Материал помещен в архив

ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ПРОЕКТНОЙ ДОКУМЕНТАЦИИ

Развитие рыночных отношений стимулировало появление новых товаров, являющихся продуктом интеллектуальной деятельности, в том числе в градостроительной и проектно-изыскательской области.

Результат проектных работ - проектная документация, которая разрабатывается подрядчиком по заданию заказчика на основании договора подряда на выполнение проектных работ.

Проектная документация представляет собой взаимоувязанные проектные документы, которые служат основой для возведения, реконструкции, реставрации, ремонта, благоустройства объекта и представляют собой обоснование инвестирования в строительство и (или) архитектурный проект, строительный проект в соответствии с выбранными заказчиком, застройщиком стадиями проектирования. Такое определение проектно-сметной документации дано в абзаце 24 ст.1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З).

От редакции «Бизнес-Инфо» Со 2 июля 2016 г. проектная документация на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта, снос - взаимоувязанные проектные документы, служащие основой для возведения, реконструкции, реставрации, ремонта, благоустройства объекта, сноса и представляющие собой архитектурный проект и (или) строительный проект в соответствии с выбранными заказчиком, застройщиком стадиями разработки проектной документации (абзац 27 ст.1 Закона № 300-З в редакции Закона Республики Беларусь от 30.12.2015 № 334-З, далее - Закон № 334-З).

Состав проектной документации

Согласно техническому кодексу установившейся практики ТКП 45-1.02-295-2014 (02250) «Строительство. Проектная документация. Состав и содержание», утвержденному и введенному в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.03.2014 № 85, разработка проектной документации (проектирование) может осуществляться в одну или две стадии (п.4.4) (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/315341/434817).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2016 г. на основании изменения № 4, внесенного в ТКП 45-1.02-295-2014 приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.01.2016 № 29, п.4.4 данного ТКП в последнем абзаце дополнен словами «снос зданий и сооружений» и дополнен следующим абзацем: «Разработку проектной документации на снос зданий и сооружений, относящихся к первому - четвертому классам сложности по СТБ 2331, осуществляют в одну стадию». С 1 ноября 2018 г. второе предложение абзаца 4 п.4.4 ТКП 45-1.02-295-2014 исключено на основании изменения № 6 в данный ТКП, внесенного приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.09.2018 № 208.

При двухстадийном проектировании в состав проектной документации входят:

• архитектурный проект «А» - первая утверждаемая стадия;

• строительный проект «С» - вторая стадия разработки проектной документации.

На основании утвержденного в установленном порядке архитектурного проекта разрабатывается строительный проект, осуществляются отвод земельного участка под строительство объекта с выдачей государственного акта на право пользования землей и финансирование строительства.

Для объектов, строящихся по проектной документации массового и повторного применения, а также для технически несложных объектов может применяться одностадийное проектирование. При одностадийном проектировании в состав проектной документации входит строительный проект с выделением утверждаемой архитектурной части «АС».

Проектная документация - это не только товар, но и объект авторского права

Как продукт интеллектуальной деятельности проектная документация - это не только товар, но и объект авторского права.

Согласно п.2 ст.992 и п.1 ст.993 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК РБ) и части пятой ст.6 Закона Республики Беларусь от 17.05.2011 № 262-З «Об авторском праве и смежных правах» (далее - Закон № 262-З) произведения архитектуры, градостроительства и садово-паркового искусства, в том числе в виде изображений (планов, чертежей) и макетов, являются объектами авторских прав.

Основным объектом авторского права, в котором выражен результат творческой архитектурной деятельности, является архитектурный проект.

В соответствии с абзацем 3 ст.1 Закона № 300-З архитектурный проект - это стадия разработки проектной документации на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта строительства, в ходе которой создается система взаимоувязанных проектных документов, обеспечивающих представление о размещении, физических параметрах, художественно-эстетических качествах объекта строительства, а также о возможных негативных последствиях его воздействия на окружающую среду и определяющих технико-экономических показателях объекта строительства.

От редакции «Бизнес-Инфо» Со 2 июля 2016 г. архитектурный проект - проектная документация на возведение, реконструкцию, реставрацию, капитальный ремонт, благоустройство объекта строительства, включающая решение о размещении, физических параметрах, художественно-эстетических качествах объекта строительства, а также о возможных негативных последствиях его воздействия на окружающую среду и определяющая технико-экономические показатели объекта строительства (абзац 3 ст.1 Закона № 300-З в редакции Закона № 334-З).

Таким образом, объектом авторского права будет не вся проектная документация на строительство в целом, а только архитектурный проект или архитектурная часть строительного проекта, в котором выражено архитектурное решение, а также архитектурный объект.

Разработка строительного проекта с отступлением от утвержденного архитектурного проекта подлежит обязательному согласованию с автором архитектурного проекта.

Переход права собственности на проектную документацию

Заказчик, принявший от проектировщика и оплативший результат работ, приобретает право собственности на проектную документацию.

В последующем смена владельца проектной документации может произойти при отчуждении недвижимости, в том числе и не завершенного строительством объекта. В соответствии с общими положениями о купле-продаже (ст.426 ГК РБ) продавец обязан одновременно с передачей вещи передать покупателю относящиеся к ней документы. К таким документам относится, в частности, документация, в соответствии с которой был построен объект.

Вместе с тем не является исключением отчуждение заказчиком приобретенной проектной документации до начала или завершения строительства объекта. В этом случае проектная документация выступает самостоятельным предметом договора купли-продажи.

Договор купли-продажи проектной документации

Договор купли-продажи направлен на переход права собственности (или иного вещного права - права хозяйственного ведения, оперативного управления) на вещь от продавца к покупателю.

Согласно ст.424 ГК РБ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать имущество, в нашем случае проектную документацию, в собственность, хозяйственное ведение, оперативное управление другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять это имущество и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Основные требования ГК РБ, установленные для договоров купли-продажи, применяются и к договорам купли-продажи проектной документации.

Продавец проектной документации - это ее собственник или обладатель иного вещного права. Не имея вещных прав на проектную документацию, распоряжаться ею нельзя. Покупателем проектной документации может выступать как юридическое, так и физическое лицо.

Содержание договора купли-продажи проектной документации составляет совокупность всех его условий, которыми устанавливаются и конкретизируются права и обязанности сторон.

К условиям, определяющим обязанности продавца, относят условия о порядке и сроке передачи проектной документации покупателю, а к условиям, определяющим обязанности покупателя, - условия о порядке ее принятия и оплаты.

Договор купли-продажи проектной документации является:

• возмездным, поскольку продавец за исполнение своих обязанностей по ее передаче покупателю должен получить от последнего встречное предоставление в виде оплаты;

• двусторонним, поскольку каждая из сторон этого договора (продавец и покупатель) несет обязанности в пользу другой стороны и считается должником другой стороны в том, что обязана сделать в ее пользу, и одновременно ее кредитором в том, что имеет право от нее требовать;

• консенсуальным, поскольку считается заключенным с момента достижения сторонами соглашения по его существенным условиям, а момент вступления договора в силу не связывается с передачей проектной документации к покупателю.

По общему правилу, установленному ст.402 ГК РБ, договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными считаются:

• условия о предмете договора;

• условия, которые названы в законодательстве как существенные для договоров данного вида;

• все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Единственное существенное условие договора купли-продажи - это его предмет. В нашем случае предмет купли-продажи - проектная документация.

Таким образом, основные требования законодательства, предусмотренные для сделок купли-продажи, применимы и к договорам купли-продажи проектной документации.

Особенности договора купли-продажи проектной документации

Вместе с тем договор купли-продажи проектной документации имеет особенности, обусловленные спецификой его предмета. Рассмотрим эти особенности.

В соответствии со ст.425 ГК РБ условие договора о предмете купли-продажи считается согласованным, если договор позволяет определить наименование и количество товара.

Применительно к проектной документации в договоре следует согласовать состав и содержание проектной документации, а также перечень прилагаемых дополнительно документов в зависимости от вида и сложности объекта строительства.

Отдельные документы, не входящие в состав проектной документации, могут не прилагаться к проекту, поскольку они могут передаваться разработчиком заказчику в соответствии с условиями договора.

Кроме того, если в договоре не оговорены специальные требования о составе выдаваемой заказчику проектной документации, в ее состав не включаются:

• расчеты строительных конструкций, технологических процессов и оборудования;

• расчеты объемов строительно-монтажных работ, потребности в материальных, трудовых и энергетических ресурсах.

Эти материалы должны храниться у разработчика и предъявляться заказчику по его требованию. Однако если эти документы будут представлять интерес для покупателя, продавец (заказчик документации) должен ее запросить у разработчика и представить покупателю.

Следовательно, состав и объем продаваемой проектной документации по каждой сделке должен определяться сторонами индивидуально с учетом особенностей объекта строительства.

По общему правилу, установленному ст.439 ГК РБ, продавец обязан передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи, а при отсутствии в договоре условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

Проектно-сметная документация в качестве товара должна быть пригодной для использования при строительстве объекта.

Пригодность проектной документации определяется, в частности, ее соответствием первоначальному заданию и подтверждается заключением государственной вневедомственной экспертизы, которой устанавливается оценка соответствия разработанной проектной документации требованиям законодательства в области архитектурной, градостроительной и строительной деятельности.

В соответствии со ст.444 ГК РБ проверка качества товара может быть предусмотрена законодательством, обязательными требованиями государственных стандартов или договором купли-продажи.

Возможность использования проектной документации при строительстве подтверждается заключением государственной вневедомственной экспертизы. Однако покупатель не лишен возможности провести самостоятельно проверку проектной документации на предмет ее полноты и соответствия требованиям технических нормативных правовых актов.

Следовательно, договор купли-продажи проектной документации целесообразно заключать в период действия сроков полученных согласований, технических условий и заключения государственной вневедомственной экспертизы. При этом в договоре необходимо предусмотреть условия о порядке проверки покупателем проектной документации, об ответственности за выявленные несоответствия требованиям законодательства и невозможности использования при строительстве объекта.

Разработке любого строительного проекта предшествуют инженерные изыскания, поскольку при размещении объекта на конкретном земельном участке должны быть учтены природно-климатические условия, существующие в месте возведения объекта строительства.

На основании данных инженерно-геологических изысканий определяются наиболее оптимальные проектные решения, обеспечивающие техническую надежность строительства дома, типы и глубина заложения фундамента с учетом всех вероятных факторов, влияющих на процесс строительства и эксплуатацию инженерных конструкций.

Кроме того, должны быть учтены данные геодезических исследований, которые представляют собой комплекс измерений, вычислений и построений, обеспечивающих размещение объектов на конкретном земельном участке, выделенном для строительства объекта.

Выбор проектных решений по типу зданий и ограждающих конструкций зависит также от особенностей климата в зоне расположения объекта.

Следовательно, строительный проект с утверждаемой архитектурной частью в отличие от архитектурного проекта может быть предметом купли-продажи только в том случае, если он будет реализован на том же земельном участке, который выделялся продавцу для возведения объекта.

Особенности договора купли-продажи проектной документации, обусловленные правами автора архитектурного проекта

Авторское право на архитектурный проект возникает в силу его создания. Автором признается лицо, творческим трудом которого создан архитектурный проект и которое указано в качестве автора на оригинале проекта, если иное не указано в договоре создания проекта. Если архитектурный проект создан трудом нескольких лиц, то авторское право принадлежит им совместно.

Разработчик проектной документации, выполнивший работы за счет собственных средств, одновременно обладает правом собственности на проектную документацию и исключительными правами на архитектурный проект.

Проектная документация, разработанная на основании договора подряда, имеет не одного, а двух правообладателей. Один из них - собственник проектной документации, являющийся владельцем ее материального носителя, второй - автор (разработчик), который обладает авторскими правами на архитектурный проект.

На основании ст.15 и 16 Закона № 262-З автору принадлежат личные неимущественные (право авторства, право на имя, право на неприкосновенность произведения, право на обнародование, право на отзыв) и имущественные права (исключительное право на произведение, право на получение авторского вознаграждения, право на использование знака охраны).

Личные неимущественные права принадлежат автору независимо от его имущественных прав и сохраняются за ним в случае перехода (передачи) исключительного права на произведение к другому лицу.

Личные неимущественные права автора неотчуждаемы и непередаваемы. Любые соглашения, направленные на отказ от личных неимущественных прав автора, ничтожны.

В соответствии со ст.992 ГК РБ и п.4 ст.6 Закона № 262-З авторское право на архитектурный проект не связано с правом собственности на материальный объект, в котором выражено это произведение.

Передача права собственности на архитектурный проект или права владения и (или) пользования архитектурным проектом сама по себе не влечет передачи каких-либо авторских прав на него, выраженных в этом объекте, за исключением случаев, предусмотренных законодательством об авторских и смежных правах.

Имущественные права автора не могут быть предметом сделки купли-продажи. Исключительное право автора может быть передано автором или иным правообладателем другому лицу по договору уступки прав.

Следовательно, при совершении сделки купли-продажи проектной документации передача исключительных прав на архитектурный проект должна осуществляться по отдельному договору о передаче авторских прав.

В силу ст.15 Закона № 262-З автору произведения принадлежит личное неимущественное право на неприкосновенность архитектурного проекта, обозначающее, что без согласия автора не допускается вносить в него изменения, сокращения и дополнения.

Исключение из этой нормы - следующий случай. Если архитектурный проект создается в процессе исполнения автором своих служебных обязанностей, то в соответствии со ст.17 Закона № 262-З за таким проектом устанавливается статус служебного произведения.

Исключительное право на служебное произведение с момента его создания переходит к нанимателю, если иное не предусмотрено договором между нанимателем и автором.

После ликвидации юридического лица - нанимателя, а также в случае смерти физического лица - нанимателя при отсутствии у него наследников исключительное право на служебное произведение автоматически переходит к его автору, в случае смерти автора - к его наследникам в порядке, установленном законодательными актами Республики Беларусь.

Наниматель, обладающий исключительным правом на служебное произведение, имеет право вносить в него изменения, сокращения и дополнения, вызванные необходимостью адаптации произведения к конкретным условиям его использования, без получения на это согласия автора служебного произведения, если иное не предусмотрено договором между нанимателем и автором.

В связи с этим архитектурный проект и разработанный в соответствии с ним строительный проект должны использоваться покупателем в том виде, в котором они им приобретены. Корректировка существующего проекта без согласия автора будет нарушением исключительных прав последнего.

Следовательно, в договоре купли-продажи проектной документации необходимо указывать целевое назначение ее приобретения: для строительства объекта в соответствии с проектной документацией либо для ее корректировки, если покупатель намерен внести изменения в разработанный проект. В этом случае потребуется согласие автора на внесение изменений в проект.

Согласно ст.16 Закона № 262-З автору принадлежит исключительное право на произведение, которое означает право автора использовать архитектурный проект по своему усмотрению. При этом автору принадлежит право разрешать или запрещать другим лицам использовать архитектурный проект.

Это означает, что заказчик проектной документации может осуществить строительство объекта только один раз. Заказчик не может реализовать проект повторно без согласия его разработчика и без выплаты авторского вознаграждения автору, где бы то ни было. Заказчик не имеет права на продажу и тиражирование разработанной автором архитектурного проекта проектной документации.

Следовательно, при совершении сделки купли-продажи проектной документации должно быть получено согласие автора на ее использование третьим лицом.

В соответствии со ст.19 Закона № 262-З автор утвержденного в установленном порядке архитектурного проекта вправе участвовать в разработке строительного проекта и осуществлении авторского надзора за строительством объекта.

Право на участие в реализации архитектурного проекта на строительство объекта не переходит по наследству и не передается по договору.

Согласно ст.17 Закона № 262-З автор архитектурного проекта имеет исключительное право использовать свой архитектурный проект или разрешать использовать его для реализации путем разработки документации для строительства и строительства архитектурного объекта.

Следовательно, при переходе права собственности на архитектурный проект от одного лица к другому разработка строительного проекта и осуществление авторского надзора может осуществляться только его автором, а это значит, что получение согласия автора на осуществление авторского надзора за строительством объекта иным лицом будет незаконным.

Справочно Рекомендуемую форму договора купли-продажи проектно-сметной документации см. здесь.

03.03.2015

Татьяна Званкович, юрист