Материал помещен в архив

ПОРЯДОК ПЕРЕДАЧИ ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ, НАХОДЯЩЕГОСЯ В ЧАСТНОЙ СОБСТВЕННОСТИ, В ЗАЧЕТ СТОИМОСТИ НОВОГО ЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Необходимость реализации собственного жилья для вложения средств в новое является сегодня для многих серьезным препятствием для улучшения жилищных условий, что снижает приток собственных и заемных средств населения в сферу строительства. Рассмотрим причины данной проблемы.

Во-первых, граждане, проживающие в помещении, которое планируют продать для взноса в строительство, часто не успевают этого сделать до момента распродажи квартир в выбранном доме и вынуждены отказываться от строительства.

Во-вторых, для некоторых семей, которые продают собственное жилье для приобретения нового, единственным местом проживания до сдачи строящегося жилья в эксплуатацию является наемное жилье. Поэтому многие отказываются от такого варианта из-за боязни нестабильности своего положения (наемное жилье следует освободить по первому требованию арендодателя), роста расходов на момент, когда средства необходимы для решения жилищной проблемы, а также из-за рисков банкротства застройщика, которому переданы все деньги, вырученные от продажи собственной недвижимости.

В-третьих, семьи, которые готовы продать жилье и на время строительства нового нанять жилое помещение, не всегда юридически могут это сделать, поскольку с ними зарегистрированы несовершеннолетние дети - то есть администрация соответствующего района не даст разрешения на продажу жилья.

В-четвертых, часть граждан либо недостаточно юридически грамотны, либо не хотят заниматься отчуждением жилья вследствие своей занятости, поэтому откладывают улучшение своих жилищных условий на неопределенный срок.

Вышеперечисленные причины делают более вероятным решение жилищных проблем на вторичном рынке жилья, однако цены здесь выше, чем на первичном, что, в свою очередь, опять же снижает возможности населения решить проблему собственными средствами.

В этой связи необходима разработка механизма, в соответствии с которым гражданин мог бы в качестве взноса при строительстве использовать находящееся в его собственности жилое помещение.

Зачет жилья является одним из механизмов, способных помочь гражданам, имеющим в собственности жилое помещение (жилую комнату, квартиру, жилой дом, изолированную часть жилого дома, долю в жилом помещении), улучшить свои жилищные условия.

С 1 апреля 2015 г. вступили в силу Методические рекомендации о порядке передачи жилого помещения, находящегося в частной собственности, в качестве взноса в зачет стоимости нового жилого помещения, утвержденные постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 30.03.2015 № 9 (далее - Методические рекомендации).

Рассмотрим алгоритм передачи жилого помещения, составленный согласно нормам Методических рекомендаций.

Данный алгоритм лег в основу организационно-экономического механизма зачета жилья и предполагает два варианта определения сроков передачи зачетного жилого помещения гражданином застройщику (заказчику):

• на определенную дату после заключения договора и вне зависимости от сроков передачи построенного жилого помещения;

• в определенный период после передачи гражданину застройщиком (заказчиком) нового жилого помещения.

Выбор из представленных вариантов осуществляется по соглашению сторон.

Предполагается, что настоящий механизм может применяться при любом способе строительства нового жилья: в составе жилищно-строительного производственного кооператива, по договору долевого строительства, при покупке жилищных облигаций и др.

Так, данный механизм предполагает, что цена зачетного жилого помещения засчитывается в качестве первоначального и (или) последующих взносов в зачет стоимости нового жилого помещения в соответствии с условиями договора, заключенного между застройщиком (заказчиком) и собственником жилого помещения (часть первая п.9 Методических рекомендаций). При этом если цена зачетного жилого помещения ниже цены строящегося, то доплату производит гражданин-собственник зачетного жилого помещения застройщику (заказчику), а если выше - то застройщик (заказчик) - гражданину.

Цена зачетного жилого помещения определяется по соглашению сторон (часть вторая п.13 Методических рекомендаций): ни одна из сторон не может настаивать на заключении сделки по рыночной стоимости, определенной независимым оценщиком, при отсутствии на то согласия другой стороны.

В этом случае рыночная стоимость жилого помещения, подлежащего передаче в зачет, указанная в соответствующем заключении, выданном независимым оценщиком, является для сторон ориентировочной.

Стороны могут устанавливать цену на зачетное жилое помещение, существенно отличную от рыночной, в случаях, если по условиям договора предполагается, что собственник после заключения договора будет продолжать пользоваться данным жилым помещением с соответственно отложенным оформлением акта приемки-передачи на зачетное жилое помещение.

В этом случае цена зачетного жилого помещения может складываться как с учетом факторов риска от изменения конъюнктуры рынка недвижимости, так и с учетом упущенной выгоды застройщика, заказчика.

В случае если согласованная сторонами цена зачетного жилого помещения отличается от цены нового жилого помещения, договором на передачу собственником жилого помещения застройщику, заказчику в качестве взноса в зачет стоимости нового жилого помещения оговаривается размер доплаты, сроки и порядок ее внесения. Как уже было отмечено, доплата может быть предусмотрена как застройщику (заказчику), так и собственнику передаваемого в зачет помещения в случае, когда цена зачетного жилого помещения превышает цену нового жилого помещения.

В целях предотвращения спорных ситуаций застройщик (заказчик) вправе проверить техническое состояние жилого помещения (п.3 Методических рекомендаций) как перед принятием решения о принятии жилого помещения в зачет, так и при принятии данного помещения в собственность.

Особенности технического состояния данного помещения указываются в справке о техническом состоянии жилого помещения, которая может являться приложением к договору и составляется сторонами в произвольной форме (п.10 Методических рекомендаций).

В справке о техническом состоянии и (или) в акте приемки-передачи может быть согласно п.11 Методических рекомендаций предусмотрено обязательство собственника устранить определенные сторонами недостатки жилого помещения к определенному сторонами сроку.

29.05.2015

Марина Еременко, кандидат экономических наук, доцент, заведующая отделом разработки и совершенствования жилищной политики государственного предприятия «Институт жилища - НИПТИС им. Атаева С.С.»