Материал помещен в архив

ПЕРЕРАСЧЕТ АРЕНДНОЙ ПЛАТЫ ПРИ ИЗМЕНЕНИИ БАЗОВОЙ АРЕНДНОЙ ВЕЛИЧИНЫ

Ситуация Организация государственной формы собственности сдает в аренду помещения. Размер арендной платы установлен в соответствии с Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 (далее - Указ № 150) исходя из базовой арендной величины. Как правильно пересчитать долг арендатора по арендной плате по состоянию на 1 апреля 2016 г. в случаях, когда имеется задолженность по арендной плате: • полностью за предыдущий месяц; • частично за предыдущий месяц?

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на Налоговый кодекс Республики Беларусь в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. названный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. Комментарий и сравнение норм см. здесь. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Размер арендной платы рассчитывается исходя из базовой арендной величины

Размер базовой арендной величины ежегодно устанавливается Советом Министров Республики Беларусь с учетом изменения индекса потребительских цен за предыдущий год по отношению к предшествующему и применяется с 1 апреля года, в котором он установлен (подп.2.1 п.2 Указа № 150).

Базовая арендная величина в Беларуси с 1 апреля выросла на 13,3 % до 136 000 руб., что предусмотрено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 17.03.2016 № 208.

Базовая арендная величина в размере 136 000 руб. установлена с 1 апреля по 30 июня 2016 года. С 1 июля 2016 г. с учетом деноминации она составит 13 руб. 60 коп.

Справочно С 1 апреля 2015 г. по 31 марта 2016 г. размер базовой арендной величины был установлен постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.02.2015 № 145 и составлял 120 000 руб.   От редакции «Бизнес-Инфо» Актуальный размер базовой арендной величины см. здесь.

Базовая арендная величина применяется в расчете арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей (включая капитальные строения (здания, сооружения), изолированные помещения, их части на рынках и в торговых центрах), находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц.

Арендная плата уплачивается в белорусских рублях исходя из размера базовой арендной величины, установленной на день оплаты (п.3 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150 (далее - Положение № 150)).

Порядок применения нового размера базовой арендной величины разъяснен, в частности, письмом Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 31.03.2015 № 14-7/2020/вн.

По аналогии с этим разъяснением по договорам аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей, находящихся в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц:

• арендная плата за март 2016 г., а также задолженность по арендной плате, уплачиваемые до 31 марта 2016 г., определяются исходя из базовой арендной величины - 120 000 руб.;

• арендная плата, включая арендную плату за март 2016 г., а также задолженность по арендной плате, уплачиваемые после 31 марта по 30 июня 2016 г., определяются исходя из базовой арендной величины - 136 000 руб., а с 1 июля 2016 г. по 31 марта 2017 г. - исходя из базовой арендной величины - 13 руб. 60 коп.;

• арендная плата, уплаченная до 31 марта 2016 г. по предоплате за период с 1 апреля 2016 г., определяется исходя из базовой арендной величины - 120 000 руб., после 31 марта 2016 г. подлежит доплате исходя из базовой арендной величины - 136 000 руб. (с 1 июля 2016 г. - 13 руб. 60 коп.).

Порядок перерасчета арендной платы

Размер арендной платы устанавливается в базовых арендных величинах и рассчитывается по следующей формуле (п.10 Положения № 150):

А_пл. = Б_ст. х К_мест. х К_{0,5 - 3} х К_пр.2 х К_доп. х S_ар.,

где:

А_пл. - размер арендной платы за месяц;

Б_ст. - базовая ставка для населенных пунктов;

К_мест. - коэффициент местонахождения зданий, сооружений. Устанавливается облисполкомом или Минским горисполкомом в зависимости от местонахождения зданий, сооружений в размере от 0,6 до 1 включительно (подп.8.1 п.8 Положения № 150);

К_{0,5 - 3} - коэффициент спроса на недвижимое имущество, его технического состояния и коммерческой выгоды. Устанавливается арендодателем по согласованию с государственными органами и иными организациями, согласующими сдачу в аренду недвижимого имущества (за исключением Государственного секретариата Совета Безопасности Республики Беларусь), если такое согласование предусмотрено законодательством (подп.8.2 п.8 Положения № 150);

К_пр.2 - коэффициент, устанавливаемый в соответствии с приложением 2 к Положению № 150;

К_доп. - дополнительный коэффициент, устанавливаемый в соответствии с п.9 Положения № 150. Дополнительные понижающие или повышающие коэффициенты устанавливаются по решению Президента Республики Беларусь по предложениям Совета Министров Республики Беларусь, Национального банка Республики Беларусь, Администрации Президента Республики Беларусь, Управления делами Президента Республики Беларусь, Национальной академии наук Беларуси, областных и Минского городского исполнительных комитетов;

S_ар. - арендуемая площадь.

Рассмотрим порядок перерасчета задолженности по арендной плате на условном примере.

Пример В г. Минске в административном здании сдается в аренду под офис помещение площадью 250 м2. Базовая ставка для г. Минска согласно приложению 1 к Положению № 150 составляет 0,5 размера базовой арендной величины, то есть (с 1 апреля 2016 г.) 68 000 руб. Кмест. = 0,8. К0,5 - 3 = 2,0. Кпр.2 = 1,0. Кдоп. = 1,0. Размер месячной арендной платы: • до 1 апреля 2016 г. - 24 000 000 руб. ((120 000 / 2) х 0,8 х 2,0 х 1,0 х 1,0 х 250,0); • с 1 апреля 2016 г. по 30 июня 2016 г. - 27 200 000 руб. ((136 000 / 2) х 0,8 х 2,0 х 1,0 х 1,0 х 250,0); • с 1 июля 2016 г. по 31 марта 2017 г. - 2 720 руб. (13 руб. 60 коп. / 2 х 0,8 х 2,0 х 1,0 х 1,0 х 250,0).

Договором предусмотрено, что арендная плата за текущий месяц уплачивается до 5-го числа месяца, следующего за отчетным. То есть за март 2016 г. арендную плату следует уплатить исходя из базовой арендной величины в размере 136 000 руб., что составляет 27 200 000 руб.

Если предположить, что у арендатора числится задолженность за февраль 2016 г. в сумме полной месячной арендной платы, то ее также следует возместить в сумме 27 200 000 руб.

Если у арендатора числится частичная задолженность за февраль 2016 г. в сумме 10 000 000 руб., то доплату следует рассчитать следующим образом:

• задолженность за февраль составляет 0,416 7 (10 000 000 / 24 000 000) от размера месячной арендной платы за февраль;

• доплата за февраль исходя из арендной платы, рассчитанной из новой базовой арендной величины, - 11 334 240 руб. (27 200 000 х 0,416 7).

Отражение разницы в арендной плате в бухгалтерском учете

Сумма изменения в учетной оценке, за исключением изменения, непосредственно влияющего на величину собственного капитала, отражается согласно п.7 Национального стандарта бухгалтерского учета и отчетности «Учетная политика организации, изменения в учетных оценках, ошибки», утвержденного постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 10.12.2013 № 80, в составе:

• доходов или расходов того отчетного периода, в котором произошло это изменение, если это изменение влияет на показатели бухгалтерской отчетности за отчетный период;

• доходов или расходов в будущих периодах, если это изменение повлияет на показатели бухгалтерской отчетности за будущие периоды.

Справочно Изменение в учетной оценке - корректировка учетной оценки активов или обязательств, величины погашения стоимости активов, обусловленная появлением относящейся к этим активам или обязательствам новой информации или изменением обстоятельств, на которых основывалась их учетная оценка, и не являющаяся исправлением ошибки в бухгалтерском учете и (или) бухгалтерской отчетности (п.2 вышеуказанного Национального стандарта).

Таким образом, в бухгалтерском учете разница в арендной плате включается в состав расходов в том месяце, в котором арендатор получил от арендодателя ее перерасчет.

Арендная плата за офис согласно пп.28 и 35 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50, отражается:

• в организациях, осуществляющих промышленную и иную производственную деятельность, - на счете 26 «Общехозяйственные расходы»;

• в организациях, осуществляющих торговую, торгово-производственную деятельность, - на счете 44 «Расходы на реализацию.

Допустим, что перерасчет арендной платы за февраль получен от арендодателя 15 апреля, задолженность по арендной плате за февраль погашена 5 мая.

В бухгалтерском учете производятся записи:

Налоговый учет разницы в арендной плате

Затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, представляют собой стоимостную оценку использованных в процессе производства и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных средств, нематериальных активов, трудовых ресурсов и иных расходов на их производство и реализацию, отражаемых в бухгалтерском учете (п.1 ст.130 Налогового кодекса Республики Беларусь, далее - НК).

Затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг) определяются на основании документов бухгалтерского учета (при необходимости посредством проведения расчетных корректировок к данным бухгалтерского учета в рамках ведения налогового учета), если иное не установлено НК, исходя из затрат, определенных с учетом положений ст.30¹ НК, и отражаются в том отчетном периоде, к которому они относятся (принцип начисления), независимо от времени (срока) оплаты (предварительная или последующая) (п.2 ст.130 НК).

Поскольку помещение арендовано под офис, следовательно, арендная плата за него включается в состав затрат по производству и реализации и учитывается при налогообложении прибыли.

В случае уменьшения (увеличения) стоимости товаров (работ, услуг), имущественных прав у продавца (исполнителя) подлежит корректировке выручка и (или) соответствующие ей затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, в том отчетном периоде, в котором произведено уменьшение (увеличение) стоимости, а у покупателя (заказчика) в этом отчетном периоде производится соответствующая корректировка затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемых при налогообложении (п.7 ст.127 НК).

Следовательно, разница в арендной плате включается в состав затрат в том месяце, в котором арендодателем произведен перерасчет арендной платы и предъявлен арендатору.

27.05.2016

Валентина Прохожая, экономист, редактор аналитической правовой системы «Бизнес-Инфо»