Материал помещен в архив

ВОПРОС (ООО «СК»): Организация в октябре 2016 г. победила в аукционе на право проектирования и строительства объекта. Проведение работ по разработке ПСД было разрешено на основании акта выбора земельного участка.

Решение города о наделении функциями заказчика организацию оформлено в 2018 году, где указано, что это решение вступает в силу в октябре 2016 г.

Имеет ли право организация внести исправления в бухгалтерский учет и отразить затраты по содержанию заказчика с октября 2016 г. на счете 97 «Расходы будущих периодов» в качестве вложений в объект (строительные работы еще не ведутся)?

ОТВЕТ: Имеет.

Затраты, увеличивающие стоимость объекта учета, подразделяются на затраты, предусматриваемые и не предусматриваемые сводным сметным расчетом стоимости строительства (п.5 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10, далее - Инструкция № 10).

Бухгалтерский учет незавершенного строительства независимо от способа строительства ведется на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» на основании первичных учетных документов по фактическим затратам нарастающим итогом с даты начала строительства до даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию (п.9 Инструкции № 10).

В стоимость объекта включаются затраты на управление строительством (стоимость услуг заказчика, застройщика, затраты на содержание заказчика, застройщика) (п.66 Инструкции № 10).

При строительстве заказчиком, застройщиком объекта для последующего принятия к бухгалтерскому учету в качестве основных средств или готовой продукции и отсутствии у организации иных видов деятельности (кроме деятельности по осуществлению функций заказчика, застройщика) затраты на управление строительством (затраты на содержание заказчика, застройщика) включаются в стоимость объекта и отражаются по дебету счета 08 и кредиту счетов 20 «Основное производство», 26 «Общехозяйственные затраты».

При строительстве заказчиком, застройщиком объекта для последующего принятия к бухгалтерскому учету в качестве основных средств или готовой продукции и одновременном осуществлении иных видов деятельности (кроме деятельности по осуществлению функций заказчика, застройщика) в стоимость объекта включаются затраты организации, непосредственно связанные с управлением строительством (с осуществлением деятельности заказчика, застройщика) (п.67 Инструкции № 10).

Непосредственно пп.66 и 67 Инструкции № 10 не установлена возможность отражения затрат на управление строительством (затрат на содержание заказчика (застройщика) на счете 97).

Вместе с тем п.10 Инструкции № 10 определено, что затраты, понесенные заказчиком, застройщиком до начала строительства, учитываются по дебету счета 97.

С даты начала строительства понесенные затраты включаются в состав затрат по незавершенному строительству и отражаются по дебету счета 08 и кредиту счета 97.

До даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию затраты, учтенные на счете 08 и увеличивающие стоимость объекта (части объекта), составляют в бухгалтерском учете стоимость незавершенного строительства (п.11 Инструкции № 10).

В настоящее время непосредственно Инструкцией № 10 либо иными нормативными правовыми актами прямо не определено, с какой именно даты и какие именно затраты заказчик (застройщик) может квалифицировать в качестве затрат по строительству, которые отражаются (можно отражать) на счете 97.

Согласно сложившейся правоприменительной практике к затратам, которые заказчик (застройщик) вправе отражать на счете 97, относятся затраты, которые возникают после наличия у заказчика (застройщика) правовых оснований для совершения действий и процедур, связанных со строительством объекта (при этом к таким действиям относится не только непосредственное выполнение строительных работ на объекте строительства, но и подготовка необходимой документации, в том числе проектной).

Проектирование, возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт объекта (за исключением садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей) осуществляются на основании разрешительной документации, состав, порядок подготовки и выдачи которой устанавливаются с учетом требований законодательных актов Советом Министров Республики Беларусь, если иное не определено Президентом Республики Беларусь (ст.21 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь».

Разрешительная документация на строительство включает:

1) при предоставлении земельного участка в г. Минске и областных центрах юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства капитальных строений (зданий, сооружений) в соответствии с Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков в г. Минске и областных центрах юридическим лицам сооружений, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 (подп.4.1 п.4 Положения о порядке подготовки и выдачи разрешительной документации на строительство объектов, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 20.02.2007 № 223, далее - Положение № 223):

• акт выбора места размещения земельного участка, утвержденный председателем Минского городского исполнительного комитета или городского исполнительного комитета областного центра, с прилагаемыми архитектурно-планировочным заданием, заключениями согласующих организаций, техническими условиями на инженерно-техническое обеспечение объекта;

• решение горисполкома об изъятии и предоставлении земельного участка и разрешении строительства объекта;

2) при предоставлении земельного участка в случае, если необходимо предварительное согласование места его размещения в соответствии с Положением о порядке изъятия и предоставления земельных участков, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667:

• акт выбора места размещения земельного участка, утвержденный председателем местного исполнительного и распорядительного органа, согласованный председателем областного исполнительного комитета в случаях, предусмотренных в п.19 названного Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков;

• решение исполкома об изъятии и предоставлении земельного участка;

• архитектурно-планировочное задание;

• технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта (подп.4.2 п.4 Положения № 223);

3) при предоставлении земельного участка юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям в случае, если не требуется предварительное согласование места его размещения в соответствии с названным в п.2 Положением:

• решение исполкома или администрации свободной экономической зоны об изъятии и предоставлении земельного участка для строительства объекта;

• решение исполкома о разрешении проведения проектно-изыскательских работ и строительства объекта;

• архитектурно-планировочное задание;

• заключения согласующих организаций;

• технические условия на инженерно-техническое обеспечение объекта;

• градостроительный паспорт земельного участка в случаях, если его разработка предусмотрена законодательством (подп.4.3 п.4 Положения № 223).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 февраля 2019 г. Положение № 223 изложено в новой редакции постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 31.10.2018 № 785.

Заказчик (застройщик), руководствуясь п.10 Инструкции № 10, вправе отражать на счете 97 затраты, которые возникают после того, как заказчиком (застройщиком) получены документы, подтверждающие факт того, что началось выполнение действий и процедур, непосредственно связанных со строительством объекта, в том числе с его подготовительным периодом, независимо от того, будут ли в будущем начато выполнение строительно-монтажных работ по такому объекту либо нет.

Выдача разрешительной документации на проектирование, возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство, снос относится к административным процедурам, включенным в инвестиционный процесс строительства (п.12 постановления Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 19.03.2018 № 14 «Об утверждении альбома схем, определяющих последовательность действий при осуществлении инвестиционного проекта в строительстве, раскрывающих основные стадии этого процесса (от инвестиционного замысла до введения в эксплуатацию построенного объекта и его государственной регистрации) и установленные законодательством требования (условия, административные процедуры), соблюдение которых обязательно при прохождении этих стадий»).

Получение земельного участка для строительства объекта через аукцион (подп.4.3 п.4 указанного постановления № 14) также включено в перечень действий, совершаемых при реализации инвестиционного проекта.

Справочно Аналогичные требования устанавливало и ранее действовавшее с 1 апреля 2014 г. до 1 апреля 2018 г. постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.03.2014 № 17 «Об утверждении альбома схем, определяющих последовательность действий при осуществлении инвестиционного проекта в строительстве, раскрывающих основные стадии этого процесса (от инвестиционного замысла до введения в эксплуатацию построенного объекта и его государственной регистрации) и установленные законодательством требования (условия, административные процедуры), соблюдение которых обязательно при прохождении этих стадий».

Победитель аукциона подписывает акт выбора места размещения земельного участка, который не позднее 10 рабочих дней со дня подписания протокола, оформляемого по результатам аукциона, утверждается председателем местного исполнительного комитета.

Земельный участок предоставляется победителю аукциона на основании решения местного исполнительного комитета об изъятии и предоставлении земельного участка, проект которого вносится в этот исполнительный комитет землеустроительной службой соответствующего местного исполнительного комитета.

Указанное решение принимается в порядке и в сроки, установленные в пп.15 и 16 Положения о порядке изъятия и предоставления земельных участков юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 (п.25 Положения о порядке организации и проведения аукционов с условиями на право проектирования и строительства капитальных строений (зданий, сооружений), утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462).

На основании вышеизложенного заказчик (застройщик) в ситуации, указанной в вопросе, имел право отражать затраты по строительству на счете 97 уже после даты подписания им акта выбора земельного участка.

Таким образом, если заказчик (застройщик) не отражал затраты по содержанию заказчика (застройщика) с даты подписания акта выбора места размещения земельного участка, то он вправе, руководствуясь пп.8-12 Национального стандарта бухгалтерского учета и отчетности «Учетная политика организации, изменения в учетных оценках», утвержденного постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 10.12.2013 № 80, внести изменения в бухгалтерский учет и отразить затраты по содержанию заказчика (застройщика) в соответствии с пп.11, 66 и 67 Инструкции № 10 на счете 97.

30.05.2018

Виктор Статкевич, аудитор

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Бухгалтерский учет в строительных организациях»