Материал помещен в архив

ВОПРОС (ООО «ИДГ»): Организация с июня 2015 г. по февраль 2016 г. арендовала у индивидуального предпринимателя нежилое помещение. Оценка помещения не производилась. Однако по состоянию на 1 января 2015 г. имелась оценка оценщика (юридического лица) по рыночной стоимости в размере 3 155 млн руб. Исходя из этой стоимости организация определяла налоговую базу по налогу на недвижимость, которая была выше стоимости по состоянию на 1 января 2015 г. и 1 января 2016 г., рассчитанной с учетом требований подп.3.2.2 п.3 Положения о порядке оценки принадлежащих физическим лицам зданий и сооружений, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 28.03.2008 № 187 (далее - Положение).

В марте 2016 г. помещение продано другому индивидуальному предпринимателю. С предыдущим собственником договор аренды расторгнут. Одновременно с новым собственником помещения был заключен новый договор аренды, в котором стоимость того же нежилого помещения определена в меньшем размере и составила 1 750 млн руб. Оценка помещения не производилась. Стоимость помещения, указанная в договоре, соответствует стоимости, определенной согласно подп.3.2.2 п.3 Положения.

Вправе ли организация уточнить налоговую базу по налогу на недвижимость в данной ситуации с 1 апреля 2016 г. и уменьшить сумму налога на недвижимость по нежилому помещению?

ОТВЕТ: Не вправе.

Налоговая база налога на недвижимость в отношении объектов недвижимости, расположенных на территории Республики Беларусь и взятых организациями в аренду у физических лиц, определяется исходя из стоимости таких объектов недвижимости, указанной в договорах аренды, но не менее их оценочной или рыночной стоимости, определенной соответствующими организациями или индивидуальными предпринимателями по состоянию на 1 января текущего года в соответствии с законодательством, либо стоимости, определенной в ином порядке, установленном Президентом Республики Беларусь (п.2 ст.187 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК)).

Таким образом, за основу берется стоимость объекта, указанная в договоре аренды, после чего эта стоимость сопоставляется со стоимостью, определенной способами, предусмотренными п.2 ст.187 НК. Если стоимость, указанная в договоре аренды, оказывается ниже стоимости, определенной одним из способов, приведенных в п.2 ст.187 НК, то для вычисления налоговой базы принимается стоимость, установленная этим способом. Если стоимость в договоре аренды выше, то за налоговую базу принимается договорная стоимость.

В рассматриваемом случае у нового собственника - арендодателя нежилого помещения отсутствует оценочная стоимость объекта по состоянию на 1 января 2016 г., поэтому стоимость, указанную в договоре аренды, сравнивают со стоимостью, определенной в соответствии с Положением.

Согласно Положению при отсутствии в текущем году оценки зданий и сооружений по их оценочной стоимости, проведенной организацией по государственной регистрации, оценка проводится организациями, взявшими в аренду у физических лиц здания и сооружения (в части таких зданий и сооружений) (подп.3.2 п.3 Положения).

При этом оценка проводится по стоимости, определяемой путем индексации стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, с использованием коэффициентов переоценки зданий и сооружений, устанавливаемых Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь (подп.3.2.1 п.3 Положения), а при отсутствии сведений о стоимости зданий и сооружений, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, - исходя из базовой расчетной стоимости 1 м² типового здания или сооружения с учетом коэффициентов переоценки зданий и сооружений и общей площади оцениваемого здания либо сооружения (подп.3.2.2 п.3 Положения).

В данном случае нежилое помещение арендовалось организацией у другого арендодателя в предыдущем году, и по нему была определена налоговая база для исчисления налога на недвижимость. Поэтому в текущем году налог должен исчисляться из стоимости, определяемой путем индексации стоимости помещения, примененной в качестве налоговой базы при исчислении налога на недвижимость в предыдущем году, с использованием коэффициента переоценки зданий и сооружений, установленного Министерством архитектуры и строительства Республики Беларусь в 2016 году, поскольку определенная таким образом стоимость выше стоимости, указанной в договоре аренды, заключенном с новым арендодателем.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. вопросы налогообложения налогом на недвижимость регулируются главой 19 НК, изложенного в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З.

28.04.2016

Татьяна Шабан, эксперт в области исчисления налогов

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Исчисление и уплата налога на недвижимость»