Материал помещен в архив

ПРАВО ДОЛЬЩИКА НА ПОЛУЧЕНИЕ ДОСТОВЕРНОЙ ИНФОРМАЦИИ ОБ ОБЪЕКТЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА

Получение дольщиком от застройщика информации в процессе осуществления долевого строительства является одним из основных способов, которым дольщик может контролировать ход строительства объекта и принимать меры по защите своих инвестиций.

Справочно Дольщик - физическое лицо, достигшее 18-летнего возраста (16-летнего - в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в т.ч. индивидуальный предприниматель, и (или) юридическое лицо, заключившие договор создания объекта долевого строительства (далее - договор) с застройщиком. Застройщик - юридическое лицо, привлекающее денежные средства дольщиков для строительства собственными силами и (или) с привлечением третьих лиц объектов долевого строительства путем заключения договоров (абзацы 3 и 4 п.2 Положения о долевом строительстве объектов в Республике Беларусь, утвержденного Указом Президента РБ от 06.06.2013 № 263 (далее - Положение № 263, Указ № 263)).

Основным документом, регулирующим отношения дольщика и застройщика по вопросу создания объекта долевого строительства, является Указ № 263. Данные отношения также регулирует законодательство о защите прав потребителей в части, не противоречащей Указу № 263 (подп.2.2 п.2 Указа № 263), а именно, Закон РБ от 09.01.2002 № 90-З «О защите прав потребителей» (далее - Закон № 90-З).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 марта 2019 г. взамен Указа № 263 действуют Указ Президента РБ от 10.12.2018 № 473 «О долевом строительстве» (комментарии см. здесь) и Положение о порядке заключения, исполнения и расторжения договоров создания объектов долевого строительства, условиях привлечения денежных средств при осуществлении долевого строительства, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 12.03.2019 № 156 (комментарий см. здесь).

Требования к предоставляемой информации

Процедура предоставления информации потребителю должна отвечать следующим требованиям (часть первая ст.7 Закона № 90-З):

• информация должна предоставляться потребителю своевременно, т.е. в сроки, установленные законодательством или обычно предъявляемыми требованиями;

• она должна быть для потребителя необходимой и достоверной.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 декабря 2018 г. в часть первую ст.7 Закона № 90-З внесены изменения Законом РБ от 13.06.2018 № 111-З (далее - Закон № 111-З). Изменения не повлияли на суть материала.

Содержание и способ предоставления информации должны соответствовать установленным законодательством и обычно предъявляемым требованиям.

По отдельным видам товаров (работ, услуг) перечень и способы доведения информации до потребителя устанавливаются Правительством РБ, если иное не установлено Президентом РБ.

Последнее означает, что перечень информации, источник ее формирования, объем и способы доведения до потребителя, установленные в нормативных правовых актах, утвержденных Президентом РБ, имеют преимущественную силу над правилами, установленными Законом № 90-З.

В Указе № 263 сказано, что при применении законодательства о защите прав потребителей следует исходить из того, что конкретные товары, работы (услуги), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, должны соответствовать проектной документации (часть вторая подп.2.2 п.2).

Это же требование можно распространить и на предоставление информации застройщиком. Если информация, предоставляемая застройщиком, касается конкретных товаров, работ (услуг), которые были использованы либо выполнены (оказаны) в процессе строительства объекта долевого строительства, то она должна соответствовать проектной документации.

Кроме того, определенные требования к предоставлению дольщикам информации содержатся в документах, утвержденных Указом № 263.

Согласно п.4 Положения № 263 застройщик обязан довести до сведения дольщика информацию о себе и об объекте строительства.

Информация о застройщике должна содержать:

• его наименование, место нахождения, а также сведения о режиме работы;

• данные о государственной регистрации в качестве юридического лица;

• сведения о жилых домах и иных объектах недвижимости, в строительстве которых он принимал участие в течение 3 лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием информации о фактических сроках строительства данных объектов.

Информация об объекте строительства должна включать:

• цели строительства, сведения об этапах и о сроках его реализации, результаты государственной экспертизы проектной документации при ее проведении в соответствии с законодательством;

• сведения о месте нахождения объекта строительства и его характеристики, в т.ч. сведения о количестве объектов долевого строительства, предлагаемых для заключения договоров, сведения о ценах на объекты долевого строительства и условия их возможного изменения застройщиком в одностороннем порядке;

• информацию о решении местного исполнительного и распорядительного органа о процентном соотношении в строящемся объекте граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий (при наличии такой информации);

• данные о правах застройщика на земельный участок, собственнике земельного участка, его границах и площади, об элементах благоустройства;

• сведения о количестве в строящихся жилых домах и иных объектах недвижимости самостоятельных частей, передаваемых застройщиком дольщикам после утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию жилого дома и иных объектов недвижимости;

• сведения о функциональном назначении нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, не входящих в состав общего имущества многоквартирного жилого дома;

• сведения о составе общего имущества многоквартирного жилого дома, которое будет находиться в общей долевой собственности дольщиков после приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и передачи объектов долевого строительства дольщикам;

• сведения о предполагаемом сроке приемки в эксплуатацию строящихся жилых домов и иных объектов недвижимости;

• сведения о договорах строительного подряда, заключенных застройщиком (при их наличии), и порядке ознакомления застройщиком дольщиков с объектом долевого строительства и ходом работ по его строительству.

Информация для дольщика должна содержаться в проектной декларации

Названная выше информация должна быть доведена до сведения дольщиков не позднее чем за 7 календарных дней до начала заключения договоров создания объектов долевого строительства в специальном документе - проектной декларации.

Проектная декларация должна быть опубликована не менее чем в одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, на территории которой будет находиться объект строительства, а также размещена в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, иных объектов недвижимости.

Информация об использовании привлекаемых на строительство объектов долевого строительства средств

Другая не менее важная для дольщиков информация, о которой говорится в Положении № 263, - это информация об использовании привлекаемых на строительство объектов долевого строительства средств.

Данная информация доводится до сведения дольщика по его требованию один раз в год после проведения застройщиком аудита целевого использования привлекаемых на строительство объектов долевого строительства средств.

Информация представляется в форме аудиторского заключения в трехдневный срок после получения аудиторского заключения. Дольщик вправе ознакомиться с аудиторским заключением в полном объеме.

Кроме того, застройщик обязан разместить информацию о результатах аудита в месте, доступном для ознакомления, по своему месту нахождения.

Информация о ходе строительства объекта

Указом № 263 утверждена форма типового договора создания объекта долевого строительства (далее - Типовой договор). Типовой договор оформляется застройщиком на основании данных об объекте долевого строительства, содержащихся в проектно-сметной документации. Следовательно, вся информация, изложенная в нем, должна соответствовать проектно-сметной документации.

Кроме того, Типовой формой договора предусмотрены права дольщиков на получение от застройщика информации о ходе строительства объекта (подп.6.1.5 п.6.1).

Что именно понимается под информацией «о ходе строительства», в Типовом договоре не уточняется.

Толковые словари трактуют слово «ход» в значении движения. Так, в толковом словаре Ожегова понятие слова «ход» раскрывается как движение в каком-нибудь направлении. В толковом словаре русского языка Т.Ф.Ефремова «ход» - это движение, перемещение в каком-либо направлении.

Следовательно, информацию о ходе строительства можно рассматривать как информацию о выполнении сроков строительства объекта. Сроки строительства объекта указываются в графиках производства работ, которые прилагаются к договорам строительного подряда.

Законодательством не определены требования к форме представления такой информации. Следовательно, она может быть представлена в любой форме, но содержащиеся в ней сведения о выполненных работах должны соответствовать данным графика производства работ на объекте.

Права дольщика на ознакомление в ходе строительства объекта с определенным перечнем документов

Типовым договором предусмотрены права дольщика на ознакомление в ходе строительства объекта с определенным перечнем документов.

Так, в соответствии с подп.6.1.1 п.6.1 Типового договора дольщик вправе знакомиться с проектной документацией, имеющей отношение к объекту долевого строительства.

Подпунктом 6.4.1 п.6.4 Типового договора предусмотрено право дольщика на ознакомление:

• с документом, подтверждающим права застройщика на земельный участок (свидетельством (удостоверением) о государственной регистрации создания земельного участка и возникновения права на него, государственным актом, удостоверением на право временного пользования земельным участком или договора аренды земельного участка);

• проектной документацией, прошедшей в установленном порядке государственную экспертизу (при строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах);

• выданным органом государственного строительного надзора разрешением на производство строительно-монтажных работ;

• проектной декларацией и документами, подтверждающими ее опубликование;

• договором строительного подряда (при строительстве жилых помещений в многоквартирных жилых домах).

Какая-либо специальная форма ознакомления дольщика с перечисленными документами законодательством не установлена, поэтому дольщик может ознакомиться с ними обычным способом - путем визуального просмотра. Условиями договора может быть оговорено представление дольщику копий указанных документов.

Права собственника на получение информации, необходимой для правильного использования объекта

Перечнем функций заказчика, застройщика, руководителя (управляющего) проекта по возведению, реконструкции, капитальному ремонту, реставрации и благоустройству объекта строительства, установленным постановлением Минстройархитектуры РБ от 04.02.2014 № 4 (далее - Перечень), предусмотрены права собственника на получение информации, необходимой для правильного использования объекта.

Так, установлена обязанность застройщика предоставить собственнику всю необходимую информацию об объекте, в т.ч.:

• о правилах эксплуатации объекта;

• гарантийных обязательствах подрядчика;

• сроках эксплуатации объекта;

• разработчиках проектной документации;

• субподрядчиках, принимавших участие в разработке проектной документации и строительстве объекта (подп.1.8.1 п.1 Перечня).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 30 марта 2023 г. следует руководствоваться п.11 перечня функций заказчика, застройщика в ред. постановления Минстройархитектуры от 03.02.2023 № 7.

Ознакомление с такой информацией собственников объектов недвижимости обеспечивается застройщиком путем предоставления проектной, эксплуатационной и технической документации по перечню документации, представляемой приемочной комиссии заказчиком, утвержденному приказом Минстройархитектуры РБ от 26.10.2012 № 339, с последующей передачей на постоянное хранение эксплуатирующей организации.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 февраля 2019 г. постановлением Минстройархитектуры РБ от 06.12.2018 № 40 установлен новый перечень документов, представляемых приемочной комиссии застройщиком (заказчиком - в случае заключения договора строительного подряда).

В процессе эксплуатации объекта собственники могут ознакомиться с указанной документацией у эксплуатирующей организации.

Кроме того, застройщик обязан для информирования жильцов составить в качестве приложения к эксплуатационно-техническому паспорту памятку по правилам эксплуатации систем вентиляции и отопления (п.3.8. раздела 13 «Приложения к эксплуатационно-техническому паспорту» технического кодекса установившейся практики ТКП 45-1.02-295-2014 «Строительство. Проектная документация. Состав и содержание», утвержденного и введенного в действие приказом Минстройархитектуры РБ от 27.03.2014 № 85). Форма эксплуатационно-технического паспорта здания (сооружения) установлена в приложении Г к названному ТКП.

Ответственность за нарушение прав дольщика на получение достоверной информации

Ответственность за нарушение прав дольщика на получение достоверной информации устанавливается законодательством и (или) договором.

В соответствии со ст.14 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК РБ) лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законодательством или соответствующим законодательству договором не предусмотрено иное.

Под убытками понимаются:

• расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права;

• утрата или повреждение имущества (реальный ущерб);

• а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Вред, причиненный жизни, здоровью, наследственности или имуществу потребителя вследствие недостоверной или недостаточной информации о товаре (работе, услуге), подлежит возмещению в полном объеме продавцом (изготовителем, исполнителем) независимо от его вины (п.1 ст.933 ГК РБ и п.1 ст.17 Закона № 90-З).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 23 декабря 2018 г. в п.1 ст.17 Закона № 90-З внесены изменения Законом № 111-З. Изменения не повлияли на суть материала.

Помимо возмещения имущественного вреда застройщик обязан возместить дольщику моральный вред.

Компенсация морального вреда, причиненного потребителю вследствие нарушения прав потребителя, предусмотренных законодательством, осуществляется причинителем вреда при наличии его вины, если иное не предусмотрено законодательными актами (ст.18 Закона № 90-З).

Компенсация морального вреда осуществляется независимо от подлежащего возмещению имущественного вреда и производится в денежной форме.

Вместе с тем следует иметь в виду, что если искажение информации произошло в результате допущенной застройщиком ошибки, то обе стороны должны предпринять меры к устранению такой ошибки, например внести изменения в договор путем подписания дополнительного соглашения.

Если дольщик откажется от подписания дополнительного соглашения при отсутствии других причин для отказа в урегулирования спора о недостоверности представленной застройщиком информации, суд может отказать дольщику в удовлетворении его требований о взыскании вреда (ущерба) в связи со злоупотреблением правом.

При возникновении между дольщиком и застройщиком спора о достоверности представленной информации о товаре (работе, услуге) продавец (изготовитель, поставщик, представитель, исполнитель) обязан провести экспертизу достоверности информации за свой счет в порядке, установленном Правительством РБ.

О месте и времени проведения экспертизы дольщик должен быть извещен в письменной форме. Дольщик вправе принять участие в проведении экспертизы лично или через своего представителя, а также оспорить заключение экспертизы в судебном порядке.

Если в результате экспертизы будет установлено отсутствие нарушений со стороны продавца (изготовителя, поставщика, представителя, исполнителя), потребитель обязан возместить продавцу (изготовителю, поставщику, представителю, исполнителю) расходы по проведению экспертизы.

Помимо гражданско-правовой ответственности за непредставление застройщиком дольщику информации или представление недостоверной информации установлена административная ответственность.

Так, привлечение денежных средств дольщиков застройщиком без наличия документов, требуемых для этого законодательными актами о долевом строительстве многоквартирных жилых домов, или при наличии в данных документах недостоверных сведений влекут предупреждение или наложение штрафа в размере от 10 до 30 базовых величин (п.4 ст.12.10 Кодекса Республики Беларусь об административных правонарушениях).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 марта 2021 г. действует новый КоАП от 06.01.2021 № 91-З. Комментарии см. здесь.

В соответствии с п.5 этой же статьи невыполнение застройщиком обязанностей по размещению до начала привлечения средств дольщиков проектной декларации в соответствующем государственном печатном издании, в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, указанию в данной декларации достоверных и соответствующих требованиям законодательства сведений влекут предупреждение или наложение штрафа на индивидуального предпринимателя или юридическое лицо в размере до 50 базовых величин.

28.07.2014

Татьяна Званкович, руководитель юридической службы государственного производственного объединения «Минскстрой»