Вопрос-ответ от 17.04.2017
Автор: Затуренская Т.

После ввода жилого дома в эксплуатацию обнаружилось, что фактическая стоимость 1 кв. м общей площади оказалась ниже цены договора. Застройщик полагает, что возврату подлежат средства, составляющие превышение фактических затрат по позиции «Затраты застройщика на строительство», а суммы превышений по позициям «Прибыль застройщика» и «Затраты, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимые на стоимость» относятся на финансовую деятельность застройщика, то есть остаются на его расчетном счете. Прав ли застройщик?


 

Материал помещен в архив

 

ВОПРОС: При проведении окончательных расчетов после ввода жилого дома в эксплуатацию обнаружилось, что фактическая стоимость 1 м2 общей площади жилых помещений оказалась ниже цены договора. Дом построен в г. Минске. Дольщики состоят на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и строят квартиры с превышением норматива площади, принимаемой для установления льготной прибыли застройщика.

Застройщик полагает, что возврату подлежат только средства, составляющие превышение фактических затрат по позиции «Затраты застройщика на строительство», а суммы превышений по позициям «Прибыль застройщика» и «Затраты, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимые на стоимость» относятся на финансовую деятельность застройщика, то есть остаются на его расчетном счете.

Прав ли застройщик?

 

ОТВЕТ: Не прав.

При снижении фактической стоимости объекта долевого строительства относительно цены договора ограниченная прибыль застройщика подлежит перерасчету в рамках нормативной площади, установленной для каждого члена семьи дольщика (часть четвертая п.22 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 06.06.2013 № 263).

Перерасчету подлежит не только прибыль застройщика, но и другие составные части цены договора - затраты на строительство объекта долевого строительства и затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимые на эту стоимость, при этом привязки к нормативной площади строящейся квартиры по указанным составным частям цены договора не предусмотрено.

Таким образом, в рассматриваемой ситуации при снижении фактической стоимости объекта долевого строительства относительно цены договора застройщик должен вернуть дольщикам в полном объеме не использованные на цели строительства средства, составляющие затраты на строительство объекта долевого строительства и затраты застройщика, не включенные в сводный сметный расчет стоимости строительства, но относимые на эту стоимость, а также часть прибыли, пересчитанную с учетом норматива общей площади жилых помещений на каждого члена семьи дольщика.

В данном случае у застройщика от общей суммы, составляющей разницу между ценой договора и фактическими затратами, приходящимися на конкретный объект долевого строительства, останется коммерческая прибыль, установленная на общую площадь, превышающую нормативную на всех членов семьи дольщика, и ограниченная прибыль на общую нормативную площадь для семьи дольщика.

 

внимание

Обратите внимание!

Если в соответствии с названным выше Положением предполагаемый к строительству жилой дом не обременяется очередниками, то есть строится на коммерческой основе, застройщик вправе при снижении фактической стоимости объектов долевого строительства относительно цены договора не возвращать дольщикам сложившуюся экономию даже в случае заключения договоров создания объектов долевого строительства с гражданами, состоящими на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, для которых цена договора является фактической.

 

17.04.2017

 

Татьяна Затуренская, начальник отдела управления жилищной политики Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь