Материал помещен в архив

ОСОБЕННОСТИ ПРОДАЖИ ПРАВА АРЕНДЫ ТОРГОВЫХ ПЛОЩАДЕЙ НА АУКЦИОНЕ

Собственники недвижимости всегда стараются извлечь из нее максимальный доход. Для этого они используют самые разные инструменты.

Один из них - продажа права аренды недвижимости на аукционе. Суть его в том, что будущий арендатор конкретного торгового или офисного помещения определяется в ходе проведения аукциона, победителем которого является лицо, предложившее наибольшую цену за предмет торгов.

Аукцион может проводить как сам собственник сдаваемого в аренду недвижимого имущества, так и специально уполномоченная им организация.

До принятия решения об использовании в своей деятельности аукционов по продаже права аренды собственники недвижимости обычно проводят юридическую экспертизу соответствующего проекта.

Следует разобраться, соответствует ли взимание платы за продажу на аукционе права аренды объектов торговой недвижимости требованиям Указа Президента РБ от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» (далее - Указ № 148), поскольку подп.1.4 п.1 Указа № 148 предусмотрено, что взимание с арендаторов торговых мест иных платежей, не предусмотренных частями первой и второй данного подпункта, запрещается.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2010 г. подп.1.4 п.1 Указа № 148 исключен Указом Президента РБ от 23.10.2009 № 518.

В соответствии со ст.417 Гражданского кодекса РБ договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов. Договор заключается с лицом, выигравшим торги. В качестве организатора торгов могут выступать собственник вещи или обладатель имущественного права либо специализированная организация. Специализированная организация действует на основании договора с собственником вещи или обладателем имущественного права и выступает от их имени или от своего имени. Торги (тендер) проводятся в форме аукциона или конкурса. Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу - лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организаторами торгов, предложило лучшие условия.

От редакции «Бизнес-Инфо» Со 2 августа 2014 г. следует руководствоваться ст.417 Гражданского кодекса РБ с изменениями, внесенными Законом РБ от 11.07.2014 № 191-З.

Лицо становится арендатором только после заключения с ним соответствующего договора аренды. Поэтому действие нормы подп.1.4 Указа № 148 распространяется на отношения, которые будут иметь место между арендатором и арендодателем только после заключения договора аренды.

В то же время платеж за право заключения договора аренды организатор аукциона будет получать от лиц, выигравших соответствующий аукцион, до заключения договора аренды и этот платеж обусловит само заключение договора аренды.

Таким образом, организатор аукциона имеет право взимать деньги за право заключения договора аренды с лиц, выигравших соответствующий аукцион, и это не противоречит положениям Указа № 148.

Аналогичное мнение высказывают специалисты Министерства экономики РБ, указывая, что положения Указа № 148 регулируют взаимоотношения по оплате между арендодателем и арендатором, т.е. между сторонами, заключившими договор аренды торгового места.

Учитывая изложенное, лицо, участвующее в аукционе и выигравшее торги на право заключения договора аренды торгового места, становится арендатором и, следовательно, подпадает под действие норм Указа № 148 только после заключения с ним договора аренды. В свою очередь, право на заключение договора аренды возникает у победителя торгов после подписания им протокола о результатах аукциона и перечисления организатору определенной в ходе аукциона цены.

Таким образом, проведение аукциона на продажу права аренды торговых площадей и взимание платежей за право заключения договоров аренды не противоречит Указу № 148.

31.03.2009 г.

Илья Латышев, директор общества с ограниченной ответственностью «Юридическая группа «ВЕРДИКТ БАЙ»