Материал помещен в архив

ВОПРОС: Организация выступает застройщиком и осуществляет долевое строительство торгово-развлекательного комплекса с офисными помещениями. Дольщиками выступают как юридические, так и физические лица, в том числе не являющиеся индивидуальными предпринимателями.

Является ли возводимый застройщиком объект долевого строительства «иным объектом недвижимости» и должна ли организация в рассматриваемой ситуации выполнять требования постановления Совета Министров Республики Беларусь от 22.11.2013 № 1007 «О дополнительных требованиях к застройщикам, осуществляющим долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости» (далее - постановление № 1007) относительно коэффициента обеспеченности обязательств и норматива безубыточности?

ОТВЕТ: Нет, не должна. Требования постановления № 1007 не распространяются на застройщика коммерческой недвижимости.

Для застройщика, осуществляющего долевое строительство жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов и (или) иных объектов недвижимости, установлено обязательное соблюдение следующих показателей оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика (п.3 постановления № 1007):

• коэффициента обеспеченности обязательств, определяемого на основании данных бухгалтерского учета по каждому многоквартирному или блокированному, одноквартирному жилому дому и (или) иному объекту недвижимости путем деления суммы денежных средств, поступивших на специальные счета застройщика (открываемые по каждому объекту строительства) в соответствии с условиями договоров создания объектов долевого строительства, на сумму фактически произведенных затрат по строительству каждого многоквартирного или блокированного, одноквартирного жилого дома и (или) иного объекта недвижимости. Полученный результат не должен быть более 1,5;

• норматива безубыточности, определяемого по данным годовой бухгалтерской отчетности, составленной в соответствии с законодательством, как количество лет из расчета 3 последних лет работы застройщика в отчете о прибылях и убытках, за которые у застройщика отсутствуют убытки (не менее 2).

Обратите внимание! Постановление № 1007 было принято в целях реализации норм части четвертой п.3 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 (далее - Положение № 263).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует новое Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156.

Совету Министров Республики Беларусь предоставлено право устанавливать дополнительные требования к застройщикам, что и было реализовано в принятом данным органом постановлении № 1007 (п.3 Положения № 263).

Таким образом, действие постановления № 1007 распространяется на те объекты долевого строительства, которые являются предметом правового регулирования Положения № 263.

В свою очередь п.1 Положения № 263 определено, что данный нормативный правовой акт регулирует отношения по привлечению денежных средств:

• граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для долевого строительства жилых помещений в многоквартирных жилых домах с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика;

• граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости на коммерческой основе (без использования государственной поддержки и ограничения прибыли застройщика);

• граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц для долевого строительства одноквартирных жилых домов, а также жилых и (или) нежилых помещений в блокированных жилых домах и (или) иных объектов недвижимости.

Таким образом, Положение № 263 регулирует правоотношения при осуществлении долевого строительства независимо от того, кто является дольщиком - юридическое либо, физическое лицо или физическое лицо, являющееся индивидуальным предпринимателем.

Однако при этом определены объекты долевого строительства, на которые распространяет свое действие Положение № 263 (п.2 Положения № 263), и, в частности, определено следующее:

• объект строительства - один жилой дом, относящиеся к нему инженерные и транспортные коммуникации, благоустройство и озеленение, иные объекты недвижимости;

• объект долевого строительства - часть объекта строительства, представляющая собой жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном или блокированном жилом доме, одноквартирный жилой дом и (или) иные объекты недвижимости с учетом приходящейся на них в соответствии с законодательством доли инженерной и транспортной инфраструктуры, благоустройства и озеленения территории, строительство которых осуществляется в соответствии с проектной документацией и предусмотрено в договоре;

• иной объект недвижимости - связанный с жилым домом объект недвижимости, относящийся к жилому дому в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенный на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, в том числе ограждения, стоянки, гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию жилого дома.

Исходя из вышеизложенного строительство коммерческой недвижимости не является предметом правового регулирования Положения № 263, а возводимый застройщиком указанный в вопросе торгово-развлекательный комплекс с офисными помещениями не является «иным объектом недвижимости» для целей применения требований Положения № 263 и постановления № 1007.

Следовательно, на застройщика, который возводит коммерческую недвижимость и не осуществляет строительство жилых помещений, не распространяются требования постановления № 1007, и такой застройщик не обязан соответствовать показателям финансовой устойчивости, установленным постановлением № 1007 для организаций-застройщиков.

23.03.2015

Виктор Статкевич, аудитор