Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

Покупка квартиры: самостоятельно или через риэлтерское агентство?

Самостоятельно купить или продать квартиру непросто: для этого необходимо много усилий на подбор подходящего варианта, изучение законодательства и анализ массива информации и документов, а к некоторым сведениям доступа у покупателя просто нет. В этом материал мы разберемся, не проще ли обратиться к риэлтеру, сколько стоит его услуга и как не попасть в руки недобросовестных маклеров.

Что включают риэлтерские услуги

Риэлтерской деятельностью является посредническая деятельность коммерческой организации по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров на строительство (в том числе долевое), купли-продажи, мены, аренды, иных сделок с объектами недвижимости, правами на них (за исключением организации и проведения аукционов и конкурсов), в том числе следующие риэлтерские услуги:

• консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости;

• представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости;

• подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости;

• организация и проведение согласования условий предстоящей сделки;

• помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (подп.1.3 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 09.01.2006 № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь», далее - Указ № 15).

По сути, риэлтерская деятельность является посреднической, а риэлтерская организация выступает посредником между покупателем и продавцом, помогает им встретиться и договорится об условиях сделки, чтобы интересы обеих сторон были соблюдены и сделка была заключена в полном соответствии с законодательством.

Все риэлтерские услуги можно условно разделить на две составляющие:

1) поиск покупателя и продавца (или собственника и нанимателя, арендатора);

2) помощь сторонам в заключении договора, который будет учитывать интересы обеих сторон, поиск компромиссов, изучение правового статуса объекта недвижимости и прав на него третьих лиц (так называемая проверка «юридической чистоты» сделки), заключение договора, соответствующего законодательству.

Справочно Перечень работ, осуществляемых риэлтерской организацией при оказании услуг, утвержден постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь и Государственного комитета по имуществу Республики Беларусь от 01.09.2006 № 50/31.

Результат работы риэлтерской организации - помочь сторонам в заключении сделки. Специалисты по риэлтерской деятельности на всех этапах выполняют, по сути, функции медиаторов, а если покупатель с продавцом не договариваются, сделка попросту не состоится. Основная задача риэлтера - обеспечить защиту имущественных интересов сторон сделки.

Поэтому проще обратиться в риэлтерское агентство, у которого есть своя база данных, компетентные специалисты, имеющие опыт в проведении любых операций с недвижимостью.

Обратите внимание! Специалист по риэлтерской деятельности действует на основании идентификационной пластиковой карточки и должен ее предъявить по первому требованию потребителя. Ее образец установлен в приложении 2 к Инструкции о порядке выдачи и использования идентификационной пластиковой карточки, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 01.06.2009 № 42.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 декабря 2021 г. приложение 2 к Инструкции № 42 изложено в новой редакции постановлением Минюста от 25.11.2021 № 204.

Как правило, риэлтерские агентства оказывают полный, комплексный спектр риэлтерских услуг, а закрепленный риэлтер разъяснит все тонкости, связанные с покупкой конкретного объекта недвижимости: квартиры, дома или доли в праве общей собственности. Если есть необходимость - расскажет, где выгоднее взять кредит, рассрочку, оформить лизинг или ипотеку, чтобы не откладывать решение жилищного вопроса до того времени, когда накопится нужная сумма, и не идти на уступки, покупая то, что заведомо не нравится.

Также квалифицированный специалист предложит варианты, полностью соответствующие требованиям клиента, разъяснит преимущества и перспективы развития инфраструктуры того или иного района, квартала, порядок цен на аналогичные объекты.

После подбора подходящего варианта специалист по риэлтерской деятельности организует его осмотр или осмотр нескольких понравившихся квартир.

Если вариант понравится, специалист агентства самостоятельно (на основании выданной доверенности) будет получать в различных инстанциях необходимые документы и сведения в отношении квартиры, изучать и анализировать «историю» покупаемого объекта, в том числе - на наличие прав в отношении этого объекта третьих лиц, заниматься оформлением всех документов.

И, наконец, оформление сделки. Риэлтер поможет быстро, без лишних очередей и долгих ожиданий, оформить документы по государственной регистрации недвижимого имущества. В настоящее время многие агентства являются авторизованными посредниками - то есть наделены правами электронного взаимодействия с территориальными организациями по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним. Отдельные агентства дополнительно имеют лицензию на удостоверение формы внешнего представления электронного документа на бумажном носителе. В итоге клиенту не нужно никуда ходить, сидеть в очередях. Регистрация сделки и оформление прав на приобретенную квартиру происходит онлайн, клиент получает удостоверенный договор и свидетельство (удостоверение) о праве на объект недвижимости на месте прямо в агентстве.

Выбор в пользу риэлтерского агентства следует сделать также с учетом гарантии обязательного страхования ответственности риэлтерской организации за неисполнение или ненадлежащие исполнение ею обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг (см. главу 15 Положения о страховой деятельности в Республике Беларусь, утвержденное Указом Президента Республики Беларусь от 25.08.2006 № 530).

Обратите внимание! Страховая сумма по договору обязательного страхования в течение всего срока его действия не может быть менее 10 000-кратного размера базовой величины. Согласно условиям обязательного страхования по договору обязательного страхования застрахована ответственность риэлтерской организации за неисполнение или ненадлежащее исполнение ею обязательств по договору на оказание риэлтерских услуг. При наступлении страхового случая размер причиненного потребителю вреда определяется исходя из: • убытков, под которыми понимаются расходы потребителя, которые он произвел или должен будет произвести для восстановления нарушенного права, в том числе судебные расходы; • расходов по сделке, признанной судом недействительной, возмещение которых в соответствии с принятым судебным решением возложено на коммерческую организацию, осуществляющую риэлтерскую деятельность; • расходов, понесенных потребителем в связи с оплатой услуг по договору на оказание риэлтерских услуг. С примерами выплат страхового возмещения по данному виду обязательного страхования можно ознакомиться здесь: http://bgs.by/eventinsurance/13089/.

Чем отличается «черный маклер» от риэлтерского агентства

В обиходе «черным маклером» или «черным риэлтером» называют лицо, которое работает, как правило, в одиночку и не имеет соответствующей лицензии Министерства юстиции Республики Беларусь, предлагает услуги по купле-продаже и найму недвижимости, не предоставляет никаких гарантий выполнения своих обязательств.

Связавшись с нечистым на руку риэлтером, можно остаться и без квартиры, и без денег.

Рассмотрим, как отличить мошенника от риэлтера, осуществляющего законные полномочия.

Риэлтерская деятельность является лицензируемым видом деятельности. Оказание риэлтерских услуг без заключения в письменной форме договора на оказание риэлтерских услуг, либо работниками лицензиата, не имеющими права оказывать услуги, относящиеся к исключительной компетенции риэлтера, либо лицами, не состоящими в штате риэлтерской организации (по поручению такой организации), либо применение тарифов (ставок), отличных от установленных законодательством на риэлтерские услуги, а также несоблюдение иных требований, установленных законодательством, являются грубыми нарушениями законодательства о лицензировании, лицензионных требований и условий, а следовательно, влекут аннулирование или прекращение действия такой лицензии.

Требования, предъявляемые к риэлтерским организациям, довольно серьезные.

Осуществление риэлтерской деятельности без лицензии или с нарушением установленных требований является незаконной предпринимательской деятельностью и влечет административную ответственность (ст.12.7 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2021 г. действует Кодекс Республики Беларусь об административных правонарушениях от 06.01.2021 № 91-З. Следует руководствоваться ст.13.3 нового Кодекса. Комментарий см. здесь.

Таким образом, сомнения должны вызывать следующие факторы.

1. Подозрительно низкий тариф или отсутствие оплаты.

Тарифы на риэлтерские услуги строго регламентированы постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 14.03.2008 № 386 «О некоторых мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 28 февраля 2008 г. № 140» (далее - постановление № 386). Отступать от этих тарифов как в большую, так и в меньшую сторону риэлтерская организация не вправе. Кроме того, законы конкуренции также толкают недобросовестных маклеров на проведение «серых» сделок. Однако следует помнить, что риски несоразмерны - в результате после таких услуг потребитель может остаться без объекта либо заплатить больше установленного тарифа (при этом потребитель может даже не узнать об этом!).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 4 ноября 2023 г. следует руководствоваться постановлением Совмина от 01.11.2023 № 754 «О тарифах на риэлтерские услуги». Комментарии см. здесь.

Справочно По данным РУП «Национальное кадастровое агентство» в 2016 году в Беларуси удовлетворено 144 иска по признанию сделок с недвижимостью недействительными, в 2017 - 142, в 2018 -161.

2. Требование 100 % предоплаты за риэлтерские услуги.

Согласно форме договора на оказание риэлтерских услуг, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 26.05.2008 № 29 (далее - постановление № 29), стоимость услуг (или их этапа) определяется по факту их оказания и отражается в акте приемки-сдачи оказанных риэлтерских услуг. Оплата за оказанные услуги производится потребителем по их исполнении (или исполнении этапа) на основании подписанного им и исполнителем соответствующего акта.

3. Изначальное отсутствие договора на оказание риэлтерских услуг или просьба расторгнуть договор на стадии заключения сделки.

Предоставление потребителям риэлтерских услуг осуществляется риэлтерской организацией на основании договора на оказание риэлтерских услуг, заключаемого в письменной форме и составляемого не менее чем в двух экземплярах. Один из них выдается потребителю, а второй остается у риэлтерской организации (п.23 Правил осуществления риэлтерской деятельности в Республике Беларусь, утвержденных Указом № 15).

Именно наличие договора предоставляет потребителю гарантию оказанных услуг, в том числе - право на страховую выплату в случае оказания некачественных услуг.

Сколько стоят услуги риэлтера

Цены (тарифы) на риэлтерские услуги, в том числе на риэлтерские услуги по содействию при заключении, исполнении, прекращении договоров купли-продажи объектов недвижимости, оплата которых осуществляется в процентном отношении от стоимости объекта недвижимости, указываемой юридическими или физическими лицами в договоре купли-продажи, устанавливает Совет Министров Республики Беларусь (подп.1.3¹ п.1 Указа № 15).

Тарифы на риэлтерские услуги строго регламентированы постановлением № 386.

Тарифы различаются по видам риэлтерских услуг, по сумме сделки (в случае продажи объекта), а также по типу потребителя: продавец или покупатель, арендодатель или арендатор.

Например, если потребитель намерен продать квартиру, то стоимость комплексной риэлтерской услуги для него будет зависеть от итоговой стоимости объекта продажи: чем дешевле объект, тем выше стоимость услуг риэлтерской организации.

Пример При заключении договора купли-продажи квартиры при содействии риэлтерской организации стоимостью 220 тыс. бел. руб. ставка риэлтерских услуг составит 2 % от цены договора, то есть 4 400 руб. При этом в ставку риэлтерской услуги включается стоимость консультационных услуг, услуг по представлению информации о спросе и предложении, подбору вариантов, организации и проведению согласования условий, оказанию помощи в подготовке (оформлении) документов.

Что касается иных риэлтерских услуг, то все зависит от тех видов услуг, которые определены в договоре на оказание риэлтерских услуг.

В предмете договора на оказание риэлтерских услуг необходимо указывать, какие именно риэлтерские услуги обязуется оказать исполнитель (консультационные услуги по сделкам с объектами недвижимости, представление информации о спросе и предложении на объекты недвижимости; подбор вариантов сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве, помощь в подготовке (оформлении) документов, связанных с осуществлением сделки с объектом недвижимости, сделки с участием в строительстве объекта недвижимости, помощь в регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним и т. д.) согласно формам договоров на оказание риэлтерских услуг, утвержденным постановлением № 29 (п.3 Методических рекомендаций по порядку составления и исполнения договоров на оказание риэлтерских услуг, утвержденных постановлением № 29).

Стандартные условия договоров на оказание риэлтерских услуг закреплены в утвержденных постановлением № 29 примерных формах (не обязательных к применению):

• договора на оказание риэлтерских услуг продавцу объекта недвижимости;

• договора на оказание риэлтерских услуг покупателю объекта недвижимости.

Конкретный перечень услуг и тарифы определяются в приложении к договору на оказание риэлтерских услуг в виде протокола согласования цены риэлтерских услуг.

30.10.2020

Наталья Кухарчик, юрист