Материал помещен в архив

ВОПРОС (ООО «СФП»): Организация осуществляет долевое строительство жилого дома со встроенными помещениями административного назначения и подземным паркингом.

Бухгалтерский учет налоговых вычетов по НДС по долевому строительству организован на отдельном субсчете 18-1 «Долевое строительство».

На данном субсчете отдельно не выделяется НДС, приходящийся на затраты по строительству офиса, паркинга, жилой части, инженерных сетей, прочих затрат.

1. Имеет ли право организация указать в учетной политике порядок распределения налоговых вычетов для целей передачи их дольщикам между объектами учета исходя из стоимости каждого объекта аналитического учета (паркинг, офис, жилая часть, сети)?

2. Налоговые вычеты, которые приходятся на нереализованную часть квартир (по которым не были заключены договоры долевого строительства), после ввода объекта в эксплуатацию подлежат отнесению на счет 43 «Готовая продукция» или продолжают учитываться как налоговые вычеты на счете 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам»?

3. Имеет ли право дольщик - юридическое лицо отразить передаваемые налоговые вычеты по квартире на счете 18 или должен отразить их на счете 41 «Товары» или счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» в составе стоимости приобретаемого объекта?

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на Налоговый кодекс Республики Беларусь в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. вышеназванный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

ОТВЕТ: 1. При реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав по свободным отпускным ценам (с учетом акцизов для подакцизных товаров) или тарифам плательщик дополнительно к цене (тарифу) товаров (работ, услуг), имущественных прав обязан предъявить к оплате покупателю этих товаров (работ, услуг), имущественных прав соответствующую сумму налога на добавленную стоимость (п.1 ст.105 Налогового кодекса Республики Беларусь; далее - НК).

Сумма НДС, предъявляемая плательщиком покупателю товаров (работ, услуг), имущественных прав, определяется по каждому виду товаров (работ, услуг), имущественных прав (п.2 ст.105 НК).

В расчетных и первичных учетных документах соответствующие сумма и ставка НДС выделяются отдельной строкой (п.3 ст.105 НК).

Пунктом 7 ст.105 НК установлено, что при ведении заказчиком (застройщиком) строительства в интересах третьих лиц (в том числе дольщиков) и передаче третьему лицу (в том числе дольщику) по окончании строительства фактически произведенных затрат по строительству объекта заказчиком (застройщиком) в пределах суммы договора с третьим лицом (в том числе дольщиком) выделяются суммы налога на добавленную стоимость по товарам (работам, услугам), имущественным правам, приобретенным (ввезенным) заказчиком (застройщиком) для ведения строительства в интересах третьих лиц (в том числе дольщиков) и не являющимся вложениями в долгосрочные активы заказчика (застройщика). Выделение заказчиком (застройщиком) сумм налога на добавленную стоимость третьему лицу (в том числе дольщику) производится при указании заказчику (застройщику) этих сумм налога на добавленную стоимость в первичных учетных документах продавцами таких товаров (работ, услуг), имущественных прав, при уплате этих сумм налога на добавленную стоимость заказчиком (застройщиком) при ввозе товаров на территорию Республики Беларусь либо при исчислении заказчиком (застройщиком) и уплате в бюджет этих сумм налога на добавленную стоимость при приобретении товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь у иностранных организаций, не состоящих на учете в налоговых органах Республики Беларусь.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. пп.3 и 7 ст.105 НК на основании Закона Республики Беларусь от 18.10.2016 № 432-З утратили силу.

В соответствии с п.12 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10 (далее - Инструкция № 10), аналитический учет затрат по объекту ведется по каждому объекту учета, а именно:

• по части объекта основного назначения;

• по части объекта вспомогательного и обслуживающего назначения;

• по части объекта энергетического хозяйства;

• по части объекта транспортного хозяйства и связи;

• по наружным сетям и сооружениям водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и другим инженерным сетям и сооружениям;

• по благоустройству и другим частям объекта.

При этом напомним, что согласно п.2 Инструкции № 10 объект учета (часть объекта строительства) - каждое отдельно строящееся здание, сооружение, инженерные сети и другие объекты, стоимость строительства которых выделена в составе сводного сметного расчета и на строительство которых составлена объектная смета, а также встроенные и пристроенные объекты.

Вместе с тем Инструкция № 10, Инструкция по бухгалтерскому учету налога на добавленную стоимость, утвержденная постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2012 № 41, либо иные нормативные правовые акты, регламентирующие порядок бухгалтерского учета налога на добавленную стоимость, не содержат требования о необходимости организации аналитического учета налоговых вычетов по каждому объекту учета (в ситуации, указанной в вопросе, - жилой части дома, административным помещениям, подземному паркингу, наружным сетям и иным объектам учета).

Также не установлена обязанность организации-застройщика по организации аналитического учета налоговых вычетов по каждому объекту учета (части объекта учета) и требованиями НК либо иных нормативных правовых актов налогового законодательства.

Более того, следует отметить, что организовать раздельный учет налоговых вычетов, относящихся к каждому объекту учета, застройщик не сможет (за исключением, может быть, крайне редких ситуаций), так как в бухгалтерском учете застройщика на счете 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам» будут также отражены налоговые вычеты по НДС, предъявленные поставщиками товаров, работ, услуг и относящиеся одновременно ко всему объекту строительства (ко всем объектам учета), например:

• услуги сторонних организаций, в отношении которых не предусмотрена возможность освобождения от НДС согласно подп.1.12 п.1 ст.94 НК и Указу Президента Республики Беларусь от 26.03.2007 № 138 «О некоторых вопросах обложения налогом на добавленную стоимость» (далее - Указ № 138), независимо от того, в какой части (жилой либо нежилой) относятся такие товары, работы, услуги;

• при аренде застройщиком, не осуществляющим непосредственно строительно-монтажные работы строительных машин и механизмов, транспортных услуг, консультационных, информационных и аудиторских услуг, связанных с осуществлением строительства объекта, приобретением строительных материалов, которые будут использованы для осуществления работ подготовительного периода и будут отражены у застройщика в качестве прочих (косвенных) затрат, относящихся ко всем объектам учета и т. п.

На основании вышеизложенного застройщик вправе указать в учетной политике порядок распределения налоговых вычетов для целей передачи их дольщикам между объектами учета, исходя из стоимости каждого объекта аналитического учета (паркинг, офис, жилая часть, сети и т. п.) и указания в графе 6 и при необходимости в графе 9 акта на передачу дольщику затрат, произведенных при создании объекта, форма которого утверждена постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 25.01.2013 № 3 (далее - акт на передачу) и который составляется в соответствии с п.52 Инструкции № 10 и Методическими рекомендациями по применению и заполнению примерных форм первичных учетных документов в строительстве, утвержденными постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 25.01.2013 № 3 (далее - Методические рекомендации № 3).

При этом также следует отметить, что для дольщика - юридического лица, которому передаются налоговые вычеты, приходящиеся на затраты по созданию объекта долевого строительства, не играет принципиальной роли, к какому именно объекту учета (части объекта строительства) относятся такие налоговые вычеты, так как порядок их вычета у дольщика - юридического лица, принимающего такие объекты в качестве будущих объектов основных средств, является одинаковым независимо от количества и видов полученных объектов.

2. В соответствии с п.2 ст.106 НК суммы налога на добавленную стоимость, за исключением сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных при приобретении либо уплаченных при ввозе основных средств и нематериальных активов, включаются в затраты плательщика по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, в случае использования приобретенных (ввезенных) товаров (работ, услуг), имущественных прав для производства и (или) реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых освобождены от налогообложения.

В случае одновременного использования приобретенных (ввезенных) товаров (работ, услуг), имущественных прав при производстве и (или) реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых освобождены от налогообложения, и товаров (работ, услуг), имущественных прав, операции по реализации которых подлежат налогообложению, включение сумм налога на добавленную стоимость, за исключением сумм налога на добавленную стоимость, предъявленных при приобретении либо уплаченных при ввозе основных средств и нематериальных активов, в затраты плательщика по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, осуществляется нарастающим итогом с начала года исходя из доли оборота операций по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, освобожденных от налогообложения, в общем объеме оборота по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав (п.3 ст.106 НК).

Если организация осуществляет строительство объекта, в состав которого входят жилые помещения (работы по строительству которых освобождены от налога на добавленную стоимость), и административных помещений (работы по строительству которых облагаются налогом на добавленную стоимость), то при предъявлении поставщиком товаров, работ, услуг сумм НДС такие налоговые вычеты в большинстве случаев относятся одновременно и к жилой и к нежилой части.

При этом следует отметить, что в отношении тех работ, которые относятся к жилой части при одновременном выполнении подрядной организацией строительных работ на объекте строительства и которые освобождаются от НДС в соответствии с подп.1.12 п.1 ст.94 НК и Указом № 138, в первичных учетных документах сумма налоговых вычетов не предъявляется и строительные и иные работы предъявляются застройщику без налога на добавленную стоимость (п.5 письма Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь, Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 23.10.2007 № 2-1-8/670/11-2-16/4199 «О применении отдельных норм Указа Президента Республики Беларусь от 26 марта 2007 г. № 138 "О некоторых вопросах обложения налогом на добавленную стоимость"»). Стоимость таких работ определяется на основании соотношения жилой и нежилой частей в разрезе соответствующих объектов строительства, которое указывается в справке (расчете) проектной организации.

Как уже указывалось выше, согласно п.3 ст.106 НК необходимость распределения налоговых вычетов (включение части налоговых вычетов в состав затрат по производству и реализации продукции (товаров, работ, услуг)) возникает у организации не в момент получения товаров, работ, услуг, а в том отчетном периоде, когда у организации возникают обороты по реализации объектов, освобождаемых от налога на добавленную стоимость.

На основании сказанного налоговые вычеты, которые в соответствии со ст.107 и п.1 ст.106 НК отражены застройщиком в бухгалтерском учете на счете 18 и которые приходятся на реализованную часть квартир посредством заключения договоров долевого строительства (которые согласно Инструкции № 10 отражаются на счете 43), не относятся на счет 43 (на увеличение стоимости квартир), а продолжают учитываться у застройщика на счете 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам».

В дальнейшем при возникновении у застройщика оборотов по реализации объектов, в том числе облагаемых по ставке НДС в размере 20 % либо по иным налоговым ставкам, а также при наличии оборотов по реализации объектов, освобождаемых от налога на добавленную стоимость (например, при реализации квартир), данные налоговые вычеты в соответствии с учетной политикой застройщика (которой может быть установлен порядок распределения налоговых вычетов либо методом удельного веса, либо по данным раздельного учета) и с учетом фактического соотношения оборотов по реализации облагаемых НДС и освобождаемых от НДС могут быть:

• частично включены в состав затрат по производству и реализации продукции (товаров, работ, услуг),

• частично приняты к вычету.

3. В соответствии с п.53 Инструкции № 10 юридическое лицо, осуществляющее строительство в качестве дольщика, принимает объект (часть объекта) к бухгалтерскому учету на основании оформленного заказчиком, застройщиком акта приемки-передачи объекта долевого строительства и акта на передачу затрат, произведенных при создании объекта, оформленного в соответствии с требованиями п.52 Инструкции № 10, с отражением по дебету счета 08 и кредиту счета 60 «Расчеты с поставщиками и подрядчиками».

Возможность использования для отражения хозяйственных операций по получению затрат по строительству объектов счета 41 непосредственно в момент получения таких затрат для дольщика не предусмотрена.

Сумма налоговых вычетов, указанная застройщиком в графе 6 и при необходимости в графе 9 акта на передачу, который составляется в соответствии с п.52 Инструкции № 10 и Методическими рекомендациями № 3, отражается в бухгалтерском учете дольщика по дебету счета 18.

Обязанность дольщика относить суммы налоговых вычетов, в том числе при получении затрат по строительству объектов жилищного строительства (в данном случае - квартиры), обороты по реализации которых освобождены от налога на добавленную стоимость, на счет 08 требованиями налогового законодательства не предусмотрена.

Вместе с тем при желании дольщик может (но не обязан) применить нормы п.4 ст.106 НК, согласно которой суммы НДС, предъявленные при приобретении либо уплаченные при ввозе на территорию Республики Беларусь товаров (работ, услуг), имущественных прав, включая основные средства и нематериальные активы, могут относиться плательщиками на увеличение стоимости этих товаров (работ, услуг), имущественных прав.

12.06.2015

Виктор Статкевич, аудитор

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Бухгалтерский учет в строительстве»