Материал помещен в архив

ОТВЕТСТВЕННОСТЬ ЗА НАРУШЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРУ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

При работе над разделом «Ответственность сторон» проекта договора создания объекта долевого строительства необходимо учитывать как общие положения гражданского законодательства, регулирующего вопросы ответственности, так и положения Указа Президента РБ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действуют Указ Президента РБ от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (комментарии см. здесь) и Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с их условиями и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями (ст.309 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК РБ)).

За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств ГК РБ предусматривает ответственность, под которой принято понимать меры имущественного воздействия на должника, нарушившего обязательство (ст.311, 365 ГК РБ).

Виды ответственности

Различают внедоговорную и договорную ответственность.

Под внедоговорной ответственностью понимается ответственность, установленная законодательством, под договорной - установленная условиями договора.

Условия наступления ответственности

Ответственность наступает при наличии определенных условий (оснований).

Условиями наступления гражданско-правовой ответственности являются: противоправное поведение должника, его вина, наличие убытков и причинной связи между противоправным поведением должника и возникшими убытками у кредитора.

Под противоправностью понимается такое поведение должника, которое нарушает установленные законодательством нормы права или условия договоров, не противоречащие законодательству. Ответственность за противоправное поведение применяется лишь в том случае, если это предусмотрено законодательством или договором.

Наличие убытков у лица, чье право нарушено, может быть выражено в форме:

• расходов, которые это лицо, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;

• утраты или повреждения его имущества (реальный ущерб);

• неполученных доходов, которые лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Причинная связь между правонарушением и наступившими негативными последствиями подтверждает, что убытки кредитора возникли в результате неправомерных действий должника.

Под виной понимается отношение должника к своему противоправному поведению и к наступившим последствиям. По общему правилу, сформулированному законодателем в части первой п.1 ст.372 ГК РБ, лицо, не исполнившее обязательство либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины, которая выступает в двух формах: умысла или неосторожности.

Вместе с тем гражданское законодательство предусматривает возможность применения ответственности и при отсутствии некоторых условий.

Например, при осуществлении предпринимательской деятельности, к которой относится также и строительная деятельность заказчика (застройщика), ответственность лица, не исполнившего или ненадлежащим образом исполнившего свои обязанности, может наступить и в случае, когда кредитор не понес убытков. Единственным основанием для освобождения от ответственности в данном случае может служить лишь доказательство, что исполнение обязательства невозможно вследствие непреодолимой силы (п.3 ст.372 ГК РБ).

При этом невозможность исполнения обязательства должна возникнуть исключительно в силу действия непреодолимой силы, под которой согласно ст.203 ГК РБ понимается чрезвычайное и непреодолимое при данных условиях обстоятельство. Если неблагоприятные последствия стали также возможными по причинам, зависящим от действий должника (в долевом строительстве - заказчика (застройщика)), должник не может быть освобожден от ответственности.

Таким образом, факт нарушения должником своих обязательств всегда является необходимым условием ответственности.

Освобождение должника от ответственности

Правило об ответственности должника при осуществлении им предпринимательской деятельности носит диспозитивный характер и применяется в случаях, если стороны своим соглашением не оговорили иные правомерные условия освобождения от ответственности за нарушение договорных обязательств.

Стороны, заключая договор, вправе предусматривать в нем дополнительные основания освобождения должника от ответственности при неисполнении или ненадлежащем исполнении обязательств.

Вместе с тем законодатель устанавливает пределы освобождения должника от ответственности. Заключение заранее соглашения об устранении или ограничении ответственности за умышленное нарушение обязательства не допускается. Такое соглашение признается ничтожной сделкой (п.4 ст.372 ГК РБ).

Если, к примеру, в договоре сторонами будет согласовано, что положения п.3 ст.372 ГК РБ не подлежат применению к договорным отношениям сторон, то должник будет нести ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства абсолютно во всех ситуациях, в т.ч. и при невозможности исполнения обязательства вследствие непреодолимой силы либо иных обстоятельств, не зависящих от него.

Кроме того, следует учитывать, что обеспечение восстановления нарушенных прав и судебной защиты относится к основным началам гражданского законодательства (ст.2 ГК РБ). Отказ граждан и юридических лиц от осуществления принадлежащих им прав в силу п.2 ст.8 ГК РБ не влечет прекращения этих прав, за исключением случаев, предусмотренных законом. Обязанность должника возместить кредитору (в долевом строительстве - дольщику) убытки, закрепленная в п.1 ст.364 ГК РБ, изложена в качестве императивной нормы, что исключает возможность ее изменения по выбору сторон.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 ноября 2024 г. следует руководствоваться п.2 ст.8, ст.364 ГК в ред. Закона от 13.11.2023 № 312-З.

Невозможность исполнения обязательства, которая наступила вследствие обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает, по общему правилу является основанием прекращения обязательства (п.1 ст.386 ГК РБ).

Таким образом, если наступившая невозможность исполнения обязательства (без вины должника) имела место во время просрочки исполнения должником своего обязательства, то он несет ответственность перед кредитором, и с учетом этого обстоятельства обязательство не может быть признано прекращенным.

Договором можно предусмотреть ответственность, не предусмотренную законодательством

При заключении договора стороны вправе не только повысить размер ответственности по сравнению с тем, который установлен законодательством, или понизить его (в случае, если ответственность определена диспозитивной нормой), но и установить меры ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение договорных обязательств, которые законодательством не предусмотрены.

Гражданский кодекс РБ устанавливает два вида ответственности за нарушение договорных обязательств: неустойку и возмещение убытков.

Неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законодательством или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору, если иное не предусмотрено законодательными актами, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (п.1 ст.311 ГК РБ).

Таким образом, неустойка также может быть двух видов:

• законная - установленная законодательством;

• договорная - установленная договором.

В отличие от договорной неустойки, применение которой зависит от условий договора, законная неустойка в соответствии с правилами ст.313 ГК РБ подлежит применению независимо от того, предусмотрена или нет обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Меры ответственности, предусмотренные Указом № 263

На основании общегражданского принципа имущественной ответственности за нарушение обязательств Положением о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденным Указом № 263 (далее - Положение № 263), установлены нормы об ответственности сторон за ненадлежащее исполнение обязательств по договору создания объекта долевого строительства.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действует новое Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 12.03.2019 № 156.

Так, в случае наличия вины застройщика в невыполнении им срока исполнения обязательств по договору он обязан выплатить дольщикам, выполнившим в полном объеме свои договорные обязательства по оплате цены объекта долевого строительства (цены договора), неустойку (пеню) за каждый день просрочки исполнения обязательств. Пеня рассчитывается от суммы внесенных дольщиком платежей и выплачивается в срок не позднее 2 месяцев после передачи объекта дольщику в размере (если больший размер санкций не определен законодательными актами или договором):

• 0,01 % - при превышении нормативных сроков продолжительности строительства до 3 месяцев;

• 0,02 % - при превышении нормативных сроков строительства от 3 до 6 месяцев;

• 0,03 % - при превышении нормативных сроков продолжительности строительства свыше 6 месяцев (абзац 3 части четвертой п.13 Положения № 263).

Обратите внимание! Меры ответственности, предусмотренные п.13 Положения № 263, не применяются к застройщикам, допустившим нарушение сроков исполнения обязательств по договору по причине нарушения дольщиками сроков внесения платежей в части государственной поддержки, перечисление которой осуществляется банком.

В случае нарушения дольщиком установленного договором срока внесения платежей он уплачивает неустойку (пеню) застройщику. Неустойка уплачивается от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки до дня погашения задолженности либо принятия решения о расторжении договора в установленном порядке в размере:

• 0,02 % - при необходимости внесения дольщиком платежей в соответствии с графиком платежей или по справкам застройщика;

• 0,002 % - если платежи должны вноситься дольщиком единовременно.

Обратите внимание! Дольщик не несет ответственности за несвоевременное перечисление банком платежей, составляющих государственную поддержку.

Ответственность застройщика при перенесении сроков строительства

Если строительство не может быть завершено в определенный в договоре срок, застройщик вправе в порядке, установленном Советом Министров РБ, по решению местного исполнительного и распорядительного органа перенести срок исполнения обязательств по договору.

Согласно Положению № 263 одним из условий наступления ответственности застройщика является наличие его вины.

В случае отсутствия вины застройщика в невыполнении в срок исполнения застройщиком обязательств по договору при наличии подтвержденных решением местного исполнительного и распорядительного органа форс-мажорных обстоятельств и других, не зависящих от сторон причин (далее - обстоятельства), течение срока исполнения застройщиком обязательств по договору приостанавливается на период действия обстоятельств и продолжается со дня прекращения таких обстоятельств. При этом застройщик при достройке объекта вправе применять индексацию стоимости выполняемых работ в течение всего дополнительного срока строительства (часть третья п.13 Положения № 263).

По смыслу п.13 Положения № 263 требование о взыскании законной неустойки за просрочку ввода объекта долевого строительства может быть заявлено дольщиком по отношению к сроку строительства как условию договора. В связи с этим сроки строительства объекта должны быть указаны в договоре и соответствовать нормативному сроку продолжительности строительства объекта, определенному проектной документацией.

Установленный законодательством, сделкой или назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами. Срок может определяться также указанием на событие, которое должно неизбежно наступить (ст.191 ГК РБ).

Обратите внимание! Правила определения срока исполнения обязательств, изложенные в ст.295 ГК РБ, устанавливающей правила для определения срока исполнения обязательства, в случаях, когда он не установлен законодательством или сделкой, применяться при заключении договора долевого строительства не могут.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 ноября 2024 г. следует руководствоваться ст.295 ГК в ред. Закона № 312-З.

Договорная ответственность за нарушение обязательств

Стороны вправе установить в договоре ответственность за нарушение иных обязательств. Такая ответственность носит договорной характер.

К примеру, за нарушение сроков передачи дольщику объекта долевого строительства и документов, необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства, стороны вправе установить договорную ответственность, несмотря на то, что Положением № 263 такая ответственность не предусмотрена.

Положения договора об ответственности застройщика за нарушение сроков передачи дольщику документов должны содержать конкретный вид документов, подлежащих передаче. В противном случае данный вид ответственности будет применяться во всех случаях передачи застройщиком дольщику документов с нарушением сроков, указанных в договоре, либо данный пункт договора может быть признан несогласованным сторонами.

Если стороны не согласовали в договоре обязанность застройщика по уплате неустойки (пени) за нарушение срока передачи дольщику объекта долевого строительства и необходимых документов, то дольщик не вправе ее взыскивать с застройщика.

Возмещение убытков по договору долевого строительства

Другая форма ответственности - возмещение убытков. Она носит компенсационный характер и направлена на восстановление имущественного положения кредитора за счет имущества должника, т.е. возвращает имущественное положение потерпевшего в то состояние, в котором оно находилось до совершенного гражданского правонарушения.

Под убытками понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода) (п.2 ст.14 ГК РБ).

Таким образом, реальный ущерб заключается в уже состоявшемся или предстоящем уменьшении имущества кредитора, а упущенная выгода выражается в несостоявшемся увеличении имущества кредитора.

В ст.14 ГК РБ заложен принцип полного возмещения убытков, который заключается в том, что лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере. Возмещение убытков Положением № 263 предусмотрено за ненадлежащее качество передаваемого объекта.

В соответствии с частью четвертой п.14 Положения № 263 застройщик обязан передать дольщику в собственность в соответствии с договором объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора.

Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика (п.16 Положения № 263):

• безвозмездного устранения недостатков объекта долевого строительства в разумный срок, но не более 3 месяцев (для одноквартирных жилых домов - 6 месяцев), при условии возможности выполнения работ по устранению недостатков в соответствии с техническими нормативными правовыми актами.

Срок для устранения недостатков начинает отсчитываться с даты подписания сторонами перечня замечаний к акту приемки-передачи объекта долевого строительства;

• возмещения своих расходов по устранению недостатков объекта долевого строительства (расходы на приобретение необходимых для их устранения материалов, а также на оплату услуг по устранению), в т.ч. если застройщик не устранил их в согласованные сроки;

• расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном Советом Министров РБ и договором.

Требование о возмещении расходов по устранению недостатков предъявляется в случае, когда дольщик не может использовать объект долевого строительства по прямому назначению без их устранения, а застройщик уклоняется от устранения недостатков и не производит ремонтные работы в согласованные с дольщиком сроки, в связи с чем дольщик вынужден выполнить ремонт своими силами и за свой счет.

Под существенным нарушением качества понимается недостаток объекта долевого строительства, наличие которого приводит к ухудшению качества объекта долевого строительства настолько, что объект долевого строительства не может эксплуатироваться в соответствии с его назначением (абзац 12 п.2 Положения № 263).

Следует помнить, что договорные обязательства сторон считаются исполненными в полном объеме с момента окончания гарантийного срока. Для гарантийного периода устранение недостатков подчинено своим правилам. Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может быть менее срока, установленного в договоре строительного подряда, а также менее 5 лет (часть вторая п.16 Положения № 263).

В соответствии с п.66 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450, на принятые в эксплуатацию объекты устанавливается гарантийный срок 5 лет, за исключением технологического и инженерного оборудования, гарантийные сроки на которое установлены заводом-изготовителем.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 апреля 2018 г. согласно абзацу 1 части первой п.66 Правил № 1450 в редакции постановления Совета Министров РБ от 10.04.2018 № 274 устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет.

Следует обратить внимание на то, что ГК РБ предусматривает следующие случаи освобождения непосредственного исполнителя строительных работ - подрядчика от устранения недостатков.

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие:

• нормального износа объекта или его частей;

• неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами;

• ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (ст.710 ГК РБ).

Данные обстоятельства могут служить основанием и для освобождения заказчика от устранения недостатков, если они будут свидетельствовать об их возникновении в результате виновных действий дольщика.

Таким образом, Положением № 263 возмещение дольщику убытков, причиненных существенным нарушением качества объекта долевого строительства, ограничено взысканием реального ущерба. Взыскание упущенной выгоды Положением № 263 не предусмотрено.

Обратите внимание! Договор создания объекта долевого строительства может быть прекращен до истечения гарантийного срока в случае продажи дольщиком объекта долевого строительства. Новый собственник приобретает право требования от застройщика устранения недостатков, если переход этого права требования от продавца к покупателю оговорен в договоре купли-продажи. При отсутствии в договоре такого условия новый собственник не вправе требовать от застройщика устранения недостатков даже в том случае, если недостатки были обнаружены им в период действия гарантийного срока.

Расчет убытков должен производиться исходя из цен, существовавших в день добровольного удовлетворения должником требования кредитора либо в день предъявления иска, в случае, если требование не было удовлетворено должником в добровольном порядке.

Суду предоставлено право в зависимости от обстоятельств конкретного спора, присуждая возмещение должником убытков, исходить из цен, существующих в день вынесения решения. Данное правило преследует цель обеспечить справедливое возмещение убытков, причиненных нарушением обязательств.

Сторонам предоставлено право самим определять в договоре, какие цены берутся во внимание при расчете убытков в случае его нарушения. Иной порядок расчета убытков (в части используемых цен) может быть установлен также законом или другим правовым актом (п.3 ст.364 ГК РБ).

Действующее законодательство не предусматривает обязанность должника возмещать кредитору убытки, вызванные инфляцией, но не связанные с невыполнением обязательств по договору.

Если кредитор представит доказательства, подтверждающие, что понесенные им убытки причинены невыполнением или ненадлежащим выполнением должником обязательств и что кредитор принял все меры к предотвращению этих убытков или уменьшению их размера, фактически понесенные на день предъявления иска убытки подлежат возмещению.

При этом следует учитывать фактический размер убытков, исчисленный по примененным истцом ценам и тарифам, действующим в условиях инфляции.

Меры имущественной ответственности

При применении в качестве меры имущественной ответственности неустойки наряду с возмещением убытков применяются правила, установленные ст.365 ГК РБ о соотношении неустойки и убытков. Убытки - величина неопределенная, они выявляются лишь после правонарушения, тогда как неустойка - величина точно фиксированная, заранее установленная и известная участникам обязательства.

Суть общего правила, определяющего соотношение неустойки и убытков, заключается в том, что убытки возмещаются в части, не покрытой неустойкой (зачетная неустойка). Однако данное правило изложено в виде диспозитивной нормы. Законом или договором может быть определено иное соотношение неустойки и убытков, возможные варианты которого выглядят следующим образом:

• может допускаться взыскание только неустойки, но не убытков (исключительная неустойка);

• убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки (штрафная неустойка);

• по выбору кредитора могут быть взысканы либо неустойка, либо убытки (альтернативная неустойка).

Таким образом, только в случаях со штрафной неустойкой законодательством или договором в порядке исключения допускается применение двух мер ответственности за одно и то же нарушение обязательства.

Меры, которые могут быть приняты кредитором к должнику, допустившему неисполнение либо ненадлежащее исполнение обязательств, не исчерпываются взысканием неустойки и возмещением убытков на основании Положения № 263 и в соответствии с условиями договора создания объекта долевого строительства.

Лицо, которое без установленных законодательством или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение) (п.1 ст.971 ГК РБ).

Неосновательным обогащением, в частности, может служить разница между стоимостью квартиры, перечисленной дольщиком застройщику на ее строительство, и фактической стоимостью квартиры, которая уменьшается за счет допущенных дефектов.

Требование о соразмерном уменьшении цены объекта долевого строительства предъявляется, если:

• объект долевого строительства может быть использован по прямому назначению без устранения недостатков, и поэтому потребитель не собирается их устранять и нести в связи с этим расходы;

• цена объекта долевого строительства была установлена договором без учета выявленных при передаче недостатков, т.е. цена была определена за одно качество объекта долевого строительства, а оно оказалось более низким.

Неосновательное обогащение застройщика в таком случае заключается в том, что он получил с дольщика денежную сумму за объект долевого строительства надлежащего качества, а передал ему объект долевого строительства более низкого качества, чем было предусмотрено договором. Поэтому на основании ст.971 ГК РБ застройщик обязан вернуть покупателю ту часть уплаченной за объект долевого строительства стоимости, которая превышает цену объекта долевого строительства с имеющимися в нем недостатками.

Таким образом, при рассмотрении требований о соразмерном уменьшении цены договора должно быть установлено:

• в какой степени утрачены потребительские свойства объекта долевого строительства по сравнению с предусмотренными договором;

• насколько в связи с этим уменьшилась цена объекта долевого строительства.

Дольщику подлежит выплата денежной суммы, на которую понизилась цена объекта из-за имеющихся в нем недостатков.

Взыскание процентов за пользование денежными средствами - форма ответственности застройщика при расторжении договора

Еще одной формой ответственности за нарушение обязательств является возможность взыскания процентов за пользование денежными средствами.

За пользование чужими денежными средствами вследствие их неправомерного удержания, уклонения от их возврата, иной просрочки в их уплате либо неосновательного получения или сбережения за счет другого лица подлежат уплате проценты на сумму этих средств (п.1 ст.366 ГК РБ).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 19 ноября 2024 г. следует руководствоваться п.1 ст.366 ГК в ред. Закона № 312-З.

Случаем уплаты процентов за пользование чужими денежными средствами при долевом строительстве объектов является нарушение застройщиком срока возврата денежных средств дольщику в связи с расторжением договора, когда известен его расчетный счет, на который следует произвести перечисление.

Возврат взносов в полном объеме осуществляется в месячный срок после принятия другого инвестора в состав участников долевого строительства, но не позднее 6 месяцев со дня подписания акта о расторжении договора создания объекта долевого строительства (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) (п.22 Положения о порядке возврата дольщикам денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и связанных с ним объектов недвижимости, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 14.09.2006 № 1207).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 января 2014 г. следует руководствоваться Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 08.01.2014 № 6.

Проценты в этом случае начисляются со дня, следующего за днем истечения срока возврата застройщиком денежных средств дольщику или срока зачисления денежных средств в депозит нотариуса, до дня возврата денежных средств застройщиком участнику долевого строительства или дня зачисления таких денежных средств в депозит нотариуса.

Защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства

Защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с Указом № 263 и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей Указу № 263 (подп.2.2 п.2 Указа № 263).

Аналогичные положения закреплены в п.2 ст.2 Закона РБ от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 90-З). Данный пункт предусматривает, что защита прав потребителей, связанных с отношениями, вытекающими из договора создания объекта долевого строительства, осуществляется в соответствии с Законом № 90-З и иным законодательством о защите прав потребителей в части, не противоречащей нормативным правовым актам Президента РБ.

Содержащиеся в Законе № 90-З нормы разработаны, прежде всего, с целью обеспечения регулирования отношений, складывающихся непосредственно между продавцом (подрядчиком, исполнителем) и покупателем (заказчиком).

Действие Закона № 90-З распространяется на отношения между потребителями и изготовителями, исполнителями, ремонтными организациями, возникающие из договоров розничной купли-продажи, подряда, аренды, страхования, хранения, энергоснабжения, комиссии, перевозки пассажиров и багажа, груза, возмездного оказания услуг и иных подобных договоров (п.1 ст.2 Закона № 90-З).

За нарушение прав потребителя продавец (изготовитель, поставщик, представитель, исполнитель, ремонтная организация) несет ответственность в соответствии с законодательством и (или) договором. Данная норма носит императивный характер и не позволяет возложить ответственность на третье лицо (п.1 ст.15 Закона № 90-З).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 декабря 2018 г. в п.1 ст.2 Закона № 90-З внесено изменение, п.1 ст.15 Закона № 90-З дополнен частью второй на основании Закона РБ от 13.06.2018 № 111-З. Потребитель вправе предъявить требования, предусмотренные Законом № 90-З, продавцу (изготовителю, поставщику, представителю, исполнителю, ремонтной организации) по месту его нахождения (месту жительства), а также по месту нахождения торгового объекта (объекта обслуживания), где были нарушены права потребителя.

Вместе с тем объект долевого строительства является результатом работ, выполняемых подрядчиком по договору строительного подряда, заключенного с заказчиком. Действия застройщика можно расценивать как оказание услуг дольщику по организации строительства объекта долевого строительства. Но для дольщика важна не сама услуга, а ее результат - создание объекта долевого строительства. Непосредственный создатель объекта долевого строительства не состоит с дольщиком в договорных отношениях.

Законодательство о защите прав потребителей применяется к конкретным товарам, работам (услугам), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, исходя из стоимости таких товаров, работ (услуг) и их соответствия проектной документации (часть вторая подп.2.2 п.2 Указа № 263).

Вместе с тем нормы Положения № 263 предусматривают конкретные способы защиты прав дольщика при нарушении срока окончания строительства и в случае существенного нарушения качества при строительстве объекта долевого строительства, поэтому к таким спорным правоотношениям должны применяться нормы Положения № 263.

Таким образом, определение отношений, возникающих при долевом строительстве, к которым возможно применение законодательства о защите прав потребителей, существенно затруднено ввиду специфики предмета договора создания объекта долевого строительства и отношений, возникающих в процессе долевого строительства.

Как следствие, затруднено и применение такого вида ответственности, как возмещение морального вреда.

Компенсация морального вреда, причиненного гражданам - участникам долевого строительства, осуществляется на общих основаниях, предусмотренных Законом № 90-З, поскольку Указом № 263 и Положением № 263 отношения по компенсации морального вреда не регулируются. То есть если правоотношения сторон подпадают под действие Закона № 90-З, то положения законодательства о защите прав потребителей применяются в отношении тех вопросов, которые Указом № 263 и Положением № 263 не регулируются, в т.ч. и в отношении компенсации морального вреда.

По истечении гарантийного срока отношения между дольщиком и застройщиком, основанные на договоре создания объекта долевого строительства, прекращаются. Требования о возмещении причиненного вреда вследствие ненадлежащего качества объекта долевого строительства по истечении гарантийного срока должны относиться к внедоговорным требованиям. Вред, причиненный ненадлежащим качеством объекта долевого строительства и недостатками, выявленными после гарантийного срока, связан не с нарушением договорных обязательств, а с нарушением прав собственника объекта долевого строительства свободно владеть, пользоваться и распоряжаться данным объектом.

Возникающие при этом отношения регулируются по правилам § 3 главы 58 ГК РБ.

Вред, причиненный жизни, здоровью или имуществу гражданина либо имуществу юридического лица вследствие конструктивных, рецептурных или иных недостатков товара, работы или услуги, а также вследствие недостоверной или недостаточной информации о товаре, работе или услуге, подлежит возмещению продавцом или изготовителем товара, лицом, выполнившим работу или оказавшим услугу (исполнителем), независимо от их вины и от того, состоял потерпевший с ними в договорных отношениях или нет (ст.964 ГК РБ).

Под имуществом понимается либо сам объект долевого строительства в виде жилого или нежилого помещения, иной объект недвижимости, либо движимое имущество, которое пришло в негодность по причине, например, залития водой объекта долевого строительства.

Понятия конструктивного недостатка в законодательстве не содержится. Под недостатком объекта долевого строительства понимается несоответствие объекта долевого строительства (в т.ч. качества, количества его отдельных элементов, оборудования, материалов, работ) актам законодательства, в т.ч. техническим нормативным правовым актам, условиям договора и требованиям проектной документации (абзац 6 п.2 Положения № 263).

Вред, причиненный вследствие недостатков работы при долевом строительстве жилья, подлежит возмещению, если он возник в течение установленного срока годности на объект долевого строительства.

Срок годности можно рассматривать как период времени, в течение которого объект долевого строительства пригоден для эксплуатации. Началом течения срока годности следует считать момент подписания дольщиком акта приемки объекта долевого строительства. Нужно также отметить, что этот акт определяет и начало течения гарантийного срока на данный объект. Но от этого требования о возмещении вреда, заявленные в пределах гарантийного срока, не становятся внедоговорными, хотя и действуют в течение срока годности.

Правила, предусмотренные ст.964 ГК РБ, применяются лишь в случаях приобретения товара, выполнения работы или оказания услуги в потребительских целях, а не для использования в предпринимательской деятельности (часть 2 ст.964 ГК РБ).

Однако на практике применение положений ст.964 ГК РБ часто связано с трудностями, вызванными теми же причинами, что и применение Закона № 90-З, а именно: применение норм взыскания к застройщику, которые разработаны для непосредственного применения к продавцу, изготовителю товара и исполнителю работы и услуги без учета особенностей и специфики отношений в строительной отрасли.

13.02.2014

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»