Материал помещен в архив. Актуальный материал по теме см. здесь

ПОСТРОИЛИ КВАРТИРЫ ДЛЯ РЕАЛИЗАЦИИ И СДАЧИ В АРЕНДУ: ПРАВИЛЬНО УЧИТЫВАЕМ ЗАТРАТЫ

Ситуация Заказчиком - коммерческой организацией негосударственной формы собственности при возведении жилого многоквартирного дома часть квартир построена без внутренней отделки за счет собственных средств и предназначена для дальнейшей реализации. Часть квартир реализована сторонним гражданам, часть квартир решено сдавать в аренду своим работникам. В квартирах, предназначенных для сдачи в аренду, выполнены внутренние отделочные работы, установлено сантехническое оборудование, электроплиты и комплекты кухонной мебели. Как отразить построенные квартиры в бухгалтерском учете?

Как учитывать в данной ситуации:

• расходы на инженерную инфраструктуру;

• расходы по содержанию квартир до их реализации и сдачи в аренду;

• затраты по внутренней отделке;

• приобретенные комплекты кухонной мебели и электроплиты?

Следует ли:

• начислять амортизацию по квартирам, сданным в аренду;

• уплачивать налог на недвижимость по квартирам, сданным в аренду?

Построенные заказчиком для реализации квартиры отражаются в составе готовой продукции

Для ответа на некоторые из поставленных вопросов обратимся к нормам действующего законодательства. Так, согласно п.3 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Минстройархитектуры РБ от 14.05.2007 № 10 (далее - Инструкция № 10), бухгалтерский учет затрат на строительство осуществляется заказчиком, застройщиком.

Бухгалтерский учет незавершенного строительства независимо от способа строительства ведется на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы» на основании первичных учетных документов по фактическим затратам нарастающим итогом с даты начала строительства до даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию.

До даты приемки объекта (части объекта) в эксплуатацию затраты, учтенные на счете 08 и увеличивающие стоимость объекта (части объекта), составляют в бухгалтерском учете стоимость незавершенного строительства (п.11 Инструкции № 10).

Аналитический учет затрат по объекту ведется по каждому объекту учета, а именно:

• по части объекта основного назначения;

• по части объекта вспомогательного и обслуживающего назначения;

• по части объекта энергетического хозяйства;

• по части объекта транспортного хозяйства и связи;

• по наружным сетям и сооружениям водоснабжения, канализации, теплоснабжения, газоснабжения и другим инженерным сетям и сооружениям;

• по благоустройству и другим частям объекта.

Сумма средств, израсходованных на возведение квартир, предназначенных для продажи, вложениями в долгосрочные активы не является (п.57 Инструкции № 10).

Стоимость объекта (части объекта), возводимого заказчиком, застройщиком в целях дальнейшей продажи, отражается у него на основании п.57 Инструкции № 10 записью:

Расходы на инженерную инфраструктуру отражаются в составе расходов будущих периодов

Вопросы передачи объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры эксплуатационным организациям регулирует Указ Президента РБ от 07.02.2006 № 72 «О мерах по государственному регулированию отношений при размещении и организации строительства жилых домов, объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры» (далее - Указ № 72).

Так, безвозмездная передача в государственную собственность инвесторами (заказчиками, застройщиками) объектов инженерной и транспортной инфраструктуры, завершенных строительством, но не зарегистрированных в установленном порядке в качестве объектов недвижимого имущества, может осуществляться путем передачи в хозяйственное ведение (оперативное управление) непосредственно эксплуатационной организации без наличия документов, удостоверяющих государственную регистрацию прав на них (подп.1.9 п.1 Указа № 72). Такая передача осуществляется на основании акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта, и документов, подтверждающих завершение его строительства и соответствие проектно-сметной документации. Форма акта о передаче затрат, произведенных при создании объекта инженерной и (или) транспортной инфраструктуры, установлена постановлением Минстройархитектуры РБ от 29.04.2011 № 13 (приложение 2).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 9 мая 2018 г. следует руководствоваться формой С-17а с изменениями, внесенными постановлением Минстройархитектуры РБ от 18.04.2018 № 21.

Порядок отражения расходов на инженерную, транспортную и социальную инфраструктуру установлен п.59 Инструкции № 10.

Так, при отражении квартир в составе готовой продукции в бухгалтерском учете необходимо сделать запись:

Расходы по содержанию квартир включаются в состав расходов на реализацию

Расходы по содержанию квартир как готовой продукции на основании Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.09.2011 № 102 (далее - Инструкция № 102), признаются расходами по текущей деятельности организации.

К расходам по текущей деятельности относятся, в частности, затраты, формирующие расходы на реализацию продукции (п.8 Инструкции № 102).

В организациях, осуществляющих промышленную и иную производственную деятельность, в состав расходов на реализацию включаются расходы на реализацию, учитываемые на счете 44 «Расходы на реализацию» и списываемые в полной сумме при определении финансовых результатов в дебет счета 90 «Доходы и расходы по текущей деятельности» (п.12 Инструкции № 102).

В организациях, осуществляющих промышленную и иную производственную деятельность, на счете 44 отражаются расходы на упаковку изделий на складах готовой продукции, на доставку продукции к месту отправления, погрузки в транспортные средства, на содержание помещений для хранения продукции в местах ее реализации, на рекламу, другие аналогичные по назначению расходы. Такая норма содержится в п.35 Инструкции о порядке применения типового плана счетов бухгалтерского учета, утвержденной постановлением Минфина РБ от 29.06.2011 № 50.

По построенным квартирам у их собственника возникает необходимость уплаты расходов на отопление, техобслуживание и т.п. Все эти расходы в соответствии с действующим законодательством являются необходимыми, т.е. расходы, связанные с содержанием квартир до их реализации или перевода в состав основных средств или инвестиционной недвижимости, есть основания отнести в состав расходов на реализацию.

В бухгалтерском учете при этом производится следующая запись.

Обратите внимание! Квартиры, предназначенные для реализации, нельзя считать объектами непроизводственной сферы. Эти квартиры такие же активы, как и любые другие, используемые в предпринимательской деятельности. В данном случае это готовая продукция, предназначенная для реализации.

Затраты по производству и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав, учитываемые при налогообложении, представляют собой стоимостную оценку использованных в процессе производства и реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав природных ресурсов, сырья, материалов, топлива, энергии, основных средств, нематериальных активов, трудовых ресурсов и иных расходов на их производство и реализацию, отражаемых в бухгалтерском учете (п.1 ст.130 Налогового кодекса РБ (далее - НК)).

Поэтому есть все основания расходы, связанные с содержанием квартир, до их реализации или перевода в состав иных активов, включать в состав затрат по производству и реализации, учитываемых при налогообложении прибыли.

При реализации квартир в бухгалтерском учете следует сделать следующие записи.

Суммы затрат, отраженные по дебету счета 90-6, учитываются при налогообложении прибыли. Основанием тому является подп.2.9 п.2 ст.130 НК, согласно которому при определении инвестором (заказчиком, застройщиком) прибыли, полученной от реализации построенного им объекта недвижимости (его части), затраты, произведенные при создании объектов инженерной и транспортной инфраструктуры к данному объекту недвижимости и безвозмездно переданные эксплуатационным организациям в порядке, установленном Президентом РБ, принимаются в качестве затрат по производству и реализации товаров (работ, услуг).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2015 г. подп.2.9 п.2 ст.130 НК исключен Законом РБ от 30.12.2014 № 224-З.

Справочно Подробнее об учете при налогообложении прибыли расходов на инженерную инфраструктуру читайте в статье «Отражение в налоговом и бухгалтерском учете передачи эксплуатационным организациям объектов инженерной инфраструктуры».

Затраты по внутренней отделке квартир, предназначенных для сдачи в аренду, относятся на увеличение их стоимости

Если собственником квартир принято решение о сдаче части квартир в аренду, то их необходимо вывести из состава готовой продукции и перевести в состав инвестиционной недвижимости.

Инструкция по бухгалтерскому учету инвестиционной недвижимости утверждена постановлением Минфина РБ от 30.04.2012 № 25 (далее - Инструкция № 25).

Для целей Инструкции № 25 инвестиционная недвижимость - это земельные участки, здания, сооружения, изолированные помещения, машино-места (далее - недвижимое имущество), находящиеся в собственности, хозяйственном ведении или оперативном управлении организации, которые сданы другим лицам в аренду (за исключением финансовой аренды (лизинга), проката) (далее - аренда).

Организацией в качестве инвестиционной недвижимости принимается к бухгалтерскому учету недвижимое имущество при одновременном выполнении следующих условий признания:

• недвижимое имущество сдано в аренду;

• организацией предполагается получение экономических выгод, связанных с недвижимым имуществом;

• стоимость недвижимого имущества может быть достоверно определена.

Единицей бухгалтерского учета инвестиционной недвижимости является инвентарный объект.

Приобретенная (созданная) инвестиционная недвижимость принимается к бухгалтерскому учету по первоначальной стоимости (п.6 Инструкции № 25).

Первоначальная стоимость приобретенной инвестиционной недвижимости определяется в сумме фактических затрат на ее приобретение, включая:

• стоимость приобретения инвестиционной недвижимости;

• проценты по кредитам и займам;

• затраты на услуги других лиц, связанные с приведением инвестиционной недвижимости в состояние, пригодное для использования;

• иные затраты, непосредственно связанные с приобретением инвестиционной недвижимости и приведением ее в состояние, пригодное для использования.

Затраты по выполнению внутренней отделки квартир являются затратами, необходимыми для того, чтобы квартира могла использоваться по своему назначению, поэтому на основании п.6 Инструкции № 25 они включаются в первоначальную стоимость квартир.

Аналогичная норма для определения первоначальной стоимости основных средств установлена также п.10 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Минфина РБ от 30.04.2012 № 26 (далее - Инструкция № 26).

Представляется, что до тех пор, пока квартиры не будут сданы в аренду, их можно учитывать и в составе операционной недвижимости, т.е. в составе основных средств, учитываемых на счете 01 «Основные средства». На дату сдачи в аренду их необходимо будет перевести в состав инвестиционной недвижимости.

При переводе квартир из состава готовой продукции в состав основных средств и выполнении отделочных работ необходимо в бухгалтерском учете сделать записи:

Комплекты кухонной мебели и электроплиты можно учитывать в составе основных средств либо в составе запасов

Если квартиры, предназначенные для сдачи в аренду, оборудуются мебелью, ее следует учитывать либо в составе инвестиционной недвижимости, либо в составе запасов в зависимости от ее стоимости.

Согласно нормативным срокам службы основных средств (приложение к постановлению Минэкономики РБ от 30.09.2011 № 161) мебель прочая и электроплиты бытовые напольные относятся к группе основных средств.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 мая 2017 г. наименование позиции с шифром 70002 в приложении к постановлению № 161 изменено на «Мебель из массива дерева» на основании постановления Министерства экономики РБ от 10.04.2017 № 9.

Вместе с тем п.3 Инструкции по бухгалтерскому учету запасов, утвержденной постановлением Минфина РБ от 12.11.2010 № 133, определено, что инвентарь, хозяйственные принадлежности, инструменты, оснастка и приспособления, сменное оборудование, специальная (защитная), форменная и фирменная одежда и обувь, временные (нетитульные) сооружения и приспособления относятся к запасам.

Поэтому производственный и хозяйственный инвентарь, принадлежности могут числиться как в запасах в соответствии с Инструкцией № 133, так и в составе основных средств в соответствии с Инструкцией № 26.

Поэтому организации вправе для отнесения инвентаря и хозяйственных принадлежностей к основным средствам или к запасам установить в учетной политике организации дополнительные условия их признания, например стоимостный критерий в размере, определенном организацией.

Справочно Дополнительно о возможности отнесения инвентаря к основным средствам или к запасам см. интернет-семинар «Бухгалтерский учет основных средств и нематериальных активов по новым правилам» (вопрос 16).

Если установленные в квартирах, предназначенных для сдачи в аренду, комплекты кухонной мебели и электроплиты в соответствии с учетной политикой организации будут учитываться в составе основных средств, то при сдаче в аренду их следует учитывать как объекты инвестиционной недвижимости на субсчете 03-1; если в составе запасов, - на отдельном субсчете к счету 10. Например, это может быть субсчет второго порядка к субсчету 10-9 «Инвентарь и хозяйственные принадлежности, инструменты».

При сдаче квартир в аренду возникнет необходимость начисления амортизации

При сдаче квартир в аренду, построенных за счет собственных средств организации, у организации возникает необходимость начисления по ним амортизации в соответствии с Инструкцией о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Минэкономики РБ, Минфина РБ и Минстройархитектуры РБ от 27.02.2009 № 37/18/6 (далее - Инструкция № 37/18/6).

Основание этому - п.11 Инструкции № 37/18/6, согласно которому объектами начисления амортизации являются числящиеся на бухгалтерском учете (кроме числящихся на забалансовых счетах) организации основные средства как используемые, так и не используемые в предпринимательской деятельности, а также объекты, предоставленные организацией во временное владение и (или) пользование с целью получения дохода, учитываемые в качестве доходных вложений в материальные активы, в т.ч. инвестиционной недвижимости.

Начисление амортизации следует производить с месяца, следующего за месяцем сдачи квартир в аренду, т.е. с месяца начала их фактической эксплуатации, на основании п.34 Инструкции № 37/18/6.

Начисленные суммы амортизации будут учитываться в составе расходов по инвестиционной деятельности на основании п.14 Инструкции № 102 и подп.4.2 п.4 Инструкции № 37/18/6.

Аналогично необходимо будет начислять амортизацию по комплектам кухонной мебели и электроплитам, если они будут учитываться организацией в составе инвестиционной недвижимости.

Если комплекты кухонной мебели и электроплиты будут учитываться в составе запасов, т.е. предметов в составе средств в обороте, то порядок перенесения их стоимости на затраты по инвестиционной деятельности организации следует установить самостоятельно и закрепить его в учетной политике (п.107 Инструкции № 133).

Налог на недвижимость по квартирам, сдаваемым в аренду, платить не нужно, если сдача в аренду оформлена соответствующими договорами, зарегистрированными в местных исполнительных и распорядительных органах

Капитальные строения (здания, сооружения), их части социально-культурного назначения и жилищного фонда местных Советов депутатов, организаций (за исключением принадлежащих организациям жилых помещений в многоквартирных жилых домах, не используемых для проживания физическими лицами) освобождаются от налога на недвижимость (подп.1.1 п.1 ст.186 НК).

Таким образом, организации, в собственности которых находятся объекты жилищного фонда, могут применять льготу в отношении только тех объектов, которые используются для проживания физическими лицами. Подтверждением того, что объект жилищного фонда используется в этих целях, служит договор найма жилого помещения.

Договор найма жилого помещения - соглашение, по которому одна сторона (наймодатель) обязуется предоставить за плату другой стороне (нанимателю) жилое помещение во владение и пользование для проживания в нем (п.1 ст.49 Жилищного кодекса РБ).

Типовые договоры найма жилых помещений утверждаются в порядке, определяемом Советом Министров РБ.

Справочно Форма типового договора найма жилого помещения частного жилищного фонда организаций утверждена постановлением Совета Министров РБ от 24.09.2008 № 1408 (в редакции от 08.05.2013 № 356).

Договоры найма жилого помещения подлежат обязательной регистрации в местном исполнительном и распорядительном органе и считаются заключенными с даты такой регистрации.

Поэтому договоры найма, заключаемые организациями в отношении принадлежащих им жилых помещений, в обязательном порядке должны быть зарегистрированы в местных исполнительных и распорядительных органах.

В случае отсутствия факта регистрации договора найма данный договор будет считаться незаключенным, в связи с чем у организации будет отсутствовать документ, подтверждающий факт проживания в данном жилом помещении физического лица и, следовательно, право на применение льготы по налогу на недвижимость.

Справочно С аналогичным разъяснением о применении льготы по налогу на недвижимость можно ознакомиться в письме МНС РБ от 17.01.2011 № 2-2-12/6877 «Освобождение от налога на недвижимость при сдаче в найм квартир без государственной регистрации договора найма невозможно».

03.08.2013

Ольга Данилова, экономист