Материал помещен в архив

ПОРЯДОК ЗАМЕНЫ ЗАСТРОЙЩИКА ПРИ СТРОИТЕЛЬСТВЕ ОБЪЕКТОВ

В связи с необходимостью выработки мер по защите прав граждан, принимающих участие в долевом строительстве жилых (нежилых) помещений, в республике формируется правовая база, призванная защитить права лиц, чьи денежные средства привлекаются для строительства жилой (нежилой) недвижимости, исключив риск неполучения участниками долевого строительства права собственности на объекты такого строительства.

Первым документом этой правовой базы стал Указ Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263 «О долевом строительстве объектов в Республике Беларусь» (далее - Указ № 263), п.3 которого было установлено, что контроль порядка заключения и исполнения сторонами договоров создания объектов долевого строительства осуществляется местными исполнительными и распорядительными органами, выдавшими застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. взамен Указа № 263 действуют Указ Президента Республики Беларусь от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (комментарии см. здесь) и Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

Однако Указ № 263 не решал проблему, связанную с необходимостью достройки объекта в тех случаях, когда заказчик (застройщик) по тем или иным причинам не может завершить его строительство. Нередко такой причиной становится неверно рассчитанный предпринимательский риск, приводящий к срыву сроков ввода объекта в эксплуатацию из-за отсутствия финансов, рабочей силы, необходимых для строительства материалов. Все это ведет к возникновению ситуации, грозящей нарушением прав дольщиков.

Меры воздействия к заказчику (застройщику), предусмотренные Положением о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденным Указом № 263, не предусматривают выхода из такой ситуации.

Таким образом, Указом Президента Республики Беларусь от 22.04.2014 № 174 «О мерах по завершению строительства жилого дома» (далее - Указ № 174) внесены дополнения в п.3 Указа № 263.

Принятие Указа № 174 вызвано необходимостью защиты интересов граждан и завершения долевого строительства конкретного многоквартирного жилого дома, застройщик по которому не выполнил взятые на себя обязательства перед дольщиками.

Пункт 3 Указа № 263 дополнен нормой, согласно которой областные и Минский городской исполнительные комитеты вправе при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства осуществить замену застройщика в случаях и порядке, установленных Советом Министров Республики Беларусь.

Пунктом 5 Указа № 174 Совету Министров Республики Беларусь было предписано в трехмесячный срок принять меры по реализации Указа № 174.

Во исполнение Указа № 174 и в целях системной защиты законных интересов граждан постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.11.2014 № 1056 было утверждено Положение о случаях и порядке замены застройщика при неисполнении (нарушении) застройщиком обязательств по созданию объекта строительства (далее - Положение № 1056, постановление № 1056).

Положение № 1056 вступит в силу с 15 февраля 2015 г.

В каких случаях производится замена застройщика

Положение № 1056 определяет случаи, при которых возможна замена застройщика:

• превышение застройщиком сроков исполнения обязательств по договорам создания объектов долевого строительства более чем на 6 месяцев;

• превышение сроков строительства, определенных в графике производства работ, прилагаемом к договору строительного подряда, более чем на 3 месяца;

• прекращение застройщиком финансирования строительства объекта строительства на срок более 3 месяцев;

• отказ застройщика от исполнения обязательств по созданию объекта строительства в связи с невозможностью исполнения принятых обязательств по договорам создания объектов долевого строительства и (или) договору строительного подряда.

Порядок замены застройщика

Порядок проведения замены застройщика устанавливает Положение № 1056.

Правом на приостановление строительства объекта строительства наделены соответствующие областные или Минский городской исполнительные комитеты.

Приостановление строительства действует до дня опубликования проектной декларации новым застройщиком в случае принятия решения о замене застройщика, но не более чем на 3 месяца со дня принятия такого решения, либо до принятия решения об отсутствии необходимости замены застройщика.

В течение 10 календарных дней со дня установления случая для замены застройщика соответствующий исполнительный и распорядительный орган создает комиссию, в состав которой включаются представители:

• местных исполнительных и распорядительных органов, выдавших застройщику разрешительную документацию на долевое строительство объекта строительства;

• Департамента контроля и надзора за строительством Государственного комитета по стандартизации Республики Беларусь;

• Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь (далее - Минстройархитектуры);

• контролирующих (надзорных) органов;

• застройщика;

• подрядчика;

• дольщиков;

• других заинтересованных органов и организаций.

Комиссия в течение 15 календарных дней со дня ее создания рассматривает возможность устранения в трехмесячный срок оснований для замены застройщика и в случае невозможности их устранения вносит в соответствующий областной или Минский городской исполнительные комитеты предложения о целесообразности замены застройщика. Данные предложения принимаются большинством голосов и оформляются протоколом комиссии.

Исполнительный комитет на основании предложений комиссии согласно своим полномочиям в течение 10 календарных дней со дня получения протокола комиссии принимает решение о:

• замене застройщика с назначением нового застройщика, имеющего право на осуществление строительной деятельности в соответствии с законодательством, из числа коммунальных унитарных предприятий по капитальному строительству, их дочерних унитарных предприятий, иных государственных организаций или организаций с долей государства в уставном фонде более 50 %;

• нецелесообразности замены застройщика.

О своем решении исполнительный комитет должен письменно известить в течение 5 календарных дней после его принятия:

• членов комиссии;

• застройщика;

• нового застройщика - в случае принятия решения о замене застройщика.

Приостановление строительства при замене застройщика, а также превышение прежним застройщиком сроков строительства, определенных в графике производства работ, прилагаемом к договору строительного подряда, являются основаниями для согласования местным исполнительным и распорядительным органом новому застройщику изменения (продления) срока строительства объекта строительства.

Обязанности прежнего застройщика в случае его замены

Прежний застройщик в течение 10 календарных дней со дня получения извещения о замене застройщика обязан:

• передать новому застройщику проектную, исполнительную и иную необходимую для завершения строительства объекта строительства документацию, которая в установленном порядке корректируется при необходимости новым застройщиком.

В случае отсутствия проектной, исполнительной и иной необходимой для завершения строительства объекта строительства документации или невозможности истребования данной документации новый застройщик принимает меры по ее разработке (восстановлению).

Проектная организация, выполнявшая заказанную и оплаченную прежним застройщиком разработку проектной документации, обязана в течение 10 календарных дней со дня обращения нового застройщика передать ее копию данному застройщику.

Стоимость разработки (корректировки, восстановления) проектной, исполнительной и иной необходимой для завершения строительства объекта строительства документации включается новым застройщиком в стоимость строительства этого объекта;

• перечислить денежные средства, поступившие от дольщиков из всех источников финансирования, включая средства граждан, на строительство объекта строительства со специальных и текущего (расчетного) счетов прежнего застройщика на специальные и текущий (расчетный) счета нового застройщика, передать новому застройщику бухгалтерскую, договорную и иную организационную документацию, относящуюся к не завершенному строительством объекту строительства;

• заключить договоры уступки требования с новым застройщиком по договорам, не влекущим дополнительных обязательств нового застройщика и имеющим отношение к строительству переданного новому застройщику не завершенного строительством объекта строительства. Оплаченные прежним застройщиком, но неисполненные обязательства подрядчиков, поставщиков и иных контрагентов должны быть выполнены в пользу нового застройщика. В случае невозможности выполнения указанных обязательств их оплата подлежит возврату новому застройщику.

Дольщики и прежний застройщик подтверждают копиями платежных документов внесение (направление) средств на строительство не завершенного строительством объекта строительства за счет:

• собственных денежных средств;

• кредитов;

• средств организаций;

• иных источников с указанием условий предоставления этих средств.

Заключение договоров долевого строительства с новым застройщиком

Принятие решения о замене застройщика является основанием для расторжения дольщиками договоров создания объектов долевого строительства с прежним застройщиком.

Новый застройщик в течение 14 календарных дней со дня принятия решения о замене застройщика письменно извещает дольщиков о замене застройщика, а также о возможности заключения договоров создания объектов долевого строительства с новым застройщиком на те же объекты долевого строительства на новых условиях (п.7 Положения № 1056).

Новый застройщик определяет сумму средств, сроки, необходимые для завершения строительства объекта строительства, производит расчет новых цен объектов долевого строительства (цен договоров) и извещает о них дольщиков, у которых были заключены договоры создания объектов долевого строительства с прежним застройщиком.

Расчет величины платежей дольщика новому застройщику по договору создания объекта долевого строительства осуществляется новым застройщиком с учетом доли дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику (п.12 Положения № 1056).

При определении доли дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику, средства, поступившие за счет кредитов, но не использованные прежним застройщиком на цели строительства, в т.ч. полученные и неотработанные авансы за счет льготных кредитов, также подлежат учету в оплаченной части дольщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства.

Дольщик в течение 30 календарных дней со дня получения письменного извещения должен принять решение о продолжении строительства тех же объектов долевого строительства на новых условиях.

В случае согласия с новыми условиями дольщик заключает договор долевого строительства с новым застройщиком.

Объекты долевого строительства, на завершение строительства которых по истечении 30-дневного срока не были заключены договоры создания объектов долевого строительства с новым застройщиком, реализуются согласно законодательству. Новый застройщик обязан опубликовать проектную декларацию, и после этого он вправе заключать договоры с иными дольщиками в порядке, установленном Указом № 263.

Возврат денежных средств в случае отказа дольщика от заключения договора с новым застройщиком

Дольщики, отказавшиеся от заключения договора создания объекта долевого строительства с новым застройщиком, и прежний застройщик вправе требовать от нового застройщика возврата денежных средств.

Возвращаемые дольщикам и прежнему застройщику суммы денежных средств подлежат индексации в соответствии с Положением о порядке возврата денежных средств при прекращении участия в долевом строительстве, прекращении членства в организации застройщиков, расторжении договоров купли-продажи жилых помещений, построенных по государственному заказу, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 08.01.2014 № 6.

Возврат средств дольщикам и прежнему застройщику будет осуществляться в соответствии с их долей в объеме не завершенного строительством объекта строительства, рассчитанной в порядке, установленном Минстройархитектуры.

Порядок расчета долей каждого дольщика и прежнего застройщика в объеме не завершенного строительством объекта строительства, переданного новому застройщику подп.2.1 п.2 постановления № 1056, поручено в трехмесячный срок установить Минстройархитектуры.

Основанием для возврата денежных средств дольщика и прежнего застройщика является их заявление, подаваемое новому застройщику.

Возвращаемые дольщикам новым застройщиком денежные средства делятся на части пропорционально размеру поступивших денежных средств из различных источников финансирования, каждая из которых направляется по принадлежности в зависимости от источников финансирования в следующем порядке:

• внесенные собственные денежные средства дольщиков - по их поручениям соответственно на их счета в банке либо на текущий (расчетный) счет другого застройщика, иной организации;

• средства местных бюджетов, направляемые на строительство жилых домов, в т.ч. для предоставления гражданам одноразовых субсидий, - в местный бюджет;

• средства, предоставленные организациями в виде материальной помощи или займа работнику, - на текущий (расчетный) счет этих организаций. При этом средства, выплаченные в счет погашения основной суммы займа по договору, возвращаются заемщику предоставившей заем организацией;

• средства, предоставленные открытым акционерным обществом «Сберегательный банк «Беларусбанк» в виде льготных кредитов, - в качестве взноса нового дольщика, заключившего договор перевода долга в случаях, предусмотренных законодательными актами, или этому банку в счет погашения задолженности дольщика по льготному кредиту. В случае если новому дольщику предоставляется льготный кредит в сумме меньшей, чем та, которая выдана выбывающему дольщику, разница возвращается в названный банк;

• средства, предоставленные иными банками, небанковскими кредитно-финансовыми организациями в виде кредита, - банкам, небанковским кредитно-финансовым организациям, предоставившим кредит, с последующим возмещением дольщику денежных средств, выплаченных в счет погашения основной суммы долга по кредиту;

• средства, перечисленные местным исполнительным и распорядительным органом от индексации именных приватизационных чеков «Жилье», направленные на погашение стоимости строительства, - в местный бюджет в порядке, установленном законодательством. При этом дольщику возвращаются указанные чеки в установленном законодательством порядке.

Возврат денежных средств дольщикам осуществляется новым застройщиком в месячный срок после заключения договора создания объекта долевого строительства с новым дольщиком, но не позднее 6 месяцев со дня получения новым застройщиком заявления дольщика о возврате денежных средств (часть седьмая п.13 Положения № 1056).

В свою очередь, возврат денежных средств новым застройщиком прежнему застройщику осуществляется не позднее 6 месяцев со дня получения новым застройщиком заявления прежнего застройщика о возврате денежных средств.

10.01.2015

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»