Материал помещен в архив

ВОПРОС (КУП «ЖЦУРКС»): По договору купли-продажи объект недвижимости приобретен покупателем за 1 базовую величину согласно законодательству, в котором определены условия, одним из которых является: «завершить реконструкцию объекта (включая проектные работы и ввод объекта в эксплуатацию) в течение 2 лет с момента государственной регистрации договора купли-продажи».

Покупатель предъявил следующие подтверждающие документы о выполнении данного условия:

• решение райисполкома «О возможности изменения целевого назначения капитального строения по единой классификации назначения объектов недвижимого имущества без проведения строительно-монтажных работ», в котором прописано, что строительные работы для его вида деятельности не требуются;

• к вышеуказанному решению представлено заключение, согласованное со всеми службами (отделом архитектуры, отделом ЖКХ, отделом землеустройства, отделом по чрезвычайным ситуациям, районной инспекцией природных ресурсов и охраны окружающей среды).

Можно ли считать, что условие выполнено?

ОТВЕТ: Представленные покупателем документы не могут служить основанием для принятия решения об исполнении условий договора купли-продажи объекта недвижимости в части обязательств покупателя по выполнению реконструкции в установленные сроки.

Порядок организации и проведения аукционов по продаже капитальных строений (зданий, сооружений) (за исключением жилых домов), незавершенных законсервированных капитальных строений, незавершенных незаконсервированных капитальных строений (за исключением незавершенных законсервированных и незаконсервированных жилых домов), находящихся в государственной собственности (далее - недвижимое имущество), с установлением начальной цены продажи, равной 1 базовой величине, определенной законодательством (далее - аукцион), установлен Положением о порядке организации и проведения аукционов по продаже находящегося в государственной собственности недвижимого имущества с установлением начальной цены продажи, равной одной базовой величине, определенной законодательством, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 11.03.2010 № 342 (далее - Положение № 342).

Обязательными условиями аукциона являются:

• для негосударственных юридических лиц и индивидуальных предпринимателей Республики Беларусь, а также иностранных юридических лиц:

- осуществление покупателем предпринимательской деятельности с использованием приобретенного недвижимого имущества и (или) построенных новых объектов в случае сноса недвижимого имущества либо отдельных объектов, входящих в состав приобретенного недвижимого имущества, которые не могут быть использованы им для осуществления предпринимательской деятельности;

- запрет на отчуждение недвижимого имущества до выполнения покупателем условий договора купли-продажи;

• для физических лиц - реконструкция недвижимого имущества под жилое помещение и (или) для ведения личного подсобного хозяйства.

Обязательные условия аукциона должны иметь конкретные сроки их выполнения (п.5 Положения № 342).

Протокол о результатах аукциона или протокол о признании аукциона несостоявшимся в случае, если единственный участник аукциона выразил согласие на приобретение предмета аукциона по начальной цене, увеличенной на 5 % (далее - протокол), составляется в пяти экземплярах, подписывается всеми членами комиссии по проведению аукциона, присутствующими на ее заседании, победителем аукциона (претендентом на покупку) и утверждается организатором аукциона в день проведения аукциона (п.32 Положения № 342).

В протоколе указываются сведения об условиях, предусмотренных в решении об изъятии земельного участка и предоставлении победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона, обязательство победителя аукциона (претендента на покупку) и сроки заключения договора купли-продажи недвижимого имущества и договора аренды земельного участка (абзацы 13, 14 п.33 Положения № 342).

При этом, как следует из п.36 Положения № 342, договор купли-продажи недвижимого имущества заключается в соответствии с условиями аукциона, указанными в протоколе.

Справочно В случае если в договоре купли-продажи зданий, сооружений, помещений, незавершенных строений, приобретенных на аукционе с начальной ценой, равной 1 базовой величине, предусмотрены их реконструкция, снос, модернизация, в нем должны быть определены сроки их начала и окончания, а также ответственность за нарушение этих сроков (подп.6.21 п.6 Указа Президента Республики Беларусь от 04.07.2012 № 294 «О порядке распоряжения государственным имуществом»). Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (часть вторая п.1 ст.402 Гражданского кодекса Республики Беларусь, далее - ГК).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 15 ноября 2019 г. взамен Указа № 294 действует Указ Президента Республики Беларусь от 10.05.2019 № 169 «О распоряжении государственным имуществом».

Также необходимо отметить, что участник аукциона, если он будет признан победителем аукциона (претендентом на покупку), принимает на себя обязательство по выполнению условий, предусмотренных в решении об изъятии земельного участка и предоставлении победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона, которые подлежат выполнению до обращения за государственной регистрацией в отношении земельного участка (подп.5.4 п.5 соглашения о правах, обязанностях и ответственности сторон в процессе подготовки и проведения аукциона по продаже недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, с установлением начальной цены продажи, равной одной базовой величине, определенной законодательством (приложение 4 к постановлению Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 18.01.2013 № 5)).

Следовательно, обязательство покупателя по выполнению реконструкции приобретенного объекта недвижимости является существенным условием договора, сформированным по итогам аукциона.

Изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК и иными актами законодательства или договором (п.1 ст.420 ГК).

Таким образом, невыполнение покупателем реконструкции приобретенного объекта недвижимости будет обоснованно в случае исключения данного обязательства из условий договора купли-продажи.

С учетом вышеизложенного представленные покупателем документы не могут являться основанием для принятия решения об исполнении условий договора купли-продажи объекта недвижимости в части обязательств покупателя по выполнению реконструкции в установленные сроки.

05.04.2016

Михаил Морозевич, заместитель начальника управления аудита республиканского унитарного предприятия «Служба ведомственного контроля при Министерстве архитектуры и строительства Республики Беларусь»

Ответ подготовлен по результатам интернет-семинара «Реконструкция, модернизация, капитальный и текущий ремонт собственных или арендуемых зданий (помещений)»