Материал помещен в архив

ПЕРЕМЕНА ЛИЦ В ОБЯЗАТЕЛЬСТВЕ В ДОГОВОРЕ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Нормы, регулирующие отношения сторон при перемене лиц в обязательстве, содержатся в главе 24 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК РБ). Перемена лиц в обязательстве согласно положениям данной главы может осуществляться как на стороне кредитора, так и на стороне должника.

Первоначальный кредитор может уступить новому кредитору право требовать у должника исполнения обязательства, вытекающего из договора, заключенного между первоначальным кредитором и должником. Таким образом, при уступке права требования происходит замена кредитора в обязательстве.

Первоначальный должник может по договору перевода долга перевести на нового должника долг по исполнению обязательства, вытекающего из договора, заключенного между первоначальным должником и кредитором. Следовательно, при переводе первоначальным должником на нового должника долга в обязательстве происходит замена должника.

В силу положений части первой ст.353 ГК РБ право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступке требования) или перейти к другому лицу на основании акта законодательства.

Перевод долга согласно положениям части второй ст.362 и частей первой и второй ст.360 ГК РБ также совершается по сделке или по иным основаниям прямо указанным в законе. Например, в силу универсального правопреемства (наследования). К оформлению перевода долга предъявляются те же требования, что и к уступке требования.

При строительстве жилых домов возможна перемена лиц в обязательстве

Указ Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263) допускает перемену лиц в обязательстве, возникающем из договора создания объекта долевого строительства, при соблюдении ряда требований.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. взамен Указа № 263 действуют Указ Президента РБ от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (комментарии см. здесь) и Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

Уступка требования и перевод долга являются самостоятельными сделками. Вместе с тем, когда происходит замена лиц в обязательстве, возникающем из договора создания объекта долевого строительства, то обе сделки совершаются одновременно. Это объясняется тем, что при уступке права требования, по которому обязательства уступающей стороны не выполнены в полном объеме, например, цена объекта долевого строительства не оплачена или оплачена дольщиком не полностью, уступка права требования должна быть оформлена вместе с переводом долга, а при переводе долга требуется согласие кредитора.

Сторонами договора уступки прав и перевода долга в отношениях, регулируемых Указом № 263, являются первоначальный дольщик, заключивший договор создания объекта долевого строительства, и новый дольщик.

В силу положений ст.392 ГК РБ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством.

Прежде всего, договор уступки требования, как и договор перевода долга, должен отвечать общим требованиям, предъявляемым законодательством к договорам, а также требованиям, предъявляемым к договорам данного вида.

Единственным существенным условием договоров, связанных с переменой лиц в обязательстве, является условие о его предмете.

Предметом в договорах уступки прав и перевода долга будет требование, передаваемое одной стороной другой стороне, и содержание обязательства на котором основано данное требование.

Обратите внимание! Содержание обязательства, возникающего из отношений между застройщиком и первоначальным дольщиком, заключается в том, что: • застройщик - принимает на себя обязательство обеспечить строительство жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных связанных с ним объектов недвижимости и после приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства в собственность первоначальному дольщику; • первоначальный дольщик обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в порядке, установленном договором.

Отсутствие в договоре уступки требования указания на обязательство, по которому требование уступается, влечет беспредметность договора, что в силу части первой ст.402 ГК РБ является основанием признания такого договора незаключенным.

Помимо предмета договора, необходимо также определять характер юридической связи между сторонами договора, то есть на каких условиях кредитор уступает право требования или же новый должник принимает долг.

В соответствии с требованиями ст.355 ГК РБ право первоначального дольщика переходит к новому дольщику в том объеме и на тех условиях, которые существовали к моменту перехода права, если иное не предусмотрено законодательством или договором.

В частности, к новому кредитору могут перейти права, обеспечивающие исполнение обязательства, а также другие связанные с требованием права, в том числе право на неуплаченные проценты.

В договоре необходимо отразить, на каких условиях принимает на себя долг новый должник.

С учетом требований ст.393 ГК РБ в договоре необходимо отразить условия возмездности (или безвозмездности), на которых первоначальный дольщик производит уступку прав и перевод долга.

Для перевода долга согласно ст.362 ГК РБ требуется согласие застройщика. В связи с этим в договоре целесообразно предусмотреть, какая из сторон и в какой срок должна обратиться к застройщику за получением согласия на перевод долга.

Согласие застройщика, в результате которого происходит изменение правоотношения, можно рассматривать в качестве односторонней сделки, которая является условием заключения договора перевода долга.

Первоначальный дольщик, уступивший требование, отвечает перед новым дольщиком за недействительность переданного ему требования, но не отвечает за неисполнение этого требования.

Нормами ст.356 ГК РБ установлено, что кредитор, уступивший требование другому лицу, обязан передать ему документы, удостоверяющие право требования, и сообщить сведения, имеющие значение для осуществления требования.

Под документами, удостоверяющими право требования, понимаются, прежде всего, оригинал договора создания объекта долевого строительства, требование по которому передается, а также подлинники платежных документов, подтверждающих уплаченную первоначальным должником сумму денежных средств.

Особенности перемены физических лиц в обязательстве при долевом строительстве жилья

Указ № 263 в отличие от Указа Президента Республики Беларусь от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее - Указ № 396) по-новому решает вопросы перемены лиц в обязательствах, возникающих из договора создания объекта долевого строительства.

Пункт 15 Правил о порядке заключения, исполнения и расторжения объекта долевого строительства, утвержденных Указом № 396, содержал положение, согласно которому сделки по уступке прав и переводу долга осуществлялись в отношении:

• родителей, детей, усыновителей, усыновленных (удочеренных), родных братьев и сестер, деда, бабки, внуков, супруга (супруга) дольщика;

• банка, предоставившего кредит на финансирование строительства объекта долевого строительства под залог объекта недвижимости, имущественных прав на получение объекта недвижимости;

• государства в лице уполномоченных государственных органов в соответствии с законодательством.

Указ № 263 снял указанные ограничения в отношении лиц, не нуждающихся в улучшении жилищных условий и строящих жилье на коммерческой основе.

По-новому изложены правила совершения сделок уступки прав и перевода долга с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика. Пунктом 23 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 263 (далее - Положение № 263), установлено, что при строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах с использованием государственной поддержки и (или) с ограниченной прибылью застройщика уступка дольщиком права требования по договору, если объектом долевого строительства является жилое помещение, строящееся без использования государственной поддержки, либо перевод долга по нему на нового дольщика допускаются только на членов семьи дольщика, совместно осуществляющих строительство жилого помещения.

Таким образом, уступка дольщиком права требования по договору создания объекта долевого строительства либо перевод долга по нему на нового дольщика допускаются, если объектом долевого строительства является жилое помещение, строящееся без использования государственной поддержки.

Пунктом 2 Положения № 263 к членам семьи дольщика отнесены: супруг (супруга), дети, в том числе усыновленные (удочеренные), родители, усыновители (удочерители), другие родственники, свойственники, бывшие члены семьи, осуществляющие строительство объекта долевого строительства совместно с дольщиком.

Указ № 263 не раскрывает понятие «другие родственники, свойственники, осуществляющие строительство объекта долевого строительства совместно с дольщиком». В связи с этим оно может быть определено с применением аналогии закона исходя из положений ст.1 Жилищного кодекса Республики Беларусь, регулирующей сходные отношения по установлению родственных связей в организации застройщиков.

Так, в силу положений п.61 ст.1 названного выше кодекса под другими родственниками, свойственниками понимаются члены семьи гражданина, являющегося членом организации застройщиков, жилой дом которой не завершен строительством (реконструкция жилого дома которой не завершена), состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с гражданином, являющимся членом организации застройщиков.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. ЖК изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З. Согласно п.62 ст.1 новой редакции ЖК члены семьи гражданина, являющегося членом организации застройщиков, жилой дом которой не завершен строительством (реконструкция жилого дома которой не завершена), - супруг (супруга), их дети, в том числе усыновленные (удочеренные), родители, усыновители (удочерители), иные родственники, свойственники, нетрудоспособные иждивенцы, бывшие члены семьи, состоящие на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий с гражданином, являющимся членом организации застройщиков, жилой дом которой не завершен строительством (реконструкция жилого дома которой не завершена).

Как следует из данной нормы, перемена лиц в обязательстве по долевому строительству совершается в соответствии с законодательством, а это значит, что все требования главы 24 ГК РБ, должны быть соблюдены, в том числе и требование о получении согласия кредитора (в данном случае застройщика) на перевод долга.

Перемена лиц в обязательстве при долевом участии в строительстве может быть осуществлена только до дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, если иное не установлено решениями Президента Республики Беларусь.

Договор о перемене лиц в обязательстве при долевом строительстве жилья может быть следующим:

Договор уступки прав и перевода долга

Мы, Новиков Сергей Константинович, проживающий в г.Минске, ул.Матусевича, д.9, кв.21, именуемый в дальнейшем Первоначальный дольщик, с одной стороны, и Новикова Нина Сергеевна, проживающая в г.Минске, ул.Притыцкого, д.9, кв.11, именуемая в дальнейшем Новый дольщик, с другой стороны, заключили настоящий договор о нижеследующем:

1. Первоначальный дольщик - отец, уступает, а Новый дольщик - дочь, принимает в полном объеме права, принадлежащие Первоначальному дольщику по договору от 15.10.2014 № 12-214-20 о создании объекта долевого строительства (далее - договор № 12-214-20).

2. Договор № 12-214-20 заключен между ГПО «Импульс», именуемым в дальнейшем Кредитор, и Первоначальным дольщиком на участие Первоначального дольщика в долевом строительстве квартиры № 20 жилого дома № 12 (строительный объект: «Жилой район Масюковщина. Микрорайон Масюковщина-3. Жилой дом № 12» (по генплану)).

3. Согласно п.1.1 договора № 12-214-20 Кредитор обязан после ввода объекта в эксплуатацию передать Первоначальному дольщику объект долевого строительства - жилое помещение № 20, состоящее из двух комнат жилого дома № 12 (по генплану) общей площадью 68,00 кв.м, в том числе жилой площадью 34,00 кв.м без выполнения отделочных работ.

4. Одновременно с уступкой прав Первоначальный дольщик переводит на Нового дольщика, а Новый дольщик принимает на себя в полном объеме обязательства по договору № 12-214-20 перед Кредитором.

Первоначальный дольщик исполнил свои обязательства по финансированию строительства квартиры № 20, в сумме 235 404 720 (двести тридцать пять миллионов четыреста четыре тысячи семьсот двадцать) руб. Размер неисполненных денежных обязательств по указанному договору составляет 151 404 720 (сто пятьдесят один миллион четыреста четыре тысячи семьсот двадцать) руб.

5. В день подписания настоящего договора Первоначальный дольщик передает Новому дольщику договор № 12-214-20 о создании объекта долевого строительства со всеми его приложениями.

6. Новый дольщик обязан производить оплату денежных средств по договору в соответствии с графиком платежей, который является приложением к договору № 12-214-20.

7. Новый дольщик вправе выдвигать против требования Кредитора возражения, основанные на отношениях между Кредитором и Первоначальным дольщиком.

8. Уступка прав и перевод обязательств Первоначальным дольщиком Новому дольщику осуществляется безвозмездно.

9. Первоначальный дольщик удостоверяет, что уступаемые им права не обременены требованиями третьих лиц.

10. По договоренности сторон Новый дольщик обязан:

- уведомить Кредитора о заключении сторонами настоящего Договора;

- получить у Кредитора согласие на перевод долга Первоначальным дольщиком на Нового дольщика;

- в течение 5 дней со дня заключения настоящего Договора передать подписанные экземпляры договора Кредитору для их регистрации в Минском горисполкоме.

11. Настоящий договор составлен в трех экземплярах по одному для каждой из сторон и Кредитора.

12. Настоящий Договор подлежит регистрации в Минском горисполкоме и считается заключенным со дня такой регистрации.

13. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть между сторонами, будут разрешаться путем переговоров на основе действующего законодательства, а в случае недостижения согласия - в судебном порядке.

14. Адреса и реквизиты сторон:

Кредитор с переводом долга Первоначального дольщика - Новикова Сергея Константиновича на Нового дольщика - Новикову Нину Сергеевну по договору от 15.10.2014 № 12-214-20 в соответствии с условиями договора перевода долга и уступки прав от 12.02.2015 согласен.

Особенности перемены лиц в обязательстве для юридических лиц

Юридические лица вправе передавать права и уступать долги по договору создания объекта долевого строительства в порядке, установленном ГК РБ, другому юридическому лицу или физическому лицу, например своему работнику.

В соответствии с нормами ГК РБ имущественные права относятся к имуществу организации и могут свободно отчуждаться. Однако дарение в отношениях между коммерческими организациями запрещено (ст.546 ГК РБ).

Таким образом, заключение безвозмездного договора перевода долга между коммерческими организациями недопустимо, так как данная сделка может быть признана недействительной в соответствии со ст.170 ГК РБ. Если уступка требования производится на возмездной основе, то данный договор может рассматриваться как договор купли-продажи имущественных прав.

Юридические лица, имеющие задолженность по налогам, экономическим санкциям и пеням в республиканский и местные бюджеты и (или) Фонд социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты Республики Беларусь, обязаны обеспечивать зачисление выручки от реализации товаров (работ, услуг), иного имущества, включая ценные бумаги и имущественные права, а также от внереализационных доходов на свои счета в банках Республики Беларусь в соответствии с правовым режимом этих счетов и осуществлять платежи с них в порядке, предусмотренном законодательством. Такая норма установлена в подп.2.4 п.2 Указа Президента Республики Беларусь от 23.01.2003 № 36 «О реструктуризации задолженности юридических лиц по обязательным платежам в республиканский и местные бюджеты и Фонд социальной защиты населения Министерства труда и социальной защиты и некоторых мерах по обеспечению своевременного поступления указанных платежей».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 16 января 2016 г. Указ № 36 утратил силу Указом Президента Республики Беларусь от 31.12.2015 № 538 «О налогообложении и взимании арендной платы за земельные участки».

Следовательно, налогоплательщик не вправе заключать договоры перевода долга при наличии у него задолженности по текущим платежам в бюджет.

Обратите внимание! Нарушение требований, установленных подп.2.4 п.2 названного Указа, влечет наложение штрафа на должностных лиц юридических лиц в размере до 50 базовых величин (ст.13.14 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2021 г. действует КоАП от 06.01.2021 № 91-З. Следует руководствоваться ст.14.9 нового Кодекса. Комментарий см. здесь.

Договоры о перемене лиц в обязательстве при строительстве жилья подлежат регистрации

К форме договора уступки прав и перевода долга применяются правила, содержащиеся в пп.1 и 2 ст.360 ГК.

В связи с тем что договор создания объекта долевого строительства заключается в простой письменной форме, договор уступки прав и перевода долга совершается также в простой письменной форме.

Договор создания объекта долевого строительства подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.

Договор создания объекта долевого строительства считается заключенным со дня его регистрации.

При этом в Указе № 396 не сказано, должны ли договоры о перемене лиц в обязательстве проходить обязательную регистрацию.

По аналогии закона нормы, закрепленные в п.2 ст.360 ГК РБ, можно применить к отношениям, возникающим в связи с переменой лиц в обязательстве.

Поскольку договор создания объекта долевого строительства подлежит обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем разрешение на строительство, то и договоры уступки прав и перевода долга должны быть также зарегистрированы. Несоблюдение данного требования может повлечь его недействительность (п.1 ст.166 ГК РБ).

Ответственность за исполнение обязательств

До заключения договора перевода долга ответственность за неисполнение обязательства несет первоначальный дольщик, если иное не предусмотрено договором. С момента заключения договора перевода долга новый дольщик несет ответственность за неисполнение обязательств пропорционально размеру принятого долга.

Как указано выше, новый дольщик вправе выдвигать против требований застройщика возражения, основанные на отношениях между застройщиком и первоначальным дольщиком (ст.363 ГК РБ). В связи с тем что первоначальный дольщик полностью выбывает из обязательства, он не несет ответственности за неисполнение обязательств новым дольщиком.

Перевод долга не влечет изменения срока исковой давности и порядка его исчисления (ст.202 ГК РБ).

Если право на иск возникло еще у первоначального дольщика, то срок исковой давности для нового дольщика начинает течь не с момента вступления его в обязательство, а с момента возникновения права на иск у первоначального дольщика.

02.03.2015

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»