Материал помещен в архив

ПОТРЕБИТЕЛЬСКИЕ КАЧЕСТВА ЖИЛЬЯ: ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ

Необходимость обеспечения защиты интересов потребителей и государства в вопросах качества жилья привела к разработке и принятию государственных стандартов, в которых устанавливаются оптимальные (в т.ч. обязательные) потребительские качества благоустроенных жилищ, уровень которых гарантируется государством. Государственная гарантия уровня потребительских качеств распространяется на все объекты независимо от форм собственности и источников финансирования их строительства.

Понятие качества объединяет совокупность свойств, характеризующих степень пригодности жилья к использованию по назначению и удовлетворению запросов потребителя.

Потребительские качества жилья формируются из характеристик и параметров жилых помещений, жилых домов, их местоположения, определяющих уровень безопасности проживания, энергопотребления, санитарно-гигиенического и социально-функционального комфорта проживания.

Требования к потребительским качествам жилья установлены законодательством

Номенклатура требований, характеризующих потребительские свойства жилищ, установлена государственным стандартом Республики Беларусь СТБ 1154-99 «Жилище. Основные положения», утвержденным и введенным в действие приказом Минстройархитектуры РБ от 21.01.1999 № 8 (далее - СТБ 1154-99; http://tnpa.by/#!/DocumentCard/19717/19717).

Согласно СТБ 1154-99 потребительские требования к жилищам должны определять параметры жилищных единиц, жилых зданий, других объектов жилой среды таким образом, что соответствующие этим требованиям жилые объекты обеспечивают всем безопасные и здоровые условия проживания, экономное расходование энергии, психологический комфорт, возможность выполнения всех необходимых видов деятельности без излишних затрат усилий и времени на передвижение и ожидание.

Данный СТБ 1154-99 устанавливает следующие требования, которые должны учитываться при разработке потребительских требований к жилищам:

• безопасность проживания;

• санитарно-гигиенический комфорт при проживании;

• социально-функциональные требования;

• контроль потребительских качеств;

• экономия энергии.

Государственный стандарт 1154-99 служит основой для разработки государственных стандартов на различные типы жилищ, на отдельные требования к жилищу. Потребительские требования к жилищам устанавливаются в конкретных стандартах с учетом классификации жилых домов, приведенной в приложении А к СТБ 1154-99.

В соответствии с СТБ 1154-99 приказом Минстройархитектуры РБ от 07.10.1999 № 303 утверждены Указания по определению типовых потребительских качеств жилых помещений (далее - Указания № 303).

Указания № 303 устанавливают архитектурно-планировочные и технические характеристики квартирных жилых домов, обеспечивающие гарантируемые государством безопасность проживания, санитарно-гигиенический комфорт, социально-функциональные требования.

Архитектурно-планировочные критерии потребительских качеств

К архитектурно-планировочным критериям, определяющим типовые потребительские качества квартирных жилых домов, возводимых в городах и поселках городского типа, относятся:

• определение типов домов (квартир) в соответствии со строительными нормами Республики Беларусь «Жилые здания» (СНБ 3.02.4-03), утвержденными приказом Минстройархитектуры РБ от 26.08.2003 № 165 (далее - СНБ 3.02.4-03).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 ноября 2018 г. введен в действие ТКП 45-3.02-324-2018 «Жилые здания. Строительные нормы проектирования», утвержденный приказом Минстройархитектуры РБ от 13.04.2018 № 93 (http://www.tnpa.by/#!/DocumentCard/395728/525225);

• функциональное деление квартиры на жилую и хозяйственную зоны;

• наличие санитарно-технических помещений (санузел, ванная);

• организация для первых этажей зданий под лоджиями помещений, используемых в качестве хозяйственных кладовых;

• архитектурно-планировочное обеспечение требований инсоляции помещений (инсоляция - облучение прямыми солнечными лучами застраиваемых территорий, ограждающих конструкций и внутренних помещений в зданиях и сооружениях);

• благоустройство придомовой территории с созданием мощения, озеленения, необходимых по нормативам площадок и оборудования;

• организация перед фасадом (исключая фасады, ориентированные на магистрали и улицы) озелененных приквартирных участков с выходом на них непосредственно из квартир первого этажа.

Технические критерии потребительских качеств

К техническим критериям, определяющим типовые потребительские качества, относятся:

• обеспечение источниками теплоснабжения;

• электроснабжение, водоснабжение, канализация, радиофикация, телефикация, телефонизация, мусороудаление;

• обеспечение нормативных требований по теплотехническим характеристикам ограждающих конструкций;

• оборудование зданий приборами учета и регулирования;

• обеспечение вентилирования жилых помещений;

• устройство защитных ограждений лоджий первых этажей (не являющихся эвакуационными);

• усиление конструкции дверей для выходов на озелененный приквартирный участок;

• обеспечение защиты инженерного оборудования жилых домов от доступа посторонних лиц и преднамеренного или случайного механического воздействия на источники электрического освещения и электровыключатели во вспомогательных помещениях жилого дома, на элементы наружного освещения;

• установка укрепленных входных дверей в жилые дома (подъезды домов), оборудование входов в многоквартирные жилые здания домофонами с учетом выпускающихся в Беларуси охранно-переговорных устройств либо кодовыми устройствами;

• применение строительных конструкций, материалов, оборудования в соответствии с таблицей, прилагаемой к Указаниям № 303.

Обратите внимание! Приведенные архитектурно-планировочные и технические критерии установлены в целях создания условий рационального расходования средств. Указания № 303 применяются для расчета показателя стоимости 1 кв.м общей площади, используемого для определения размера льготного кредита, одноразовых безвозмездных субсидий и выделения бюджетных средств на строительство жилых помещений в городах, поселках городского типа, сельской местности.

Требования к объемно-планировочным решениям

Требования к объемно-планировочным решениям основных и вспомогательных помещений жилых зданий, к размещению помещений общественного назначения в жилых зданиях, их инженерному обеспечению установлены СНБ 3.02.04-03.

Данные СНБ 3.02.04-03 являются обязательными для всех организаций, учреждений и предприятий, юридических и физических лиц, осуществляющих проектирование жилых зданий.

Объемно-планировочные решения жилых помещений и их расположение в многоквартирном жилом доме, минимальная площадь комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилых помещениях (кроме прихожей и коридора), должны обеспечивать возможность размещения необходимого набора предметов мебели и функционального оборудования с учетом требований эргономики.

Квартиры должны проектироваться исходя из условия проживания в них одной семьи. В них должны предусматриваться, как минимум, следующие помещения:

• жилые комнаты (общая комната, спальня);

• подсобные помещения (прихожая, кухня, санитарный узел, кладовая или встроенный шкаф, летнее помещение).

В многоквартирных жилых домах допускается использовать пространство под лоджиями (балконами) первых этажей для устройства погребов. Доступ в эти погреба допускается осуществлять из лоджий (балконов) посредством люков.

Площадь помещений квартир должна быть не менее (кв.м):

• жилой комнаты в однокомнатных квартирах (для одиноких граждан) и жилой комнаты (общей) в двухкомнатных квартирах (для семей из двух человек) - 14,0;

• жилой комнаты (общей) в других типах квартир - 16,0;

• жилой комнаты (спальни на одного человека) и кухни - 9,0;

• жилой комнаты (спальни на два человека) - 12,0;

• ванной комнаты - 3,2;

• уборной - 1,1;

• совмещенного санитарного узла - 4,5;

• кладовой - 1,0;

• кладовой для инвалидов-колясочников - 4,0;

• встроенного шкафа - 0,5;

• летнего помещения - 2,2.

Размеры в плане ванной комнаты и совмещенного санитарного узла, как минимум, должны обеспечивать размещение в них ванны длиной не менее 170 см, умывальника, стиральной машины и (для совмещенного санитарного узла) унитаза. Размеры в плане уборной без умывальника должны быть не менее 0,8х1,2 м, с умывальником - 1,2х1,4 м.

Правила подсчета площадей помещений квартир, строительного объема, этажности жилых зданий, продолжительности инсоляции помещений и определения типов квартир по числу комнат приведены в приложении А к СНБ 3.02.04-03.

Размещение санитарных узлов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями не допускается. Допускается частичное размещение одного из помещений санитарного узла (не более 25 % его площади) над жилой комнатой при условии выполнения мероприятий по повышению гидро- и звукоизоляции конструкции пола этого санитарного узла.

Квартиры жилых домов должны располагаться в надземных этажах. Отметка пола жилых комнат, расположенных на первом этаже, должна быть выше планировочной отметки земли не менее чем на 0,6 м.

Высота помещений квартиры и жилой ячейки общежитий от пола до потолка должна быть не менее 2,5 м, внутриквартирных коридоров - 2,1 м.

Продолжительность непрерывной в течение дня инсоляции квартир в расчетное время года (с 22 марта по 22 сентября) в соответствии с СНБ 3.02.04-03 должна составлять не менее 2,5 ч и обеспечиваться: для одно-, двух- и трехкомнатных квартир - не менее чем в одной комнате, для четырех-, пяти- и шестикомнатных квартир - не менее чем в двух комнатах, в квартирах с количеством комнат более шести - не менее чем тремя жилыми комнатами.

В квартирах, где инсолируются все жилые комнаты, или при размещении жилых домов в особо сложных градостроительных условиях (исторически ценная городская среда, существующая застройка, дорогостоящая подготовка территории, зоны общегородских и районных центров) допускается сокращение продолжительности инсоляции на 0,5 ч.

В жилых домах с отметкой пола верхнего этажа от уровня планировочной отметки земли 14 м и более требуется предусматривать лифты и мусоропроводы. В зданиях меньшей высоты допускается устройство лифтов и мусоропроводов, если оно оговорено в задании на проектирование.

В многоквартирных жилых домах не ниже цокольного этажа следует предусматривать кладовые для хранения уборочного инвентаря, оборудованные раковиной с подводкой к ней холодной и горячей воды.

В зданиях с мусоропроводами допускается для хранения уборочного инвентаря использовать помещения мусороприемных камер.

В первом, цокольном и подвальном этажах жилых зданий допускается устройство технических помещений, хозяйственных кладовых для жителей дома и помещений для стоянок и хранения легковых автомобилей и мотоциклов, принадлежащих гражданам.

Жилое помещение должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием.

При этом уклон и ширина лестничных маршей и пандусов, высота ступеней, ширина проступей, ширина лестничных площадок, высота проходов по лестницам, подвалу, эксплуатируемому чердаку, размеры дверных проемов должны обеспечивать удобство и безопасность передвижения и размещения.

Благоустроенное жилое помещение должно быть обеспечено инженерными системами:

• электроосвещением;

• хозяйственно-питьевым и горячим водоснабжением и канализацией;

• отоплением и вентиляцией;

• радиофикацией, электроосвещением от централизованных, местных или индивидуальных систем с использованием традиционных или альтернативных источников;

• оборудовано газовыми или электрическими плитами;

• санблоком.

Что нельзя размещать в жилых зданиях

В жилых зданиях допускается размещать предприятия и учреждения, относящиеся к общественному обслуживанию населения с режимом функционирования с 7 до 23 ч.

Предприятия и учреждения общественного обслуживания, размещаемые в жилых зданиях, по своим объемно-планировочным решениям могут быть встроенными, встроенно-пристроенными или пристроенными.

Не допускается размещать в жилых зданиях:

• пункты приема посуды;

• специализированные магазины по продаже строительных, москательно-химических и других товаров, эксплуатация которых может привести к загрязнению территории и воздуха жилой застройки;

• специализированные рыбные и овощные магазины;

• столовые, кафе, рестораны с числом посадочных мест более 50;

• дискотеки;

• помещения судов по уголовным делам;

• физкультурно-оздоровительные помещения общей площадью более 150 кв.м;

• специализированные поликлиники или диспансеры с инфицированным материалом (противотуберкулезного, онкологического, кожно-венерологического профиля);

• психдиспансеры;

• травматологические пункты;

• учреждения здравоохранения, в составе которых имеются кабинеты с рентгеновскими аппаратами, с физиотерапевтической аппаратурой, магнитно-резонансными томографами;

• ветеринарные лечебницы;

• бани (сауны);

• общественные уборные;

• похоронные бюро;

• предприятия и помещения по противопожарным требованиям.

Санитарно-гигиенические требования к размещению, оборудованию и содержанию жилых домов и прилегающей территории

Основные санитарно-гигиенические требования к размещению, оборудованию и содержанию жилых домов и прилегающей территории изложены в Санитарных нормах, правилах и гигиенических нормативах «Гигиенические требования к устройству, оборудованию и содержанию жилых домов», утвержденных постановлением Минздрава РБ от 25.08.2009 № 95 (далее - Санитарные нормы).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 сентября 2015 г. следует руководствоваться Санитарными нормами, правилами и гигиеническими нормативами «Требования к устройству, оборудованию и содержанию жилых домов», утвержденными постановлением Минздрава РБ от 20.08 2015 № 95.

Устройство систем вентиляции, отопления и водоснабжения

Устройство вентиляционной системы жилых помещений должно исключать поступление воздуха из одной квартиры в другую. Не допускается объединение вентиляционных каналов кухонь и санитарных узлов (вспомогательных помещений) с жилыми комнатами.

Кратность воздухообмена во всех вентилируемых жилых помещениях должна соответствовать нормам, установленным в действующих нормативных правовых актах. Вентиляция встроенных в жилое здание помещений должна проектироваться, как правило, автономной. Допускается устройство систем приточно-вытяжной вентиляции с механическим побуждением.

Допустимые параметры микроклимата в жилых помещениях жилого дома в отопительный период должны соответствовать следующим требованиям:

• температура воздуха - +18-24°C;

• относительная влажность - не более 60 %;

• скорость движения воздуха - не более 0,3 м/сек.

Кроме того, в квартирах допускается применять системы квартирного отопления, а также автономные системы вентиляции, которые не должны влиять на работу общей системы вентиляции многоквартирного жилого дома.

Достаточность естественного освещения для вновь строящихся и реконструируемых жилых домов должна соответствовать величине коэффициента естественной освещенности в соответствии с требованиями технических нормативно-правовых актов и Санитарных норм.

Концентрация вредных веществ и примесей в воздухе жилых помещений жилых домов не должна превышать нормативы предельно допустимых концентраций загрязняющих веществ согласно приложению к Санитарным нормам. Не должны превышать значений, установленных санитарными правилами, также уровни шума, инфразвука, вибрации, ионизирующих излучений и электромагнитных полей от внутренних и внешних источников в жилых помещениях и на прилегающей территории.

Не допускается в жилых зданиях размещение под жилыми комнатами или смежно (в плане) с ними тепловых пунктов и насосных установок. Размещение их под помещениями подсобного назначения или смежно с ними допускается при условии устройства между ними двойных перекрытий, перегородок или стен, обеспечивающих нормативную защиту квартир от вредных физических факторов (шума, вибраций, влаги и т.д.).

Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

В многоквартирных жилых домах должно быть предусмотрено помещение электрощитовой. Не допускается размещение электрощитовой под санитарными узлами вышележащего этажа.

Инженерные системы (вентиляция, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.

Аварии (протечки, затопления, засоры) на канализационных, водопроводных сетях и сетях отопления в жилых домах должны устраняться в срок не более одних суток с момента совершения аварии.

В ходе ликвидации последствий аварий в течение суток вода из подвального помещения жилого дома должна быть удалена, подвальное помещение должно быть продезинфицировано и проветрено.

Обустройство прилегающей территории

Санитарными нормами предусмотрено, в частности, что территория, прилегающая к жилому дому, должна:

• быть благоустроена, озеленена и оборудована инженерно-техническими устройствами для удаления ливневых вод;

• содержаться в чистоте;

• иметь освещение.

При входе в жилые дома должны быть установлены урны для мусора, скамейки, решетки для очистки обуви.

На территории, прилегающей к жилому дому (группе жилых домов):

• должны быть оборудованы детские игровые площадки, площадки для занятий спортом, хозяйственно-бытовой деятельности, установлены скамейки для отдыха;

• ежегодно должны проводиться обрезка, пересадка (при необходимости) деревьев и кустарников.

22.08.2014

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»