ОТРАЖЕНИЕ В УЧЕТЕ ОРГАНИЗАЦИИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, ПОСТРОЕННОГО ПУТЕМ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ И НЕ ЗАРЕГИСТРИРОВАННОГО В БЮРО РЕГИСТРАЦИИ И ТЕХНИЧЕСКОЙ ИНВЕНТАРИЗАЦИИ

Ситуация Организация (дольщик) построила жилое помещение путем долевого участия. Акт приемки-передачи подписан дольщиком и застройщиком 19 августа 2014 г., но с замечаниями. Ключи не были получены, и был составлен и подписан перечень замечаний дольщика. Застройщик ввел в эксплуатацию многоквартирный дом 2 июня 2014 г. Акт на передачу дольщику затрат, произведенных при создании объекта (формы С-17), подписан со стороны застройщика 1 декабря 2014 г., а получен дольщиком только в апреле 2015 г. почтой. Руководитель организации-дольщика жилое помещение не регистрировал в Бюро регистрации и технической инвентаризации (БРТИ) и не принимал, так как замечания не были устранены полностью. 9 декабря 2015 г. после устранения застройщиком всех замечаний организация получила свидетельство о государственной регистрации права собственности на жилое помещение. Как правильно отразить в бухгалтерском учете приобретение этого жилого помещения и когда возник у дольщика объект обложения налогом на недвижимость?

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на Налоговый кодекс Республики Беларусь в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. названный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. Комментарий и сравнение норм см. здесь. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора. Акт приемки-передачи объекта долевого строительства подписывается дольщиком при передаче ему ключей и документов на установленное оборудование. Объект долевого строительства передается дольщику, полностью уплатившему цену объекта долевого строительства (цену договора), независимо от наличия дольщиков, имеющих задолженность перед застройщиком по уплате цены объекта долевого строительства (цены договора).

С момента подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства обязательство застройщика по передаче объекта дольщику считается исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели (части четвертая и пятая п.14 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденном Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263, далее - Положение № 263, Указ № 263).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. взамен Положения № 263 действуют Указ Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (комментарии см. здесь) и Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

Подписание акта приемки-передачи при выявлении дольщиком нарушений качества

Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика:

1) безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в разумный срок, но не более 3 месяцев (для одноквартирных жилых домов - 6 месяцев), при условии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами. Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания сторонами перечня замечаний к акту приемки-передачи объекта долевого строительства;

2) возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства, в том числе если застройщик не устранил их в согласованные сроки;

3) расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь и договором (часть первая п.16 Положения № 263).

Для дольщика - юридического лица первичными учетными документами являются: акт приемки-передачи объекта долевого строительства и акт на передачу затрат, произведенных при создании объекта

Акт приемки-передачи объекта долевого строительства

Следует обратить внимание, что акт приемки-передачи объекта долевого строительства формально соответствует требованиям, предъявляемым к первичным учетным документам, так как содержит все обязательные реквизиты первичного учетного документа.

Справочно Каждая хозяйственная операция подлежит оформлению первичным учетным документом. Первичные учетные документы, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, должны содержать следующие сведения: • наименование документа, дату его составления; • наименование организации, фамилию и инициалы индивидуального предпринимателя, являющегося участником хозяйственной операции; • содержание и основание совершения хозяйственной операции, ее оценку в натуральных и стоимостных показателях или в стоимостных показателях; • должности лиц, ответственных за совершение хозяйственной операции и (или) правильность ее оформления, их фамилии, инициалы и подписи. Первичные учетные документы могут содержать иные сведения, не являющиеся обязательными (пп.1 и 2 ст.10 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности», далее - Закон № 57-З).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2023 г. следует руководствоваться ст.10 Закона № 57-З в ред. Закона от 11.10.2022 № 210-З. Комментарии см. здесь.

Акт приемки-передачи объекта долевого строительства, форма которого содержится в приложении 3 к типовому договору создания объекта долевого строительства, утвержденному Указом № 263, содержит все обязательные реквизиты первичного учетного документа, предусмотренные ст.10 Закона № 57-З, и, соответственно, может быть признан первичным учетным документом, на основании которого застройщик вправе отразить хозяйственную операцию по передаче объекта долевого строительства дольщику.

Обратите внимание! Для дольщика - юридического лица акт приемки-передачи объекта долевого строительства не может рассматриваться в качестве первичного учетного документа, так как законодательством Республики Беларусь установлены дополнительные требования, предъявляемые к сведениям (информации), которая должна быть указана в акте на передачу дольщику затрат, произведенных при создании объекта долевого строительства (например, объекты учета (часть объекта строительства), ставка и сумма НДС и иная информация). При этом информации, указанной в акте приемки-передачи объекта, недостаточно для полного и достоверного отражения хозяйственных операций по получению затрат в бухгалтерском учете дольщика, являющегося юридическим лицом.

Акт на передачу затрат, произведенных при создании объекта

В соответствии с п.52 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10 (далее - Инструкция № 10), при ведении заказчиком, застройщиком строительства в интересах третьих лиц (в том числе дольщиков), которыми являются юридические лица, затраты, учтенные заказчиком, застройщиком на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы», не являются вложениями в долгосрочные активы заказчика, застройщика. В этом случае заказчик, застройщик по окончании строительства передает третьему лицу (в том числе дольщику) фактически произведенные затраты по строительству в разрезе каждой части объекта и оборудования с учетом их распределения в соответствии с п.40 Инструкции № 10.

Справочно При этом в акте на передачу затрат, произведенных при создании объекта, оформленного для дольщика (юридического лица), должна быть указана следующая информация: • наименование объекта учета; • сумма фактических затрат по строительству с учетом их распределения в соответствии с п.40 Инструкции № 10; • процент долевого участия; • сумма фактических затрат по строительству, приходящихся на долю дольщика; • сумма налога на добавленную стоимость, приходящегося на долю дольщика; • сумма оплаты по договору; • сумма фактических затрат по строительству в пределах суммы договора; • сумма налога на добавленную стоимость, приходящегося на долю дольщика в пределах суммы договора; • сумма переоценки, приходящейся на долю дольщика (справочно).

Согласно п.53 Инструкции № 10 юридическое лицо, осуществляющее строительство в качестве дольщика, принимает объект (часть объекта) к бухгалтерскому учету на основании оформленного заказчиком, застройщиком акта приемки-передачи объекта долевого строительства и акта на передачу затрат, произведенных при создании объекта, оформленного в соответствии с требованиями п.52 Инструкции № 10, с отражением записью: Д-т 08 - К-т 60.

Требования Инструкции № 10 являются обязательными к исполнению и организацией, которая выступает заказчиком либо застройщиком в строительной деятельности (пп.1 и 3 Инструкции № 10).

На основании вышеизложенного в качестве первичного учетного документа, который должен быть оформлен при передаче затрат по созданию объекта долевого строительства между застройщиком и дольщиком, выступает именно акт на передачу затрат, произведенных при создании объекта.

Рекомендуемая форма акта на передачу дольщику затрат, произведенных при создании объекта (типовая форма С-17), утверждена постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 25.01.2013 № 3.

На практике акт приемки-передачи объекта долевого строительства (необходимость составления которого предусмотрена Положением № 263) и акт на передачу дольщику затрат, произведенных при создании объекта (необходимость составления которого предусмотрена пп.52 и 53 Инструкции № 10) подписываются одновременно (либо в одном и том же отчетном периоде).

Жилое помещение следовало зарегистрировать в БРТИ

В рассматриваемой ситуации стороны по договору (причем как дольщик, так и застройщик) поставили себя в положение, которое может являться предметом субъективной оценки и дает основания доказывать как правомерность действий застройщика (имеющего подписанный акт приемки-передачи объекта долевого строительства), так и правомерность действий дольщика (не имеющего первичного учетного документа, содержащего все необходимые сведения для принятия объекта долевого строительства к бухгалтерскому учету).

При этом, по мнению автора, в данной ситуации для целей исчисления и уплаты налога на недвижимость следует руководствоваться следующими требованиями законодательства.

Как указывалось выше, в соответствии с п.14 Положения № 263 с момента подписания сторонами акта приемки-передачи объекта долевого строительства обязательство застройщика по передаче объекта дольщику считается исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации и риск случайной гибели.

При этом п.14 Положения № 263 также установлено, что после приемки в эксплуатацию многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости застройщик в течение 25 календарных дней обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства. При условии полной уплаты цены объекта долевого строительства (цены договора) застройщик в двухдневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства.

Дольщик обязан не позднее 3 месяцев со дня получения от застройщика документов, необходимых для государственной регистрации прав на объект долевого строительства, в установленном порядке зарегистрировать данное право.

Перечень документов, необходимых дольщику (юридическому лицу) для регистрации права собственности на переданный ему объект недвижимого имущества в соответствии с требованиями Закона Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», установлен п.17.21 единого перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями в отношении юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, утвержденного постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.02.2012 № 156.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 27 марта 2022 г. действует единый перечень административных процедур, осуществляемых в отношении субъектов хозяйствования, утв. постановлением Совмина от 24.09.2021 № 548. Для удобного поиска административных процедур используйте Справочник.

То есть в данной ситуации дольщик - юридическое лицо имело в наличии все документы, позволяющие ему обратиться за государственной регистрацией права собственности (хозяйственного ведения либо оперативного управления) на возведенный объект недвижимого имущества (в том числе на объект, в отношении которого имелись замечания при приемке).

Плательщиком налога на недвижимость признается организация-дольщик

В соответствии со ст.183 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК) плательщиками налога на недвижимость признаются организации и физические лица с учетом особенностей, установленных ст.184 НК.

По капитальным строениям (зданиям, сооружениям), их частям, машино-местам, подлежащим государственной регистрации, до их государственной регистрации плательщиком признается организация, у которой такие объекты состоят на учете (находятся на балансе) (п.6 ст.184 НК).

Объектами налогообложения налогом на недвижимость признаются (п.1 ст.185 НК):

• капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций;

• капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, подлежащие государственной регистрации, состоящие на учете (находящиеся на балансе) плательщиков-организаций, до их государственной регистрации.

По мнению автора, плательщиком налога на недвижимость (возможность применения налоговых льгот, предусмотренных ст.186 НК, не рассматривается) с момента подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства признается организация-дольщик.

Отсутствие акта на передачу затрат, произведенных при создании объекта, у организации-дольщика, то есть отсутствие первичного учетного документа, содержащего всю предусмотренную законодательством информацию, будет препятствовать организации-дольщику приемке объекта недвижимого имущества к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств (готовой продукции) либо в качестве иного актива, в зависимости от целей, для которых осуществлялось долевое строительство, однако не будет препятствовать отражению хозяйственных операций по получению затрат по строительству объекта на счете 08.

В регистрах бухгалтерского учета организации-дольщика данные хозяйственные операции отражаются следующим образом:

02.03.2016

Виктор Статкевич, аудитор