Материал помещен в архив

ПЕРЕПЛАНИРОВКА БЕЗ ДОКУМЕНТОВ: ЧЕМ ЭТО ГРОЗИТ СОБСТВЕННИКУ

Ситуация Организация-собственник в рамках текущего ремонта осуществила перепланировку помещения (установлены капитальные стены). Проектная документация не разрабатывалась, разрешение на перепланировку не получалось, дефектный акт и смета составлялись. Какую ответственность понесет собственник здания в случае выявления данных нарушений проверяющими органами? Можно ли ее избежать, получив новый технический паспорт на объект с указанием установленных стен?

К организации возможно применение штрафных санкций в размере до 500 базовых величин. Наличие нового технического паспорта на объект не освобождает организацию от ответственности за допущенное административное правонарушение.

Проанализируем нормы законодательства.

Работы по возведению капитальных стен не могут быть отнесены к работам, выполняемым при текущем ремонте

Текущий ремонт объекта - совокупность работ, включая строительно-монтажные, пусконаладочные, и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта, выполняемых в том числе с применением новых материалов и технологий (абзац 44 части первой ст.1 Закона Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закона № 300-З)).

Перечень основных видов работ, выполняемых при текущем ремонте общественных зданий, приведен в приложении А к ТКП 45-1.04-206-2010 «Ремонт, реконструкция и реставрация жилых и общественных зданий и сооружений. Основные требования по проектированию» (утвержден и введен в действие приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 15.07.2010 № 267 (http://tnpa.by/#!/DocumentCard/252462/350125)).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 февраля 2020 г. приложение А к ТКП 45-1.04-206-2010 изложено в новой редакции постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 10.12.2019 № 67. Изменено название данного ТКП: «Ремонт, реконструкция и реставрация зданий и сооружений. Основные требования по проектированию».

К основным видам работ по стенам, выполняемым при текущем ремонте зданий, относятся следующие виды работ:

• заделка трещин, расшивка швов, восстановление облицовки отдельных участков площадью до 2 м²;

• герметизация стыков элементов полносборных зданий и заделка выбоин и трещин на поверхности блоков и панелей;

• пробивка (заделка) отверстий, гнезд, борозд;

• смена отдельных венцов, элементов каркаса, укрепление, утепление, конопатка пазов, смена участков обшивки деревянных стен;

• закладка проемов в стенах;

• постановка на раствор отдельных выпавших камней;

• утепление промерзающих участков стен (устранение сырости и продуваемости) в отдельных помещениях (по стояку или в одном уровне квартиры) с разработкой проектной документации и согласованием ее с местными исполнительными и распорядительными органами в области архитектурной деятельности;

• прочистка и ремонт вентиляционных каналов и вытяжных устройств (п.А.2 вышеуказанного перечня).

Следовательно, работы по возведению капитальных стен в помещении не могут быть в установленном законодательством порядке отнесены к работам, выполняемым при текущем ремонте.

Выполнение работ по возведению капитальных стен (перепланировка) без разрешительной и проектной документации - самовольное строительство

Строительные работы по возведению капитальных стен, связанные с перепланировкой существующих помещений, могут быть выполнены в случае проведения реконструкции или модернизации здания.

Проектирование, возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт объекта (за исключением садовых домиков, хозяйственных строений и сооружений, необходимых для ведения коллективного садоводства на земельных участках, предоставленных членам садоводческого товарищества для этих целей) осуществляются на основании разрешительной документации, состав, порядок подготовки и выдачи которой устанавливаются с учетом требований законодательных актов Советом Министров Республики Беларусь, если иное не определено Президентом Республики Беларусь (ст.21 Закона № 300-З).

Возведение, реконструкция, реставрация, капитальный ремонт, благоустройство объекта осуществляются в установленном порядке на основе утвержденной предпроектной (предынвестиционной) документации, если ее разработка является обязательной, и проектной документации, в том числе сметы (сметной документации) (п.6 ст.51 Закона № 300-З).

Таким образом, в рассматриваемом случае у организации - заказчика (застройщика) должны быть в наличии разрешительная документация и разработанная и утвержденная в установленном порядке проектная документация на реконструкцию (модернизацию) здания.

Деятельность лица по созданию или изменению недвижимого имущества путем строительства, реконструкции (пристройки, надстройки, перестройки) капитального строения (здания, сооружения), если она осуществлена без получения необходимых разрешений на строительство, реконструкцию либо без проектной документации в случаях, когда необходимость ее подготовки предусмотрена законодательством, либо с существенными нарушениями градостроительных и строительных норм и правил, если иное не установлено Президентом Республики Беларусь, признается самовольным строительством (подп.3 части первой п.1 ст.223 Гражданского кодекса Республики Беларусь).

С учетом изложенного выполнение организацией строительных работ по возведению капитальных стен в помещении (перепланировка) без наличия разрешительной и проектной документации будет самовольным строительством.

Самовольное строительство жилых домов, производственных, хозяйственных, культурно-бытовых или иных строений и сооружений влечет наложение штрафа в размере от 20 до 50 базовых величин, на индивидуального предпринимателя - от 20 до 100 базовых величин, а на юридическое лицо - до 500 базовых величин (ст.21.12 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2021 г. следует руководствоваться ст.13.16 КоАП от 06.01.2021 № 91-З. Пособие-навигатор см. здесь.

При отсутствии выписки из решения исполкома о принятии самовольной постройки технический паспорт на объект недвижимого имущества не составляется

Для проведения технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества вместе с заказом на выполнение работ юридические лица и индивидуальные предприниматели представляют в организацию по государственной регистрации среди прочих документов выписку из решения исполкома о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке в случае подачи заказа на составление технического паспорта на объект недвижимого имущества, созданный или измененный в результате самовольного строительства (абзац 7 п.15 Инструкции об основаниях назначения и порядке технической инвентаризации недвижимого имущества, а также проверки характеристик недвижимого имущества при совершении регистрационных действий, утвержденной постановлением Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 24.03.2015 № 11).

По результатам проведения технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества технические паспорта на объекты недвижимого имущества не составляются, а заказчикам выдаются ведомости технических характеристик на эти объекты при выявлении при проведении технической инвентаризации или проверки характеристик недвижимого имущества признаков самовольного строительства или несоответствия фактического состояния объекта недвижимого имущества данным реестра характеристик (инвентарного дела на объект недвижимого имущества) и отсутствии выписки из решения исполкома о принятии самовольной постройки в эксплуатацию и ее государственной регистрации в установленном порядке (абзац 5 п.28 названной Инструкции).

25.09.2017

Михаил Морозевич, специалист по ценообразованию в строительстве, инженер-строитель