Материал помещен в архив

ПОРЯДОК РАСТОРЖЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ И ВЫСЕЛЕНИЯ АРЕНДАТОРА ИЗ НЕЖИЛОГО ПОМЕЩЕНИЯ

Правовое регулирование

Договор аренды - гражданско-правовой договор, в силу которого арендодатель обязуется предоставить арендатору определенное имущество во временное владение или во временное пользование, а арендатор обязуется уплачивать за это арендодателю арендную плату.

Как правило, арендные отношения регулируются Гражданским кодексом Республики Беларусь (далее - ГК) (в отношении нежилых помещений действуют правила § 4 «Аренда капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений или машино-мест» главы 34 ГК), законодательными актами, а также соглашением сторон.

Нормативные правовые акты, регулирующие арендные отношения:

1) ГК, в том числе глава 34;

2) Хозяйственный процессуальный кодекс Республики Беларусь (далее - ХПК) - при необходимости судебного урегулирования спора;

3) Указ Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом» (далее - Указ № 150) - в отношении аренды имущества, находящегося в государственной собственности, а также в собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 ноября 2023 г. следует руководствоваться Указом от 16.05.2023 № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом». Комментарии см. здесь;

4) постановление Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 15.02.2012 № 1 «О некоторых вопросах рассмотрения дел, возникающих из арендных правоотношений» (далее - постановление Пленума № 1).

Примерная форма договора аренды (субаренды) нежилых помещений определена постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.09.2006 № 1191 «О мерах по реализации Указа Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 497» (далее - форма договора аренды). Данная форма не является типовой и может быть изменена в соответствии с достигнутым сторонами соглашением.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 декабря 2024 г. следует применять форму договора аренды (субаренды) нежилых помещений согласно приложению 2 к постановлению № 1191 в ред. постановления Совмина от 11.11.2024 № 825.

На практике нередко возникают ситуации, когда арендатор уклоняется от выполнения условий договора, в том числе не оплачивает арендную плату. При этом арендатор не платит, но и покидать помещения не хочет либо расторжение договора не оспаривает, но не вывозит из арендованного помещения свое имущество. Как в таких случаях поступать арендодателю? Ответ один - выселять арендатора в судебном порядке.

В данном материале рассмотрим порядок выселения арендатора-должника из нежилого помещения.

Основания досрочного расторжения договора аренды

Обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями законодательства, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычно предъявляемыми требованиями (ст.290 ГК).

Арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п.1 ст.585 ГК).

По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, влекущее для другой стороны такой ущерб, в результате которого она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора (часть вторая п.2 ст.420 ГК);

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре - в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законодательством или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора (часть первая ст.590 ГК).

Обратите внимание! Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя.

Таким образом, невнесение арендатором арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является самостоятельным основанием для расторжения договора по инициативе арендодателя. В то же время неоднократное наличие задолженности по арендным платежам также является существенным нарушением условий договора.

Обязанность арендатора уплачивать арендную плату и право арендодателя на взимание арендных платежей возникает с момента фактической передачи объекта аренды и прекращается после возврата (освобождения) имущества в силу положений ст.309, 577, 582, 585, 593, 626 ГК.

Условия о размере арендной платы в соответствии с п.1 ст.625 ГК, п.14 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом № 150 (далее - Положение № 150), и сроках ее уплаты (п.14 Положения № 150) относятся к существенным условиям договора аренды.

Если предметом договора аренды является недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности, то стороны обязаны руководствоваться Положением № 150 (исключение - торговые места, в отношении которых порядок определения размера арендной платы установлен Положением о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах для организации и осуществления розничной торговли, утвержденным Указом № 150).

Размер арендной платы за пользование недвижимым имуществом, находящимся в частной собственности, определяется по соглашению сторон. При определении размера арендной платы стороны вправе (но не обязаны) руководствоваться нормами Указа № 150.

Обратите внимание! Независимо от предусмотренных договором сроков и порядка изменения арендной платы размер арендной платы подлежит пересмотру по требованию одной из сторон при изменении законодательства. Если условия договора аренды не приведены в соответствие с актом законодательства, устанавливающим обязательные для сторон правила о размере арендной платы, иные, чем те, которые действовали при заключении договора аренды, то с момента вступления в силу акта законодательства у арендатора возникает обязанность вносить арендную плату в размере, установленном таким актом законодательства (ст.392, п.1 ст.394 ГК). В случае аренды имущества, не находящегося в государственной собственности, изменение размера арендной платы допускается по соглашению сторон, если иное не определено условиями договора.

Досудебное урегулирование спора

Обязательным условием для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя является направление арендатору письменного предупреждения с требованием о необходимости исполнения обязательства в разумный срок (в рассматриваемом случае - оплаты задолженности по арендной плате) и одновременно с требованием о расторжении договора в случае неисполнения обязательства (п.2 ст.422 ГК).

Обратите внимание! Пунктом 2 ст.422 ГК предусмотрен общий досудебный порядок урегулирования спора при расторжении договора: требование о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законодательством либо договором, а при его отсутствии - в 30-дневный срок. Вместе с тем, например, формой договора аренды предусмотрено, что при расторжении договора аренды по требованию одной из сторон за 15 календарных дней другой стороне направляется соответствующее письменное предупреждение с указанием мотивов расторжения договора (часть вторая п.13 формы договора аренды).

Если в предупреждении ставился вопрос только о необходимости исполнения обязательства в установленный срок и отсутствовало предложение о досрочном расторжении договора, то досудебный порядок урегулирования спора не признается соблюденным и исковое заявление о досрочном расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения в соответствии с абзацем 5 части первой ст.151 ХПК (абзац 5 п.30 постановления Пленума № 1).

Законодательством фактически не ограничен нижний предел срока исполнения обязательства. Разумность срока исполнения обязательств оценивается судом в ходе рассмотрения спора.

Если в установленный разумный срок арендатор оплатил задолженность по договору аренды, в том числе после возбуждения производства по делу и до принятия по делу окончательного судебного постановления, в удовлетворении требования о досрочном расторжении договора аренды может быть отказано.

Обратите внимание! Указом Президента Республики Беларусь от 24.03.2005 № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства» определена особенность расторжения договоров аренды торговых мест в случае неоплаты индивидуальными предпринимателями арендных платежей. Споры между индивидуальными предпринимателями и арендодателями торговых мест по вопросам, связанным с арендной платой и иными платежами, разрешаются экономическим судом области (г. Минска) после их обязательного предварительного рассмотрения председателями облисполкомов и Минского горисполкома с участием советов индивидуальных предпринимателей (часть пятая подп.1.10 п.1 названного Указа).

При одностороннем отказе арендодателя от договора не подлежат применению положения части третьей ст.590 ГК об обязательном направлении предупреждения о необходимости исполнения обязательства арендатором в разумный срок, поскольку при одностороннем отказе от договора данный договор считается расторгнутым с момента получения соответствующего уведомления арендатором, если иное не указано в уведомлении или договоре аренды (п.3 ст.420, п.2 ст.581 ГК).

Письменное предупреждение либо уведомление может быть направлено несколькими способами:

1) вручено представителю арендодателя лично, при этом необходимо получить отметку о получении на копии письма с указание даты получения, Ф.И.О., должности и подписи получателя;

2) направлено заказным письмом с заказным уведомлением о получении корреспонденции.

Расторжение договора по требованию одной из сторон или односторонний отказ от исполнения договора?

По требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда (п.2 ст.420 ГК).

В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законодательством или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым (п.3 ст.420 ГК).

Следует отметить, что право на расторжение договора аренды по требованию одной из сторон (в судебном порядке) и односторонний отказ от договора не являются тождественными.

В первом случае обязательства по договору считаются прекращенными с момента вступления в законную силу решения суда о расторжении договора (ст.423 ГК).

Во втором случае для одностороннего отказа от исполнения договора (при котором договор считается расторгнутым) достаточно уведомления об этом другой стороны (внесудебный порядок). Согласия другой стороны на расторжение договора, а также обращения с соответствующим требованием в суд в таком случае не требуется.

Для одностороннего отказа стороны от исполнения договора аренды достаточно указания на наличие такого права в договоре аренды и надлежащего заявления стороны об отказе от договора, в связи с чем такой договор в силу п.3 ст.420 ГК считается расторгнутым (прекращенным) и не имеется оснований для расторжения указанного договора в судебном порядке (часть третья п.32 постановления Пленума № 1). В данной ситуации в суд необходимо обращаться только в случае, если арендатор отказывается освобождать нежилое помещение, - с требованиями о выселении.

Вместе с тем наличие в договоре аренды условия о возможности его одностороннего расторжения по инициативе стороны договора аренды не означает, что она вправе отказаться от договора во внесудебном порядке, поскольку такое условие не предоставляет права на односторонний отказ от исполнения договора.

При одностороннем изменении, отказе от исполнения договора договор считается измененным или расторгнутым с момента получения другой стороной соответствующего уведомления либо по истечении срока предупреждения, установленного законодательством, если иной срок не установлен уведомлением, соглашением сторон либо законодательством (часть десятая п.19 постановления Пленума Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь от 16.12.1999 № 16 «О применении норм Гражданского кодекса Республики Беларусь, регулирующих заключение, изменение и расторжение договоров»).

Например, в случае если в заключенном договоре аренды содержится условие, согласно которому договор аренды может быть расторгнут по инициативе одной из сторон с предупреждением другой стороны за определенный период времени до расторжения, то, исходя из буквального содержания указанного положения договора, можно сделать вывод, что в договоре аренды отсутствует прямое указание на односторонний отказ от исполнения договора.

Расторжение договора аренды по требованию арендодателя в судебном порядке

При рассмотрении дел о расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения суд в первую очередь устанавливает условия заключенного договора аренды, в том числе сроки уплаты, определенную сторонами сумму арендного платежа в месяц, а также требует у сторон информацию о расчетах по арендной плате (включая акты сверки расчетов).

Если арендатор не реагирует на предупреждение, которое содержит требование исполнить обязательства в разумный срок и положение о последующем расторжении договора, вопрос о расторжении договора аренды и выселении разрешается в судебном порядке путем подачи искового заявления о досрочном расторжении договора аренды и выселении из нежилого помещения.

Если договором аренды предусмотрено условие о возможности одностороннего отказа от исполнения договора, однако бывший арендатор не отреагировал на уведомление, решить данный вопрос можно в судебном порядке путем подачи искового заявления о выселении из нежилого помещения.

В этом случае в соответствии с частью первой ст.593 ГК при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Таким образом, юридически значимым обстоятельством будет не момент прекращения пользования арендованным имуществом, а момент его возврата, поскольку само по себе прекращение договора аренды при условии, что арендованное имущество не возвращено или возвращено арендодателю несвоевременно, не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае если за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

ПРЕДУПРЕЖДЕНИЕ
о необходимости исполнения обязательства по договору аренды
от __________ № __

Между ______________ (Арендодатель) и __________________ (Арендатор) «___» ________ 2017 г. был заключен договор № _____ аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ________________ (далее - Договор).

В соответствии с п.__ Договора Арендатор обязан вносить арендную плату в размере, определенном Договором, за каждый истекший месяц не позднее 5-го числа следующего месяца.

Вместе с тем на дату «___» _________ 2017 г. Арендатор не вносит арендную плату в течение 3 месяцев подряд.

В соответствии с п.3 части первой ст.590 ГК по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом, если иное не предусмотрено ГК, иными законами и актами Президента Республики Беларусь, в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Предлагаем в двухнедельный срок со дня получения настоящего предупреждения оплатить задолженность по арендным платежам.

В случае неисполнения данного требования в указанный срок Арендодатель настоящим уведомляет Арендатора о расторжении Договора и просит передать нежилое помещение по передаточному акту.

М.П.

УВЕДОМЛЕНИЕ
об одностороннем отказе от исполнения договора аренды
от__________ № ___

Между ______________ (Арендодатель) и __________________ (Арендатор) «___» ________ 2017 г. был заключен договор № _____ аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ________________ (далее - Договор).

В соответствии с п.__ Договора Арендатор обязан вносить арендную плату в размере, определенном Договором, за каждый истекший месяц не позднее 5-го числа следующего месяца.

Вместе с тем на дату «___» _________ 2017 г. Арендатор не вносит арендную плату в течение 3 месяцев подряд.

В соответствии с п.__ Договора в случае, если Арендатор более двух раз подряд по истечении установленного Договором срока платежа не вносит арендную плату, Арендодатель вправе отказаться от исполнения договора аренды в одностороннем порядке.

В связи с изложенным настоящим уведомляем об одностороннем отказе от исполнения Договора. Договор считается расторгнутым с момента получения настоящего уведомления Арендатором.

М.П.

16.06.2017

Наталья Кухарчик, юрист, специалист в области жилищного законодательства