Материал помещен в архив

ОТЧУЖДЕНИЕ КОММЕРЧЕСКОЙ ОРГАНИЗАЦИЕЙ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА ПО ДОГОВОРУ ДАРЕНИЯ МЕСТНОМУ РАЙОННОМУ ИСПОЛНИТЕЛЬНОМУ КОМИТЕТУ

В настоящем материале рассмотрен положительный опыт безвозмездной передачи недвижимого имущества, принадлежащего на праве собственности сельскохозяйственной коммерческой организации, по договору дарения местному районному исполнительному комитету (далее - исполком). Ни для кого не секрет, что многие предприятия и организации республики в составе основных средств имеют объекты социально-культурного назначения: детские сады и лагеря, библиотеки, физкультурно-оздоровительные комплексы и т.п. (далее - объекты). Данные объекты часто пустуют в связи с их неиспользованием. Однако даже при их функционировании содержание объектов является обременительным для большинства предприятий в связи с отсутствием у них достаточных оборотных средств. Особенно это касается сельскохозяйственных организаций, которые вынуждены искать возможности для отчуждения таких объектов другим организациям. Учитывая назначение объектов, можно говорить о том, что спрос на них отсутствует. В этой связи целесообразно решать вопрос о передаче объектов местным органам власти. Рассмотрим конкретную ситуацию.

Акционерное общество, являющееся сельскохозяйственной коммерческой организацией (далее - организация), имело объекты, которые необходимо было использовать, для чего требовалось выделять денежные средства на текущий и капитальный ремонт. Кроме этого, бухгалтерии организации необходимо было начислять амортизацию объектов и уплачивать налоги.

Поскольку необходимость в использовании объектов отсутствовала, руководством организации было решено передать административное здание, в котором размещались почтовое отделение, клуб, библиотека (далее - здание), исполкому.

С учетом социально-культурного назначения здания исполком согласился принять его безвозмездно в собственность. Осталось только устные договоренности сторон облечь в соответствующую письменную форму.

В акционерном обществе принятие решения об отчуждении принадлежащего ему имущества может входить в компетенцию одного из его органов: правления или дирекции, совета директоров (наблюдательного совета) и общего собрания акционеров. Компетенция указанных органов определена Законом РБ от 09.12.1992 № 2020-XII «О хозяйственных обществах» и уставом организации. При определении того, какой орган акционерного общества правомочен принять решение по данному вопросу, необходимо определить стоимость имущества. Для этого следует использовать заключение оценочной организации о рыночной стоимости имущества. Однако при определении стоимости имущества следует учитывать и его балансовую (остаточную) стоимость, которая может быть выше рыночной. В любом случае при рассмотрении вопроса об отчуждении имущества необходимо принимать во внимание более высокую стоимость.

В сложившейся ситуации исходя из стоимости здания и содержания устава организации вопрос о его отчуждении мог рассматриваться наблюдательным советом. Однако руководством организации принято решение о том, что данный вопрос следует вынести на рассмотрение высшего органа управления - общего собрания акционеров. Данным органом принято положительное решение, которое исполнительный орган в лице генерального директора должен был в определенный срок выполнить. Для реализации принятого решения необходимо было также волеизъявление другой стороны - исполкома. Последний принял решение о безвозмездном принятии здания в коммунальную собственность соответствующего района.

Что касается организации, то ее руководителем издан приказ о заключении договора с исполкомом и безвозмездной передаче здания в коммунальную собственность соответствующего района. Кроме этого, юридическими службами обеих сторон стал прорабатываться вопрос об определении вида договора, на основании которого состоится безвозмездная передача.

При принятии решения учитывалось, что в месте нахождения организации широкое распространение получил договор безвозмездной (спонсорской) помощи.

Данный вид договора вошел в юридическую практику вместе с принятием Указа Президента РБ от 01.07.2005 № 300 «О предоставлении и использовании безвозмездной (спонсорской) помощи» (далее - Указ).

В п.1 Указа за субъектами хозяйствования Республики Беларусь закреплено право оказывать безвозмездную (спонсорскую) помощь другим организациям, индивидуальным предпринимателям, физическим лицам республики различными способами, в т.ч. в виде имущества. Здесь же указано, что действие данного Указа не распространяется на передачу основных средств от одной государственной организации другой, осуществляемую в порядке, установленном актами законодательства. В рассматриваемой ситуации при намерении сторон применять Указ можно было руководствоваться его положениями, так как одна из них - коммерческая организация. Однако примерная форма договора предоставления безвозмездной (спонсорской) помощи, утвержденная постановлением Совета Министров РБ от 13.07.2005 № 779, не в полной мере подходила для безвозмездной передачи недвижимого имущества.

Учитывая, что отчуждение недвижимого имущества происходит в рамках исполнения договоров купли-продажи, мены или дарения, выбор сторон остановился на договоре дарения. Заключение коммерческой организации с некоммерческой (исполком) данного договора не подпадало под запрет, установленный ст.546 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК).

При заключении договора дарения юридические лица должны соблюдать его письменную форму, нотариальное удостоверение при этом не требуется. Однако стороны вправе договориться о нотариальном удостоверении сделки, хотя бы по законодательству для сделок данного вида эта форма не требовалась (п.2 ст.164 ГК). В нашем случае стороны решили обратиться в нотариальную контору для соответствующего удостоверения такого договора.

Представители сторон предъявили следующие документы:

- документы, удостоверяющие их личность (паспорта);

- доверенности, удостоверяющие полномочия представителей на совершение нотариальных действий от имени и в интересах представляемых ими организаций;

- устав организации;

- свидетельство о государственной регистрации организации;

- решение общего собрания акционеров организации о безвозмездной передаче здания исполкому;

- решение исполкома о безвозмездном принятии здания в коммунальную собственность соответствующего района;

- приказ руководителя организации о заключении договора дарения с исполкомом и безвозмездной передаче здания в коммунальную собственность соответствующего района;

- свидетельство о государственной регистрации прав организации на отчуждаемое здание;

- выписку из регистрационной книги территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним;

- документ об уплате государственной пошлины за осуществление нотариальных действий.

При осуществлении нотариального удостоверения договора дарения недвижимого имущества нотариус руководствовался Инструкцией о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Минюста РБ от 23.10.2006 № 63 (в редакции от 14.11.2008) (далее - Инструкция).

В соответствии со ст.36 Закона РБ от 20.02.1991 № 617-XII «О местном управлении и самоуправлении в Республике Беларусь» (в редакции от 05.01.2008) при удостоверении договора об отчуждении общественных зданий, сооружений и иных объектов, которые могут быть использованы для местных нужд, нотариус должен истребовать отказ местного Совета депутатов (в соответствии с поручением Совета депутатов - исполнительного комитета (базового, первичного, областного уровней) или местной администрации) от преимущественного права на их приобретение.

Согласно подп.29.1 п.29 Инструкции при отчуждении недвижимого имущества нотариус должен проверить государственную регистрацию недвижимого имущества, прав на него, ограничений (обременений) прав и отсутствие запрещения отчуждения недвижимого имущества, его ареста. Здесь же указано, что не может являться предметом договора об отчуждении имущества недвижимое имущество, на которое наложен арест.

В договорах об отчуждении указывается, что эти договоры, а также основанные на них права подлежат государственной регистрации в организации по государственной регистрации. В случае если стороны пришли к соглашению о том, что за осуществлением государственной регистрации будет обращаться одна из сторон, то в договоре указывается, что право подачи заявления на государственную регистрацию договора и основанного на нем права предоставляется соответствующей стороне (п.30 Инструкции).

В нотариально удостоверяемых договорах должны быть отражены существенные условия договора (часть первая п.47 Инструкции).

Требования Инструкции были соблюдены. В договоре дарения указано, что право подачи заявления на государственную регистрацию договора предоставлено организации. В то же время право подачи заявления на государственную регистрацию основанного на нем права принадлежало исполкому.

Затем организация обратилась в территориальную организацию по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Для государственной регистрации договора дарения были представлены следующие документы:

- заявление на государственную регистрацию договора;

- документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации;

- доверенность, подтверждающая полномочия представителя;

- договор дарения.

После этого уже исполком обратился за государственной регистрацией перехода права собственности на здание.

Им были представлены следующие документы:

- заявление на государственную регистрацию перехода права собственности;

- документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации;

- доверенность, подтверждающая полномочия представителя;

- договор дарения;

- передаточный акт;

- свидетельство о государственной регистрации прав на здание.

На основании представленных документов регистратор совершил регистрационное действие.

Таким образом, сделка была исполнена сторонами с максимальной пользой для них. Так, организация освободилась от бремени содержания здания, а исполком приобрел в собственность соответствующего района объект социально-культурного назначения, для капитального ремонта которого исполкому из бюджета были выделены соответствующие денежные средства.

15.06.2010 г.

Евгений Ерохин, главный специалист отдела информации и общественных связей Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь