Материал помещен в архив

ОПТИМИЗИРУЕМ ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ СОЦИАЛЬНЫХ ЛЬГОТ: АРЕНДА ЖИЛЬЯ ДЛЯ РАБОТНИКОВ

Ситуация Для привлечения высококвалифицированных специалистов организация намерена предоставить им бесплатное жилье. Для этого организация планирует заключать с физическими лицами договоры аренды квартир, которые будут использоваться для проживания указанных специалистов. Такое жилье предполагается предоставлять специалистам как состоящим в штате организации, так и работающим по договорам подряда. Как правильно заключить такие договоры? Какие при этом возникают объекты налогообложения?

Сразу следует сказать, что выбранный организацией порядок предоставления жилья нерациональный. Объясним данный вывод.

По взятым в аренду квартирам арендодатель становится плательщиком налога на недвижимость

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.577 Гражданского кодекса РБ, далее - ГК).

Квартиры могут быть объектами аренды на основании ст.578 ГК.

Договор аренды на срок более 1 года, а если хотя бы одной из сторон договора является юридическое лицо, - независимо от срока должен быть заключен в письменной форме (п.1 ст.580 ГК). То есть договоры аренды квартир в обязательном порядке должны быть заключены в письменной форме.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 августа 2014 г. в п.1 ст.580 ГК внесены изменения Законом РБ от 11.07.2014 № 191-З. Изменения не повлияли на суть материала.

По капитальным строениям, их частям, взятым в аренду у физических лиц, организация-арендатор становится плательщиком налога на недвижимость (п.1 ст.184 Налогового кодекса РБ, далее - НК).

Если заселить работников в съемные квартиры, не заключив договора найма с ними, организация должна будет уплачивать налог на недвижимость со стоимости данных квартир. Налоговая база для исчисления налога на недвижимость в таком случае определяется в порядке, установленном Положением о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденным Указом Президента РБ от 28.03.2008 № 187 (подп.1.2 п.1 ст.187 НК).

Нужно отметить, что такой порядок определения налоговой базы отнимет у организации много времени.

Чтобы воспользоваться льготой по налогу на недвижимость в отношении арендованных квартир, с работниками необходимо заключить договоры найма и зарегистрировать их

Капитальные строения (здания, сооружения), их части социально-культурного назначения и жилищного фонда местных Советов депутатов, организаций (за исключением принадлежащих организациям жилых помещений в многоквартирных жилых домах, не используемых для проживания физическими лицами) освобождаются от налога на недвижимость (подп.1.1 п.1 ст.186 НК).

Следовательно, организации могут воспользоваться льготой по принадлежащим им объектам жилищного фонда только в отношении тех объектов, которые используются для проживания физическими лицами. Подтверждением того, что объект жилищного фонда используется в этих целях, служит договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату (п.1 ст.49 Жилищного кодекса РБ).

Форма типового договора найма жилого помещения частного жилищного фонда организаций утверждена постановлением Совета Министров РБ от 24.09.2008 № 1408 (в редакции постановления Совета Министров РБ от 08.05.2013 № 356).

Договоры найма жилого помещения подлежат обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе и считаются заключенными с даты такой регистрации. Поэтому и договоры найма, заключаемые организациями в отношении принадлежащих им жилых помещений, в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в местных исполнительных и распорядительных органах.

В случае отсутствия факта регистрации договора найма данный договор считается незаключенным, в связи с чем у организации не будет документа, подтверждающего факта проживания в данном жилом помещении физического лица, и, соответственно, не будет права на применение льготы по налогу на недвижимость.

Таким образом, для применения льготы организация должна от своего имени заключить с работниками договоры найма и зарегистрировать их в установленном порядке.

Договор найма может быть заключен в отношении квартир, находящихся у организации на праве собственности, в хозяйственном ведении или оперативном управлении, на праве аренды. Этот вывод следует непосредственно из самой формы договора.

Таким образом, организации придется на каждую квартиру заключать 2 договора: договор аренды с собственником квартиры и договор найма с работником.

Организация-арендатор обязана удержать подоходный налог с арендной платы, причитающейся арендодателю

Следует обратить внимание и на тот факт, что в случае аренды квартир у физических лиц организация-арендатор становится налоговым агентом и обязана удерживать подоходный налог с арендодателя (п.1 ст.175 НК).

При заключении арендодателем договора найма жилья непосредственно с физическим лицом собственник жилья является самостоятельным плательщиком подоходного налога в фиксированной сумме (п.1 ст.179 НК).

При получении физическим лицом в налоговом периоде доходов от сдачи жилых помещений, находящихся на территории Республики Беларусь, в размере, превышающем 33 100 000 бел.руб., физическое лицо уплачивает подоходный налог в порядке, установленном ст.178 НК (п.3 ст.179 НК). Но все равно обязанность по уплате налога возлагается непосредственно на физическое лицо.

На оплату съемного жилья можно выдать материальную помощь

Анализируя изложенное выше, очевидно, что и организации, и физическому лицу - арендодателю заключение договоров аренды с организацией невыгодно.

Организации проще выдать работникам материальную помощь, которую они смогут использовать для оплаты арендного жилья, заключив договоры напрямую с их собственниками.

Кроме того, у арендатора отпадет необходимость удержания и перечисления в бюджет подоходного налога с арендодателей.

При налогообложении доходов работников не имеет значения, будут им безвозмездно предоставлены квартиры или выплачена материальная помощь.

Если организация сдаст работникам квартиры безвозмездно, то сумма арендной платы, уплачиваемая организацией арендодателю, будет рассматриваться как выплата социального характера в пользу работников, с соответствующим налогообложением.

При этом у организации на сумму арендной платы возникает необходимость начислять:

• взносы в Фонд социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты РБ (далее - ФСЗН) - на основании ст.2 Закона РБ от 29.02.1996 № 138-XIII «Об обязательных страховых взносах в Фонд социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь»;

• страховые взносы по обязательному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний - на основании п.2 Положения о порядке уплаты страховщику страховых взносов по обязательному страхованию от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 10.10.2003 № 1297.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 июля 2014 г. в п.2 Положения № 1297 внесены изменения постановлением Совета Министров РБ от 30.06.2014 № 637. Изменения не повлияли на суть материала.

Подоходный налог с работников удерживается с учетом подп.1.19 п.1 ст.163 НК.

Что касается работников, работающих по договорам подряда, то с материальной помощи, полученной от организации, не являющейся местом их основной работы, они самостоятельно уплачивают подоходный налог с учетом норм подп.1.19 п.1 ст.163 НК.

Аналогичное обложение необходимо произвести и при выплате материальной помощи.

Если коммунальные платежи будет оплачивать организация-арендатор, то сумма этих платежей также будет рассматриваться как выплата социального характера с аналогичным начислением страховых взносов и подоходного налога.

В бухгалтерском учете организации-арендатора необходимо будет сделать записи:

1) если квартиры взяты в аренду и сданы внаем работникам:

* По разъяснениям специалистов Министерства финансов РБ начисление и выплату вознаграждения по договору подряда организации могут по своему выбору отражать как на счете 70, так и на счете 76.

** Белорусское республиканское унитарное страховое предприятие «Белгосстрах» (далее - БРУСП «Белгосстрах»);

2) при выплате материальной помощи:

Как решить данный вопрос более выгодно для организации

Арендную плату по арендованным для работников квартирам, а также материальную помощь учесть при налогообложении прибыли нельзя на основании подп.1.3 п.1 ст.131 НК.

Если организация идет на дополнительные расходы в отношении оплаты съемного жилья для работников, значит, она заинтересована в них, например, как в высококвалифицированных специалистах.

Поскольку все вопросы установления уровня заработной платы решает собственник организации (или по его поручению руководитель организации), то, разумно продумав систему оплаты труда, вместо материальной помощи таким работникам можно установить надбавку к заработной плате, которая будет у организации учитываться при налогообложении прибыли. Вид такой надбавки необходимо определять в каждой конкретной ситуации.

В отношении работников, работающих по договорам подряда, стоимость съемного жилья также может быть включена в сумму оплаты по договору подряда.

Цена подлежащей выполнению по договору подряда работы (услуги) включает в себя компенсацию издержек подрядчика и причитающееся ему вознаграждение (п.2 ст.663 ГК).

В настоящее время вопросы ценообразования регулируются Указом Президента РБ от 25.02.2011 № 72 «О некоторых вопросах регулирования цен (тарифов) в Республике Беларусь» (далее - Указ № 72).

Указом № 72 определены только отдельные группы товаров, работ и услуг, цены (тарифы) на которые подлежат государственному регулированию. В отношении всех остальных работ и услуг цены формируются с учетом конъюнктуры рынка, т.е. ценообразование свободное.

В связи с этим разумно и взвешенно подойдя к обоснованию цены, выполняемой по договору подряда работы или услуги, сумму вознаграждения по договору подряда можно увеличить на суммы, необходимые для оплаты жилья. Но, естественно, такой статьи расходов, как оплата жилья, в обосновании цены быть не должно. К сведению можно отметить, что наличие экономического обоснования цены при свободном ценообразовании не является обязательным (подп.2.1¹ п.2 Указа № 72).

Суммы надбавок к заработной плате и увеличение вознаграждения по договору подряда также будут объектами для начисления взносов в ФСЗН и БРУСП «Белгосстрах».

При исчислении подоходного налога воспользоваться подп.1.19 п.1 ст.163 НК в данном случае возможности не будет.

От редакции «Бизнес-Инфо» В Особенную часть Налогового кодекса РБ от 29.12.2009 № 71-З на основании законов РБ от 31.12.2013 № 96-З (с 1 января 2014 г.), от 30.12.2014 № 224-З (с 1 января 2015 г.), от 30.12.2015 № 343-З, от 13.06.2016 № 372-З (с 1 июля 2016 г.) и от 18.10.2016 № 432-З (с 1 января 2017 г.) внесены изменения и дополнения.

20.08.2013

Ольга Данилова, экономист