Материал помещен в архив

ВОПРОС: Организация-дольщик осуществляет строительство объекта недвижимого имущества в рамках заключенного с застройщиком договора долевого строительства.

Обязан ли застройщик затраты на приобретение мебели, предусмотренные проектно-сметной документацией на строительство, суммы налога на недвижимость, исчисленные по зданиям и сооружениям сверхнормативного незавершенного строительства, выделять в акте на передачу дольщику затрат, произведенных при создании объекта, и как данные затраты отразить в бухгалтерском учете?

ОТВЕТ: Затраты следует отразить в акте обособленно.

Перечень затрат, которые не увеличивают стоимость объекта учета, например, затраты на приобретение мебели, инструмента, инвентаря, предназначенных в качестве первого комплекта для вводимых в действие объектов и предусмотренных проектно-сметной документацией на строительство; суммы налога на недвижимость, исчисленные по зданиям и сооружениям сверхнормативного незавершенного строительства; суммы земельного налога за земельные участки (части земельного участка), занятые объектами сверхнормативного незавершенного строительства, и т.п., приведены в п.6 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10 (далее - Инструкция № 10).

При ведении заказчиком, застройщиком строительства в интересах третьих лиц (в т.ч. дольщиков), которыми являются юридические лица, затраты, учтенные заказчиком, застройщиком на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы», не являются вложениями в долгосрочные активы заказчика, застройщика. В этом случае заказчик, застройщик по окончании строительства передает третьему лицу (в т.ч. дольщику) фактически произведенные затраты по строительству в разрезе каждой части объекта и оборудования с учетом их распределения в соответствии с п.40 Инструкции № 10. При этом в акте на передачу затрат, произведенных при создании объекта, оформленного для дольщика (юридического лица), должна быть указана следующая информация (п.52 Инструкции № 10):

• наименование объекта учета;

• сумма фактических затрат по строительству с учетом их распределения в соответствии с п.40 Инструкции № 10;

• процент долевого участия;

• сумма фактических затрат по строительству, приходящихся на долю дольщика;

• сумма налога на добавленную стоимость, приходящегося на долю дольщика;

• сумма оплаты по договору;

• сумма фактических затрат по строительству в пределах суммы договора;

• сумма налога на добавленную стоимость, приходящегося на долю дольщика в пределах суммы договора;

• сумма переоценки, приходящейся на долю дольщика (справочно).

Акт на передачу дольщику затрат, произведенных при создании объекта (форма С-17) (приложение 10 к постановлению Минстройархитектуры РБ «О примерных формах учетных документов в строительстве» от 25.01.2013 № 3 (далее - акт С-17, постановление № 3)), составляется организациями, выполняющими функции заказчика (застройщика), при создании объектов для других организаций.

В графе 2 акта С-17 указываются наименования объектов учета затрат, в т.ч. объектов совместной долевой собственности (здание, сооружение, оборудование, инженерные сети и др.). В графе 3 указывается общая сумма затрат, фактически произведенных заказчиком (застройщиком) при строительстве передаваемых объектов учета. Графы 9 и 10 заполняются в случае, когда сумма затрат на строительство, приходящаяся на дольщика, превышает сумму средств, оплачиваемых им заказчику (застройщику) в соответствии с договором долевого строительства.

Акт С-17 служит основанием для составления соответствующих бухгалтерских записей заказчиком (застройщиком) и другими организациями (п.12 Методических рекомендаций по применению и заполнению примерных форм первичных учетных документов в строительстве, утвержденных постановлением № 3).

Таким образом, нормы законодательства не содержат прямого требования о том, что застройщик обязан обособленно выделять в акте С-17 показатель затрат по строительству объекта, которые согласно п.6 Инструкции № 10 не включаются в стоимость соответствующих объектов учета.

Вместе с тем необходимо обратить внимание, что Инструкция № 10 устанавливает порядок формирования в бухгалтерском учете заказчика в строительной деятельности, застройщика в строительной деятельности стоимости объекта строительства при возведении, реставрации, реконструкции посредством отражения затрат на возведение, реставрацию, реконструкцию в бухгалтерском учете организаций (за исключением банков, небанковских кредитно-финансовых организаций, бюджетных организаций) (п.1 Инструкции № 10).

Ведение затрат ведется в разрезе каждого объекта учета (части объекта строительства), под которым понимают каждое отдельно строящееся здание, сооружение, инженерные сети и другие объекты, стоимость строительства которых выделена в составе сводного сметного расчета и на строительство которых составлена объектная смета, а также встроенные и пристроенные объекты (абзац 2 п.2 Инструкции № 10).

Требования о формировании стоимости каждого объекта учета (части объекта строительства) с учетом требований Инструкции № 10, устанавливающей разделение затрат на затраты, которые могут быть отнесены на увеличение стоимости объекта учета, и затраты, которые не могут быть отнесены на увеличение стоимости объекта учета, обязательны для заказчика (застройщика), в т.ч. того, который осуществляет ведение учета затрат по строительству в интересах третьих лиц (дольщиков) (п.4 Инструкции № 10).

Поскольку в акте С-17 указывают объекты учета (части объекта строительства) и их стоимость в бухгалтерском учете заказчика (застройщика) должна быть сформирована из прямых затрат и доли косвенных затрат, то, следовательно, их фактическая стоимость, указываемая в акте С-17, также должна быть сформирована в соответствии с требованиями Инструкции № 10, т.е. без учета той части затрат, которые не могут быть отнесены на увеличение стоимости объекта строительства.

Таким образом, затраты, которые не могут быть отнесены на увеличение стоимости объекта учета (части объекта строительства), следует указывать в акте С-17 обособленно (если по условиям договора долевого строительства дольщик компенсирует их заказчику (застройщику) по каждому объекту учета).

В бухгалтерском и налоговом учете затраты, которые не могут быть отнесены на увеличение стоимости объекта строительства, списываются точно в таком же порядке, в котором они бы списаны у заказчика (застройщика) в случае осуществления строительства объекта без использования правовой конструкции договора долевого строительства, например:

• сумма налога на недвижимость и земельного налога по земельным участкам, которые были заняты объектами сверхнормативного незавершенного строительства, отражается на счете 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» либо счете 91 «Прочие доходы и расходы»;

• затраты на приобретение мебели, инструмента, инвентаря, предназначенных в качестве первого комплекта для вводимых в действие объектов и предусмотренных проектно-сметной документацией на строительство, отражаются на счете 10 «Материалы» (либо на счете 01 «Основные средства» при соответствии их критериям признания основных средств, установленным Инструкцией по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.04.2012 № 26), и т.д.

26.06.2014

Виктор Статкевич, аудитор