Материал помещен в архив

ОТЧУЖДЕНИЕ ЗЕМЕЛЬНЫХ УЧАСТКОВ, НАХОДЯЩИХСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ: ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

Сделка по отчуждению земельного участка подлежит обязательной государственной регистрации (ст.9 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З)). К сделкам по отчуждению недвижимого имущества относятся купля-продажа, мена, дарение, рента и другие сделки, в ходе осуществления которых происходит переход права собственности на земельный участок от одного лица к другому.

По желанию сторон сделка по отчуждению земельного участка может быть удостоверена нотариусом. Такие сделки удостоверяются нотариусом по месту нахождения недвижимого имущества (ст.66 Закона РБ от 18.07.2004 № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности» (далее - Закон № 305-З)). При этом если в отношении земельного участка наложены запрещение отчуждения либо арест, то он не может являться предметом договора отчуждения. Сделки по отчуждению земельных участков, находящихся в частной собственности граждан Республики Беларусь, удостоверяются нотариусами в соответствии с земельным законодательством Республики Беларусь (т.е. согласно Кодексу Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ)) (ст.68 Закона № 305-З).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 25 января 2016 г. следует руководствоваться Законом № 305-З в редакции Закона РБ от 05.01.2016 № 355-З.

Обратите внимание! Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление гражданина (т.е. договор, по которому отчуждается имущество), должны быть нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором. Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление юридического лица, должны быть заверены подписью его руководителя или иного лица, уполномоченного на это учредительными документами, и скреплены печатью этого юридического лица либо подписаны иным уполномоченным лицом в соответствии с законодательством Республики Беларусь. Документы, являющиеся основанием для государственной регистрации сделки с недвижимым имуществом, из которых явствует волеизъявление индивидуального предпринимателя, должны быть заверены его подписью и скреплены печатью индивидуального предпринимателя, а при отсутствии печати - нотариально удостоверены либо удостоверены регистратором (ст.67 Закона № 133-З).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 22 июля 2018 г. ст.67 Закона № 133-З изложена в новой редакции Законом РБ от 08.01.2018 № 96-З.

Как правило, земельный участок как объект недвижимости отчуждается целиком. Часть земельного участка не может являться предметом сделок по отчуждению, поскольку земельный участок имеет единый правовой статус. Для возможности заключения данных сделок часть земельного участка должна быть предварительно выделена в самостоятельный участок.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми (часть первая ст.10 КоЗ). Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует новый земельный участок, и это не приведет к нарушению градостроительных регламентов, природоохранных требований, противопожарных, санитарных, строительных и иных норм и правил. В иных случаях земельный участок признается неделимым.

Раздел земельных участков

Не допускается раздел земельных участков, предоставленных для строительства и (или) обслуживания одноквартирных, блокированных жилых домов, за исключением случаев, связанных с разделом этих домов (часть вторая ст.10 КоЗ и часть четвертая п.11 Указа Президента РБ от 27.12.2007 № 667 (далее - Указ № 667)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 января 2015 г. часть вторая ст.10 КоЗ на основании Закона РБ от 31.12.2014 № 230-З изложена в новой редакции. С 31 марта 2018 г. следует руководствоваться пп.1-125 Указа № 667 в редакции Указа Президента РБ от 26.12.2017 № 463.

Справочно Одноквартирный жилой дом - жилой дом, состоящий из одной квартиры, имеющей вход непосредственно с придомовой территории (п.35 ст.1 Жилищного кодекса РБ (далее - ЖК)). Блокированный жилой дом - жилой дом, состоящий из двух и более квартир или двух и более квартир и вспомогательных помещений, каждая из которых имеет вход непосредственно с придомовой территории (п.2 ст.1 ЖК).

В настоящее время раздел земельных участков регулируется техническим кодексом установившейся практики (ТКП 272-2010 (03150)) «Деление (раздел), слияние земельных участков. Требования к осуществлению».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 ноября 2016 г. действует Инструкция о порядке деления, слияния земельных участков и проведении работ по установлению (восстановлению) и закреплению границы земельного участка, а также по изменению границы земельного участка, утвержденная постановлением Госкомимущества РБ от 30.09.2016 № 18.

Разделу подлежат земельные участки, создание которых, возникновение (переход) права собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного или временного пользования, аренды, субаренды на которые зарегистрированы в едином государственном регистре недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - регистр недвижимости), и на которые собственниками земельных участков или землепользователями получены правоудостоверяющие документы.

Раздел земельных участков, расположенных в границах садоводческого товарищества, является основанием для внесения изменений в проект организации и застройки территории такого садоводческого товарищества.

Раздел земельных участков предусматривает проведение комплекса землеустроительных работ, направленных на формирование новых земельных участков, а именно:

• разработку проекта раздела и его согласование с заинтересованными органами;

• установление на местности границ, образованных в результате раздела земельного участка;

• государственную регистрацию создания вновь образованных в результате раздела земельных участков, прав, ограничений (обременений) прав на них.

Для выполнения работ по разделу земельных участков их собственники (граждане или негосударственные юридические лица) обращаются в организацию по землеустройству по месту нахождения земельных участков для заключения договора подряда. Договор подряда заключается в простой письменной форме в течение 3 рабочих дней со дня обращения собственника.

Для заключения договора подряда собственник представляет следующие документы:

• документы, удостоверяющие права на делимый земельный участок;

• документы, подтверждающие полномочия представителей (в случае совершения действий от имени и в интересах другого лица);

• письменное согласие арендаторов, залогодержателей, обладателей сервитутов и иных прав, ограничений (обременений) прав на делимый земельный участок, а в случае отсутствия такого согласия - копию постановления суда о разделе земельного участка;

• земельно-кадастровый план делимого земельного участка с предложениями (вариантами) прохождения границы раздела;

• копии технических паспортов капитальных строений, расположенных на делимом земельном участке;

• документ о предварительном согласовании с территориальным органом архитектуры и градостроительства возможности раздела земельного участка.

Проект раздела земельного участка организация по землеустройству согласовывает с территориальным органом архитектуры и градостроительства, территориальным органом Министерства природных ресурсов и охраны окружающей среды РБ, землеустроительной службой, правлением садоводческого товарищества (в случае нахождения земельного участка в границах садоводческого товарищества) и с заказчиком (заказчиками).

После разработки проекта организация по землеустройству передает его заказчику - собственнику земельного участка для заключения договора между собственниками земельного участка, находящегося в общей собственности, о разделе этого земельного участка на два или более земельных участка и последующего обращения в организацию по государственной регистрации за совершением соответствующих регистрационных действий.

Совершение сделок с земельными участками, находящимися в долевой или совместной собственности

Земельный участок может принадлежать на праве общей (долевой или совместной) собственности нескольким собственникам (часть вторая ст.12 КоЗ).

Землепользователи неделимого земельного участка, на котором расположены капитальные строения (здания, сооружения), находящиеся в их общей долевой собственности, осуществляют свои права и обязанности пропорционально своим долям в праве собственности на эти капитальные строения (здания, сооружения) (ст.69, 70 КоЗ).

С долей в праве собственности на земельный участок могут совершаться сделки по ее отчуждению (купли-продажи, мены, дарения, ренты). Такая возможность допускается Законом № 133-З, согласно которому объектами государственной регистрации являются в т.ч. возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в т.ч. долей в этих правах (абзац 3 части первой ст.4).

К процедурам выделения доли в земельном участке и реализации права преимущественной покупки доли применяются нормы Гражданского кодекса РБ (далее - ГК).

Если размер долей участников долевой собственности не может быть определен на основании акта законодательства и не установлен соглашением всех его участников, доли считаются равными (п.1 ст.247 ГК).

При продаже доли постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях (ст.253 ГК).

Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Письменным соглашением участников долевой собственности, принятым с соблюдением требований п.1 ст.249 ГК, может быть установлен способ такого извещения. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в течение месяца, то продавец вправе продать свою долю любому лицу.

При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение 3 месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Уступка преимущественного права покупки доли не допускается.

Государственная регистрация доли в праве собственности на земельный участок согласно подп.22.1.1 п.22.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200, осуществляется при представлении гражданином заявления, паспорта и документа об оплате. Срок осуществления административной процедуры составляет 7 рабочих дней (2 рабочих дня в случае совершения процедуры в ускоренном порядке). При необходимости запроса документов и сведений от других государственных органов (организаций) срок административной процедуры составит 1 месяц.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 28 августа 2016 г. следует руководствоваться подп.22.1.1 п.22.1 перечня № 200 в редакции Указа Президента РБ от 25.08.2016 № 319.

Ограничения на отчуждение земельных участков

В соответствии со ст.44 Конституции Республики Беларусь (далее - Конституция) собственник имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться имуществом как единолично, так и совместно с другими лицами. При этом часть шестая ст.44 Конституции определяет, что осуществление права собственности не должно противоречить общественной пользе и безопасности, наносить вреда окружающей среде, историко-культурным ценностям, ущемлять права и защищаемые законом интересы других лиц. Данные нормы Конституции реализуются в положениях КоЗ и Указа № 667.

Конституционный Суд РБ в решении от 27.12.2012 № Р-791/2012 «О соответствии Конституции Республики Беларусь Закона Республики Беларусь «О внесении изменений и дополнений в Кодекс Республики Беларусь о земле» указал, что по смыслу ст.23 Конституции, допускающей ограничение прав и свобод личности только в случаях, предусмотренных законом, в интересах защиты прав и свобод других лиц, установленные законом ограничения в части отчуждения земельных участков, находящихся в частной собственности, не искажают сущности ограничиваемого права и гарантий его защиты, являются допустимыми и пропорциональными, поскольку обеспечивают баланс интересов личности, общества и государства, отвечают требованиям справедливости.

Статья 51 КоЗ устанавливает ряд ограничений на отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности.

Так, граждане и негосударственные юридические лица Республики Беларусь - собственники земельных участков имеют право отчуждать их:

• местным исполнительным и распорядительным органам на основании заявлений собственников по решению местного исполнительного комитета;

• гражданам Республики Беларусь либо негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь.

Обратите внимание! Основное условие при отчуждении земельных участков - сохранение их целевого назначения.

Индивидуальные предприниматели в соответствии со ст.12 КоЗ и подп.1.1 п.1 Указа № 667 не могут являться собственниками земельных участков и, следовательно, не обладают правом их отчуждения.

Запрещено отчуждение местным исполнительным комитетам земельных участков, предоставленных собственникам без внесения платы. Исключение составляют случаи, когда земельный участок предоставлен без внесения платы взамен изъятого для государственных нужд. Однако земельные участки, предоставленные их собственникам без внесения платы, могут быть добровольно переданы в государственную собственность в порядке, предусмотренном ст.54 КоЗ (часть третья ст.51 КоЗ).

Земельные участки, находящиеся в частной собственности, могут отчуждаться только вместе с расположенными на них капитальными строениями (зданиями, сооружениями), незавершенными законсервированными капитальными строениями. Жилые дома, дачи, садовые домики и иные капитальные строения (здания, сооружения), а также незавершенные законсервированные капитальные строения могут отчуждаться только вместе с земельными участками, если эти земельные участки находятся в частной собственности, кроме случаев отчуждения жилых домов, дач, садовых домиков и иных капитальных строений (зданий, сооружений), незавершенных законсервированных капитальных строений на снос (часть четвертая ст.51 КоЗ). Данное правило также предусмотрено частью третьей п.11 Указа № 667.

Запрещается отчуждение земельных участков, находящихся в частной собственности и предоставленных для строительства и (или) обслуживания капитальных строений (зданий, сооружений), если иное не установлено Президентом РБ, до получения их собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на этих участках капитальные строения (здания, сооружения) (часть шестая ст.51 КоЗ и часть первая п.11 Указа № 667). Исключение составляют отчуждение земельных участков:

• областному, Минскому городскому, городскому (города областного, районного подчинения), районному, сельскому, поселковому исполнительному комитету в соответствии с его компетенцией;

• с расположенными на них незавершенными законсервированными капитальными строениями;

• приобретенных на аукционе по продаже земельных участков в частную собственность.

Могут отчуждаться до получения собственниками документов, удостоверяющих право на расположенные на участках капитальные строения (здания, сооружения), земельные участки, предоставленные в частную собственность гражданам Республики Беларусь, для:

• ведения личного подсобного хозяйства в сельских населенных пунктах, поселках городского типа - зарегистрированным по месту жительства в этих населенных пунктах или в иных населенных пунктах, расположенных на территории соответствующего сельсовета;

• коллективного садоводства;

• дачного строительства (ст.12 КоЗ).

Отчуждение земельных участков, предоставленных для ведения личного подсобного хозяйства

Личное подсобное хозяйство граждан - это форма хозяйственно-трудовой деятельности граждан по производству сельскохозяйственной продукции, основанная на использовании земельных участков, предоставленных для этих целей в соответствии с законодательством Республики Беларусь об охране и использовании земель (часть первая ст.2 Закона РБ от 11.11.2002 № 149-З «О личных подсобных хозяйствах граждан» (далее - Закон № 149-З)).

Законом № 149-З гражданам, осуществляющим ведение личного подсобного хозяйства, предоставлено право возводить хозяйственные здания и сооружения, необходимые для ведения личного подсобного хозяйства, на земельных участках, предоставленных для этих целей в соответствии с законодательством Республики Беларусь об охране и использовании земель (часть первая ст.4).

Земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного хозяйства и находящиеся в частной собственности граждан, могут отчуждаться соответствующему исполнительному комитету либо гражданам Республики Беларусь, зарегистрированным по месту жительства в сельском населенном пункте, поселке городского типа или в ином населенном пункте, находящемся на территории соответствующего сельсовета (часть пятая ст.51 КоЗ).

Отчуждение земельных участков гражданами, получившими земельные участки в частную собственность как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий

Граждане Республики Беларусь, получившие земельные участки в частную собственность как состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, до истечения 8 лет со дня государственной регистрации возведенных на них жилых домов вправе отчуждать такие участки и расположенные на них объекты недвижимости только местным исполнительным комитетам. Отчуждение незавершенных законсервированных строений, расположенных на земельных участках, предоставленных гражданам Республики Беларусь в частную собственность как состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, не допускается, за исключением отчуждения местным исполнительным комитетам (часть седьмая ст.51 КоЗ).

Отчуждение земельных участков негосударственными юридическими лицами

Негосударственные юридические лица Республики Беларусь, являющиеся собственниками земельных участков, имеют право отчуждать земельные участки Минскому городскому, городским (городов областного, районного подчинения), районным исполнительным комитетам на основании заявлений собственников по решению местного исполнительного комитета, принятому в соответствии с его компетенцией, а также гражданам Республики Беларусь либо негосударственным юридическим лицам Республики Беларусь при условии сохранения целевого назначения этих земельных участков в соответствии с законодательством об охране и использовании земель (часть вторая ст.51 КоЗ).

Стоимость земельных участков

Стоимость земельных участков, находящихся в частной собственности, при совершении сделок по их возмездному отчуждению устанавливается в соответствующих договорах и не может быть ниже кадастровой стоимости этих земельных участков на момент совершения сделок (часть шестая ст.31 КоЗ). При удостоверении сделки по отчуждению земельного участка нотариус (регистратор) получает сведения о его кадастровой стоимости в соответствии с постановлением Госкомимущества РБ, Минюста РБ от 19.06.2009 № 45/45 «О подтверждении кадастровой стоимости земельного участка».

05.08.2013

Александр Жук, магистр права, аттестованный юрист