Материал помещен в архив

ОТДЕЛОЧНЫЕ РАБОТЫ НЕ МОГУТ ВЫПОЛНЯТЬСЯ В НЕ СДАННОМ В ЭКСПЛУАТАЦИЮ ОБЪЕКТЕ, ЕСЛИ ОНИ НЕ ПРЕДУСМОТРЕНЫ ПРОЕКТОМ

Ситуация Ведется строительство объекта, помещения в котором будут сдаваться в аренду. Может ли будущий арендатор выполнить в помещении отделочные работы до сдачи объекта в эксплуатацию? Если да, то какой договор следует заключить заказчику строящегося объекта и будущему арендатору?

При приемке в эксплуатацию объект оценивается приемочной комиссией в том числе на предмет соответствия объекта утвержденной проектной и разрешительной документации. Эксплуатация или передача в эксплуатацию объекта без его приемки в эксплуатацию в установленном порядке либо с нарушением этого порядка влечет ответственность в соответствии с законодательством (абзац 2 части первой п.5 и часть вторая п.10 Положения о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716 (далее - Положение № 716)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 июля 2024 г. действует Кодекс Республики Беларусь об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности от 17.07.2023 № 289-З. Комментарии см. здесь.

Безусловно, выполнение работ, изменяющих проектное решение, не позволит приемочной комиссии сделать вывод о соответствии объекта утвержденной проектной документации.

Выходом в этой ситуации будет изменение проектной документации и выполнение отделочных работ в не сданном в эксплуатацию объекте в соответствии с ней на основании договора подряда, заключенного будущим арендатором с заказчиком строительства.

Обратите внимание! Выполнение будущими арендаторами строительно-монтажных работ на объекте возможно лишь при наличии заключенного договора, причем не аренды, так как объект аренды еще юридически не создан, а договора строительного подряда.

Последующие взаимные денежные требования между будущим арендатором и арендодателем, а также заказчиком и подрядчиком могут быть зачтены в порядке, предусмотренном ст.381 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

Выполнение таких отделочных работ в отсутствие договора влечет административную ответственность за строительство, включая реконструкцию, ремонт, реставрацию, благоустройство объекта (очереди строительства, пускового комплекса), а также выполнение видов, этапов, комплексов строительно-монтажных работ без наличия проектно-сметной документации, разработанной в установленном порядке, в виде наложения штрафа в размере до 50 базовых величин, а на юридическое лицо - от 20 до 300 базовых величин (ст.21.19 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2021 г. согласно ч.3 ст.22.3 КоАП от 06.01.2021 № 91-З строительство объекта без наличия проектной документации, разработанной и утвержденной в установленном порядке, либо по проектной документации без наличия положительного заключения государственной экспертизы, либо по проектной документации, не утвержденной в установленном порядке, если иное не предусмотрено законодательными актами, либо с нарушением установленного порядка направления уведомления о производстве строительно-монтажных работ влечет наложение штрафа в размере до 30 БВ, на индивидуального предпринимателя - от 4 до 70 БВ, а на юридическое лицо - от 20 до 300  БВ. Комментарий см. здесь.

Вместе с тем отметим, что Положение № 716 содержит возможность приемки в эксплуатацию жилых домов с противоположной ситуацией.

Так, установлено, что жилые дома могут приниматься в эксплуатацию без выполнения в полном объеме подготовительных работ под отделку стен и потолков (кроме штукатурки), работ по внутренней отделке помещений (оклейка обоями, окраска, облицовка), без встроенной мебели, покрытия полов, установки дверных блоков в межкомнатных перегородках, сантехнических приборов и оборудования (кроме унитазов, приборов учета воды и газа), электрических плит при наличии письменного согласия на то будущих нанимателей и при условии внесения изменений в проектнуюдокументацию (часть вторая п.14 Положения № 716).

Представляется необходимым обсудить возможность внесения изменений в Положение № 716 в части предоставления будущим арендаторам аналогичного права. Безусловно, это будет способствовать реализации принципов и целей, заложенных в Декрете Президента Республики Беларусь от 23.11.2017 № 7 «О развитии предпринимательства».

28.09.2018

Сергей Белявский, судья экономического суда Гродненской области