Материал помещен в архив

ПОРЯДОК ОФОРМЛЕНИЯ АКТА НА ПЕРЕДАЧУ ДОЛЬЩИКУ ЗАТРАТ, ПРОИЗВЕДЕННЫХ ПРИ СОЗДАНИИ ОБЪЕКТА (ФОРМА С-17)

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на Налоговый кодекс Республики Беларусь в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. вышеназванный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З.

Форма С-17 «Акт на передачу дольщику затрат, произведенных при создании объекта» (далее - акт С-17) - приложение 10 к постановлению Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 25.01.2013 № 3 (далее - постановление № 3).

Постановлением № 3 также утверждены Методические рекомендации по применению и заполнению примерных форм учетных документов в строительстве (далее - Методические рекомендации).

Акт С-17 в соответствии с п.12 Методических рекомендаций составляется организациями, выполняющими функции заказчика (застройщика) (передающая сторона), при создании объектов для других организаций (принимающая сторона).

В графе 2 акта С-17 указываются наименования объектов учета затрат, в том числе объектов совместной долевой собственности (здание, сооружение, оборудование, инженерные сети и др.).

В графе 3 указывается общая сумма затрат, фактически произведенных заказчиком (застройщиком) при строительстве передаваемых объектов учета.

Графы 9 и 10 заполняются в случае, когда сумма затрат на строительство, приходящаяся на дольщика, превышает сумму средств, оплачиваемых им заказчику (застройщику) в соответствии с договором долевого строительства.

Акт С-17 служит основанием для составления соответствующих бухгалтерских записей передающей и принимающей сторонами.

Помимо постановления № 3 требования к содержанию информации, которая должна быть отражена в акте С-17, содержатся и в иных нормативных правовых актах, что также необходимо учитывать при его заполнении.

При ведении заказчиком (застройщиком) строительства в интересах третьих лиц (в том числе дольщиков), которыми являются юридические лица согласно п.52 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10 (далее - Инструкция № 10), затраты, учтенные заказчиком (застройщиком) на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы», не являются вложениями в долгосрочные активы заказчика (застройщика).

В этом случае заказчик (застройщик) по окончании строительства передает третьему лицу (в том числе дольщику) фактически произведенные затраты по строительству в разрезе каждой части объекта и оборудования с учетом их распределения в соответствии с п.40 Инструкции № 10.

Кроме того, в случае строительства жилых помещений и (или) нежилых помещений в многоквартирных или блокированных жилых домах, одноквартирных жилых домов или иных объектов недвижимости, строительство которых является предметом правового регулирования Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263), законодательство Республики Беларусь при передаче объектов долевого строительства предусматривает составление и иных документов по передаче объекта долевого строительства.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. действуют Указ Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» и Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (далее - Положение № 156).

Так, согласно п.14 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом № 263, после приемки в эксплуатацию многоквартирного, блокированного, одноквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости застройщик в течение 25 календарных дней обязан передать дольщику окончательный расчет стоимости объекта долевого строительства. При условии полной уплаты цены объекта долевого строительства (цены договора) застройщик в двухдневный срок со дня обращения дольщика обязан передать ему документы, необходимые для государственной регистрации права дольщика на объект долевого строительства.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. вышеназванная норма содержится в п.15 Положения № 156. Указанные сроки не изменились.

Застройщик обязан передать дольщику объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной и иной документации и другим обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора. Акт приемки-передачи объекта долевого строительства (далее - акт) подписывается дольщиком при передаче ему ключей и документов на установленное оборудование. Объект долевого строительства передается дольщику, полностью уплатившему цену объекта долевого строительства (цену договора), независимо от наличия дольщиков, имеющих задолженность перед застройщиком по уплате цены объекта долевого строительства (цены договора).

Форма акта приведена в приложении 3 к типовому договору создания объекта долевого строительства, форма которого установлена Указом № 263 (далее - типовой договор).

Согласно Указу № 263 застройщик составляет расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства (приложении 4 к типовому договору; далее - расчет). Расчет - один из документов, подтверждающих формирование цены на объект долевого строительства и возмещения дольщиком затрат застройщика на создание объекта долевого строительства (подп.4.3 п.4 типового договора).

Однако если одной из сторон по договору строительства (дольщиком) является юридическое лицо, то акт и расчет не могут быть первичными учетными документами, на основании которых дольщик - юридическое лицо может отразить в бухгалтерском учете хозяйственные операции по получению объекта долевого строительства, так как данные документы не содержат всех предусмотренных законодательством реквизитов и информации, которая необходима юридическому лицу - дольщику (например, стоимость объекта долевого строительства (сумму передаваемых затрат) по каждому из объектов учета, сведения о сумме налога на добавленную стоимость, наименования отдельных частей объекта долевого строительства (объектов учета), суммы переоценки и т. п.).

Акт подтверждает факт передачи объекта долевого строительства в установленные законодательством и договором сроки, а также его техническое состояние, имеющиеся недостатки и т. п.

Расчет подтверждает стоимость объекта долевого строительства и фактические затраты застройщика на создание объекта долевого строительства для их последующего возмещения дольщиком.

Таким образом, при передаче затрат по объекту долевого строительства в рамках Указа № 263 юридическому лицу (дольщику) - заказчику (застройщику) наряду с составлением акта необходимо составить иной документ, который может быть признан первичным учетным документом, на основании которого дольщик может отразить в бухгалтерском учете хозяйственные операции, связанные с передачей ему объекта долевого строительства, то есть в такой ситуации также составляется акт С-17.

При составлении акта С-17 необходимо обратить внимание на следующее.

1. В акте С-17 указывается не просто объект долевого строительства в целом (например, административно-офисное здание, здание склада или т. п.), а отдельные объекты учета.

Объект учета (часть объекта строительства) - каждое отдельно строящееся здание, сооружение, инженерные сети и другие объекты, стоимость строительства которых выделена в составе сводного сметного расчета и на строительство которых составлена объектная смета, а также встроенные и пристроенные объекты (п.2 Инструкции № 10).

Таким образом, в акте С-17 должны быть указаны все объекты учета, которые дольщик - юридическое лицо должен отразить в бухгалтерском учете в качестве самостоятельных объектов основных средств (либо в качестве готовой продукции, если объект долевого строительства либо его часть предназначена для дальнейшей реализации).

Например, в акте С-17 могут быть указаны следующие объекты:

• офисное помещение;

• наружные сети ливневой канализации;

• наружные сети хозяйственно-питьевого водопровода;

• трансформаторная подстанция;

• газопровод;

• подъездная дорога и т. п.

Количество объектов учета, который должен указать застройщик дольщику, законодательством не ограничено.

При этом дольщику необходимо иметь в виду, что информация об объектах учета, указанная в акте С-17, будет использоваться дольщиком в том числе для определения стоимости отдельных инвентарных объектов основных средств (имеющих разные нормативные сроки службы, относящиеся к разным группам (шифрам) основных средств и т. п.), которые дольщик будет принимать в эксплуатацию в соответствии с требованиями Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26.

Для заказчика (застройщика) требования действующего законодательства в части оформления для дольщика акта С-17 одинаковые:

• и в ситуации, когда дольщик получает от застройщика затраты по объекту долевого строительства, который будет приниматься к бухгалтерскому учету в качестве основных средств;

• и в ситуации, когда дольщик получает от застройщика затраты по строительству объекта, который он планирует реализовать.

То есть дольщик независимо от того, как он планирует поступить с объектом долевого строительства, не должен требовать от заказчика (застройщика) какой-то специальным образом составленный акт на передачу затрат (со «своей» расшифровкой затрат).

Если объекты строительства находятся (будут находиться) в совместной долевой собственности, то помимо самого объекта учета в акте С-17 указывается доля в процентном отношении по каждому из таких объектов учета, приходящаяся на долю конкретного дольщика.

Справочно Определение общей долевой собственности, основания возникновения общей долевой собственности, порядок определения долей в общей долевой собственности и иные правовые моменты регулируются главой 16 Гражданского кодекса Республики Беларусь.

2. Стоимость каждого объекта учета указывается в акте С-17 как с учетом прямых затрат по каждому объекту учета, так уже и с учетом распределения (отнесения на увеличение стоимости соответствующих объектов учета) доли косвенных затрат, которые были понесены заказчиком (застройщиком) в процессе строительства (например, стоимости проектно-сметной документации, процентов по кредитам и займам, стоимости услуг по ведению авторского и технического надзора и т. п.).

При этом распределение таких затрат (их отнесение на увеличение каждого из объектов учета) осуществляет заказчик (застройщик), с которым дольщиком был заключен договор долевого строительства.

Распределение косвенных затрат осуществляет заказчик (застройщик) в порядке, предусмотренном п.40 Инструкции № 10, согласно которому доля косвенных затрат, включаемых в стоимость каждой части объекта и в стоимость оборудования, определяется на основании коэффициента, рассчитанного как отношение суммы прямых затрат по части объекта и оборудованию ко всей сумме прямых затрат по объекту.

При этом расчет может быть произведен на основании:

• данных сводного сметного расчета (сметы) в базисных или текущих ценах;

• аналитических данных бухгалтерского учета.

При приемке объекта в эксплуатацию по пусковым комплексам или очередям стоимость частей объекта, входящих в пусковой комплекс или очередь, формируется по сумме прямых затрат и доли косвенных затрат, имеющихся на момент приемки. Сумма косвенных затрат, относимая на стоимость части объекта, входящей в пусковой комплекс или очередь, определяется на основании метода распределения косвенных затрат, установленного учетной политикой организации с учетом особенностей строительства.

Необходимость согласования заказчиком (застройщиком) с кем-либо из дольщиков метода распределения косвенных затрат между отдельными объектами учета в настоящее время требованиями законодательства Республики Беларусь не предусмотрена, в связи с чем заказчик (застройщик) самостоятельно выбирает метод распределения косвенных затрат.

При этом у дольщика до момента получения от заказчика (застройщика) затрат по объекту долевого строительства на счете 08 также могут быть отражены какие-либо затраты, связанные со строительством объекта, например, проценты по кредитам и займам, привлеченным для финансирования строительства объекта, услуги риелторских и иных организаций, связанных с поиском застройщика и выбором объекта долевого строительства, и т. п.

Такие затраты, как правило, для дольщика являются «косвенными затратами» и должны быть распределены уже непосредственно дольщиком между теми объектами учета, которые указаны в акте С-17, полученном от застройщика.

Порядок распределения (база распределения, способы и методы распределения) в соответствии с п.5 ст.9 Закона Республики Беларусь от 12.07.2013 № 57-З «О бухгалтерском учете и отчетности» должны быть указаны в учетной политике организации-застройщика.

При этом методы и способы распределения косвенных затрат, отраженных в бухгалтерском учете дольщика, между объектами учета могут отличаться от методов и способов распределения косвенных затрат, которые применял застройщик в соответствии с п.40 Инструкции № 10 и своей учетной политикой.

3. В графе 3 «Сумма фактических затрат по строительству объекта» указывается сумма фактически понесенных заказчиком (застройщиком) затрат в процессе строительства объекта.

Данная графа заполняется в разрезе соответствующих объектов учета, то есть в графе 2 акта С-17 будет указан объект учета, а в графе 3 акта С-17 - сумма фактических затрат по каждому объекту учета.

Указание информации в графе 3 акта С-17 о фактически понесенных затратах на строительство заказчиком (застройщиком) не зависит от согласованной стоимости объекта долевого строительства, указанной в договоре, заключенном между дольщиком и заказчиком (застройщиком), которая может быть как меньше, так и больше фактически понесенных заказчиком (застройщиком) затрат по строительству.

Таким образом, в графе 3 акта С-17 указывается и распределяется сумма фактических затрат, понесенных заказчиком (застройщиком) при строительстве объекта, отраженная у него на счете 08.

Показатель фактических затрат по строительству объекта в графе 3 акта С-17 указывается без учета НДС.

Показатель в графе 3 акта С-17 заполняется в целых числах, а не в тысячах, миллионах рублей и т. п., так как дольщик должен обладать информацией о точной сумме фактически понесенных затрат (например, 15 678,97 руб., а не 15,68 тыс. руб.) для целей отражения хозяйственных операций в бухгалтерском учете.

4. Процент долевого участия, который отражается в акте С-17 в графе 4, определяется с учетом характеристики и типа объекта долевого строительства на основании удельного веса какого-либо из натуральных показателей (например, для административно-офисных помещений такой показатель - площадь, для складских помещений таким показателем может быть объем в метрах кубических, для определенных типов объектов долевого строительства - длина в метрах и т. п.).

В отдельных случаях, особенно при строительстве комплекса разных по своему типу и назначению объектов, определение процента долевого участия является достаточно затруднительным.

Однако, поскольку законодательством Республики Беларусь не установлено каких-либо обязательных к применению методик (математических формул) определения процента долевого участия в таких ситуациях, заказчик (застройщик) с учетом индивидуальных особенностей конкретного объекта строительства вправе самостоятельно определить процент долевого участия каждого из дольщиков.

При этом общая сумма процентов долевого участия всех дольщиков (или дольщиков и заказчика (застройщика), если последним часть объекта строительства возводилась для собственных нужд) должна составлять 100 %, то есть заказчик (застройщик) должен распределить всю сумму фактически понесенных затрат.

Передача после завершения строительства объекта недвижимого имущества и его приемки в эксплуатацию специализированным государственным эксплуатационным организациям затрат по строительству инженерных сетей и коммуникаций, объектов транспортной и инженерной инфраструктуры не влияет на показатель процента долевого участия всех дольщиков, то есть он все равно для целей распределения фактических затрат будет составлять 100 %, а не 90, 95 % и т. п.

При этом отдельные объекты учета могут возводиться не в отношении всех без исключения дольщиков, а в отношении какого-либо одного конкретного дольщика либо группы отдельных дольщиков.

В связи с этим процент долевого участия в отношении каждого объекта учета, указанный в акте С-17, для определенного дольщика может быть отличным от процента долевого участия иных дольщиков.

Пример Объект учета Сумма фактических затрат по строительству объекта, руб. Процент долевого участия Офисное помещение № 1 100 000,00 25,87 Офисное помещение № 2 50 000,00 25,87 Сети газоснабжения 10 000,00 25,87 Рампа 7 000,00 100 Контрольно-пропускной пункт 5 000,00 33,33 Шлагбаум 3 000,00 33,33

5. В графе 5 «Сумма фактических затрат, приходящаяся на долю дольщика» указывается сумма фактических затрат по каждому из объектов учета, который передается конкретному дольщику.

Показатель в графе 5 акта С-17 является расчетным и определяется путем умножения суммы фактических затрат на строительство по каждому из объектов учета (графа 3 акта С-17) на процент долевого участия соответствующего дольщика (графа 4 акта С-17).

6. В графе 6 «НДС, приходящийся на долю дольщика» указывается сумма налоговых вычетов по НДС, приходящаяся на долю соответствующего дольщика.

Обратите внимание! Данная сумма НДС не может быть определена расчетным путем (например, путем умножения суммы фактических затрат на ставку НДС в размере 20 % либо каким-то иным образом).

Так, в процессе строительства заказчиком (застройщиком) могут приобретаться товары, работы, услуги у организаций (индивидуальных предпринимателей), не являющихся плательщиками НДС, либо товары, работы, услуги, освобожденные от налогообложения НДС, и т. п., и сумма НДС, как правило, меньше, чем сумма НДС, которая была бы определена расчетным путем (умножением суммы фактических затрат на ставку НДС в размере 20 %).

Таким образом, сумма НДС в графе 6 акта С-17 представляет собой сумму фактических налоговых вычетов по НДС, предъявленных заказчику (застройщику) при приобретении товаров, работ, услуг, отраженных у него в регистрах бухгалтерского учета на счете 18 «Налог на добавленную стоимость по приобретенным товарам, работам, услугам» и относящихся к затратам по строительству объекта, передаваемым дольщикам.

Для целей принятия к вычету сумм НДС дольщиком в соответствии с требованиями ст.106¹ и 107 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК) также должен был получен от заказчика (застройщика) электронный счет-фактура по налогу на добавленную стоимость.

7. В графе 8 «Сумма оплаты по договору» указывается стоимость объекта долевого строительства, которая в соответствии с условиями договора долевого строительства оплачена дольщиком заказчику (застройщику).

В графе 8 акта С-17 указывается именно сумма денежных средств, фактически перечисленных дольщиком заказчику (застройщику), а не сумма денежных средств, подлежащая оплате (перечислению) дольщиком на дату передачи последнему затрат по объекту долевого строительства, что возможно, например, при передаче затрат по строительству коммерческой недвижимости, когда на дату передачи дольщиком затрат им еще может быть не оплачена вся сумма по договору долевого строительства (цена договора).

Поэтому акт на передачу затрат выполняет функцию акта сверки расчетов между дольщиком и заказчиком (застройщиком). Впоследствии дополнительные акты не составляется.

8. В графе 9 акта С-17 указывается сумма затрат, приходящихся на долю конкретного дольщика, в пределах суммы по договору без учета НДС.

Например, если договорная стоимость объекта строительства составляет 100 000 руб., сумма НДС, приходящаяся на долю дольщика, составляет 16 000 руб., то в графе 9 будет указан показатель в размере 8 000 руб. (100 000 -16 000).

Как уже указывалось выше, акт С-17 служит основанием для составления соответствующих бухгалтерских записей передающей и принимающей сторонами, то есть в нем должна быть отражена информация, необходимая дольщику для того, чтобы он мог отразить на счете 08 (Д-т 08 - К-т 60) сумму фактических затрат без налога на добавленную стоимость, то есть такие показатели должны быть отражены в акте С-17, в частности в графе 9, так как иные графы для отражения данного показателя отсутствуют.

Сумма граф 9 и 10 будет составлять общую стоимость объекта долевого строительства, указанную сторонами в договоре.

Графа 9 «Сумма затрат по строительству в пределах суммы договора» акта С-17 заполняется тогда, когда сумма затрат на строительство объекта, приходящаяся на дольщика, превышает сумму средств, подлежащую оплате дольщиком заказчику (застройщику) в соответствии с договором долевого строительства.

Данная норма в отношении заполнения акта С-17 предусмотрена п.12 Методических рекомендаций.

Пример 1 Сумма фактических затрат по строительству объекта составила 150 000 руб. В соответствии с условиями договора долевого строительства стоимость объекта долевого строительства определена сторонами в размере 100 000 руб. При этом по условиям договора долевого строительства дополнительное финансирование (доплата) дольщиком суммы фактически понесенных заказчиком (застройщиком) затрат на строительство объекта не предусмотрено и прибыль либо убыток относится на финансовые результаты деятельности заказчика (застройщика). В данном случае графа 9 акта С-17 заполняется.

Пример 2 Сумма фактических затрат по строительству объекта составила 95 000 руб. В соответствии с условиями договора долевого строительства стоимость объекта долевого строительства определена сторонами в размере 100 000 руб. При этом по условиям договора долевого строительства возврат «экономии» понесенных заказчиком (застройщиком) затрат на строительство объекта по сравнению с суммой, предусмотренной договором долевого строительства, не предусмотрен, и такая «экономия» и относится на финансовые результаты деятельности заказчика (застройщика). В данном случае графа 9 акта С-17 не заполняется.

Пример 3 Сумма фактических затрат по строительству объекта составила 150 000 руб. В соответствии с условиями договора долевого строительства стоимость объекта долевого строительства определена сторонами в размере 100 000 руб. При этом по условиям договора долевого строительства предусмотрено, что дольщик дополнительно возмещает заказчику (застройщику) фактически понесенные заказчиком (застройщиком) затраты на строительство объекта, если их сумма окажется выше первоначально определенной в договоре стоимости объекта строительства, то есть в рассматриваемой ситуации дольщик доплатит 50 000 руб. В данном случае графа 9 акта С-17 не заполняется.

9. В графе 10 «НДС, приходящийся на долю дольщика в пределах суммы договора» указывается сумма НДС, определенная расчетным путем и относящаяся к сумме затрат, фактически передаваемых и подлежащих оплате дольщиком в соответствии с условиями договора долевого строительства.

В случае если сумма фактически понесенных заказчиком (застройщиком) затрат на строительство объекта меньше, чем сумма денежных средств, подлежащая оплате дольщиком, то графа 10 акта С-17 не заполняется.

Пример 1 Сумма фактических затрат, приходящихся на дольщика, по строительству объекта без учета НДС составила 100 000 руб. Сумма НДС, приходящегося на фактические затраты по строительству на долю дольщика, - 16 000 руб. Общая сумма затрат, понесенных застройщиком, с учетом НДС, приходящихся на дольщика, - 116 000 руб. В соответствии с условиями договора долевого строительства общая стоимость объекта долевого строительства определена сторонами в размере 104 000 руб. (итоговая стоимость объекта долевого строительства, которая включает в себя и сумму НДС, передаваемую застройщиком дольщику для возмещения понесенных затрат). По условиям договора долевого строительства финансирование (доплата) дольщиком фактически понесенных заказчиком (застройщиком) затрат на строительство объекта не предусмотрено и относится на финансовые результаты деятельности заказчика (застройщика). В данном случае графа 10 акта С-17 заполняется.

Сумма НДС, подлежащая отражению в данной графе, составит 14 344,83 руб. (104 000 / 116 000 х 16 000) (определяется удельный вес НДС в сумме фактически понесенных затрат, и полученный процент умножается на сумму по договору).

Сумма затрат по строительству объекта в пределах суммы по договору, подлежащая отражению в графе 9 акта С-17, в такой ситуации составит 89 655,17 руб. (104 000,00 - 14 344,83).

Пример 2 Сумма фактических затрат, приходящихся на дольщика, по строительству объекта без учета НДС составила 100 000 руб. Сумма НДС, приходящегося на фактические затраты по строительству, - 16 000 руб. Общая сумма затрат, понесенных застройщиком, с учетом НДС, приходящаяся на дольщика, - 116 000 руб. В соответствии с условиями договора долевого строительства общая стоимость объекта долевого строительства определена сторонами в размере 140 000 руб. По условиям договора долевого строительства возврат «экономии» фактически понесенных заказчиком (застройщиком) затрат на строительство объекта по сравнению с суммой, предусмотренной договором долевого строительства, не предусмотрен и относится на финансовые результаты деятельности заказчика (застройщика). В данном случае графа 10 акта С-17 не заполняется.

Пример 3 Сумма фактических затрат по строительству объекта, приходящихся на долю дольщика, без учета НДС составила 100 000 руб. Сумма НДС, приходящегося на фактические затраты по строительству, - 16 000 руб. В соответствии с условиями договора долевого строительства общая стоимость объекта долевого строительства определена сторонами в размере 95 000 руб. По условиям договора долевого строительства предусмотрено, что дольщик возмещает заказчику (застройщику) фактически понесенные заказчиком (застройщиком) затраты на строительство объекта, если их сумма окажется выше первоначально определенной в договоре стоимости объекта строительства, то есть дольщик доплатит застройщику 19 000 руб. (116 000 - 95 000) В данном случае графа 10 акта С-17 не заполняется.

Еще один вопрос, который может возникнуть у дольщика: каким образом необходимо указывать в акте С-17 сумму НДС, относящуюся к получаемым дольщиком затратам по строительству:

• в разрезе каждого объекта учета;

• либо можно указать одну «общую» сумму НДС, относящуюся к получаемым затратам по всем в совокупности объектам учета?

Налоговым законодательством может быть установлен различный порядок принятия к вычету сумм НДС, относящихся к различным объектам учета, зависящий, например, от следующих аспектов:

• дольщик может осуществлять строительство части объектов для продажи, а часть будет принимать к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств, что позволит ему квалифицировать часть налоговых вычетов по НДС в качестве налоговых вычетов по основным средствам;

• в состав затрат по объекту строительства, который дольщик принимает к бухгалтерскому учету в качестве объекта основных средств, могут быть включены затраты по строительству наружных инженерных сетей и сооружений, которые переданы заказчиком (застройщиком) на баланс специализированным эксплуатационным организациям и налоговые вычеты по которым у дольщика нельзя квалифицировать как налоговые вычеты по основным средствам, и т. п.

Справочно Общая сумма налога на добавленную стоимость, определенная в соответствии со ст.103 НК, в соответствии с п.1 ст.107 НК, уменьшается на установленные ст.107 НК налоговые вычеты. Суммы налога на добавленную стоимость, уплаченные плательщиком при ввозе на территорию Республики Беларусь основных средств и нематериальных активов либо предъявленные при их приобретении, подлежат вычету в соответствии с п.6 ст.107 НК (часть первая п.4 ст.107 НК). Суммы налога на добавленную стоимость, приходящиеся на затраты по созданию (сооружению, строительству, изготовлению) плательщиком объектов основных средств и нематериальных активов, могут приниматься к вычету в порядке, установленном для вычета налога на добавленную стоимость по приобретенным основным средствам. При этом суммы налога на добавленную стоимость, приходящиеся на затраты, понесенные плательщиком до начала строительства создаваемых объектов основных средств, и являющиеся вложениями в долгосрочные активы плательщика, могут приниматься к вычету в порядке, установленном для вычета налога на добавленную стоимость по приобретенным основным средствам, с даты начала строительства (абзац 3 части четвертой п.4 ст.107 НК). Суммы налога на добавленную стоимость, приходящиеся на затраты по созданию плательщиком безвозмездно передаваемых в собственность государства объектов инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры и их благоустройства, завершенных строительством, но не зарегистрированных в установленном порядке в качестве объектов недвижимого имущества, принимаются к вычету в порядке, установленном для вычета налога на добавленную стоимость по приобретенным товарам (работам, услугам), имущественным правам (абзац 4 части четвертой п.4 ст.107 НК).

При применении положений п.4 ст.107 НК заказчику (застройщику) необходимо учитывать следующие аспекты:

1) организация вправе принимать суммы НДС, предъявленные поставщиками товаров (работ, услуг), имущественных прав, приобретаемых для строительства объекта, то есть тех, которые в бухгалтерском учете в соответствии с требованиями Инструкции № 10 будут расходами, предусмотренными Инструкцией № 10, относимыми на стоимость объекта строительства (либо в определенных ситуациях отражаемыми на иных счетах бухгалтерского учета), в порядке, установленном для вычета налога на добавленную стоимость по приобретенным товарам (работам, услугам), имущественным правам;

2) организация вправе принимать суммы НДС, предъявленные поставщиками товаров (работ, услуг), имущественных прав, приобретаемых для строительства объекта, то есть тех, которые в бухгалтерском учете в соответствии с требованиями Инструкции № 10, будут расходами, предусмотренными Инструкцией № 10, относимыми на стоимость объекта строительства (либо в определенных ситуациях отражаемыми на иных счетах бухгалтерского учета), в порядке, установленном для вычета налога на добавленную стоимость по приобретенным основным средствам.

При принятии определенного решения порядок:

• должен быть закреплен в учетной политике организации, являющейся заказчиком (застройщиком) в строительной деятельности;

•  применяется только в отношении затрат по строительству тех объектов, которые после приемки объекта строительства в эксплуатацию будут приняты к бухгалтерскому учету в качестве объектов основных средств;

•  не применяется в отношении затрат по строительству, приходящихся на затраты по созданию плательщиком безвозмездно передаваемых в собственность государства объектов инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры и их благоустройства, завершенных строительством, но не зарегистрированных в установленном порядке в качестве объектов недвижимого имущества, независимо от установленной учетной политикой организации классификации вычетов в отношении затрат по объекту строительства, то есть в том числе и в случаях, когда налоговые вычеты, приходящиеся на затраты по строительству объекта, рассматриваются организацией как налоговые вычеты по приобретенным основным средствам.

То есть суммы НДС, приходящиеся на затраты по созданию плательщиком безвозмездно передаваемых в собственность государства объектов инженерной, транспортной, социальной инфраструктуры и их благоустройства, завершенных строительством, но не зарегистрированных в установленном порядке в качестве объектов недвижимого имущества, принимаются к вычету исключительно в порядке, установленном для вычета налога на добавленную стоимость по приобретенным товарам (работам, услугам), имущественным правам.

Таким образом, в графе 10 следует указать суммы НДС, относящиеся к каждому объекту учета, указанному в акте С-17.

10. В графе 11 «Переоценка (справочно)» указывается сумма переоценки не завершенного строительством объекта и неустановленного оборудования, которая производилась заказчиком (застройщиком) в процессе строительства объекта в соответствии с нормами Указа Президента Республики Беларусь от 20.10.2006 № 622 «О вопросах переоценки основных средств, доходных вложений в материальные активы, объектов незавершенного строительства и оборудования к установке», Инструкции о порядке переоценки основных средств, доходных вложений в материальные активы, оборудования к установке, утвержденной постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь и Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 05.11.2010 № 162/131/37.

В графе 11 акта С-17 указывается показатель переоценки, относящийся (приходящийся) к каждому объекту учета, указанному в графе 2 акта С-17 с учетом процента долевого участия каждого дольщика.

В настоящее время застройщик вправе осуществить только добровольную переоценку оборудования к установке, входящего в состав объекта строительства, то есть обязательная переоценка затрат по незавершенному строительству законодательством Республики Беларусь не предусмотрена.

Таким образом, переоценка иных затрат по незавершенному строительству заказчиком (застройщиком) не может быть осуществлена в том числе и в добровольном порядке.

Как показывает практика, никто из заказчиков (застройщиков) переоценку объектов незавершенного строительства в части установленного оборудования и, как следствие, передачу таких сумм переоценки дольщикам не осуществляет.

Оформление акта С-17

Оформление акта С-17, если сумма фактических затрат по строительству у заказчика (застройщика):

• меньше цены договора на создание объекта долевого строительства, см. здесь;

• больше цены договора на создание объекта долевого строительства, см. здесь;

Обратите внимание! Ситуация, когда сумма фактических затрат по строительству у заказчика (застройщика) будет равна цене договора на создание объекта долевого строительства, не рассматривается, так как возможность ее возникновения практически исключена;

• больше цены договора на создание объекта долевого строительства и для конкретного дольщика строились индивидуальные объекты, затраты по которым не передаются иным дольщикам, см. здесь.

08.08.2017

Виктор Статкевич, аудитор