Материал помещен в архив

ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ ПРИ УСН: НАЛОГОВЫЙ И БУХГАЛТЕРСКИЙ УЧЕТ У АРЕНДОДАТЕЛЯ

Ситуация Между организациями негосударственной формы собственности заключен договор аренды здания. Арендная плата уплачивается ежемесячно. Помимо арендной платы арендатор возмещает арендодателю стоимость приобретенных коммунальных услуг, налог на недвижимость и налог на землю. Какие объекты налогообложения возникают у арендодателя, применяющего УСН с уплатой НДС?

Определение размера арендной платы

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (часть первая ст.577 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случаях, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (п.1 ст.585 ГК).

Арендная плата может устанавливаться за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно, либо другими способами. При этом стороны могут предусматривать в договоре аренды сочетание различных форм арендной платы или иные формы оплаты аренды (п.2 ст.585 ГК).

Обратите внимание! Порядок определения размеров арендной платы при сдаче в аренду имущества, находящегося в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц, установлен Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее - Указ № 150). За счет арендной платы, полученной от сдачи в аренду недвижимого имущества, определенной в соответствии с п.4 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150, возмещаются начисленная амортизация, а также все виды налогов, сборов и других обязательных платежей в бюджет, уплачиваемые арендодателем согласно законодательству. Таким образом, возмещение налога на недвижимость и налога на землю сверх арендной платы возможно предусматривать только при заключении договоров аренды организациями, не подпадающими под действие Указа № 150.

Налоговая база для исчисления налога при УСН

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2019 г. вопросы налогообложения при УСН рассматриваются в главе 32 Налогового кодекса Республики Беларусь, изложенного в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. Комментарий см. здесь.

Объектом обложения налогом при УСН признается валовая выручка (п.1 ст.288 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК)).

Налоговая база налога при УСН определяется как денежное выражение валовой выручки. Валовой выручкой при этом признается сумма выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационных доходов (часть первая п.2 ст.288 НК).

В валовую выручку не включаются, в частности, суммы налога на добавленную стоимость у организаций и индивидуальных предпринимателей, применяющих и (или) применявших УСН с уплатой налога на добавленную стоимость, исчисленные ими от выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав в соответствии с НК (абзац 3 части пятой п.2 ст.288 НК).

С учетом особенностей деятельности отдельных организаций и индивидуальных предпринимателей в выручку от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав для целей определения налоговой базы и валовой выручки при сдаче имущества в аренду включаются (абзац 3 части шестой п.2 ст.288 НК):

• сумма арендной платы;

• сумма возмещаемых расходов, не включенных в арендную плату.

Суммы возмещаемых расходов, не включенных в арендную плату, независимо от даты фактического осуществления таких расходов плательщиком налога при УСН учитываются в составе выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на дату поступления возмещения этих расходов (в том числе в натуральной форме) либо на дату иного прекращения обязательства по возмещению указанных расходов, в том числе в результате зачета, уступки права требования, перечисления денежных средств на счета третьих лиц.

Таким образом, помимо арендной платы арендодатель должен включить в выручку:

• сумму возмещенных арендатором коммунальных платежей;

• сумму налогов на недвижимость и землю.

Обратите внимание! Арендная плата в выручку от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав организациями, ведущими бухгалтерский учет и отчетность, включается на дату признания ее в бухгалтерском учете независимо от даты проведения расчетов по ним с соблюдением принципа (метода) начисления в порядке, установленном законодательством и (или) закрепленном в соответствии с ним в учетной политике организации (абзац 2 части второй п.2 ст.288 НК). Таким образом, начисленная арендная плата будет включаться в выручку в каждом месяце, а возмещаемые расходы - в месяце их фактического поступления или в месяце, в котором обязательства по ним прекращены иным способом.

Налог на добавленную стоимость

Объектами обложения налогом на добавленную стоимость признаются обороты по реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на территории Республики Беларусь, включая обороты по передаче арендодателем объекта аренды арендатору (подп.1.1.6 п.1 ст.93 НК).

Не признаются объектом обложения НДС обороты по возмещению арендодателю арендатором стоимости приобретенных работ (услуг), связанных с арендой (финансовой арендой), не включенной в сумму арендной платы (подп.2.12.2 п.2 ст.93 НК).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации возмещаемые арендодателю приобретенные им у сторонних организаций-поставщиков коммунальные услуги налогом у арендодателя не облагаются.

При этом суммы НДС, предъявленные поставщиками коммунальных услуг, относящиеся к стоимости услуг, возмещаемых арендатором, к вычету арендодателем не принимаются (подп.19.9 п.19 ст.107 НК).

Указанные суммы НДС перевыставляются для вычета арендатору (часть вторая п.7, часть вторая п.7¹ ст.105 НК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. п.7 ст.105 НК на основании Закона Республики Беларусь от 18.10.2016 № 432-З утратил силу.

Налоговая база при передаче арендодателем объекта аренды арендатору определяется как сумма арендной платы. Если по условиям договора аренды объект аренды выкупается арендатором, налоговая база увеличивается на сумму выкупной стоимости объекта аренды (часть вторая п.7 ст.98 НК).

Налоговая база налога на добавленную стоимость определяется исходя из всех поступлений плательщика, полученных им в денежной, натуральной и иных формах от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав (п.4 ст.97 НК).

Налоговая база налога на добавленную стоимость увеличивается на суммы, фактически полученные (причитающиеся к получению) (п.18 ст.98 НК):

• за реализованные товары (работы, услуги), имущественные права сверх цены их реализации либо иначе связанные с оплатой реализованных товаров (работ, услуг), имущественных прав (подп.18.1);

• в виде санкций за нарушение покупателями (заказчиками) условий договоров (подп.18.2).

Таким образом, в рассматриваемой ситуации объектом обложения НДС будет сумма арендной платы и сумма возмещаемых сверх арендной платы налога на недвижимость и налога на землю.

Моментом сдачи (передачи) объекта (предмета) в аренду (финансовую аренду (лизинг)) признается последний день установленного договором каждого периода, к которому относится арендная плата (лизинговый платеж) по такой сдаче (передаче), но не ранее даты фактической передачи объекта аренды (предмета лизинга) арендатору (лизингополучателю).

В случае если договором не установлен конкретный период, к которому относится арендная плата, моментом сдачи объекта в аренду признается последний день каждого месяца в течение установленного договором срока аренды и день завершения срока аренды, приходящийся на последний месяц установленного договором срока аренды (если срок аренды завершается не в последний день последнего месяца срока аренды) (п.11 ст.100 НК).

Момент реализации в части сумм, увеличивающих налоговую базу в соответствии с п.18 ст.98 НК (в рассматриваемой ситуации - сумм налога на недвижимость и налога на землю), должен быть установлен учетной политикой организации.

То есть арендодатель вправе установить момент их реализации либо по мере предъявления арендатору, либо при их фактическом получении.

Обратите внимание! Арендная плата для исчисления налога при УСН и НДС включается в одном и том же отчетном периоде. Возмещаемые расходы в валовую выручку для налога при УСН включаются в месяце их фактического поступления или в месяце, в котором обязательства по ним прекращены иным способом. Для исчисления НДС возмещаемые суммы налога на недвижимость и налога на землю могут быть включены в налоговую базу по выбору плательщика: на дату фактического получения или по мере предъявления. В целях одновременного включения этих сумм при исчислении налога при УСН и НДС в учетной политике целесообразно установить момент их признания на дату фактического получения.

Бухгалтерский учет

Отражение в бухгалтерском учете доходов и расходов, связанных с передачей имущества в безвозмездное пользование, производится в соответствии с:

• Инструкцией по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.09.2011 № 102 (далее - Инструкция № 102);

• Инструкцией о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50 (далее - Инструкция № 50).

Доходы и расходы, связанные с арендой здания в бухгалтерском учете отражаются записями:

Справочно Об учете при передаче имущества в безвозмездное пользование при УСН см. «Передача имущества в безвозмездное пользование при УСН: налоговый и бухгалтерский учет у ссудодателя».

21.11.2016

Евгений Микулич, экономист