Материал помещен в архив

ПРАВИЛЬНО ИСЧИСЛЯЕМ НАЛОГ ПРИ УПРОЩЕННОЙ СИСТЕМЕ НАЛОГООБЛОЖЕНИЯ ПРИ СДАЧЕ ИМУЩЕСТВА В АРЕНДУ

Ситуация 1 Организация, применяющая упрощенную систему налогообложения (далее - УСН, упрощенная система) без уплаты налога на добавленную стоимость, сдает имущество в аренду. Поставщики коммунальных услуг (энергосбыт, межрайгаз, спецкоммунтранс и др.) выставляют счета с НДС. Организация-арендодатель передает данные коммунальные услуги своим арендаторам отдельным счетом с указанием в нем сумм НДС, выделенных поставщиками этих услуг арендодателю. Вправе ли организация-арендодатель отражать в счете на коммунальные услуги суммы НДС и не обязан ли в этом случае исчислить НДС арендодатель? В налоговую базу для налога при УСН включается вся возмещенная сумма коммунальных платежей с учетом НДС? Если бы организация-арендодатель применяла УСН с уплатой НДС, то возмещенный в составе коммунальных услуг НДС также увеличивал бы налоговую базу для УСН?

Обязанности по исчислению налога на добавленную стоимость у арендодателя не возникает

Арендодатель, применяющий УСН без исчисления и уплаты налога на добавленную стоимость, указанный налог с сумм арендной платы не исчисляет, расчетные и первичные учетные документы выписывает арендатору без выделения сумм налога на добавленную стоимость (п.6 ст.105 Налогового кодекса РБ (далее - НК)).

Суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные арендодателю энергоснабжающими, коммунальными организациями в стоимости коммунальных услуг, перевыставляются арендодателем арендатору для возмещения при условии, что эти суммы налога на добавленную стоимость в первичных учетных документах продавцами таких услуг предъявлены арендодателю (п.7 ст.105 НК).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2017 г. пп.6 и 7 ст.105 НК на основании Закона РБ от 18.10.2016 № 432-З утратили силу.

Объектами обложения налогом на добавленную стоимость не признаются обороты по возмещению арендодателю арендатором стоимости приобретенных работ (услуг), связанных с арендой, не включенной в сумму арендной платы (подп.2.12.2 п.2 ст.93 НК).

Учитывая вышеизложенное, арендодатель, приобретая коммунальные, эксплуатационные и тому подобные услуги, стоимость которых подлежит возмещению арендатором, имеет обязательство перед их продавцом по оплате этих услуг с учетом предъявленной продавцом суммы налога на добавленную стоимость. Следовательно, данная сумма налога на добавленную стоимость также будет расходом арендодателя, подлежащим возмещению арендатором.

Таким образом, суммы коммунальных услуг, выставляемые арендаторам и не включаемые в сумму арендной платы, не являются для арендодателя оборотами по реализации объектов. Поэтому организация, выступая арендодателем, должна выставлять арендаторам к возмещению суммы коммунальных услуг с выделением НДС. Выделение в счете сумм НДС по коммунальным услугам в данном случае не повлечет признания организации плательщиком НДС.

Выставленные арендодателем суммы НДС по коммунальным услугам арендаторы смогут принять к вычету в установленном законодательством порядке.

В налоговую базу для налога при упрощенной системе включается вся возмещенная сумма коммунальных платежей с учетом налога на добавленную стоимость

С учетом особенностей деятельности отдельных организаций в выручку от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав для целей определения налоговой базы и валовой выручки при сдаче имущества в аренду включается сумма арендной платы, а также сумма возмещаемых расходов, не включенных в арендную плату (п.2 ст.288 НК).

В соответствии с тем же пунктом вышеназванной статьи НК в валовую выручку не включаются:

• суммы НДС, уплачиваемые из выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав и внереализационных доходов в соответствии с НК организациями, применяющими УСН и уплачивающими НДС, а также суммы НДС, уплаченные (удержанные) в иностранных государствах в соответствии с законодательством этих государств;

• суммы НДС, исчисленные доверительным управляющим в соответствии с НК из выручки от оказания вверителю услуг по доверительному управлению имуществом.

Таким образом, сумма коммунальных услуг, возмещаемая арендатором и не включенная в арендную плату, включается в валовую выручку арендодателя, применяющего УСН, и в налоговую базу налога при УСН в полном объеме, т.е. с учетом НДС.

У организаций, применяющих упрощенную систему с уплатой налога на добавленную стоимость, в налоговую базу для упрощенной системы включается вся возмещенная сумма коммунальных платежей с учетом налога на добавленную стоимость

В случае определения налоговой базы при применении УСН с уплатой НДС уменьшение валовой выручки возможно только на суммы НДС, исчисленные из полученной арендодателем суммы арендной платы.

Объектом обложения налогом при УСН в таких случаях будет являться поступившая сумма арендной платы за минусом НДС, исчисленного от арендной платы, а также сумма возмещаемых расходов в полном объеме с учетом НДС.

Сумма НДС из стоимости коммунальных услуг налоговую базу не уменьшает, поскольку обороты по возмещению арендодателю арендатором стоимости приобретенных работ (услуг), связанных с арендой, не включенных в сумму арендной платы, НДС не облагаются (подп.2.12.2 п.2 ст.93 НК).

Ситуация 2 Организация, применяющая УСН, - собственник помещения и сдает его в аренду (арендодатель). Коммунальные расходы между собственниками распределяет товарищество собственников (далее - ТС, товарищество собственников). Обязанность оплаты указанных расходов лежит на собственниках помещений. В соответствии с условиями договора аренды нести расходы по содержанию помещения должен арендатор. Товарищество собственников, арендодатель (собственник) и арендатор заключили трехсторонний договор, предусматривающий, что счета на возмещение коммунальных расходов ТС выставляет непосредственно арендатору, который перечисляет сумму возмещения на расчетный счет ТС. Таким образом, арендодатель не участвует в расчетах по возмещению коммунальных расходов. Следует ли в этом случае арендодателю включать в налоговую базу налога при УСН суммы возмещения платежей, если они не поступают на счет арендодателя? Если арендодатель должен включать в налоговую базу возмещаемые таким образом платежи, то на основании каких документов? На какую дату арендодатель должен включать эти платежи в налоговую базу? Кто в данном случае должен выставить НДС по коммунальным платежам для арендатора? Как учитываются возмещаемые арендаторами суммы у товарищества собственников?

Суммы возмещения платежей, поступающие от арендатора на счет товарищества собственников, включаются у арендодателя в налоговую базу налога при упрощенной системе

Собственники нежилых помещений имеют право в целом либо по частям отчуждать, сдавать в аренду, отдавать в залог, дарить, завещать принадлежащие им на праве собственности нежилые помещения, а также совершать с ними иные действия, не противоречащие законодательству Республики Беларусь, без согласия на то товарищества собственников и (или) других собственников недвижимого имущества совместного домовладения (часть вторая ст.7 Закона РБ от 08.01.1998 № 135-З «О совместном домовладении» (далее - Закон № 135-З)).

Товариществом собственников признается объединение собственников нежилых помещений, создаваемое в целях обеспечения сохранения, содержания и пользования недвижимым имуществом совместного домовладения, а также в целях, предусмотренных Законом № 135-З и его уставом (часть первая ст.20 Закона № 135-З).

Товарищество собственников имеет право, в частности:

• организовывать обслуживание нежилых помещений собственников;

• заключать договоры на предоставление коммунальных и других необходимых услуг;

• требовать от собственников компенсацию за неуплату обязательных платежей, предусмотренных ст.11 Закона № 135-З, а также полного возмещения причиненных товариществу собственников убытков в результате невыполнения собственниками обязательств по уплате обязательных платежей и оплате иных общих расходов в порядке, установленном законодательством Республики Беларусь (ст.23 Закона № 135-З).

Собственник недвижимого имущества совместного домовладения среди прочих своих обязанностей обязан обеспечить надлежащее содержание и ремонт нежилых помещений, находящихся в его собственности, не нанося ущерба имуществу других собственников, и оплачивать водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, горячее водоснабжение, канализацию и иные предоставленные ему коммунальные услуги в соответствии с законодательством Республики Беларусь (ст.11 Закона № 135-З).

По договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (ст.577 Гражданского кодекса РБ).

Арендатор обязан поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законодательством или договором аренды (п.2 ст.587 данного кодекса).

Исходя из вышеизложенного расходы на надлежащее содержание и ремонт нежилых помещений, а также коммунальные расходы должен нести собственник нежилого помещения. При сдаче помещения в аренду расходы на содержание имущества несет арендатор, если иное не установлено законодательством или договором аренды.

Следовательно, в рассматриваемой ситуации арендатор возмещает ТС расходы на содержание и эксплуатацию арендованного помещения за собственника (арендодателя).

С учетом особенностей деятельности отдельных организаций и индивидуальных предпринимателей в целях исчисления налога при УСН для определения налоговой базы и валовой выручки при сдаче имущества в аренду в выручку от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав включаются сумма арендной платы, а также сумма возмещаемых расходов, не включенных в арендную плату.

Суммы возмещаемых расходов, не включенных в арендную плату, учитываются в составе выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на дату поступления возмещения этих расходов (в т.ч. в натуральной форме) либо на дату иного прекращения обязательства по возмещению указанных расходов, в т.ч. в результате зачета, уступки права требования, перечисления денежных средств на счета третьих лиц (п.2 ст.288 НК).

Таким образом, суммы возмещения расходов на содержание и эксплуатацию помещения, перечисляемые арендатором ТС напрямую без участия в расчетах арендодателя, подлежат включению арендодателем в валовую выручку и налоговую базу в целях исчисления налога при УСН. Сумма коммунальных услуг, возмещаемых арендатором, включается арендодателем в выручку - валовую и налоговую в полном объеме, т.е. с учетом НДС.

У арендодателя суммы возмещенных коммунальных платежей включаются в налоговую базу на дату их перечисления арендатором товариществу собственников

Суммы возмещаемых расходов, не включенных в арендную плату, учитываются в составе выручки от реализации товаров (работ, услуг), имущественных прав на дату поступления возмещения этих расходов (в т.ч. в натуральной форме) либо на дату иного прекращения обязательства по возмещению указанных расходов, в т.ч. в результате зачета, уступки права требования, перечисления денежных средств на счета третьих лиц (п.2 ст.288 НК).

Значит, обязательство арендатора по возмещению расходов прекращается на дату перечисления им денежных средств на расчетный счет ТС, поэтому у арендодателя данная дата является датой включения суммы возмещения в налоговую базу налога при УСН.

Порядок представления сведений арендодателю определяется по договоренности сторон в произвольной форме.

Суммы налога на добавленную стоимость по коммунальным платежам выставляет арендаторам товарищество собственников

Суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные ТС энергоснабжающими, коммунальными организациями в стоимости коммунальных услуг, перевыставляются им собственникам помещений.

Суммы налога на добавленную стоимость, предъявленные собственнику помещения - арендодателю товариществом, перевыставляются им арендатору для возмещения при указании соответственно этих сумм налога на добавленную стоимость продавцами таких услуг в первичных учетных документах (п.7 ст.105 НК).

В данной ситуации ТС, как это предусмотрено трехсторонним договором, минуя собственника помещения выставляет к возмещению суммы коммунальных услуг непосредственно арендаторам. Поэтому и выделить НДС в счетах для арендатора должно товарищество собственников.

У товарищества собственников расходы, возмещаемые собственниками помещений и арендаторами, не будут ни доходом, ни объектом обложения налогом на добавленную стоимость

Обороты по возмещению товариществу собственников его членами стоимости приобретенных товаров, а также выполненных (оказанных) работ (услуг) для этих членов и стоимости товаров, включенных в стоимость указанных работ (услуг), связанных с содержанием и эксплуатацией недвижимого имущества, не признаются объектами обложения НДС (подп.2.12.1 п.2 ст.93 НК).

Не являются объектом обложения НДС также обороты по возмещению арендодателю арендатором стоимости приобретенных работ (услуг), связанных с арендой, не включенной в сумму арендной платы (подп.2.12.1 п.2 ст.93 НК).

У товарищества собственников полученная возмещаемая сумма не является ни выручкой от реализации услуг, ни внереализационным доходом, так как в данном случае арендатор возмещает расходы ТС за собственника помещения и у товарищества данные суммы проходят «транзитом» и далее перечисляются энергоснабжающим, коммунальным организациям. Следовательно, указанные суммы налогами не облагаются.

Если ТС применяет упрощенную систему, то налогом при УСН полученные возмещаемые суммы также не облагаются, поскольку имущество в аренду товарищество собственников не сдает.

24.04.2013

Ольга Володина, экономист