Материал помещен в архив

ПЕРЕВОД ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ В НЕЖИЛЫЕ

(В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ)

Указ Президента РБ от 25.09.2009 № 479 «О переводе жилых помещений в нежилые» (далее - Указ № 479) установил возможность перевода жилых помещений, расположенных на первом этаже многоквартирного жилого дома, а также одноквартирных жилых домов либо жилых помещений в таком доме, в блокированном жилом доме в нежилые.

Указ вступил в силу с 30 декабря 2009 г. За время действия Указа № 479 в республике переведено из жилых в нежилые более 500 помещений, более чем по 70 заявлениям приняты решения об отказе в переводе жилых помещений в нежилые по основаниям, соответствующим Указу № 479, некоторые заявления о переводе находятся на рассмотрении, т.е. определенная практика уже наработана.

В то же время некоторые из положений Указа № 479, а также другого законодательства по этой теме требуют дополнительного анализа в целях точного определения сущности соответствующих норм и их правильного применения на практике.

Ниже приведены ответы на самые часто задаваемые вопросы, связанные с применением Указа № 479.

Вопрос: Можно ли перевести принадлежащее юридическому лицу жилое помещение в нежилое?

Ответ: Да, можно.

Указом № 479 не определено, что собственником жилого помещения, которое переводится в нежилое, в обязательном порядке должен быть гражданин (или физическое лицо).

Что касается самой процедуры, то подп.1.1.14 п.1 главы 1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента РБ от 26.04.2010 № 200 (далее - Перечень), определяет, какие документы необходимо представить собственникам жилых помещений - гражданам, в какой срок принимается решение, время его действия и т.п. На законодательном уровне подобной процедуры по отношению к юридическим лицам не установлено.

Законом РБ от 10.01.2000 № 361-З «О нормативных правовых актах Республики Беларусь» установлено, что при отсутствии норм законодательства, регулирующих данные общественные отношения, возможно применение норм законодательства, регулирующих сходные общественные отношения (аналогия закона).

Таким образом, при обращении собственника жилого помещения - юридического лица с заявлением о переводе помещения в нежилое, полагаем возможным проводить такую процедуру с запросом документов, предусмотренных подп.1.1.14 п.1 главы 1 Перечня.

Вопрос: Необходимо ли согласие собственников других помещений при подаче заявления о переводе жилых помещений в нежилые, если переводимое помещение находится на первом этаже многоквартирного жилого дома?

Ответ: Указом № 479 предусмотрено, что в случае, если доступ к жилому помещению невозможен без использования вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома (т.е. общего имущества) или такой доступ технически невозможно оборудовать, то местным исполнительным и распорядительным органом принимается решение об отказе в переводе жилого помещения в нежилое. Таким образом, при переводе жилого помещения в нежилое в обязательном порядке необходимо устраивать отдельный вход.

Статьей 9 Закона РБ от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» определено, что владение, пользование и распоряжение общим имуществом осуществляются по соглашению собственников в пределах, установленных законодательством Республики Беларусь о совместном домовладении. Собственник пользуется общим имуществом согласно его целевому назначению, не препятствуя осуществлению соответствующих прав других собственников.

В случае устройства отдельного входа общее имущество совместного домовладения использоваться не будет, а будет использоваться только имущество собственника, и, таким образом, согласия других участников совместного домовладения не требуется.

Кроме того, в перечне документов, которые представляются в местный исполнительный и распорядительный орган (подп.1.1.14 п.1 главы 1 Перечня), такой документ как согласие на перевод жилого помещения в нежилое других участников совместного домовладения не предусмотрен.

Вопрос: Чем отличается перевод части одноквартирного или блокированного жилого дома в нежилое помещение и процедура, предусмотренная ст.8 Жилищного кодекса РБ (далее - ЖК), - согласование с местными исполнительными и распорядительными органами использования не по назначению одноквартирных, блокированных жилых домов или их части?

Ответ: Необходимо сразу отметить, что возможность использовать не по назначению своих жилых помещений без перевода их в нежилые имеется только у граждан, проживающих в одноквартирных или блокированных жилых домах.

Статьей 272 Гражданского кодекса РБ установлено, что размещение в жилых домах промышленных производств не допускается. Размещение собственником в принадлежащем ему жилом помещении организаций и их подразделений допускается только после перевода этих помещений в нежилые, если иное не предусмотрено законодательными актами. Перевод помещений из жилых в нежилые производится в порядке, определяемом жилищным законодательством.

Пунктом 5 Положения о государственной регистрации субъектов хозяйствования, утвержденного Декретом Президента РБ от 16.01.2009 № 1, определено, что местонахождением частного унитарного предприятия может являться жилое помещение (квартира, жилой дом) физического лица - собственника имущества частного унитарного предприятия в одном из следующих случаев:

жилое помещение принадлежит ему на праве собственности (находится в долевой или совместной собственности) - с согласия иного собственника (всех собственников), а также всех совершеннолетних членов его семьи (и членов семьи всех собственников), проживающих в этом помещении;

он постоянно проживает в жилом помещении (за исключением жилого помещения государственного жилищного фонда), о чем свидетельствуют отметка в документе, удостоверяющем личность, либо сведения в карточке регистрации (домовой книге), - с согласия собственника (всех собственников) жилого помещения частного жилищного фонда, а также проживающих в данном помещении всех совершеннолетних членов семьи собственника (всех собственников).

При этом ст.8 ЖК предусмотрено, что использование не по назначению одноквартирных, блокированных жилых домов или их части производится по согласованию с местными исполнительными и распорядительными органами с соблюдением правил градостроительства, норм санитарной гигиены и противопожарной безопасности (представляемые при этом документы установлены подп.1.1.17 п.1 главы 1 Перечня).

Исходя из вышеприведенного можно сделать вывод, что если собственник жилого помещения желает размещать в своем помещении юридическое лицо (за исключением частных унитарных предприятий), то он в обязательном порядке должен обратиться в местный исполком с заявлением о переводе одноквартирного жилого дома (жилых помещений в нем) или жилых помещений в блокированном жилом доме в нежилые помещения.

Кроме того, необходимо помнить, что при переводе жилого помещения в нежилое собственник в обязательном порядке должен надлежащим образом оформить свое нежилое помещение (в организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним). Только после такого оформления может собственник использовать помещение как нежилое, а также совершать с ним по своему усмотрению какие-либо сделки (продать, подарить, заложить и т.п.).

Вместе с тем в случае, когда собственник переведенного из жилого в нежилое помещение не соблюдает норм использования помещения в соответствии с Указом № 479, местный исполнительный и распорядительный орган может принять решение об отмене перевода жилого помещения в нежилое.

Обращаем внимание, что согласование использования не по назначению одноквартирного или блокированного жилого дома (их частей) может быть произведено (помимо районных, городских исполнительных комитетов, местных администраций районов в городе) поселковыми или сельскими исполкомами на соответствующей территории, в то время как перевод пригодного для проживания жилого помещения в нежилое - прерогатива только районных, городских местных исполкомов, администраций районов в городах.

Также отметим, что в соответствии с п.6 Положения о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденного Указом Президента РБ от 29.11.2005 № 565, граждане, которые перевели свое жилое помещение (часть его) в нежилое, не принимаются на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в течение 5 лет со дня такого перевода.

Вопрос: Всегда ли необходимо проводить реконструкцию жилого помещения для перевода его в нежилое?

Ответ: Подпунктом 1.5 п.1 Указа № 479, установлено, что при необходимости проведения реконструкции в помещении, переведенном в соответствии с настоящим Указом в нежилое, в решении о переводе жилого помещения в нежилое предписывается провести такую реконструкцию (в т.ч. вынос общедомовых сетей водо-, газо-, электро- и теплоснабжения, установку приборов индивидуального учета расхода тепловой и электрической энергии, воды) в порядке, определенном законодательством.

Эти действия осуществляются в соответствии с Законом РБ от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь», а также Положением о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 31.12.2006 № 1805.

Таким образом, вопрос о необходимости проведения реконструкции жилого помещения с выносом общедомовых сетей и установки приборов индивидуального учета расхода тепловой и электрической энергии, воды решается в каждом конкретном случае индивидуально с учетом наличия этих сетей и технических возможностей. При этом указанная реконструкция проводится на основании проектно-сметной документации, разработанной в установленном порядке специализированной организацией.

Однако следует отметить, что в случае размещения переводимого жилого помещения на первом этаже многоквартирного жилого дома к помещению в обязательном порядке должен быть организован доступ без использования вспомогательных помещений многоквартирного жилого дома (т.е. отдельный вход). Данное требование не обязательно при переводе одноквартирного жилого дома (жилых помещений в нем) или жилых помещений в блокированном жилом доме.

Вопрос: Жилое помещение было переведено в нежилое до вступления в силу Указа № 479.

Возможен ли обратный перевод (из нежилого помещения в жилое) в соответствии с нормами Указа № 479?

Ответ: Указ № 479 вступил в силу с 30 декабря 2009 г. До этой даты перевод жилых помещений в нежилые производился только в случае, если жилое помещение признавалось не соответствующим установленным для проживания санитарным и техническим требованиям, непригодным для проживания (см. ст.8 ЖК).

Постановлением Совета Министров РБ от 07.09.1999 № 1392 утверждено Положение о порядке обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодным для проживания, которым установлен порядок обследования жилых помещений, признания их не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания.

Постановлением Минжилкомхоза РБ от 02.05.2000 № 4 определены условия, при которых жилые помещения признаются не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания.

В соответствии с нормами указанных нормативных правовых актов рассмотрение вопросов признания жилых помещений непригодными для проживания или несоответствия их санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, возлагается на постоянно действующую межведомственную комиссию, образуемую районным, городским, районным в городе исполнительным и распорядительным органом. Исполнительный и распорядительный орган рассматривает представленные постоянно действующей межведомственной комиссией материалы и принимает решение относительно пригодности жилого помещения для проживания. Если жилое помещение признается исполнительным и распорядительным органом не соответствующим санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, и непригодным для проживания, то он вносит в областной (Минский городской) исполнительный комитет предложение о восстановлении жилых помещений для использования по назначению, переоборудовании для использования в других целях (переводе в нежилое) или сносе непригодного для проживания жилого помещения.

Следовательно, в отношении жилых помещений, переведенных до вступления в силу Указа № 479 в нежилые, решение о переводе в нежилое помещение принималось, если жилые помещения не могли использоваться по назначению в силу технических или санитарных причин (низкий уровень инсоляции, высота от пола до потолка менее 2,4 м, отсутствие специальной вентиляции и звукоизоляции встроенных нежилых помещений, несоответствие параметров микроклимата санитарным правилам и т.п.).

Таким образом, для перевода объекта нежилого фонда в жилой необходимо произвести строительно-ремонтные работы по созданию (соблюдению) в нежилом помещении условий, предъявляемых к жилым помещениям.

После этого, полагаем, межведомственная комиссия также должна признать переведенное и отремонтированное помещение пригодным для проживания, а местному исполнительному и распорядительному органу необходимо ранее принятое решение о признании этого помещения не пригодным для проживания отменить или принять новое решение о признании помещения пригодным для проживания. Затем облисполком (Минский горисполком) должен принять решение соответственно либо об отмене ранее принятого решения о переводе жилого помещения в нежилое, либо о переводе нежилого помещения в жилое (в зависимости от того, какое решение будет принято местным исполнительным и распорядительным органом).

Что касается помещений, переведенных в нежилые в соответствии с Указом № 479, то при обратном их переводе в жилые помещения заявителем представляются документы, указанные в подп.1.1.15 п.1 главы 1 Перечня.

15.09.2010 г.

Дания Рузыева, главный инженер управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь

От редакции: В Указ Президента РБ от 29.11.2005 № 565 «О некоторых мерах по регулированию жилищных отношений» на основании указов Президента РБ от 27.10.2010 № 552 (с 1 января 2011 г.), от 09.08.2011 № 346 (с 10 августа 2011 г.), от 30.09.2011 № 439 (с 12 октября 2011 г.) и от 08.11.2011 № 512 (с 1 января 2012 г.) внесены изменения и дополнения.

В Указ Президента РБ от 26.04.2010 № 200 «Об административных процедурах, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан» на основании указов Президента РБ от 27.06.2011 № 276 (с 5 июля 2011 г.), от 19.04.2012 № 197 (с 9 августа 2012 г.) и от 13.05.2013 № 219 (с 19 мая 2013 г.) внесены изменения и дополнения.

В Декрет Президента РБ от 16.01.2009 № 1 «О государственной регистрации и ликвидации (прекращении деятельности) субъектов хозяйствования» на основании декретов Президента РБ от 27.06.2011 № 5 (с 1 сентября 2011 г.) и от 24.01.2013 № 2 (с 1 мая 2013 г.) внесены изменения и дополнения.

С 18 января 2013 г. в ст.272 Гражданского кодекса РБ от 07.12.1998 № 218-З на основании Закона РБ от 09.07.2012 № 388-З внесены изменения.

Со 2 марта 2013 г. в ст.9 Закона РБ от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» на основании Кодекса РБ от 28.08.2012 № 428-З внесено изменение.

Со 2 марта 2013 г. Жилищный кодекс РБ от 22.03.1999 № 248-З на основании Кодекса РБ от 28.08.2012 № 428-З утратил силу.

С 3 апреля 2013 г. постановление Совета Министров РБ от 07.09.1999 № 1392 «О порядке обследования состояния жилых помещений, признания их не соответствующими санитарным и техническим требованиям, предъявляемым к жилым помещениям, непригодными для проживания» на основании постановления Совета Министров РБ от 28.03.2013 № 221 утратило силу.

С 19 мая 2013 г. Указ Президента РБ от 25.09.2009 № 479 «О переводе жилых помещений в нежилые» на основании Указа Президента РБ от 13.05.2013 № 219 утратил силу.

С 22 мая 2013 г. постановление Совета Министров РБ от 31.12.2006 № 1805 «Об утверждении Положения о порядке переустройства и перепланировки жилых помещений в многоквартирных жилых домах и Положения о порядке реконструкции одноквартирных, блокированных жилых домов и нежилых построек на придомовой территории» на основании постановления Совета Министров РБ от 16.05.2013 № 384 утратило силу.