Пособие от 11.06.2014
Автор: Званкович Т.

Перемена лиц в обязательстве в договоре создания объекта долевого строительства


 

Материал помещен в архив

 

ПЕРЕМЕНА ЛИЦ В ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕ В ДОГОВОРЕ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Указ Президента РБ от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263) в отличие от Указа Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее - Указ № 396) по-новому решает вопросы перемены лиц в обязательствах, возникающих из договора создания объекта долевого строительства.

Перемена лиц по договору, заключенному до вступления в силу Указа № 263

Пункт 15 Правил о порядке заключения, исполнения и расторжения объекта долевого строительства, утвержденных Указом № 396, содержал правило, по которому сделки по уступке прав и переводу долга могли быть только в отношении:

• родителей, детей, усыновителей, усыновленных (удочеренных), родных братьев и сестер, деда, бабки, внуков, супруги (супруга) дольщика;

• банка, предоставившего кредит на финансирование строительства объекта долевого строительства под залог объекта недвижимости, имущественных прав на получение объекта недвижимости;

• государства в лице уполномоченных государственных органов в соответствии с законодательством.

Поскольку в данной норме были установлены ограничения в отношении круга лиц, которым могли быть переданы права и уступлен долг, рамками родства, данная норма касалась только физических лиц и в отношении финансирования ими жилых помещений.

Перемена лиц по договорам, заключенным в соответствии с Указом № 263

Указ № 263 и утвержденное им Положение о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь (далее - Положение № 263) не содержат норм, регулирующих отношения по уступке прав и переводу долга в отношении лиц, строящих жилые помещения на коммерческой основе. Это означает, что к данным отношениям могут применяться нормы главы 24 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК РБ), регулирующей отношения по перемене лиц в обязательстве.

Указанными нормами допускается уступка прав и перевод долга как на юридическое, так и на физическое лицо, не состоящее с дольщиком в родственных отношениях. Вместе с тем следует отметить, что безвозмездное совершение подобного рода сделок между лицами, не состоящими в близком родстве, повлечет соответствующее налогообложение от получения дохода путем дарения. Возмездные сделки в свою очередь могут повлечь налогообложение суммы дохода, полученной от продажи имущественных прав.

Кроме того, следует учитывать случаи запрещения дарения, установленные ст.546 ГК РБ.

Также по-новому изложены правила совершения сделок уступки прав и перевода долга лицами с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика.

Теперь при строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика уступка дольщиком права требования по договору, если объектом долевого строительства является жилое помещение, строящееся без использования государственной поддержки, либо перевод долга по нему на нового дольщика допускаются только на членов семьи дольщика, совместно осуществляющих строительство жилого помещения (п.23 Положения № 263).

Иными словами, если строительство жилого помещения осуществляется с использованием государственной поддержки, то перевод долга по договору создания объекта долевого строительства или уступка дольщиком права требования по нему возможны только в отношении членов семьи дольщика, имеющих право на государственную поддержку и осуществлявших строительство жилого помещения в составе семьи дольщика, в случае, если договор с самим дольщиком подлежит расторжению.

Если объектом долевого строительства является жилое помещение, строящееся без использования государственной поддержки, то уступка дольщиком права требования по договору создания объекта долевого строительства либо перевод долга по нему на нового дольщика допускаются без учета вышеприведенных ограничений.

Кого следует относить к членам семьи дольщика

К членам семьи дольщика отнесены супруг (супруга), дети, в т.ч. усыновленные (удочеренные), родители, усыновители (удочерители), другие родственники, свойственники, бывшие члены семьи, осуществляющие строительство объекта долевого строительства совместно с дольщиком (п.2 Положения № 263).

Положение № 263 не раскрывает понятие «другие родственники, свойственники, осуществляющие строительство объекта долевого строительства совместно с дольщиком». В связи с этим данное понятие может быть определено с применением аналогии закона исходя из положений ст.1 Жилищного кодекса РБ (далее - ЖК РБ), регулирующей сходные отношения по установлению родственных связей в организации застройщиков.

Так, п.61 ст.1 ЖК РБ под другими родственниками, свойственниками понимаются члены семьи гражданина, являющегося членом организации застройщиков, жилой дом которой не завершен строительством (реконструкция жилого дома которой не завершена), состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с гражданином, являющимся членом организации застройщиков.

Перемена лиц в обязательстве регулируется Гражданским кодексом

Согласно п.1 ст.353 ГК РБ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступке требования) или перейти к другому лицу на основании акта законодательства.

Перевод долга согласно п.1 ст.360 и п.2 ст.362 ГК РБ также совершается по сделке или по иным основаниям, прямо указанным в законе. К оформлению перевода долга предъявляются те же требования, что и к уступке требования.

Уступка права требования и перевод долга - самостоятельные сделки. Однако ГК РБ допускает заключение договоров смешанного типа, в которых прописывается два предмета. Так, согласно п.2 ст.391 ГК РБ стороны могут заключить договор, в котором содержатся элементы различных договоров, предусмотренных законодательством (смешанный договор).

Существенные условия договора перемены лиц в обязательстве

Существенными условиями данного вида договора будут условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (ст.402 ГК РБ).

Предметом договора уступки прав и перевода долга будут являться обязательства, возникающие между застройщиком и первоначальным дольщиком.

Содержание обязательства, возникающего из отношений между застройщиком и первоначальным дольщиком, заключается в том, что:

1) застройщик принимает на себя обязательство обеспечить строительство жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных связанных с ним объектов недвижимости и после приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства в собственность первоначальному дольщику;

2) первоначальный дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в порядке, установленном договором.

Отсутствие в договоре уступки требования указания на обязательство, по которому требование уступается, влечет беспредметность договора, что в силу п.1 ст.402 ГК РБ является основанием признания такого договора незаключенным.

Помимо предмета договора, необходимо также определять характер юридической связи между сторонами договора, т.е. на каких условиях кредитор уступает право требования или же новый должник принимает долг.

В соответствии со ст.355 ГК РБ право первоначального дольщика переходит к новому дольщику в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

В частности, к новому кредитору могут перейти права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в т.ч. право на неуплаченные проценты.

В договоре необходимо также отразить, на каких условиях принимает на себя долг новый должник.

С учетом требований ст.393 ГК РБ в договоре необходимо отразить условия возмездности (или безвозмездности), на которых первоначальный дольщик производит уступку прав и перевод долга.

Договор перемены лиц в обязательстве необходимо согласовать с застройщиком

Согласно ст.362 ГК РБ для перевода долга требуется согласие застройщика. В связи с этим в договоре целесообразно предусмотреть, какая из сторон и в какой срок должна обратиться к застройщику за получением согласия на перевод долга.

Согласие застройщика, в результате которого происходит изменение правоотношения, можно рассматривать в качестве односторонней сделки, которая является условием заключения договора перевода долга.

Ответственность и обязанности первоначального и нового дольщиков

Первоначальный дольщик, уступивший требование, отвечает перед новым дольщиком за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования.

Статьей 356 ГК РБ установлено, что кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Под документами, удостоверяющими право требования, понимаются оригинал договора создания объекта долевого строительства, требование по которому передается, а также подлинники платежных документов, подтверждающих уплаченную первоначальным должником сумму денежных средств.

 

Обратите внимание!

В соответствии со ст.6 Закона РБ от 19.07.2000 № 426-З «О мерах по предотвращению легализации доходов, полученных преступным путем, и финансирования террористической деятельности», если сумма финансовой операции равна или превышает 2 000 базовых величин для физических лиц, то финансовые операции по переводу долга и уступке требования относятся к финансовым операциям, подлежащим особому контролю.

 

От редакции: С 4 января 2015 г. взамен Закона № 426-З принят Закон РБ от 30.06.2014 № 165-З «О мерах по предотвращению легализации доходов, полученных преступным путем, финансирования террористической деятельности и финансирования распространения оружия массового поражения».

 

Организации, оказывающие услуги по получению, отчуждению, приобретению, выплате, передаче, перевозке, пересылке, перечислению, обмену и (или) хранению средств, в т.ч. денег и имущественных прав, относятся к лицам, осуществляющим финансовые операции. Следовательно, застройщик, оформляя денежные средства первоначального дольщика на нового дольщика по договорам по переводу долга и уступке требования, может быть отнесен к организациям, осуществляющим передачу денег и имущественных прав от одного лица другому. В соответствии со ст.5 названного Закона данный статус обязывает застройщика:

• проводить идентификацию участников финансовой операции;

• регистрировать финансовые операции, подлежащие особому контролю, в специальном формуляре и представлять его первый экземпляр на бумажном носителе либо специальный формуляр в форме электронного документа в орган финансового мониторинга;

• приостанавливать финансовую операцию, если хотя бы одной из ее сторон является лицо, участвующее в террористической деятельности, либо если участники финансовой операции находятся под контролем лиц, участвующих в террористической деятельности;

• представлять по запросу органа финансового мониторинга информацию, необходимую для выполнения возложенных на него функций;

• хранить вторые экземпляры специальных формуляров, отправленных на бумажном носителе, специальные формуляры, отправленные в форме электронных документов, документы либо заменяющие их копии на бумажном и (или) электронном носителях, связанные с осуществлением финансовых операций, подлежащих особому контролю, не менее установленного срока хранения.

Лица, осуществляющие финансовую операцию, вправе отказать участникам финансовой операции в ее осуществлении (за исключением зачисления на счет получателя поступивших денежных средств) в случае непредставления документов (сведений), необходимых для идентификации данных лиц и (или) регистрации финансовой операции, подлежащей особому контролю.

 

11.06.2014

 

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»