Материал помещен в архив

ПОРЯДОК ВОЗМЕЩЕНИЯ РАСХОДОВ ПО ЭКСПЛУАТАЦИИ И ОБСЛУЖИВАНИЮ ПЕРЕДАННЫХ В АРЕНДУ (БЕЗВОЗМЕЗДНОЕ ПОЛЬЗОВАНИЕ) ОБЪЕКТОВ НЕДВИЖИМОСТИ.
Комментарий к постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 07.06.2018 № 433

Разработан новый документ, регулирующий порядок возмещения расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сдаваемых в аренду (передаваемых в безвозмездное пользование) объектов недвижимости

Указом Президента Республики Беларусь от 15.11.2016 № 421 (далее - Указ № 421), изданным в целях совершенствования порядка и повышения эффективности использования государственного имущества, внесены соответствующие корректировки в ряд нормативных правовых актов Главы государства, касающихся вопросов сдачи в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, находящихся в республиканской собственности, а также определения размера арендной платы при сдаче в аренду недвижимого имущества.

Во исполнение п.3 Указа № 421 Совет Министров Республики Беларусь комментируемым постановлением (далее - постановление № 433) утвердил Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги (далее - Положение № 433).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2020 г. в Положение № 433 внесены изменения постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.02.2020 № 88, в частности, изменено название: «Положение о порядке возмещения арендаторами (ссудополучателями) расходов (затрат) по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги». Комментарий см. здесь.

Положение № 433 определяет порядок возмещения расходов арендодателей и ссудодателей по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества. То есть определяет порядок возмещения расходов по ремонту, водо-, тепло-, электро-, газоснабжению, обращению с твердыми коммунальными отходами и иных расходов по эксплуатации и обслуживанию переданных в аренду (безвозмездное пользование) объектов недвижимости.

Справочно Предусмотренные договорами аренды (безвозмездного пользования) расходы арендатора на возмещение эксплуатационных расходов (на содержание капитальных строений, зданий, сооружений, помещений), коммунальных и других расходов не включаются в установленную этими договорами сумму арендной платы, а возмещаются арендаторами отдельно. Ссудополучатели также обязаны возмещать указанные расходы.

Частью первой п.3 Положения № 433 установлена необходимость отражения порядка, сроков и размеров возмещения расходов в договорах аренды (безвозмездного пользования) либо в отдельно заключенных договорах на возмещение расходов.

Справочно Отношения между арендодателями (ссудодателями) и арендаторами (ссудополучателями) регулируются также условиями договоров и общими подходами, предусмотренными Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150 «О некоторых вопросах аренды и безвозмездного пользования имуществом», постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 27.05.2009 № 683 «Об утверждении Положения о порядке возмещения организациями расходов по обслуживанию зданий, сооружений и помещений, переданных им бюджетными организациями в безвозмездное пользование или аренду», другими документами.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 20 ноября 2023 г. следует руководствоваться Указом от 16.05.2023 № 138 «Об аренде и безвозмездном пользовании имуществом». Комментарии см. здесь.

Постановление № 433 распространяется на отношения по безвозмездному пользованию и аренде недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности, а также собственности хозяйственных обществ, в уставных фондах которых более 50 % акций (долей) находится в собственности Республики Беларусь и (или) ее административно-территориальных единиц.

Нормы постановления № 433 не распространяются на:

1) жилищный фонд (часть вторая п.1 Положения № 433). То есть при передаче в аренду (безвозмездное пользование) объектов жилищного фонда нормы Положения № 433 в части оплаты расходов по содержанию, эксплуатации, ремонту сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование) недвижимого имущества, затрат на санитарное содержание, коммунальные и другие услуги применятся не будут;

2) сдачу в аренду юридическим лицам и индивидуальным предпринимателям капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, их частей на рынках и в торговых центрах, арендуемых юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями для организации и осуществления розничной торговли (подп.2.5 п.2 Положения № 433).

Постановление № 433 вступает в силу 10 сентября 2018 г.

Порядок возмещения расходов на текущий и капитальный ремонт

Для комплексности правового регулирования в подп.2.2 и 2.8 п.2 Положения № 433 определены понятия капитального и текущего ремонта в соответствии с терминологией, приведенной в Законе Республики Беларусь от 05.07.2004 № 300-З «Об архитектурной, градостроительной и строительной деятельности в Республике Беларусь» (далее - Закон № 300-З).

Под ремонтом объекта недвижимости понимается совокупность работ (включая строительно-монтажные, пусконаладочные) и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных, потребительских и улучшению эстетических качеств объекта, устранению мелких повреждений и неисправностей, а также предупреждению его износа, не относящихся к реконструкции объекта (абзац 32 части первой ст.1 Закона № 300-З). В свою очередь, ремонт может быть капитальным и текущим.

Капитальный ремонт - это совокупность работ и мероприятий по восстановлению утраченных в процессе эксплуатации технических, эксплуатационных и потребительских качеств объекта недвижимости, осуществляемых путем восстановления (усиления), улучшения и (или) замены отдельных конструкций, деталей, инженерно-технического оборудования (абзац 17 части первой ст.1 Закона № 300-З).

При капитальном ремонте могут выполняться работы по ремонту и замене инженерного оборудования, обеспечивающего потребление коммунальных услуг, а также установке теплообменников, ремонту крыши, ремонту фасадов с устранением сырости и продуваемости отдельных их фрагментов, замене заполнений оконных и входных дверных проемов, расположенных во вспомогательных помещениях, ремонту фундамента, восстановлению отмостки, работы по устранению аварийного состояния конструктивных элементов и другие.

Справочно Расходы по капитальному ремонту возмещаются только в отношении недвижимого имущества, передаваемого в безвозмездное пользование (часть шестая п.4 Положения № 433).

Текущий ремонт представляет собой совокупность работ и мероприятий по предупреждению износа, устранению мелких повреждений и неисправностей, улучшению эстетических качеств объекта недвижимости (абзац 44 части первой ст.1 Закона № 300-З).

При текущем ремонте могут выполняться работы по заделке и расшивке стыков, швов, трещин, восстановлению отдельных мест облицовки стен со стороны подвальных помещений, заделка выбоин, трещин ступенек и площадок, восстановление отдельных элементов оконных, витражных и витринных заполнений, окраска кровель из листовой стали, металлочерепицы, окраска ограждений, замена или усиление отдельных элементов деревянных перекрытий, герметизация стыков элементов полносборных зданий и заделка выбоин, трещин на поверхности блоков и панелей, постановка на раствор отдельных выпавших камней, за исключением устранения мелких неисправностей фасадов, замена покрытий мелких архитектурных элементов по фасаду, за исключением устранения мелких неисправностей фасадов, ремонт, замена электродвигателей и отдельных узлов электроустановок технических устройств, замена задвижек, ремонт, замена фильтров, уплотнение соединений (кроме сгонов), утепление трубопроводов, за исключением восстановления теплоизоляции на отдельных участках трубопровода до 2 погонных метров, замена отдельных участков трубопроводов, за исключением поврежденных участков трубопровода до 2 погонных метров, фасонных частей, за исключением фасонных частей системы канализации, ревизий (при необходимости с разборкой грунта) и др.

Сумма возмещения расходов на текущий и капитальный ремонт недвижимого имущества, сданного в аренду (переданного в безвозмездное пользование), должна обеспечить покрытие издержек на выполнение таких работ, то есть рассчитываться исходя из фактических затрат арендодателя (ссудодателя) по оплате выполненных работ (оказанных услуг) на основании заключенных договоров со сторонними организациями (абзац 2 части седьмой п.4 Положения № 433).

Если работы (услуги) по текущему и капитальному ремонту выполнялись (оказывались) арендодателем (ссудодателем) собственными силами, то сумма возмещения расходов на эти работы рассчитывается исходя из фактических затрат и прибыли с рентабельностью не более 5 % (абзац 3 части седьмой п.4 Положения № 433).

Постановлением № 433 предусмотрено возмещение расходов на работы по текущему и капитальному ремонту сданного в аренду (безвозмездное пользование) недвижимого имущества, производимые арендодателем (ссудодателем) собственными силами на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 % (абзац 3 части седьмой п.4 Положения № 433).

Рентабельность устанавливается по аналогии с величиной рентабельности, определяемой при расчете размера арендной платы за недвижимое имущество, находящееся в государственной собственности (п.11 Положения о порядке определения размера арендной платы при сдаче в аренду капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений, машино-мест, их частей, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 29.03.2012 № 150). Данная норма устанавливает для арендодателей (ссудодателей) и сторонних организаций единый порядок расчета стоимости таких работ.

Справочно Размер суммы возмещения расходов должен быть подтвержден расчетами и (или) калькуляциями, составляемыми арендодателем (ссудодателем) (часть вторая п.3 Положения № 433).

Особенности возмещения расходов на техническое обслуживание зданий

При производстве работ по содержанию и эксплуатации недвижимого имущества (то есть техническому обслуживанию зданий) выполняются проверка технического состояния инженерного оборудования, устранение мелких неисправностей, регулировка оборудования, проверка технического состояния системы вентиляции, прочистка вентиляционных каналов, устранение незначительных неисправностей в системах горячего и холодного водоснабжения, водоотведения (канализации), замена прокладок в водопроводных (водоразборных) кранах, гибких шлангах, устранение засоров, набивка сальников, очистка фильтров, сифонов, укрепление теплоизоляции, проверка технического состояния электротехнических устройств, устранение незначительных неисправностей электропроводки, поддержание в исправном и работоспособном состоянии конструктивных элементов и другие работы.

Положение № 433 предполагает обязанность арендодателей и ссудодателей по обслуживанию всего здания, сооружения.

Справочно Например, невозможно осуществлять техническое обслуживание лишь некоторых или одного помещения в многоэтажном офисном здании. Также не представляется возможным поставлять тепловую энергию на отопление одного помещения в отрыве от всего здания. Даже в случае установления счетчиков учета расхода тепловой энергии для нужд отопления в каждом отдельно сдаваемом в аренду (безвозмездное пользование) помещении все равно необходимо выставлять плату арендатору (ссудополучателю) за отопление мест общего пользования.

В определение мест общего пользования включены крыши, технические этажи и подвалы, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование (подп.2.4 п.2 Положения № 433), находящееся за пределами арендуемых, переданных в безвозмездное пользование помещений, несмотря на то, что арендатор (ссудополучатель) не получает непосредственного права пользования этими местами, оборудованием, однако они имеют отношение к функционированию переданных в аренду, безвозмездное пользование помещений.

При осуществлении работ по содержанию, эксплуатации и техническому обслуживанию капитальных строений, зданий, сооружений эти работы могут выполняться как самими арендодателями, ссудодателями (работниками, состоящими в штате), так и по договору со сторонней специализированной организацией.

Постановлением № 433 предусмотрено возмещение расходов на работы по содержанию, эксплуатации сданного в аренду (безвозмездное пользование) недвижимого имущества, производимые арендодателем (ссудодателем) собственными силами, на основании фактических затрат и прибыли исходя из рентабельности не более 5 % (абзац 3 части седьмой п.4 Положения № 433).

Порядок возмещения расходов на коммунальные услуги

Если нет технической возможности или экономической целесообразности организовать раздельный учет расхода коммунальных услуг, то арендодатели и ссудодатели несут первоначально эти расходы, в том числе в части арендаторов (ссудополучателей).

Если же возможность организовать раздельный учет потребления коммунальных услуг имеется, то арендатор (ссудополучатель) признается субабонентом арендодателя (ссудодателя) и осуществляет расчеты с поставщиками коммунальных услуг самостоятельно на основании показаний приборов или в соответствии с установленными нормами (нормативами) потребления коммунальных услуг (часть пятая п.4 Положения № 433). В таком случае арендодатели (ссудодатели) эти расходы не несут.

При наличии отдельно установленных в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества приборов учета расхода тепловой энергии, электрической энергии, воды возмещение арендатором (ссудополучателем) затрат на соответствующие коммунальные услуги производится на основании показаний этих приборов с возмещением части затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, в следующем порядке:

• часть затрат арендодателя (ссудодателя) на теплоснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся на места общего пользования, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования (часть вторая п.4 Положения № 433);

• часть затрат арендодателя (ссудодателя) на электроснабжение, возмещаемая арендатором (ссудополучателем), увеличивается на сумму затрат арендодателя (ссудодателя), приходящихся:

- на места общего пользования, за исключением лифтов, пропорционально доле площади арендуемого (находящегося в безвозмездном пользовании) недвижимого имущества в общей площади недвижимого имущества без учета площади мест общего пользования;

- на работу лифта, пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), иных физических лиц, работающих в сданном в аренду (переданном в безвозмездное пользование) объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом, в общем количестве физических лиц, работающих в объекте недвижимого имущества либо пользующихся таким имуществом (часть третья п.4 Положения № 433);

• затраты на техническое обслуживание лифта и электроснабжение на работу лифта возмещаются арендатором (ссудополучателем) в случае, если арендуемое (предоставленное в безвозмездное пользование) недвижимое имущество находится выше первой остановочной площадки в капитальном строении (здании, сооружении), оборудованном лифтом (часть четвертая п.4 Положения № 433).

Справочно Возмещение расходов на коммунальные услуги по местам общего пользования - это обязанность арендатора (ссудополучателя).

Таким образом, суммы возмещения рассчитываются исходя из фактических показаний приборов учета, а при их отсутствии определяются в установленном порядке (пропорционально доле работников арендатора (ссудополучателя), площади занимаемого им помещения и т. д.). Арендаторы (ссудополучатели) должны также компенсировать часть затрат, приходящихся на места общего пользования.

06.07.2018

Николай Лимож, юрист