.

Арендная плата в этом случае уплачивается в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты (п.3 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента РБ от 29.03.2012 № 150 (далее - Указ № 150)). В свою очередь, базовая арендная величина с 1 апреля 2012 г. составляет 54 000 руб., а в дальнейшем размер базовой арендной величины ежегодно устанавливается Советом Министров РБ с учетом изменения индекса потребительских цен за предыдущий год по отношению к предшествующему и применяется с 1 апреля года, в котором он установлен (подп.2.1 п.2 Указа № 150).

Тем самым размер арендной платы и валюта, в которой уплачивается арендная плата, регламентированы нормативно. В этой связи общее правило о том, в каком виде будет устанавливаться арендная плата, закрепленное в п.2 ст.585 ГК, в данном случае применению не подлежит.

Если говорить о сдаче в аренду имущества, находящегося в частной собственности физических и юридических лиц (без участия государства в уставном фонде), то нормы Указа № 150 не являются обязательными для регулирования соответствующих отношений, что означает возможность применения норм ГК об аренде зданий или сооружений и общих правил об аренде. В этом случае размер арендной платы в договоре аренды может быть установлен в любом предусмотренном в п.2 ст.585 ГК виде, в белорусских рублях или иностранной валюте, но при наличии правил определения эквивалента в белорусских рублях для перечисления арендной платы (осуществления расчетов за арендуемое имущество).

Гражданский кодекс РБ устанавливает, что порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды, однако, если договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст.585 ГК).

В случае если арендная плата установлена в иностранной валюте, то сторонам в договоре аренды целесообразно во избежание в дальнейшем проблем согласовать порядок внесения арендной платы и сроки, особенно в части порядка определения курса валюты (на определенную дату) для расчета подлежащей уплате арендной платы в белорусских рублях. Например, договором может быть установлено, что арендная плата составляет 120 долл. США за 1 кв.м арендуемой площади, за помещение в целом - 540 долл. США. Арендная плата уплачивается 10-го числа месяца, следующего за месяцем фактического пользования, по курсу Национального банка РБ (далее - Нацбанк РБ) на день оплаты (т.е. на 10-е число месяца, следующего за отчетным). Логично возникает вопрос: каким образом рассчитывается подлежащая уплате арендная плата, если имеет место просрочка в исполнении обязательства по уплате арендной платы?

По общему правилу денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях. В денежном обязательстве может быть предусмотрено, что оно подлежит оплате в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах («специальных правах заимствования» и др.). В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон (п.1 ст.298 ГК). Соглашением, а именно договором аренды стороны определили дату исполнения обязательства арендатора по уплате арендной платы - 10-е число месяца, следующего за отчетным, по курсу Нацбанка РБ на день оплаты.

В то же время должник, просрочивший исполнение, отвечает перед кредитором за убытки, причиненные просрочкой, и за последствия случайно наступившей во время просрочки невозможности исполнения (п.1 ст.376 ГК).

При наличии просрочки в исполнении обязательства исполнение тем не менее должно наступить, и в рассматриваемой ситуации, полагаем, применимо общее правило о том, что подлежащая уплате в белорусских рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа. Но для исключения возможных проблемных ситуаций целесообразно в договоре аренды указывать, каким образом будет рассчитываться подлежащая уплате арендная плата при просрочке исполнения обязательства арендатором.

Поскольку субъекты хозяйствования осуществляют расчеты преимущественно в безналичной форме, следует учитывать сроки исполнения обязательств ввиду участия банка или небанковской кредитно-финансовой организации. Так, если имеется просрочка в уплате арендной платы арендатором, он, поскольку обязан все-таки исполнить обязательство, исполняет его исходя из размера арендной платы в иностранной валюте в эквиваленте в белорусских рублях, рассчитанном на основании курса Нацбанка РБ на день фактической оплаты, и в платежном поручении (т.е. платежной инструкции, выданной владельцем счета), направленном арендатором в банк, сумма будет выражена в белорусских рублях.

В соответствии с Инструкцией о банковском переводе, утвержденной постановлением Правления Нацбанка РБ от 29.03.2001 № 66, банк несет ответственность за неисполнение, ненадлежащее исполнение платежных инструкций клиента, банка-корреспондента в соответствии с законодательством Республики Беларусь, договором между банком и клиентом, банком-корреспондентом (п.8).

От редакции «Бизнес-Инфо» Следует руководствоваться Инструкцией № 66 с учетом изменений и дополнений, внесенных постановлением Правления Нацбанка РБ от 29.01.2018 № 35, порядок вступления в силу которых определен п.2 постановления № 35. В соответствии с частью второй п.19 новой Инструкции за неисполнение, ненадлежащее исполнение банком платежных инструкций клиента, бенефициара (взыскателя), банка-корреспондента банк несет ответственность в порядке, установленном законодательством, договором, заключенным с клиентом, банком-корреспондентом, за исключением предусмотренных законодательством случаев освобождения банка от такой ответственности.

14.08.2012 г.

Ольга Бакиновская, кандидат юридических наук, доцент, заведующая кафедрой теории и истории государства и права Академии управления при Президенте Республики Беларусь

Юлия Амельченя, кандидат юридических наук, доцент кафедры гражданского и хозяйственного права Академии управления при Президенте Республики Беларусь