Материал помещен в архив

ПОГАШЕНИЕ ДЕБИТОРСКОЙ ЗАДОЛЖЕННОСТИ ПЕРЕДАЧЕЙ КВАРТИРЫ

Ситуация Дебитор не может оплатить оказанные ему услуги денежными средствами и предлагает расплатиться квартирой. Как документально оформить такую операцию и отразить ее в бухгалтерском учете кредитора?

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на Налоговый кодекс Республики Беларусь в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. вышеназванный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Неденежное исполнение обязательства по договору

По соглашению сторон обязательство может быть прекращено предоставлением взамен исполнения отступного (уплатой денег, передачей имущества и т. п.). Размер, сроки и порядок предоставления отступного устанавливаются сторонами (ст.380 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК)).

Обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация) (п.1 ст.384 ГК).

Таким образом, способы исполнения обязательства по договору оказания услуг могут быть разными.

К примеру, можно заключить дополнительное соглашение к договору оказания услуг в части расчетов либо заключить договор купли-продажи квартиры и прекратить обязательства зачетом взаимных требований.

Поскольку дебитор предлагает рассчитаться за оказанные услуги квартирой, то следует учитывать следующее.

Обратите внимание! Договор купли-продажи квартиры и переход права собственности на нее подлежат государственной регистрации.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, капитальное строение (здание, сооружение), квартиру или другое недвижимое имущество (п.1 ст.130, п.1 ст.520 ГК).

Договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (п.2 ст.404 ГК).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность (ст.521 ГК).

Переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.522 ГК).

В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (ст.525 ГК).

Существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (ст.529 ГК).

Таким образом, представляется, что в рассматриваемой ситуации правильным будет заключить договор купли-продажи квартиры и затем произвести зачет взаимных требований по двум договорам.

Определение цены недвижимости

Порядок определения цены недвижимости в договоре установлен ст.526 ГК.

Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости.

При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные п.3 ст.394 ГК, не применяются (п.1 ст.526 ГК).

Кроме того, в целях налогообложения прибыли при определении цены на недвижимость следует учитывать нормы ст.30¹ Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК).

Пунктом 1 ст.30¹ НК установлено, что в случае реализации недвижимого имущества, когда цена сделки отклоняется в сторону понижения более чем на 20 % от рыночной цены на объекты недвижимости на дату реализации недвижимого имущества, налоговые органы в ходе проверки (за исключением камеральной) вправе проверять соответствие налоговой базы по налогу на прибыль, определенной и отраженной плательщиком в налоговой декларации (расчете) по налогу на прибыль на основании примененных им цен, налоговой базе по налогу на прибыль, определенной налоговым органом с учетом рыночных цен.

Документальное оформление передачи квартиры

Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче (п.1 ст.527 ГК).

При передаче квартиры продавец должен выписать товарную накладную формы ТН-2 (п.2 Инструкции по заполнению типовых форм первичных учетных документов ТТН-1 «Товарно-транспортная накладная» и ТН-2 «Товарная накладная», утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 18.12.2008 № 192).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 сентября 2016 г. постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.06.2016 № 58 установлена новая форма ТН-2 товарной накладной и утверждена Инструкция о порядке заполнения товарно-транспортной накладной и товарной накладной.

Кроме того, при документальном оформлении передачи квартиры следует учитывать нормы Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26 (далее - Инструкция № 26).

Так, основные средства принимаются к бухгалтерскому учету по счету 01 «Основные средства» по первоначальной стоимости на основании акта о приеме-передаче основных средств по форме согласно приложению 1 к постановлению Министерства финансов Республики Беларусь от 22.04.2011 № 23 (п.9 Инструкции № 26).

Выбытие основных средств в результате реализации, безвозмездной передачи и в иных случаях, предусмотренных законодательством (за исключением случаев, указанных в п.8 Инструкции № 26, и отчуждения физическим лицам), также оформляется названным актом приема-передачи (п.29 Инструкции № 26).

Квартира у дебитора могла учитываться либо как готовая продукция, либо товар, либо как основные средства.

У организации, получающей квартиру в качестве оплаты услуг, квартира может в зависимости от ее предназначения учитываться либо как товар (если она будет предназначена для реализации), либо как основные средства.

Таким образом, необходимость оформления акта о приеме-передаче основных средств зависит от того, как квартира учитывалась у продавца и как она будет учитываться у покупателя.

Бухгалтерский учет расчетов

Поскольку право собственности на квартиру подлежит государственной регистрации, то организация, приобретающая квартиру, будет нести определенные расходы при ее осуществлении.

Если квартира у покупателя будет учитываться в составе основных средств, то расходы по регистрации права собственности будут увеличивать ее первоначальную стоимость.

Первоначальная стоимость приобретенных основных средств определяется в сумме фактических затрат на их приобретение, включая:

• стоимость приобретения основных средств;

• иные затраты, непосредственно связанные с приобретением, доставкой, установкой, монтажом основных средств и приведением их в состояние, пригодное для использования (п.10 Инструкции № 26).

Активы, принимаемые к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, до их обязательной государственной регистрации, сертификации и тому подобного отражаются на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» (часть четвертая п.4 Инструкции № 26).

Если квартира будет приниматься к учету как товар с отражением на счете 41 «Товары», то расходы на регистрацию права собственности следует учитывать в соответствии с Инструкцией по бухгалтерскому учету запасов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 12.11.2010 № 133 (далее - Инструкция № 133).

Товары на основании п.3 Инструкции № 133 относятся к запасам.

Запасы принимаются к бухгалтерскому учету по фактической себестоимости (п.6 Инструкции № 133).

Фактическая себестоимость запасов, приобретенных за плату, определяется в сумме

фактических затрат организации на приобретение.

К фактическим затратам на приобретение запасов относятся в том числе:

• стоимость запасов по ценам приобретения;

• транспортно-заготовительные и иные затраты, непосредственно связанные с приобретением запасов (п.7 Инструкции № 133).

Так, расходы на регистрацию права собственности на квартиру, если она будет учитываться как товар, следует также отнести на ее стоимость как иные затраты, непосредственно связанные с ее приобретением.

При отражении расчетов в бухгалтерском учете следует руководствоваться Инструкцией о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 29.06.2011 № 50.

В бухгалтерском учете должны быть сделаны записи:

Квартира - объект обложения налогом на недвижимость

Объектами налогообложения налогом на недвижимость признаются, в частности:

• капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, являющиеся собственностью или находящиеся в хозяйственном ведении или оперативном управлении плательщиков-организаций;

• капитальные строения (здания, сооружения), их части, машино-места, подлежащие государственной регистрации, состоящие на учете (находящиеся на балансе) плательщиков-организаций, до их государственной регистрации (п.1 ст.185 НК).

В целях исчисления налога на недвижимость жилым помещением в многоквартирном или блокированном жилом доме признается помещение (квартира, комната), предназначенное для проживания физических лиц, либо доля в праве собственности на квартиру, комнату.

Таким образом, независимо от того, примет организация к учету квартиру в качестве товара или основного средства, она будет являться объектом обложения налогом на недвижимость.

Вместе с тем от налога на недвижимость освобождаются капитальные строения (здания, сооружения), их части социально-культурного назначения, государственного жилищного фонда и жилищного фонда организаций негосударственной формы собственности (за исключением находящихся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении организаций жилых помещений в многоквартирных жилых домах, не используемых для проживания физическими лицами), капитальные строения (здания, сооружения), их части организаций культуры (п.1 ст.186 НК).

Следовательно, организации могут воспользоваться льготой по принадлежащим им объектам жилищного фонда только в отношении тех объектов, которые используются для проживания физическими лицами. Подтверждением того, что объект жилищного фонда используется в этих целях, служит договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения - это соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование за плату (п.1 ст.49 Жилищного кодекса Республики Беларусь).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. следует руководствоваться п.1 ст.50 вышеназванного Кодекса, изложенного в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З.

Форма типового договора найма жилого помещения частного жилищного фонда организаций утверждена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 24.09.2008 № 1408 (в редакции от 08.05.2013).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 12 июля 2020 г. постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 02.07.2020 № 391 исключена форма типового договора найма жилого помещения частного жилищного фонда организаций и установлена новая примерная форма договора найма жилого помещения частного жилищного фонда организации (приложение к постановлению № 1408).

Договоры найма жилого помещения подлежат обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе и считаются заключенными с даты такой регистрации. Поэтому договоры найма, заключаемые организациями в отношении принадлежащих им жилых помещений, в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в местных исполнительных и распорядительных органах.

В случае отсутствия факта регистрации договора найма данный договор считается незаключенным, в связи с чем у организации не будет документа, подтверждающего факта проживания в данном жилом помещении физического лица, и, соответственно, не будет права на применение льготы по налогу на недвижимость.

Исходя из изложенного, для применения льготы организация должна от своего имени заключить с работниками договоры найма и зарегистрировать их в установленном порядке.

07.09.2015

Валентина Прохожая, экономист, редактор аналитической правовой системы «Бизнес-Инфо»