Материал помещен в архив

ОТЧУЖДЕНИЕ И ПЕРЕХОД ПРАВ НА ЗЕМЕЛЬНЫЕ УЧАСТКИ ПО ЗАКОНОДАТЕЛЬСТВУ РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ

Общие положения

В силу особой социальной ценности земельных участков государство контролирует процессы, связанные с их оборотом.

Земельные участки как объекты недвижимости обладают определенными специфическими свойствами как юридического, так и экономического характера. К ним относятся возможность длительной эксплуатации земельного участка, получение постоянного и систематического дохода, наличие определенных обязательств, налагаемых на его собственника (целевое использование, ограничение свободного оборота, уплата налогов и т.п.). Кроме того, земельный участок как объект недвижимости в отличие от иного имущества может одновременно выступать объектом нескольких сделок: залога, аренды, дарения и т.п.

По сравнению с иными объектами недвижимости земельные участки обладают некоторыми особенностями, что влечет применение специальных требований законодательства при совершении сделок с землей.

Земельный участок представляет собой часть земной поверхности, имеющую границу и целевое назначение и рассматриваемую в неразрывной связи с расположенными на ней капитальными строениями (зданиями, сооружениями) (абзац 18 ст.1 Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ)).

Специфика сделок с землей обусловлена особенностями земельных участков как объектов недвижимости, которые следуют из ст.5 КоЗ:

1) наличие у земель целевого назначения, которое выражается в отнесении земель к категориям;

2) единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений;

3) обязательность государственной регистрации земельных участков, прав на них и сделок с ними.

Категории земель

Категория земель выделяет их по основному целевому назначению и определяет правовой режим использования и охраны земель.

Земли Республики Беларусь делятся на следующие категории:

• земли сельскохозяйственного назначения;

• земли населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов;

• земли промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения;

• земли природоохранного, оздоровительного, рекреационного, историко-культурного назначения;

• земли лесного фонда;

• земли водного фонда;

• земли запаса (ст.6 КоЗ).

К землям сельскохозяйственного назначения относятся земельные участки, включающие в себя сельскохозяйственные и иные земли, предоставленные для ведения сельского хозяйства.

К землям населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов относятся земли, земельные участки, расположенные в границах городов, поселков городского типа, сельских населенных пунктов, садоводческих товариществ, дачных кооперативов, за исключением земель, отнесенных к иным категориям в этих границах.

К землям промышленности, транспорта, связи, энергетики, обороны и иного назначения относятся земельные участки, предоставленные для размещения объектов промышленности, транспорта, связи, энергетики, размещения и постоянной дислокации государственных таможенных органов, воинских частей, военных учебных заведений и организаций Вооруженных Сил РБ, других войск и воинских формирований Республики Беларусь.

К землям природоохранного назначения относятся земельные участки, предоставленные для размещения заповедников, национальных парков и заказников. К землям оздоровительного назначения относятся предоставленные земельные участки для размещения объектов санаторно-курортного лечения и оздоровления и иные земельные участки, обладающие природными лечебными факторами. К землям рекреационного назначения относятся земельные участки для размещения объектов, предназначенных для организованного массового отдыха населения и туризма. К землям историко-культурного назначения относятся земельные участки, предоставленные для размещения недвижимых материальных историко-культурных ценностей и археологических объектов.

К землям лесного фонда относятся лесные земли, а также нелесные земли, расположенные в границах лесного фонда, предоставленные для ведения лесного хозяйства.

К землям водного фонда относятся земли, занятые водными объектами, а также земельные участки, предоставленные для ведения водного хозяйства, в т.ч. для размещения водохозяйственных сооружений и устройств.

К землям запаса относятся земли, земельные участки, не отнесенные к иным категориям и не предоставленные землепользователям. Земли запаса находятся в ведении соответствующего исполнительного комитета, рассматриваются как резерв и могут использоваться после перевода их в иные категории земель.

Единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений

Единство судьбы земельного участка и расположенных на нем капитальных строений проявляется в следующем.

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями. Жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности, кроме случаев отчуждения жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос (часть четвертая ст.51 КоЗ; часть третья п.11 Указа Президента РБ от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков» (далее - Указ № 667)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 31 марта 2018 г. следует руководствоваться пп.1-125 Указа № 667 в редакции Указа Президента РБ от 26.12.2017 № 463.

Ситуация Можно ли заключить предварительный договор купли-продажи земельного участка, предоставленного для строительства капитальных строений, до получения документов, удостоверяющих право собственности на эти строения?

Можно.

Запрещается отчуждение, в т.ч. купля-продажа, земельных участков, предоставленных в частную собственность для строительства капитальных строений (зданий, сооружений), до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (часть первая п.11 Указа № 667). Исключение составляет только отчуждение земельных участков местным исполнительным комитетам, а также отчуждение земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями либо приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст.399 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК)).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора.

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст.525 ГК).

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Кроме того, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости (ст.526 ГК).

Предварительный договор содержит только обязательства сторон по заключению договора и не определяет условия и порядок перехода прав на имущество, отчуждение которого предполагается в будущем. В предварительный договор не включаются положения о необходимости совершения действий в рамках основного договора (например, обязанность продавца передать земельный участок в будущем покупателю или обязанность покупателя произвести оплату).

Следовательно, предварительный договор не является сделкой по отчуждению земельного участка и может быть заключен до получения документов, удостоверяющих право собственности на строения, расположенные на отчуждаемом земельном участке.

Государственная регистрация земельных участков, прав на них и сделок с ними

Государственная регистрация земельных участков, прав на них и сделок с ними предусмотрена ст.4 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З).

В организациях по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним обязательной регистрации подлежат:

1) создание, изменение и прекращение существования земельного участка;

2) возникновение, переход, прекращение прав на земельный участок;

3) сделки с земельными участками.

Государственная регистрация земельного участка представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования земельного участка (ст.7 Закона № 133-З).

Земельный участок считается созданным, измененным, прекратившим существование с момента государственной регистрации соответственно его создания, изменения, прекращения существования.

Государственная регистрация создания, изменения, прекращения существования земельного участка может быть признана недействительной только в судебном порядке.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 22 июля 2018 г. вышеназванная норма п.3 ст.7 Закона № 133-З исключена Законом РБ от 08.01.2018 № 96-З.

Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на земельный участок - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на земельный участок (п.1 ст.8 Закона № 133-З).

Государственной регистрации подлежат возникновение, переход, прекращение права собственности, а также следующих прав и ограничений (обременений) прав:

• пожизненного наследуемого владения земельным участком;

• постоянного пользования земельным участком;

• временного пользования земельным участком, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь;

• аренды, субаренды, безвозмездного пользования земельным участком, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Беларусь;

• сервитута;

• ипотеки;

• ренты;

• залога права аренды земельного участка;

• ограничения (обременения) прав в использовании земельных участков.

Право, ограничение (обременение) права на земельный участок, подлежащие государственной регистрации, возникают, переходят, прекращаются с момента государственной регистрации соответственно их возникновения, перехода, прекращения и удостоверяются свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации.

Таким образом, государственная регистрация перехода прав на земельный участок легализует прекращение прав на земельный участок у лица, производящего его отчуждение, а также возникновение прав на земельный участок у лица, приобретающего его. Именно с момента государственной регистрации прекращается и возникает объем прав и обязанностей по поводу земельного участка, появляются основания для применения мер ответственности в случае совершения противоправных действий в отношении земельного участка.

Формы свидетельств (удостоверений) о государственной регистрации и Инструкция о порядке заполнения регистраторами свидетельства (удостоверения) о государственной регистрации утверждены постановлением Госкомимущества РБ от 24.08.2006 № 26.

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права или ограничения (обременения) права на земельный участок может быть признана недействительной только в судебном порядке.

Государственная регистрация сделки с земельным участком представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки (п.1 ст.9 Закона № 133-З).

Государственной регистрации подлежат следующие договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на земельный участок, а именно:

• отчуждения земельного участка (купля-продажа, мена, дарение, рента и др.);

• об ипотеке земельного участка, за исключением случаев, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь;

• аренды, субаренды, безвозмездного пользования земельным участком, за исключением случаев, установленных законодательными актами Республики Беларусь;

• залога права аренды земельного участка;

• об изменении или расторжении зарегистрированных договоров с земельным участком.

Государственной регистрации подлежат также иные сделки с земельными участками в случаях, предусмотренных законодательными актами Республики Беларусь.

Сделка с земельным участком, подлежащая государственной регистрации, считается заключенной с момента государственной регистрации, если иное не предусмотрено законодательными актами Республики Беларусь.

Государственная регистрация сделки с земельным участком может быть признана недействительной только в судебном порядке.

Переход права собственности на земельный участок оформляется соответствующим договором (купли-продажи, мены, дарения). В договоре обязательно указываются данные, позволяющие определенно установить характеристики капитального строения (здания, сооружения), находящегося на земельном участке, в т.ч. четко определяющие расположение строения (ст.525 ГК). Данное условие относится к существенным условиям договора по отчуждению земельного участка. При его отсутствии договор считается незаключенным (п.1 ст.402 ГК).

Как было указано выше, до получения собственником земельного участка документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения, отчуждение земельных участков возможно только:

• местным исполнительным комитетам;

• земельных участков с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями;

• приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

Подобное отчуждение может происходить на основании договоров купли-продажи и дарения.

Регистрируются данные договоры в территориальной организации по государственной регистрации по месту нахождения земельного участка. Перечень документов, необходимых для регистрации сделок, размер платы и максимальные сроки осуществления административных процедур установлены в главе 22 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200.

Основные положения, регулирующие последовательность государственной регистрации земельных участков, сформулированы в ст.10 Закона № 133-З.

Государственная регистрация создания капитального строения (здания, сооружения), создания незавершенного законсервированного капитального строения не может осуществляться ранее государственной регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено.

Ситуация Капитальное строение располагается на незарегистрированном земельном участке. Возможна ли государственная регистрация создания капитальных строений, находящихся на данном земельном участке, образованных путем раздела?

Невозможна.

Поскольку согласно п.1 ст.10 Закона № 133-З государственная регистрация создания капитального строения (здания, сооружения) не может осуществляться ранее государственной регистрации создания земельного участка, на котором оно расположено, а регистрация создания земельного участка не проведена, то подобная регистрация невозможна.

В совершении регистрационного действия будет отказано на основании п.1 ст.10 и подп.1.4 п.1 ст.36 Закона № 133-З.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 июля 2021 г. следует руководствоваться подп.1.4 п.1 ст.36 Закона № 133-З с учетом изменений, внесенных Законом от 06.01.2021 № 90-З, не повлиявших на суть материала.

Чтобы зарегистрировать создание капитальных строений, находящихся на данном земельном участке, образованных путем раздела, предварительно необходимо осуществить государственную регистрацию создания земельного участка.

Государственная регистрация изменения, прекращения существования земельного участка, возникновения, перехода, прекращения прав на земельный участок, государственная регистрация сделки с земельным участком не могут осуществляться ранее государственной регистрации создания соответствующего земельного участка.

Государственная регистрация перехода, прекращения права на земельный участок, возникновения, перехода, прекращения ограничения (обременения) права на земельный участок не может осуществляться ранее государственной регистрации возникновения соответствующего права.

Ситуация Жилой дом зарегистрирован до вступления в силу Закона № 133-З. Земельный участок, на котором располагается капитальное строение, не отводился и не регистрировался. Возможна ли в данном случае государственная регистрация перехода права на жилой дом на основании свидетельства о праве на наследство?

Возможна.

Государственная регистрация перехода права на недвижимое имущество может осуществляться после государственной регистрации возникновения соответствующего права (п.4 ст.10 Закона № 133-З).

Однако в соответствии с п.4 ст.1069 ГК право у наследника на капитальное строение возникает с момента открытия наследства независимо от момента государственной регистрации права наследника на это недвижимое имущество. Оформление землеустроительного дела и регистрация прав на земельный участок потребуются только для осуществления сделки с жилым домом (купля-продажа, дарение и т.п.).

Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение, основанием которых является зарегистрированная сделка, осуществляется одновременно с государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на земельный участок, на котором расположены эти капитальное строение (здание, сооружение), незавершенное законсервированное капитальное строение.

Пример Хозяйственным судом был рассмотрен иск об установлении факта принадлежности земельного участка. Республиканское унитарное предприятие «Агентство» отказало обществу с ограниченной ответственностью «А» в приеме заявления и документов, представленных для совершения регистрационного действия перехода права собственности на капитальное строение, на основании ст.10 Закона № 133-З. Заявитель - добросовестный приобретатель, о чем свидетельствуют представленные в суд документы: договор купли-продажи, решение районного исполнительного комитета, акт приема-передачи земельного участка. У заявителя отсутствует возможность получить либо восстановить самостоятельно документы, необходимые для государственной регистрации; заинтересованные лица претензий на данный земельный участок не предъявляют. Спора о праве не имеется. На основании изложенного заявленные требования судом были удовлетворены: установлен факт принадлежности недвижимого имущества на праве собственности общества с ограниченной ответственностью «А». В судебном постановлении констатировано, что оно служит основанием для регистрации соответствующим органом юридического факта.

Недействительность сделок с земельными участками

Недействительными (ничтожными) признаются:

• договоры купли-продажи, мены, дарения, ренты, аренды, ипотеки земельных участков, находящихся в пожизненном наследуемом владении, постоянном или временном пользовании либо аренде (за исключением договоров субаренды земельных участков);

• сделки по предоставлению арендованных земельных участков в субаренду, передаче арендаторами своих прав и обязанностей по договорам аренды земельных участков другим лицам, сделки по предоставлению права аренды земельных участков в залог и внесению права аренды земельных участков в качестве вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ, если за право заключения договора аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности, плата за право заключения договора аренды не взималась или указанные сделки в отношении земельных участков, находящихся в частной собственности, совершены без согласия собственника земельного участка;

• сделки с земельными участками и правами на земельные участки, на которые отсутствуют документы, удостоверяющие права на эти земельные участки;

• сделки, совершенные с несоблюдением формы, или требования о государственной регистрации сделок с земельными участками (ст.48, 49 КоЗ).

Собственники земельных участков при совершении сделок с земельным участком, арендаторы земельных участков при предоставлении арендованного земельного участка в субаренду, передаче своих прав и обязанностей по договору аренды земельного участка другим лицам, использовании права аренды земельного участка в качестве предмета залога, вклада в уставный фонд хозяйственных товариществ и обществ обязаны предоставить заинтересованным лицам имеющуюся информацию об установленных ограничениях (обременениях) прав на земельный участок, в т.ч. земельных сервитутах (часть вторая ст.70 КоЗ).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 августа 2016 г. следует руководствоваться частью десятой ст.70 КоЗ в редакции Закона РБ от 18.07.2016 № 403-З.

09.07.2013

Александр Жук, магистр права, аттестованный юрист