Материал помещен в архив

ПРАВО ЗАКЛЮЧЕНИЯ ДОГОВОРА АРЕНДЫ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА, ПРИОБРЕТЕННОЕ НА АУКЦИОНЕ, - ЭТО НЕМАТЕРИАЛЬНЫЙ АКТИВ

Право заключения договоров аренды земельных участков в случаях, указанных в п.5 Указа Президента Республики Беларусь от 27.12.2007 № 667 «Об изъятии и предоставлении земельных участков», приобретается по результатам аукционов. Организация и проведение аукционов продажи и аукционов аренды, в т.ч. определение начальной цены предмета таких аукционов, осуществляются в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 31 марта 2018 г. случаи предоставления земельных участков по результатам аукционов приведены в п.6 Указа № 667 (в редакции Указа Президента Республики Беларусь от 26.12.2017 № 463).

Положение о порядке организации и проведения аукционов на право заключения договоров аренды земельных участков утверждено постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 26.03.2008 № 462 (далее - Положение № 462, постановление № 462).

Предметом аукциона является право заключения договора аренды земельного участка.

Аукционы проводятся областными, Минским городским, городскими (городов областного, районного подчинения), районными, сельскими, поселковыми исполнительными комитетами или уполномоченными ими государственными организациями.

Документы, необходимые для участия в аукционе

Для участия в аукционе юридическое лицо (через своего представителя или уполномоченное должностное лицо) в установленный в извещении о проведении аукциона срок:

• подает заявление на участие в аукционе с указанием кадастровых номеров и адресов земельных участков, которые предполагается получить в аренду по результатам аукциона;

• представляет документ, подтверждающий внесение суммы задатка (задатков) на текущий (расчетный) счет, указанный в извещении, с отметкой банка;

• заключает с местным исполнительным комитетом или по его поручению с организацией соглашение.

В соглашении должно быть предусмотрено условие о задатке, а также конкретный размер штрафа, уплачиваемого:

• победителем аукциона в случае его отказа (уклонения) от возмещения затрат на организацию и проведение аукциона и (или) подписания протокола и (или) договора аренды земельного участка;

• единственным юридическим лицом, подавшим заявление на участие в аукционе (явившимся на аукцион) и согласившимся с внесением платы за предмет аукциона в размере начальной цены предмета аукциона, увеличенной на 5 %, в случае его отказа (уклонения) от возмещения затрат на организацию и проведение аукциона и (или) подписания договора аренды земельного участка;

• участниками аукциона, отказавшимися объявить свою цену за предмет аукциона, в результате чего аукцион признан нерезультативным в соответствии с частью четвертой п.21 Положения № 462 (п.12 Положения № 462).

К участию в аукционе допускаются лица, подавшие в комиссию или организацию в указанные в извещении сроки соответствующее заявление с приложением необходимых документов и внесшие задаток (задатки) в размере, порядке и сроки, определенные в извещении о проведении аукциона, а также заключившие соглашение (п.13 Положения № 462).

После получения необходимых документов от юридического лица на участие в аукционе комиссия или организация выдает ему билет участника аукциона с указанием даты регистрации заявления и номера, под которым он будет участвовать в аукционе (п.14 Положения № 462).

По результатам проведения аукциона оформляется протокол

Результаты аукциона в день его проведения оформляются протоколом, который составляется в двух экземплярах, подписывается членами комиссии и победителем аукциона и утверждается председателем комиссии либо подписывается победителем аукциона и утверждается руководителем организации (уполномоченным им лицом).

Победителю аукциона в день проведения аукциона выдается копия протокола о результатах аукциона.

В протоколе отражаются:

• место и время проведения аукциона;

• адрес земельного участка, в отношении которого должен быть заключен договор аренды по результатам аукциона, его кадастровый номер, площадь, целевое назначение, а также назначение земельного участка в соответствии с единой классификацией назначения объектов недвижимого имущества, утвержденной в установленном порядке;

• начальная цена и окончательный размер платы за предмет аукциона;

• победитель аукциона;

• обязательства сторон по подписанию договора аренды и обязательства победителя аукциона по внесению платы за предмет аукциона (части платы - в случае предоставления рассрочки ее внесения соответствующими местными исполнительными комитетами);

• срок аренды;

• размеры и сроки возмещения затрат на организацию и проведение аукциона, в т.ч. расходов, связанных с изготовлением и предоставлением участникам аукциона документации, необходимой для его проведения;

• сведения об условиях, предусмотренных в решении об изъятии земельного участка для проведения аукциона и предоставлении победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона;

• другая информация (п.25 Положения № 462).

Если победитель аукциона в день проведения аукциона не подписал протокол, результаты аукциона в отношении этого победителя аннулируются, о чем комиссией или организацией составляется протокол. При этом внесенный победителем задаток возврату не подлежит (п.26 Положения № 462).

Расходы по проведению аукциона несет победитель

По заявлению победителя аукциона местным исполнительным комитетом может быть предоставлена рассрочка внесения платы за предмет аукциона. Заявление о рассрочке подается победителем аукциона в местный исполнительный комитет не позднее 1 рабочего дня после утверждения протокола о результатах аукциона.

В течение 10 рабочих дней со дня утверждения в установленном порядке протокола о результатах аукциона победитель аукциона обязан:

• внести плату за право заключения договора аренды земельного участка (часть платы - в случае предоставления рассрочки ее внесения соответствующими местными исполнительными комитетами);

• возместить затраты на организацию и проведение аукциона, в т.ч. расходы, связанные с изготовлением и предоставлением участникам документации, необходимой для его проведения;

• выполнить условия, предусмотренные в решении об изъятии земельного участка для проведения аукциона и предоставлении победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона, которые подлежат выполнению до обращения за государственной регистрацией в отношении земельного участка.

Затраты на организацию и проведение аукциона, в т.ч. расходы, связанные с изготовлением и предоставлением участникам документации, необходимой для его проведения, возмещаются победителем аукциона местному исполнительному комитету или организации (п.27 Положения № 462).

Сумма задатка победителя аукциона засчитывается при оплате им стоимости предмета аукциона (п.28 Положения № 462).

После совершения победителем аукциона перечисленных выше действий, но не позднее 2 рабочих дней местный исполнительный комитет заключает с победителем договор аренды земельного участка (приложение к постановлению Совета Министров РБ от 20.03.2008 № 427 «Об установлении типовой формы договора аренды земельного участка»), передает ему выписку из названного решения, а также один экземпляр протокола о результатах аукциона (п.30 Положения № 462).

Договор аренды земельного участка и возникновение основанного на нем права аренды подлежат государственной регистрации в территориальной организации по государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним по месту нахождения земельного участка (п.32 Положения № 462).

Таким образом, при заключении договора аренды земельного участка по результатам аукциона организация несет обязательные расходы:

• по оплате права заключения договора аренды земельного участка;

• возмещению расходов на проведение аукциона;

• уплате госпошлины за выдачу документов, удостоверяющих право на земельный участок;

• оплате регистрации договора аренды земельного участка.

Кроме того, могут иметь место расходы по уплате процентов за рассрочку платежей за предмет аукциона.

Право аренды земельного участка - нематериальный актив

Инструкция по бухгалтерскому учету нематериальных активов утверждена постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 25 (далее - Инструкция № 25).

Организацией в качестве нематериальных активов принимаются к бухгалтерскому учету активы, не имеющие материально-вещественной формы, при выполнении следующих условий признания:

• активы идентифицируемы, т.е. отделимы от других активов организации;

• активы предназначены для использования в деятельности организации, в т.ч. в производстве продукции, при выполнении работ, оказании услуг, для управленческих нужд организации, а также для предоставления в пользование;

• организация предполагает получение экономических выгод от использования активов и может ограничить доступ других лиц к данным выгодам;

• активы предназначены для использования в течение периода продолжительностью более 12 месяцев;

• организацией не предполагается отчуждение активов в течение 12 месяцев с даты приобретения;

• первоначальная стоимость активов может быть достоверно определена (п.4 Инструкции № 25).

Исходя из приведенных норм, право аренды земельного участка необходимо учитывать как нематериальный актив.

Нематериальные активы принимаются к учету по первоначальной стоимости

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на Налоговый кодекс Республики Беларусь в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. вышеназванный Кодекс изложен в новой редакции Законом Республики Беларусь от 30.12.2018 № 159-З. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

Первоначальная стоимость приобретенных нематериальных активов определяется в сумме фактических затрат на их приобретение, включая:

• стоимость приобретения нематериальных активов;

• таможенные сборы и пошлины;

• проценты по кредитам и займам;

• затраты на услуги других лиц, связанные с приведением нематериальных активов в состояние, пригодное для использования;

• иные затраты, непосредственно связанные с приобретением нематериальных активов и приведением их в состояние, пригодное для использования (п.13 Инструкции № 25).

Таким образом, в первоначальную стоимость нематериального актива - права заключения договора аренды земельного участка - должны быть включены:

• плата за право заключения договора аренды земельного участка;

• возмещение расходов на проведение аукциона;

• госпошлина за выдачу документов, удостоверяющих право на земельный участок.

Отнесение расходов по оплате регистрации договора аренды земельного участка на стоимость нематериальных активов Инструкцией № 25 прямо не предусмотрено.

По мнению автора, указанные затраты следует включать в состав затрат по производству и реализации на основании п.1 ст.130 Налогового кодекса Республики Беларусь (далее - НК) как общехозяйственные затраты.

Справочно Ранее в подп.42.41 п.42 ст.3 Закона Республики Беларусь от 22.12.1991 № 1330-XII «О налогах на доходы и прибыль» было прописано, что включались в состав затрат, учитываемых при налогообложении, платежи за регистрацию прав на недвижимое имущество и землю, сделок с указанными объектами, платежи за представление информации о зарегистрированных правах, оплата услуг юридических лиц и индивидуальных предпринимателей, осуществляющих оценочную деятельность по оценке стоимости имущества, уполномоченных органов и организаций по изготовлению документов кадастрового и технического учета (инвентаризации) объектов недвижимости. В НК подобной записи нет. В п.4 Инструкции по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.04.2012 № 26, сказано, что активы, принимаемые к бухгалтерскому учету в качестве основных средств, до их обязательной государственной регистрации, сертификации и тому подобного отражаются на счете 08 «Вложения в долгосрочные активы». В Инструкции № 25 по нематериальным активам такой нормы нет. Нет никаких записей по данному вопросу и в Инструкции по бухгалтерскому учету доходов и расходов, утвержденной постановлением Министерства финансов Республики Беларусь от 30.09.2011 № 102 (далее - Инструкция № 102). Вместе с тем п.64 Инструкции о порядке формирования стоимости объекта строительства в бухгалтерском учете, утвержденной постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 14.05.2007 № 10 (далее - Инструкция № 10), установлено, что плата за право заключения договора аренды земельного участка, расходы на возмещение затрат на организацию и проведение аукциона и другие затраты, связанные с предоставлением земельного участка для строительства и предусмотренные законодательством, учитываются по дебету счета 04 «Нематериальные активы».

Принимая во внимание приведенные нормы нормативных документов, полагаем, что порядок учета платы за регистрацию договора аренды земельного участка следует закрепить в учетной политике организации. Можно также установить, что плата за регистрацию договора аренды учитывается как расходы, связанные с управлением организацией, и отражается на счете 26 «Общехозяйственные затраты».

Первоначальная стоимость нематериальных активов не подлежит изменению, за исключением случаев, установленных законодательством (п.17 Инструкции № 25).

Изменение первоначальной стоимости нематериальных активов может иметь место в соответствии с Декретом Президента Республики Беларусь от 30.06.2000 № 15 «О порядке проведения переоценки имущества и обязательств в иностранной валюте при изменении Национальным банком курсов иностранных валют и отражения в бухгалтерском учете курсовых разниц».

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 января 2015 г. Декрет № 15 утратил силу на основании Указа Президента Республики Беларусь от 21.07.2014 № 361 «Об отдельных вопросах налогообложения, бухгалтерского учета, переоценки имущества и взимания арендной платы».

Других случаев, установленных законодательством для нематериальных активов, нет.

При приобретении права заключения договора аренды земельного участка через аукцион с предоставлением рассрочки платежа будут иметь место проценты за пользование рассрочкой.

Такие проценты, начисленные после принятия нематериального актива к бухгалтерскому учету, в соответствии с п.15 Инструкции № 102 следует включать в состав доходов и расходов по финансовой деятельности, учитываемых на счете 91 «Прочие доходы и расходы».

Указанные проценты, за исключением процентов по просроченным займам и кредитам (подп.1.20 п.1 ст.131 НК), учитываются при налогообложении прибыли на основании подп.2.8 п.2 ст.130 НК.

Бухгалтерский учет нематериальных активов

Нематериальные активы принимаются к бухгалтерскому учету на основании акта о приеме-передаче нематериальных активов по форме согласно приложению 2 к постановлению Министерства финансов Республики Беларусь от 22.04.2011 № 23 (п.12 Инструкции № 25).

В рассматриваемой ситуации акт о приеме-передаче нематериальных активов составляется на основании документов, удостоверяющих право заключения договора аренды земельного участка.

При принятии к учету нематериальных активов производятся записи:

Начисление амортизации

При начислении амортизации нематериальных активов следует руководствоваться Инструкцией о порядке начисления амортизации основных средств и нематериальных активов, утвержденной постановлением Министерства экономики Республики Беларусь, Министерства финансов Республики Беларусь и Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 27.02.2009 № 37/18/6.

Если договор аренды земельного участка заключен для строительства объекта, то при учете сумм амортизации следует руководствоваться также частью второй п.64 Инструкции № 10.

22.10.2014

Валентина Прохожая, экономист, редактор аналитической правовой системы «Бизнес-Инфо»