Материал помещен в архив

ВОПРОС (ООО «СК»): Организация - победитель аукциона на право строительства объекта. На земельном участке расположены объекты недвижимости, подлежащие сносу. В настоящий момент организация собирает данные о собственниках этих объектов, в связи с чем несет затраты, в частности на оформление выписок Бюро регистрации и технической инвентаризации и т. д.

Относятся ли данные затраты к расходам по сносу объектов недвижимости?

Какие виды затрат относятся к затратам по сносу зданий и сооружений?

ОТВЕТ: В данной ситуации, скорее всего, идет речь о приобретении организацией права проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) в порядке, предусмотренном Положением о порядке организации и проведения аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462 (далее - Положение № 462).

Предметом аукциона является право проектирования и строительства юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем капитального строения (здания, сооружения) на предоставляемом земельном участке, на котором находятся объекты, подлежащие сносу (часть вторая п.1 Положения № 462).

После совершения победителем аукциона действий, указанных в части четвертой п.25 Положения № 462, но не позднее 2 рабочих дней местный исполнительный комитет:

• заключает с ним договор на реализацию права проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений);

• передает ему выписку из решения об изъятии и предоставлении земельного участка.

Если земельный участок предоставляется в аренду, в тот же срок с юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, являющимся победителем аукциона, заключается также договор аренды земельного участка (п.31 Положения № 462).

Договор аренды земельного участка, заключаемый по результатам аукциона между местным исполнительным комитетом и индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом, и возникновение основанного на нем права аренды либо право частной собственности негосударственного юридического лица Республики Беларусь на земельный участок подлежат государственной регистрации в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка (п.33 Положения № 462).

Таким образом, юридическое лицо по результатам аукциона:

• приобретает право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений) на земельном участке;

• получает право пользования либо право аренды на соответствующий земельный участок;

• не приобретает капитальные строения (здания, сооружения), а значит, такая организация должна решить вопросы со всеми собственниками находящихся на таком земельном участке капитальных строений (зданий, сооружений) либо путем выплаты соответствующей компенсации, либо путем предоставления им иных капитальных строений (зданий, сооружений), аналогичных по характеристикам и потребительским свойствам.

В стоимость объекта строительства затраты по сносу включаются с учетом норм, установленных п.6 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10 (далее - Инструкция № 10) (п.71 Инструкции № 10).

Пунктом 6 Инструкции № 10 установлено, что к затратам, не увеличивающим стоимость объекта учета, относятся затраты на снос и охрану объекта, прекращенного строительством, кроме случаев, когда затраты на снос и охрану объекта несет новый заказчик, застройщик для возведения или реконструкции нового объекта и эти затраты включены в сводный сметный расчет.

Согласно п.72 Инструкции № 10 затраты заказчика, застройщика, связанные со сносом объекта недвижимости в целях строительства нового объекта, учитываются:

• или по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов»;

• или по дебету счета 08 «Вложения в долгосрочные активы».

При этом нормы п.72 Инструкции № 10 необходимо применять, учитывая иные нормы Инструкции № 10 и требования иных нормативных правовых актов.

В частности, по дебету счета 97 учитываются затраты, понесенные заказчиком, застройщиком до начала строительства. С даты начала строительства понесенные затраты включаются в состав затрат по незавершенному строительству и отражаются по дебету счета 08 и кредиту счета 97.

Следовательно, при отражении хозяйственных операций, связанных со сносом здания, заказчику (застройщику) следует учитывать следующие аспекты:

1) п.6 Инструкции № 10 установлен порядок бухгалтерского учета затрат, связанных со сносом объекта, прекращенного строительством, в связи с чем при осуществлении строительства (возведения) новых объектов затраты по сносу ранее существовавших (находившихся) на земельном участке объектов, относятся на увеличение стоимости объекта строительства согласно п.72 Инструкции № 10, то есть отражаются либо на счете 97, либо на счете 08;

2) для возможности капитализации понесенных организацией затрат по сносу здания, то есть для возможности их отражения на счете 08, данные затраты должны быть предусмотрены проектной документацией, в частности такой ее составляющей, как сводный сметный расчет стоимости строительства, на основании которого согласно п.5 Инструкции № 10 определяется перечень затрат, относимых на увеличение стоимости объекта строительства;

3) на счете 97 либо на счете 08 отражаются только расходы, связанные со сносом здания, то есть выполнение строительных, монтажных и иных специальных работ, связанных со сносом (демонтажем) существующих объектов.

Таким образом, стоимость самих объектов, находящихся на земельном участке (зданий), в отношении которых у организации будут соответствующие вещные права (например, право собственности на какое-либо капитальное строение на земельном участке) на счете 97 не отражается;

4) на счете 97 отражаются затраты заказчика (застройщика) по сносу зданий до даты начала строительства.

Напомним, что согласно ТКП 45-1.03-122-2015 «Нормы продолжительности строительства зданий, сооружений и их комплексов. Основные положения» (утвержден и введен в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.11.2015 № 279) датой начала строительства считается дата выдачи органами государственного строительного надзора разрешения на строительно-монтажные работы.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 августа 2018 г. датой начала строительства является дата, указанная в договоре строительного подряда, согласно Правилам заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450. или в решении застройщика при выполнении строительных, монтажных, иных специальных работ собственными силами (абзац 1 п.4.3 раздела 4 ТКП 45-1.03-122-2015 в редакции приказа Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 05.07.2018 № 152).

Разрешение на строительно-монтажные работы выдается в том числе на подготовительный этап строительства, который включает в себя выполнение внутриплощадочных подготовительных работ.

В соответствии с п.4.3 ТКП 45-1.03-161-2009 «Организация строительного производства» (утвержден и введен в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 07.12.2009 № 396) внутриплощадочные подготовительные работы должны предусматривать в том числе освобождение строительной площадки для производства строительно-монтажных работ (расчистка территории, снос строений и др.).

На основании вышеизложенного снос расположенных на предоставленном для строительства земельном участке зданий и сооружений (строений) в подавляющем большинстве случаев будет осуществляться уже после получения разрешения на строительно-монтажные работы, то есть затраты по сносу таких зданий будут отражаться на счете 08, а использование счета 97 будет относиться к исключительным и индивидуальным случаям;

5) в соответствии с частью второй п.72 Инструкции № 10 основанием для списания с учета объектов недвижимости, сносимых в связи со строительством, является проведенная в установленном порядке государственная регистрация прекращения существования недвижимого имущества.

В связи с тем, что организация не собственник находящихся на таком земельном участке капитальных строений (зданий, сооружений), необходимость отражения (списания) стоимости капитальных строений (зданий, сооружений) у нее отсутствует, так как такие объекты не числятся у нее на балансе в качестве объектов основных средств либо иных активов.

Затраты на снос находящихся на предоставленном для строительства земельном участке капитальных строений (зданий, сооружений) включаются в главу 1 «Подготовка территории строительства» сводного сметного расчета стоимости строительства (п.21 Инструкции о порядке определения сметной стоимости строительства объектов и составления сметной документации на основании нормативов расхода ресурсов в натуральном выражении, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 18.11.2011 № 51 (далее - Инструкция № 51)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 октября 2020 г. следует руководствоваться п.21 Инструкции № 51 с учетом изменений, внесенных постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 23.09.2020 № 60, которые не повлияли на суть материала.

Данные расходы включаются в сводный сметный расчет стоимости строительства в текущих ценах согласно перечню таких расходов, предусмотренных приложением 5 к Инструкции № 51.

Справочно Требования Инструкции № 51 обязательны для применения при составлении сметной документации на строительство объектов, финансируемых полностью или частично за счет средств республиканского и (или) местных бюджетов, в том числе государственных целевых бюджетных фондов, а также государственных внебюджетных фондов, внешних государственных займов и внешних займов, привлеченных под гарантии Правительства Республики Беларусь, кредитов банков Республики Беларусь под гарантии Правительства Республики Беларусь и областных, Минского городского исполнительных комитетов, а также при строительстве жилых домов с использованием государственной поддержки (п.2 Инструкции № 51). Однако в связи с тем, что для объектов, строительство которых финансируется за счет так называемых «внебюджетных источников», отдельного нормативного правового акта, устанавливающего порядок разработки и составления сметной документации, не принято, требования Инструкции № 51 в части состава сметной документации, перечня затрат, учитываемых при составлении сметной документации, и ряд ее иных норм применяются в отношении всех объектов строительства, то есть независимо от их источников финансирования.

Согласно приложению 5 «Нормативы для определения средств, связанных с отводом и освоением территории строительства, включаемых в главу 1 сводного сметного расчета стоимости строительства "Подготовка территории строительства"» при составлении сметной документации на основании данных заказчика в сводном сметном расчете стоимости строительства предусматривается размер убытков, причиненных землепользователям изъятием у них земельных участков и сносом расположенных на них объектов недвижимости:

• жилых домов, объектов культурно-бытового назначения, производственных и иных капитальных строений (зданий, сооружений), не завершенных строительством объектов;

• мелиоративных и противоэрозионных сооружений;

• плодово-ягодных, лесных, защитных и иных многолетних насаждений, различных видов недревесной лесной продукции;

• удаляемых объектов растительного мира (деревьев, кустарников, газонов, цветников);

• незавершенного производства или урожая сельскохозяйственных культур;

• убытков, связанных с ограничением прав землепользователей в результате влияния, вызванного деятельностью граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц;

• других убытков, установленных действующим законодательством.

Какой-либо конкретный перечень затрат, которые относятся к затратам по сносу зданий и сооружений, законодательством не определен, и на практике в зависимости от конкретной ситуации и специфики строительства объектов такие затраты могут быть самыми разными.

При этом затраты на оформление выписок БРТИ и иные аналогичные затраты, которые организация несет в связи со сбором данных о собственниках капитальных строений (зданий, сооружений), находящихся на земельном участке, относятся к затратам, которые могут быть отнесены организацией на увеличение стоимости объекта строительства в соответствии с требованиями Инструкции № 10.

29.04.2017

Виктор Статкевич, аудитор

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Бухгалтерский учет в строительстве»