Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

ПОРЯДОК КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЖИЛЫХ ДОМОВ (КВАРТИР)

Правовое регулирование

По договору купли-продажи недвижимого имущества продавец обязуется передать в собственность покупателя объект недвижимого имущества.

Заключение договора сопровождается обязательной государственной регистрацией перехода права собственности на недвижимость, поскольку до государственной регистрации покупатель не становится собственником этой недвижимости, даже если сторонами фактически исполнены все обязательства, вытекающие из договора купли-продажи.

Отношения, возникающие в связи с заключением договора купли-продажи жилых домов (квартир), регулируются, в частности:

• Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее - ГК);

• Жилищным кодексом Республики Беларусь (далее - ЖК);

• Законом Республики Беларусь от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон № 133-З);

• Указом Президента Республики Беларусь от 26.07.2010 № 388 «О порядке распоряжения государственным жилищным фондом» (далее - Указ № 388);

• постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 № 63 «Об утверждении Инструкции о порядке совершения нотариальных действий» (далее - Инструкция № 63).

Отдельные (спорные) правоотношения, связанные с правом собственности на жилые помещения, разъяснены в постановлении Пленума Верховного Суда Республики Беларусь от 26.03.2003 № 2 «О применении судами законодательства при разрешении споров, связанных с правом собственности на жилые помещения».

Жилые помещения, не подлежащие отчуждению

Перечень жилых помещений, которые не подлежат отчуждению, содержится в п.2 ст.72 ЖК, Указе Президента Республики Беларусь от 16.12.2013 № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений». К ним относятся жилые помещения, как правило, относящиеся к государственному жилищному фонду (за исключением жилых помещений, построенных (реконструированных) или приобретенных с привлечением льготных кредитов), а именно:

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. ЖК изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 04.05.2019 № 185-З. Обновленный перечень жилых помещений, которые не подлежат отчуждению, содержится в п.2 ст.70 новой редакции ЖК. С 11 апреля 2020 г. Указ № 563 на основании  Указа Президента Республики Беларусь от 07.04.2020 № 121 утратил силу. Комментарий см. здесь.

• жилые помещения социального пользования;

• жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитиях;

• специальные жилые помещения;

• жилые помещения, расположенные в обособленных военных городках, определяемых Министерством обороны Республики Беларусь;

• жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся на территориях, подвергшихся радиоактивному загрязнению в результате катастрофы на Чернобыльской АЭС (в зонах эвакуации (отчуждения), первоочередного отселения и последующего отселения, с которых отселено население);

• жилые помещения государственного жилищного фонда, находящиеся в собственности Республики Беларусь и расположенные на территории иностранных государств;

• жилые помещения, построенные (реконструированные) или приобретенные с привлечением льготных кредитов, до полного погашения таких кредитов. Продажа таких жилых помещений в течение 5 лет со дня досрочного погашения этого кредита, но не более периода, оставшегося до наступления срока его полного погашения, установленного кредитным договором, может осуществляться соответствующему районному, городскому исполнительному и распорядительному органу, местной администрации в порядке, установленном законодательством (абзац 3 части первой подп.1.18 п.1 Указа Президента Республики Беларусь от 06.01.2012 № 13 «О некоторых вопросах предоставления гражданам государственной поддержки при строительстве (реконструкции) или приобретении жилых помещений»);

• жилые помещения коммерческого использования.

Кроме того, не может являться предметом договора об отчуждении недвижимого имущества:

• недвижимое имущество, принадлежащее лицу, обязанному возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении;

• недвижимое имущество, на которое наложен арест (части четвертая, пятая подп.15.4 п.15 Инструкции № 63).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 января 2021 г. п.15 Инструкции № 63 изложен в новой редакции постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 10.12.2020 № 185.

Права иностранных граждан при приобретении жилых помещений

Что касается прав иностранных граждан при совершении сделок, направленных на приобретение жилых помещений, то иностранцы в Республике Беларусь могут иметь в собственности имущество, наследовать или завещать его, пользоваться иными имущественными и личными неимущественными правами в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь, а также международными договорами Республики Беларусь (ст.12 Закона Республики Беларусь от 04.01.2010 № 105-З «О правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь»).

Право, подлежащее применению к гражданско-правовым отношениям с участием иностранных граждан или иностранных юридических лиц либо осложненным иным иностранным элементом, определяется на основании Конституции Республики Беларусь, ГК, иных законодательных актов, международных договоров Республики Беларусь и не противоречащих законодательству Республики Беларусь международных обычаев (п.1 ст.1093 ГК).

Обратите внимание! Граждане, а также юридические лица, зарегистрированные в установленном порядке в Республике Беларусь, вправе приобретать жилые помещения по договорам купли-продажи, мены или на основании иной сделки по отчуждению жилого помещения в любых населенных пунктах Республики Беларусь (п.1 ст.73 ЖК).   От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. следует руководствоваться п.1 ст.71 новой редакции ЖК.

Иностранные граждане и лица без гражданства, постоянно проживающие за пределами Республики Беларусь либо временно пребывающие или временно проживающие в Республике Беларусь, а также юридические лица, не зарегистрированные в установленном порядке на территории Республики Беларусь, вправе приобретать жилые помещения государственного жилищного фонда по договорам купли-продажи, мены или на основании иной сделки по отчуждению жилого помещения государственного жилищного фонда в Республике Беларусь, если это установлено международными договорами Республики Беларусь (п.2 ст.73 ЖК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. следует руководствоваться п.2 ст.71 новой редакции ЖК.

Справочно Такие оговорки в международных договорах встречаются, например, в отношении граждан Российской Федерации, которые вправе приобретать квартиры (дома), в том числе по договорам купли-продажи, в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь (п.1 постановления Совета Министров Республики Беларусь от 10.07.1998 № 1086 «О реализации Решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. № 3»).

При совершении сделок купли-продажи жилых помещений частного жилищного фонда учитывается норма части второй п.3 ст.1 ГК, согласно которой правила, установленные гражданским законодательством, применяются к отношениям с участием иностранных граждан, лиц без гражданства, иностранных и международных юридических лиц (организаций, не являющихся юридическими лицами), иностранных государств, их административно-территориальных (государственно-территориальных) образований, являющихся в соответствии с законодательством этих государств участниками гражданских отношений, если иное не определено Конституцией Республики Беларусь, иными законодательными актами и международными договорами Республики Беларусь.

Таким образом, указанные лица (независимо от факта проживания в Республике Беларусь) вправе совершать сделки купли-продажи жилых помещений в соответствии с гражданским законодательством Республики Беларусь, если иное не установлено законодательством.

Особенности заключения договора купли-продажи недвижимости

Особенностям заключения договора купли-продажи недвижимости посвящены ст.520-529 ГК.

1. Статьей 521 ГК установлена обязательность письменной формы заключения договора продажи недвижимости. Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

2. Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость - еще одно обязательное условие заключения данной сделки: переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.522 ГК).

Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (п.2 ст.529 ГК).

3. В договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (часть первая ст.525 ГК).

Обратите внимание! При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным (часть вторая ст.525 ГК).

4. Договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости. При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п.1 ст.526 ГК).

Если иное не предусмотрено законодательством или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п.2 ст.526 ГК).

5. При заключении договора купли-продажи жилого помещения необходимо учитывать, что в данном помещении могут проживать лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем. Данное условие договора продажи жилого помещения существенно и должно быть отражено в договоре в виде перечня таких лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением (п.1 ст.529 ГК).

Прежде чем заключить договор купли-продажи, необходимо обратить внимание на некоторые факты:

1) принадлежность жилого помещения. Необходимы сведения о его собственнике. Право собственности на жилое помещение подтверждается правоустанавливающими документами на квартиру (договор мены или дарения, договор купли-продажи, свидетельство о наследовании или другие документы, свидетельство (удостоверение) о государственной регистрации недвижимого имущества). Кроме того, желательно выяснить основание приобретения продавцом квартиры. Подтверждающими документами могут быть договор купли-продажи (в том числе путем приватизации жилого помещения), договор мены и т. д.

Например, не может являться предметом договора об отчуждении недвижимого имущества недвижимое имущество, принадлежащее лицу, обязанному возмещать расходы, затраченные государством на содержание детей, находящихся на государственном обеспечении. В тексте договора указывается, что отчуждатель удостоверяет, что не является обязанным лицом;

2) наличие проживающих в приобретаемой квартире несовершеннолетних детей, а также граждан, признанных недееспособными или ограниченными в дееспособности судом. В случае их отсутствия целесообразно уточнить факт закрепления квартиры за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения, поскольку такое жилое помещение может быть продано только с разрешения органов опеки и попечительства.

Так, ограниченными к отчуждению будут являться жилые помещения:

• в которых проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении;

• в которых проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, признанные нуждающимися в государственной защите;

• в которых проживают граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом;

• закрепленные за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей;

• принадлежащие несовершеннолетним.

Решение о даче согласия на отчуждение такого помещения выдает местный исполнительный и распорядительный орган, а именно соответствующий орган опеки и попечительства. Кроме того, сведения о лицах, зарегистрированных по месту жительства в жилом помещении, можно выяснить в организации, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, либо сельском (поселковом) исполнительном комитете.

Отчуждение, аренда, наем, залог, предоставление в безвозмездное пользование жилых помещений, принадлежащих на праве собственности гражданам, признанным недееспособными или ограниченными в дееспособности судом, а также несовершеннолетним гражданам (за исключением эмансипированных или вступивших в брак до достижения совершеннолетнего возраста), при устройстве их на государственное обеспечение в детские интернатные учреждения, государственные учреждения профессионально-технического, среднего специального или высшего образования, детские дома семейного типа, в опекунские, приемные семьи осуществляются только после получения письменного согласия органа опеки и попечительства.

Орган опеки и попечительства вправе отказать в даче такого согласия, если отчуждение, аренда, наем, залог, предоставление в безвозмездное пользование жилых помещений могут существенно ухудшить жилищные условия названных граждан или причинить вред их интересам либо имущественному положению.

Отказ органа опеки и попечительства в даче указанного согласия может быть обжалован в судебном порядке (ст.76 ЖК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. вышеназванная норма содержится в ст.74 новой редакции ЖК.

Обратите внимание! Под существенным ухудшением жилищных условий понимаются: • обеспеченность жилым помещением общей площадью менее 15 м2 (в г. Минске - менее 10 м2) на 1 человека в случае, если обеспеченность была 15 м2 и более (в г. Минске - 10 м2 и более); • несоответствие жилого помещения установленным для проживания санитарным и техническим требованиям; • несоответствие приобретаемого жилого помещения типовым потребительским качествам, если занимаемое жилое помещение таким качествам соответствует.

Для принятия решения о даче согласия на отчуждение жилого помещения, в котором проживают указанные выше лица, заинтересованное лицо - заявитель (либо его представитель) обращается с заявлением с приложенными к нему следующими документами (в зависимости от обстоятельств):

• технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности на отчуждаемое жилое помещение;

• свидетельство о рождении несовершеннолетних (при отчуждении жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние члены, бывшие члены семьи собственника, а также жилых помещений, принадлежащих несовершеннолетним);

• технический паспорт и документ, подтверждающий право собственности законного представителя несовершеннолетнего члена, бывшего члена семьи собственника, на жилое помещение, в котором указанные лица будут проживать после совершения сделки, - в случае наличия такого жилого помещения;

• предварительный договор приобретения жилого помещения, копии технического паспорта и документа, подтверждающего право собственности на приобретаемое жилое помещение, в котором будет проживать после сделки несовершеннолетний член, бывший член семьи собственника, - в случае приобретения законным представителем другого жилого помещения;

• договор, предусматривающий строительство жилого помещения, а также договор найма жилого помещения частного жилищного фонда или договор найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда, в котором будет проживать несовершеннолетний член, бывший член семьи собственника до окончания строительства и сдачи дома в эксплуатацию, - в случае отчуждения жилого помещения в связи со строительством другого жилого помещения;

• паспорт для постоянного проживания за пределами Республики Беларусь несовершеннолетнего члена, бывшего члена семьи собственника - в случае отчуждения жилого помещения в связи с выездом на постоянное жительство за пределы Республики Беларусь;

• документ, подтверждающий факт признания гражданина находящимся в социально опасном положении или нуждающимся в государственной защите или факт признания гражданина недееспособным или ограниченным в дееспособности судом, или документ, подтверждающий факт закрепления жилого помещения за ребенком-сиротой или ребенком, оставшимся без попечения родителей.

Решение о даче согласия на отчуждение либо об отказе в выдаче такого согласия будет готово в течение 15 дней со дня подачи заявления, а при необходимости запроса документов и (или) сведений от других государственных органов, иных организаций - в течение 1 месяца и действительно полгода с даты его принятия (подп.1.1.3 п.1.1 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 10 сентября 2022 г. следует руководствоваться подп.1.1.3 п.1.1 перечня № 200 в ред. Указа от 06.09.2022 № 311;

3) нахождение квартиры в общей совместной собственности супругов либо в общей долевой собственности. Данный факт устанавливается при нотариальном удостоверении договора купли-продажи;

4) наличие задолженности за жилищно-коммунальные услуги, задолженности по налогам на недвижимость. Обязанность продавца либо покупателя погасить такую задолженность может быть установлена в договоре купли-продажи либо в предварительном договоре купли-продажи жилого помещения. Интересы покупателя в данной сфере защищены ЖК. Так, при переходе прав на жилое помещение обязанности по внесению платы за жилищно-коммунальные услуги собственник жилого помещения несет до момента регистрации перехода права собственности на жилое помещение (абзац 2 п.6 ст.29 ЖК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2020 г. следует руководствоваться абзацем 2 п.6 ст.29 новой редакции ЖК;

5) наличие наложенного на недвижимое имущество ареста.

Предварительный договор купли-продажи недвижимости

Как правило, перед заключением договора купли-продажи жилого помещения заключается предварительный договор, который определяет условия заключения основного договора и может включать, например, условие внесения залога. Копия данного договора может потребоваться для оформления кредита на покупку жилого помещения. Заключение такого договора направлено на защиту обеих сторон, вместе с тем обязательным не является.

По предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п.1 ст.399 ГК).

Сделки с недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в порядке, предусмотренном ГК и законодательством о государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, если иное не установлено законодательными актами (п.1 ст.165 ГК). В свою очередь п.3 ст.9 Закона № 133-З обязывает регистрировать все договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Возникает вопрос: необходима ли государственная регистрация предварительного договора?

В силу норм п.2 ст.399 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Обратите внимание! По общему правилу, сформулированному в п.1 ст.159 ГК, сделки совершаются устно или в письменной форме (простой или нотариальной). Факт государственной регистрации не относится к форме договора. В этой связи можно заключить, что предварительный договор, по которому стороны обязуются в будущем заключить договор, подлежащий обязательной государственной регистрации, не требует обязательной государственной регистрации.

В то же время государственная регистрация предварительного договора возможна по соглашению сторон как добровольно принятая на себя обязанность.

Пунктом 4 ст.415 ГК определены последствия неисполнения предварительного договора: если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

Важное условие предварительного договора - условие освобождения жилого помещения. Часто бывает, что в продаваемой квартире проживает и сам продавец, и члены его семьи. Освободить квартиру он в силу обстоятельств сможет лишь при условии покупки другой квартиры и переселения в нее. Данная схема называется альтернативным обменом. Подобные условия рекомендуется сразу оговорить в предварительном договоре.

Справочно Предварительный договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома) (пример) см. здесь.

Условие о задатке в предварительном договоре

Предварительный договор об условиях совершения сделки может включать условие внесения задатка. Задаток - один из способов обеспечения исполнения обязательства.

Подписание соглашения о задатке - гарантия продавца не расторгать договор о намерениях или предварительный договор купли-продажи.

Обратите внимание! При заключении предварительного договора купли-продажи разумнее настаивать на получении задатка, поскольку в отличие от аванса его обязаны вернуть в двукратном размере, если сделка по каким-либо причинам не состоится.

В гражданском законодательстве под авансом понимается сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей за передачу имущества, выполнение работ, оказание услуг. Как и задаток, аванс - доказательство заключения договора, но в отличие от задатка аванс не является средством обеспечения исполнения обязательства. Поэтому, если имеются сомнения относительно того, является ли предварительный платеж задатком, в частности вследствие несоблюдения письменной формы соглашения о задатке, этот платеж считается авансом (п.3 ст.351 ГК). Данное предписание носит диспозитивный характер, поскольку могут быть приняты во внимание другие доказательства, свидетельствующие, что имело место соглашение о задатке, а не об авансе. При надлежащем исполнении обязательства аванс подлежит зачету в счет окончательного платежа, при неисполнении - возврату стороне, его уплатившей.

Задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (пп.1, 2 ст.351 ГК).

При прекращении обязательства, обеспеченного задатком, до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности его исполнения (ст.386 ГК) задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное (ст.352 ГК).

Если в двустороннем договоре исполнение стало невозможным для одной из сторон вследствие обстоятельств, за которые ни одна из сторон не отвечает, она при отсутствии в законодательстве или договоре иных указаний не вправе требовать от другой стороны удовлетворения по договору. Каждая из сторон вправе требовать от контрагента возврата всего, что она исполнила, не получив встречного удовлетворения. Если в двустороннем договоре исполнение стало невозможным для одной стороны в силу обстоятельств, за которые она отвечает, другая сторона при отсутствии в законодательстве или договоре иных указаний имеет право отказаться от исполнения договора и взыскать причиненные неисполнением убытки. Если в двустороннем договоре исполнение стало невозможным для одной из сторон вследствие обстоятельств, за которые отвечает другая сторона, первая сохраняет право на встречное удовлетворение с зачетом выгод, сберегаемых или приобретаемых ею вследствие освобождения от обязательства (ст.386 ГК).

Исходя из практики заключения и расторжения предварительных договоров купли-продажи, давать задаток в белорусских рублях в сумме, эквивалентной более чем 200-300 долл. США по курсу Национального банка Республики Беларусь (далее - Нацбанк), нецелесообразно.

В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (п.4 ст.399 ГК).

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.399 ГК).

Условия заключения сделки купли-продажи недвижимости

Как уже отмечалось выше, договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этой недвижимости. Если условие о цене недвижимости в договоре отсутствует, договор купли-продажи жилого дома (квартиры) считается незаключенным.

Если иное не предусмотрено законодательством или договором продажи недвижимости, установленная в нем цена здания, сооружения или другого недвижимого имущества, находящегося на земельном участке, включает цену передаваемой с этим недвижимым имуществом соответствующей части земельного участка или права на нее (п.2 ст.526 ГК).

В том случае, когда цена квартиры установлена в договоре на единицу ее площади или иного показателя размера (например, за 1 м² общей площади), общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера передаваемой покупателю квартиры (п.3 ст.526 ГК).

Покупатель может произвести предварительную оплату жилого помещения в случаях, когда договором купли-продажи предусмотрена обязанность покупателя уплатить цену полностью или частично до передачи продавцом жилого помещения (предварительная оплата). Если покупатель не исполняет обязанности предварительно оплатить покупку, применяются правила, предусмотренные ст.309 ГК (встречное исполнение обязательств).

Расчет между сторонами по договору купли-продажи жилого помещения производится до его подписания и нотариального удостоверения.

В договоре можно предусмотреть любой порядок расчетов между продавцом и покупателем: до подписания, при подписании, в день подписания - либо указать конкретную дату расчетов (если расчет производится частями (в рассрочку), указывают не только сроки, но и размеры частей).

В силу нормативных предписаний ст.298 ГК денежные обязательства должны быть выражены в белорусских рублях. Таким образом, при заключении договора купли-продажи необходимо обратить особое внимание на порядок взаиморасчетов между сторонами именно в белорусских рублях и параллельно определить эквивалент этой суммы в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В данном случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу Нацбанка соответствующей валюты или условных денежных единиц на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

Обратите внимание! В договоре можно указать, что покупатель оплачивает продавцу сумму в белорусских рублях, эквивалентную сумме в долларах США по курсу Нацбанка на день произведения расчетов. Это довольно удобно, поскольку в случае, если расчеты будут осуществляться через несколько месяцев после подписания договора, цена сделки в белорусских рублях будет зависеть от курса доллара США.

Стороны могут предусмотреть в договоре оплату жилого помещения в кредит. Выделяют продажу жилых помещений в кредит с отсрочкой или рассрочкой платежа.

Жилое помещение, проданное в кредит и переданное покупателю, признается находящимся в залоге у продавца для обеспечения исполнения покупателем его обязанности по оплате жилого помещения (п.5 ст.458 ГК).

Договор о продаже жилого помещения с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем указаны цена жилого помещения, порядок, сроки и размеры платежей, которые должны быть внесены покупателем жилья (часть вторая п.1 ст.459 ГК).

Справочно Договор купли-продажи жилого помещения (жилого дома) (пример) см. здесь.

Нотариальное удостоверение договора купли-продажи недвижимости

Нотариальное удостоверение сделок осуществляется путем совершения на документе, соответствующем требованиям ст.161 ГК (письменная форма сделки), удостоверительной надписи нотариусом или другим должностным лицом, имеющим право совершать такое нотариальное действие.

Нотариальное удостоверение сделок обязательно в случаях:

• указанных в законодательных актах;

• предусмотренных соглашением сторон, даже если по законодательству для сделок данного вида эта форма не требуется (ст.164 ГК).

Удостоверение сделок (договоров, завещаний, доверенностей и др.) в полном объеме относится к компетенции нотариусов (ст.54 Закона Республики Беларусь от 18.07.2004 № 305-З «О нотариате и нотариальной деятельности»).

Лица, обратившиеся за совершением нотариальных действий, представляют нотариусу документы, удостоверяющие их личность, дееспособность граждан (гражданскую дееспособность), правоспособность юридических лиц, полномочия на совершение таких действий от имени и в интересах других лиц.

Если гражданин или юридическое лицо заключили с риэлтерской организацией договор на оказание риэлтерских услуг и по соглашению сторон сделки необходимо нотариальное удостоверение сделки с недвижимостью, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством, риэлтерская организация обеспечивает представление нотариусу всех сведений и (или) документов, необходимых для совершения нотариального действия.

Иные сведения, документы, необходимые для совершения нотариальных действий, нотариус самостоятельно истребует от государственных органов и иных организаций Республики Беларусь, за исключением сведений, документов, для выдачи которых требуется вынесение судебного постановления.

Сведения, документы, выдаваемые компетентными органами иностранных государств, представляются нотариусу лицами, обратившимися за совершением нотариальных действий, а в случаях, предусмотренных законодательными актами или международными договорами Республики Беларусь, истребуются нотариусом (п.1 ст.60 вышеназванного Закона).

Порядок удостоверения договоров отчуждения земельных участков, принадлежащих гражданам на праве частной собственности, договоров об отчуждении жилых домов, квартир, изолированных помещений, зданий, сооружений, договоров приватизации жилого помещения, договоров ренты, договоров о залоге имущества или права на имущество в обеспечение обязательства по договору, определен Инструкцией № 63.

При удостоверении договора об отчуждении жилых помещений (жилых домов, квартир, иных изолированных помещений, капитальных строений (зданий, сооружений)) нотариус истребует также письменное согласие лиц, которое в соответствии с законодательством необходимо для отчуждения жилого помещения (п.34 Инструкции № 63).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 июля 2020 г. следует руководствоваться п.34 Инструкции № 63 в редакции постановления Министерства юстиции Республики Беларусь от 01.06.2020 № 85.

Кроме того, нотариус:

1) проверяет государственную регистрацию недвижимого имущества, прав на него, ограничений (обременений) прав по выписке из регистрационной книги территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним (далее - организация по государственной регистрации);

2) истребует у налогового органа по месту нахождения недвижимого имущества справку об уплате подоходного налога с физических лиц, земельного налога и налога на недвижимость в отношении отчуждаемого объекта недвижимого имущества - в случае отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего постоянно не проживающему на территории Республики Беларусь гражданину Республики Беларусь, иностранному гражданину, лицу без гражданства либо не имеющему места нахождения в Республике Беларусь иностранному или международному юридическому лицу (организации, не являющейся юридическим лицом). Данная справка выдается в порядке, определенном постановлением Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь от 26.04.2013 № 14 «О некоторых вопросах осуществления налоговыми органами административных процедур, установлении форм некоторых документов и признании утратившими силу некоторых постановлений Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь и отдельных структурных элементов постановлений Министерства по налогам и сборам Республики Беларусь»;

3) проверяет по выписке из регистрационной книги наличие ограничения (обременения) прав в отношении недвижимого имущества, в случае их наличия отражает их в договоре и разъясняет сторонам правовые последствия;

4) проверяет отсутствие запрещения отчуждения недвижимого имущества и ареста по алфавитной книге запрещений отчуждения недвижимого имущества и арестов и выписке из регистрационной книги.

В случае если указанные сведения содержатся в алфавитной книге запрещений отчуждения недвижимого имущества и арестов другой нотариальной конторы, то они истребуются в установленном порядке (п.15 Инструкции № 63).

Кроме указанных документов требуется также письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.

Сведения о совместно проживающих членах семьи подтверждаются:

• справкой о месте жительства и составе семьи, выданной организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги, организацией, предоставившей жилое помещение, сельским, поселковым, городским (города районного подчинения) Советом депутатов (исполнительным комитетом);

• копией лицевого счета, выданной организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда и (или) предоставляющей жилищно-коммунальные услуги;

• иными документами.

Если жилое помещение приобретено в собственность в результате приватизации, истребуется согласие всех участников приватизации (в том числе несовершеннолетних в возрасте от 14 до 18 лет) на отчуждение данного жилого помещения, как проживающих, так и не проживающих в отчуждаемом жилом помещении.

Сведения об участниках приватизации могут быть подтверждены:

• договором приватизации;

• справкой о начисленной жилищной квоте, выданной местным исполнительным и распорядительным органом;

• решением либо выпиской из решения о приватизации жилого помещения местного исполнительного и распорядительного органа либо органа управления юридического лица, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которого находилось жилое помещение;

• иными документами.

Отчуждение находящихся в собственности Республики Беларусь жилых домов, квартир, а также не завершенных строительством жилых домов (квартир) (долей в праве собственности на жилые дома, квартиры, не завершенные строительством жилые дома (квартиры)) осуществляется с соблюдением порядка, предусмотренного Указом № 388.

В договоре об отчуждении доли в праве общей собственности может быть определен порядок пользования жилым домом, квартирой, изолированным помещением, зданием, сооружением. В случае если отчуждаемый объект расположен на земельном участке - также порядок пользования земельным участком.

Если участниками сделки являются не все участники долевой собственности, порядок пользования определяется в соглашении, заключаемом между всеми участниками долевой собственности.

Жилые дома, дачи и садовые домики, иные капитальные строения (здания, сооружения) могут отчуждаться субъектам права частной собственности на землю только вместе с земельными участками, если они находятся в частной собственности, в порядке, установленном законодательством.

Кроме того, при совершении сделки купли-продажи жилого помещения потребуются следующие документы:

• копия лицевого счета. Срок действия 6 месяцев;

• заявление супруга собственника о согласии на отчуждение квартиры (при наличии прав) или заявление продавца об отсутствии супруга. Договор о продаже жилого дома, квартиры, являющихся общей совместной собственностью супругов, заключенный одним из супругов, может быть удостоверен лишь при наличии согласия другого супруга на их отчуждение. Договор, заключенный без письменного согласия супругов, признается недействительным. Это правило применяется ко всем случаям заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости, даже когда приобретатель недвижимости был добросовестным;

• заявление участников общей долевой собственности об отказе от преимущественного права покупки или свидетельство государственной нотариальной конторы (нотариуса) о передаче заявления продавца (дарителя и т. д.) участникам общей долевой собственности, о предстоящей продаже либо мене;

• заявления всех совершеннолетних членов семьи собственника квартиры, проживающих в отчуждаемой квартире и имеющих право пользования квартирой и участвовавших в приватизации квартиры, о согласии на совершение сделки;

• согласие местного исполкома на отчуждение жилого помещения, в котором проживают несовершеннолетние члены семьи, бывшие члены семьи собственника, признанные находящимися в социально опасном положении либо признанные нуждающимися в государственной защите, или граждане, признанные недееспособными или ограниченные в дееспособности судом, или на отчуждение жилого помещения, закрепленного за детьми-сиротами или детьми, оставшимися без попечения родителей, либо жилого помещения, принадлежащего несовершеннолетним.

Удостоверение сделки осуществляют при личной явке сторон и представлении паспортов. При подписании договора законным представителем необходимо представить документы, подтверждающие полномочия представителя, и паспорт представителя; при подписании договора представителем, действующим по доверенности, - доверенность и паспорт представителя.

Если земельный участок находится в собственности или пожизненном наследуемом владении продавца, необходимо представить государственный акт на земельный участок, выписку из земельной кадастровой книги, земельно-кадастровый план участка.

Обратите внимание! Покупатель приобретает право собственности на жилое помещение после регистрации договора купли-продажи в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним.

Приведем примеры заявлений о даче согласия на продажу квартиры супруга и об отсутствии супруга, претендующего на отчуждаемую квартиру.

Заявление о даче согласия на продажу квартиры супруга (пример)

ЗАЯВЛЕНИЕ

Я, Сидорова Светлана Сергеевна, даю согласие на продажу моим мужем, Сидоровым Сергеем Степановичем, приобретенной нами в период нашего брака квартиры № 1, расположенной в г. Минске по ул. Незнанского в доме № 1, любому лицу за цену и на условиях по своему усмотрению.

Статья 23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье мне разъяснена.

Заявление об отсутствии супруга, претендующего на отчуждаемую квартиру (пример)

ЗАЯВЛЕНИЕ

Я, Сидоров Сергей Степанович, удостоверяю, что не имею супруги, которая вправе претендовать согласно ст.23 Кодекса Республики Беларусь о браке и семье на отчуждаемую мной квартиру № 1, расположенную в г. Минске по ул. Незнанского в доме № 1.

Порядок передачи недвижимости

Порядок передачи недвижимости установлен ст.527 ГК.

Так, передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче (п.1 ст.527 ГК). За основу можно взять требования, предъявляемые ст.53 ЖК к акту о приеме-передаче во владение и пользование жилого помещения. Например, в таком акте указываются:

• сведения о сторонах договора найма жилого помещения (фамилия, собственное имя, отчество (если таковое имеется), место жительства - для граждан; наименование и место нахождения - для юридических лиц);

• место нахождения (адрес) жилого помещения;

• количество жилых комнат жилого помещения, общая площадь жилого помещения, иные характеристики жилого помещения (по усмотрению сторон);

• сведения о состоянии жилого помещения на момент его передачи нанимателю;

• иные данные (по усмотрению сторон).

Обратите внимание! Обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после передачи этого имущества покупателю и подписания сторонами документа о передаче. При этом законодательством или договором может быть предусмотрен иной порядок передачи. Уклонение сторон от подписания передаточного акта на условиях, предусмотренных договором, считается отказом продавца от исполнения обязанности передать имущество, а покупателя - от обязанности принять имущество соответственно.

В случае если обязательство не предусматривает сроков исполнения и не содержит условий, позволяющих их определить, представляется, что оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения обязательства. Вместе с тем ст.527 ГК не установлено никаких сроков. Целесообразно в договоре купли-продажи отразить конкретные сроки передачи недвижимости.

Если продавец в нарушение договора не исполняет обязанности по передаче покупателю проданного имущества, покупатель вправе требовать реального исполнения договора: передачи ему проданной квартиры (жилого дома) и возмещения убытков, причиненных с задержкой исполнения со стороны продавца, - либо отказаться от исполнения договора, потребовав от продавца возмещения убытков.

Обязательство считается исполненным, если подписан документ о передаче недвижимости и недвижимость фактически передана покупателю. Вместе с тем передача недвижимости покупателю еще не означает передачу ему права собственности на нее. Право собственности возникает лишь в момент регистрации этого права.

Определенные сложности вызывает оформление права собственности на квартиру или жилой дом, приобретенные по договору купли-продажи, где были произведены перепланировка и переоборудование. Органы регистрации часто отказывают покупателям переоборудованной недвижимости в регистрации права собственности. В таких случаях покупатель может обратиться в суд за защитой своего права собственности.

Обратите внимание! Переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу не является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не предусмотрено жилищным законодательством (п.2 ст.275 ГК).

В связи с этим существенное условие договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законодательными актами права пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, - перечень этих лиц с указанием их права на пользование продаваемым жилым помещением (п.1 ст.529 ГК). Отсутствие в договоре условия о сохранении за указанными лицами права пользования жилыми помещениями дает право новому собственнику требовать их выселения без предоставления другого жилого помещения.

В случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора о ее качестве, применяются правила ст.445 ГК, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий условиям договора.

В случае если недостатки жилого помещения не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества (в данном случае - квартира), вправе по своему выбору потребовать от продавца:

• соразмерного уменьшения покупной цены;

• безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок;

• возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В случае существенного нарушения требований к качеству товара (обнаружения неустранимых недостатков, недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков) покупатель вправе отказаться от исполнения договора купли-продажи и потребовать возврата уплаченной за товар денежной суммы.

Приведем пример акта о приеме-передаче недвижимости.

Государственная регистрация недвижимого имущества

Гражданское законодательство предусматривает государственную регистрацию недвижимого имущества и государственную регистрацию сделок с данным имуществом (ст.131 ГК).

Государственная регистрация недвижимого имущества - это юридический акт признания и подтверждения государством создания, изменения, прекращения существования недвижимого имущества.

Государственная регистрация права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество.

Государственная регистрация сделки с недвижимым имуществом - юридический акт признания и подтверждения государством факта совершения сделки.

Правила государственной регистрации в отношении таких видов объектов недвижимого имущества, как земельные участки; капитальные строения (здания, сооружения); незавершенные законсервированные капитальные строения; изолированные помещения, в том числе жилые, и других объектов установлены п.1 ст.3 Закона № 133-З.

Объекты государственной регистрации (ст.4 Закона № 133-З):

• создание, изменение, прекращение существования недвижимого имущества;

• возникновение, переход, прекращение прав на недвижимое имущество, в том числе долей в правах (далее - права), за исключением долей в праве общей собственности на общее имущество совместного домовладения, и ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество в соответствии с Законом № 133-З и иными законодательными актами Республики Беларусь;

• сделки с недвижимым имуществом, подлежащие в соответствии с законодательными актами Республики Беларусь государственной регистрации.

Для государственной регистрации предусмотрена определенная последовательность. Например, государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения права, ограничения (обременения) права на недвижимое имущество, основание которых - сделка, подлежащая государственной регистрации, не может осуществляться ранее государственной регистрации соответствующей сделки и т. п. Последовательность государственной регистрации установлена ст.10 Закона № 133-З.

Что касается регистрации сделки купли-продажи жилого помещения, то согласно п.1 ст.224 ГК право собственности у приобретателя вещи по договору возникает с момента ее передачи, если иное не предусмотрено законодательством или договором. Переход права собственности на недвижимое имущество по договору продажи этого имущества к покупателю подлежит государственной регистрации (п.1 ст.522 ГК).

Согласно общим требованиям к документам, представляемым для осуществления государственной регистрации, установленным ст.32 Закона № 133-З, документы, представленные для осуществления государственной регистрации, должны включать:

• заявление о государственной регистрации;

• документы, содержащие идентификационные сведения, подлежащие занесению в регистрационную книгу при совершении регистрационных действий, а также документы, подтверждающие полномочия представителей и должностных лиц, и (или) документы, подтверждающие полномочия лиц, подписавших документ, выражающий содержание сделки, на его подписание, если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актами Президента Республики Беларусь и Совета Министров Республики Беларусь;

• документы, являющиеся основанием для государственной регистрации, если иное не установлено законами Республики Беларусь, нормативными правовыми актами Президента Республики Беларусь и Совета Министров Республики Беларусь;

• документы, подтверждающие внесение платы за осуществление государственной регистрации;

• документы, подтверждающие уплату государственной пошлины в случаях, установленных законодательными актами Республики Беларусь.

Документы, составленные за пределами Республики Беларусь в соответствии с законодательством иностранного государства, должны быть легализованы, если иное не предусмотрено законодательством Республики Беларусь, а также переведены на один из государственных языков Республики Беларусь (верность перевода или подлинность подписи переводчика свидетельствуются нотариусом).

Перечень документов, представляемых гражданами для осуществления процедуры государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним, определен главой 22 перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 № 200.

18.02.2019

Наталья Кухарчик, юрист