Материал помещен в архив

ПЛАТА ЮРИДИЧЕСКИМИ ЛИЦАМИ И ИНДИВИДУАЛЬНЫМИ ПРЕДПРИНИМАТЕЛЯМИ ЗА ПРЕДОСТАВЛЕННЫЕ ЖИЛИЩНО-КОММУНАЛЬНЫЕ УСЛУГИ (В ЖИЛЫХ И НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЯХ)

Юридические лица или индивидуальные предприниматели могут пользоваться недвижимым имуществом на основании права собственности или договора аренды недвижимого имущества, договора безвозмездного пользования недвижимым имуществом. Кроме того, юридические лица могут иметь в собственности как нежилые, так и жилые помещения. От вида права, в соответствии с которым юридические лица или индивидуальные предприниматели пользуются недвижимым имуществом, будет зависеть и плата за предоставленные жилищно-коммунальные услуги.

Кроме того, для юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, эксплуатирующих нежилые помещения, установлен особый порядок формирования тарифов на коммунальные услуги.

Тарифы на жилищно-коммунальные услуги

В соответствии с перечнем товаров (работ, услуг), цены (тарифы) на которые регулируются Советом Министров Республики Беларусь, государственными органами (организациями) (приложение 1 к Указу Президента РБ от 25.02.2011 № 72 (далее - Перечень № 72)), тарифы на услуги по тепло- и водоснабжению, водоотведению (канализации), вывозу, обезвреживанию и переработке твердых и жидких коммунальных отходов, оказываемые юридическим лицам организациями системы Министерства жилищно-коммунального хозяйства РБ (далее - Минжилкомхоз), а также физическим лицам (в т.ч. индивидуальным предпринимателям), эксплуатирующим нежилые помещения, регулируются областными и Минским городским исполнительными комитетами.

В связи с этим в каждой области и г.Минске свои тарифы на жилищно-коммунальные услуги для юридических лиц, которые утверждены соответствующими нормативными правовыми актами.

Кроме того, в соответствии с Указом Президента РБ от 05.12.2013 № 550 «О некоторых вопросах регулирования тарифов (цен) на жилищно-коммунальные услуги и внесении изменений и дополнений в некоторые указы Президента Республики Беларусь» индексация тарифов (цен) на коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение (канализация), теплоснабжение, вывоз, обезвреживание и переработка твердых и жидких коммунальных отходов), предоставляемые юридическим лицам организациями системы, осуществляется с учетом соотношения установленного Национальным банком РБ (далее - Нацбанк РБ) официального курса белорусского рубля к курсу доллара США на дату оплаты юридическим лицом коммунальных услуг и дату установления областными и Минским городским исполнительными комитетами указанных тарифов (цен).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2018 г. согласно подп.1.9 п.1 Указа № 550 (в редакции Указа Президента РБ от 22.12.2017 № 459) индексация тарифов (цен) на коммунальные услуги (водоснабжение, водоотведение, теплоснабжение, вывоз, обезвреживание и переработка твердых и жидких коммунальных отходов), предоставляемые юридическим лицам организациями системы Министерства жилищно-коммунального хозяйства, осуществляется с учетом соотношения установленного Нацбанком РБ официального курса белорусского рубля к курсу доллара США на дату оплаты юридическим лицом коммунальных услуг и курса белорусского рубля к курсу доллара США, указанному в решениях облисполкомов и Минского горисполкома об установлении тарифов (цен) и принятому при расчете этих тарифов (цен).

Порядок индексации тарифов (цен) на коммунальные услуги

Порядок индексации тарифов (цен) на коммунальные услуги установлен Положением о порядке индексации тарифов (цен) на коммунальные услуги, предоставляемые юридическим лицам организациями системы Министерства жилищно-коммунального хозяйства, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 27.02.2014 № 175.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 22 января 2018 г. Положение № 175 изложено в новой редакции на основании постановления Совета Министров РБ от 18.01.2018 № 37.

Таким образом, для того чтобы узнать конкретный тариф на коммунальные услуги, предоставляемые организациями системы Минжилкомхоза на конкретную дату, необходимо применить следующую формулу:

Т_н = Т_б х (1 - К_т + К_т х К_н / К_б),

где Т_н - тариф на коммунальную услугу, подлежащий применению на дату оплаты юридическим лицом коммунальных услуг, рублей;

Т_б - тариф на коммунальную услугу, установленный областными, Минским городским исполнительными комитетами, рублей;

К_т - удельный вес затрат на природный газ, электрическую и покупную тепловую энергию в затратах на предоставление коммунальной услуги;

К_н - значение официального курса белорусского рубля к доллару США, установленного Нацбанком РБ на дату оплаты юридическим лицом коммунальных услуг, рублей;

К_б - значение официального курса белорусского рубля к доллару США, установленного Нацбанком РБ на дату установления областными, Минским городским исполнительными комитетами тарифа на коммунальную услугу, рублей.

Удельный вес затрат на природный газ, электрическую и покупную тепловую энергию в затратах на предоставление коммунальных услуг определяется областными, Минским городским исполнительными комитетами при установлении ими тарифов на коммунальные услуги.

Необходимо отметить, что погашение задолженности за оказанные коммунальные услуги также производится по тарифам, проиндексированным в порядке, изложенном выше.

Плата за жилищно-коммунальные услуги при условии нахождения помещения в собственности

Как было сказано выше, есть различные основания пользования недвижимым имуществом юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями.

Рассмотрим вариант, при котором юридическое лицо или индивидуальный предприниматель пользуется собственным жилым или нежилым помещением в многоквартирном жилом доме.

В Жилищном кодексе РБ (далее - ЖК) предусмотрены структура платы за жилищно-коммунальные услуги (ст.30) и порядок внесения платы за жилищно-коммунальные услуги (ст.31).

Справочно Плата за жилищно-коммунальные услуги для собственника жилого и (или) нежилого помещений (которым может быть юридическое лицо) включает в себя плату за основные и дополнительные жилищно-коммунальные услуги. Плата за основные жилищно-коммунальные услуги включает в себя плату: • за техническое обслуживание; • текущий ремонт; • капитальный ремонт; • коммунальные услуги.

Плата за техническое обслуживание в многоквартирном жилом доме ежемесячно вносится собственниками жилого и (или) нежилого помещений соразмерно общей площади принадлежащих им и (или) занимаемых ими жилых помещений по тарифам, устанавливаемым в соответствии с законодательными актами.

Плата за текущий ремонт в многоквартирном жилом доме вносится собственниками жилого и (или) нежилого помещений для возмещения фактических затрат по текущему ремонту в порядке, установленном законодательством.

Плата за капитальный ремонт в многоквартирном жилом доме ежемесячно вносится собственниками жилого и (или) нежилого помещений для возмещения затрат по капитальному ремонту в доле, соразмерной общей площади принадлежащих и (или) занимаемых ими жилых помещений в жилом доме, по тарифам, устанавливаемым в соответствии с законодательными актами.

Плата за коммунальные услуги исчисляется исходя из фактического потребления этих услуг в натуральном выражении на основании данных индивидуальных или групповых приборов учета, а при их отсутствии - на основании норм (нормативов) потребления, устанавливаемых местными исполнительными и распорядительными органами, а также тарифов на коммунальные услуги, устанавливаемых в соответствии с законодательными актами.

Таким образом, в ЖК предусмотрено, что плата за техническое обслуживание и капитальный ремонт многоквартирного жилого дома должна определяться исходя из тарифов, устанавливаемых в соответствии с законодательными актами.

Однако в настоящее время таких тарифов не установлено. В Перечне № 72 не указано, кому отдано право устанавливать тарифы для юридических лиц на техническое обслуживание и капитальный ремонт жилого дома, определено только, что для населения тарифы на техническое обслуживание и капитальный ремонт жилого дома устанавливают областные и Минский городской исполнительные комитеты.

Обратите внимание! По установившейся практике, плата за техническое обслуживание и капитальный ремонт взималась с юридических лиц - собственников жилых и (или) нежилых помещений исходя из тарифов для населения, обеспечивающих полное возмещение экономически обоснованных затрат на оказание технического обслуживания.

В настоящее время тариф на техническое обслуживание устанавливается в каждой области и г.Минске отдельно. При этом отдельно устанавливается и тариф на капитальный ремонт многоквартирного жилого дома.

Плата за жилищно-коммунальные услуги при условии сдачи помещения в аренду (передачи в безвозмездное пользование)

Далее рассмотрим вариант, при котором юридическое лицо или индивидуальный предприниматель занимают нежилое помещение на основании договора аренды (безвозмездного пользования).

Справочно В случае пользования нежилым помещением на основании договора аренды все вопросы по оплате каких-либо услуг или работ, проводимых в этом помещении или в здании (доме), где оно находится, должны отражаться в заключаемом договоре аренды. Для договора аренды законодательством предусмотрена только письменная форма (ст.622 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК)). Единой для всех формы договора аренды законодательством не предусмотрено. Однако, если речь идет об аренде государственного имущества, некоторые формы договоров аренды нежилых помещений законодательством установлены. Если арендуется имущество, находящееся в республиканской собственности, то в этом случае применяется примерная форма договора аренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, установленная постановлением Госкомимущества РБ от 27.06.2012 № 22. Решением Мингорисполкома от 13.12.2012 № 3845 и решением Миноблисполкома от 18.09.2012 № 1150 установлены формы договоров аренды недвижимого имущества, находящегося соответственно в собственности г.Минска и Минской области.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 29 августа 2017 г. решение № 1150 утратило силу на основании решения Миноблисполкома от 29.08.2017 № 724 «Об установлении примерных форм договоров».

Во всех указанных формах отдельным пунктом установлено, что расходы по содержанию, эксплуатации, текущему ремонту арендуемого имущества, отоплению, энергоснабжению, связи, коммунальным и другим услугам не включаются в арендную плату и оплачиваются арендатором отдельно на основании фактических затрат.

Представляется логичным включение подобного пункта во все договоры аренды (как государственного недвижимого имущества, так и частного).

При этом, как уже было сказано ранее, тарифы на услуги по тепло- и водоснабжению, водоотведению (канализации), вывозу, обезвреживанию и переработке твердых и жидких коммунальных отходов, оказываемые юридическим лицам организациями системы Минжилкомхоза, а также физическим лицам (в т.ч. индивидуальным предпринимателям), эксплуатирующим нежилые помещения, регулируются областными и Минским городским исполнительными комитетами (см. таблицу Тарифы на жилищно-коммунальные услуги для юридических лиц).

В случае если не имеется возможности установить индивидуальные приборы учета коммунальных услуг для конкретного арендатора (например, арендуется один кабинет, в котором нет индивидуального санузла или не устанавливается прибор учета электроэнергии), коммунальные услуги оплачиваются исходя из количества и мощности электроприборов, находящихся в пользовании у арендатора, и количества работающих человек, которые пользуются водой и санузлом, по тарифам, установленным решениями областных и Минского городского исполнительных комитетов.

Что касается эксплуатационных расходов (которые в арендных отношениях заменяют расходы на техническое обслуживание и текущий ремонт), то эти платежи должны взиматься по фактическим затратам арендодателя или эксплуатирующей организации, которые каждый месяц могут быть разными, и рассчитываются у каждого арендодателя или эксплуатирующей недвижимое имущество организации индивидуально.

Отдельно в законодательстве стоит вопрос капитального ремонта арендуемого имущества. Согласно п.1 ст.587 ГК арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором аренды. В ГК, иных законах и актах Президента РБ могут быть установлены случаи, когда в отношении отдельных видов арендованного имущества обязанность по производству капитального ремонта такого имущества, в т.ч. обеспечению в нем надлежащего состояния инженерных коммуникаций, может быть возложена только на арендодателя. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором аренды, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, - в разумный срок.

Нарушение арендодателем обязанности по производству капитального ремонта дает арендатору право по своему выбору:

1) произвести капитальный ремонт, предусмотренный договором или вызванный неотложной необходимостью, и взыскать с арендодателя стоимость ремонта или зачесть ее в счет арендной платы;

2) потребовать соответственного уменьшения арендной платы;

3) потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Таким образом, вопрос о производстве капитального ремонта арендуемого имущества решается у каждого арендодателя отдельно. При этом в договоре аренды может быть установлено, что арендатор обязан вносить какие-либо платежи (отчисления на капитальный ремонт, амортизационные отчисления и т.п.) в счет будущего производства капитального ремонта. Сумма этих отчислений также законодательно не установлена и варьируется у каждого арендодателя в зависимости от года постройки недвижимого имущества, степени износа, необходимости установки новых или модернизации существующих коммуникаций, сетей, оборудования и т.п.

29.08.2014

Дания Рузыева, юрист, с 2005 по 2012 год - главный инженер управления жилищного хозяйства Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь