Материал помещен в архив

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ С УЧЕТОМ ИЗМЕНЕНИЙ, ВНЕСЕННЫХ УКАЗОМ ПРЕЗИДЕНТА РЕСПУБЛИКИ БЕЛАРУСЬ ОТ 19.07.2011 № 324

В Указе Президента РБ от 02.07.2009 № 367 «О некоторых вопросах жилищного строительства» перечислены всего 3 возможных варианта привлечения денежных средств физических лиц при строительстве жилых домов:

- на основании договоров создания объектов долевого строительства, заключенных с застройщиком;

- на основании договоров, предусматривающих строительство жилых помещений в составе организаций застройщиков;

- на основании заключаемых между застройщиком - эмитентом жилищных облигаций и физическим лицом договоров (соглашений), предусматривающих обязательства эмитента по строительству жилых помещений владельцам жилищных облигаций в установленном законодательством порядке.

Самой актуальной и востребованной из перечисленных форм остается договор долевого строительства.

При этом Гражданским кодексом РБ (далее - ГК) договор долевого строительства не выделяется в качестве поименованного договора, в связи с чем правовое регулирование отношений по долевому строительству на уровне ГК сводится к общим нормам по обязательственным правоотношениям.

Единственным специальным нормативным актом, регулирующим сферу долевого строительства, является Указ Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» (далее - Указ № 396).

Однако и Указ № 396 распространяет свое действие не на всю сферу долевого строительства, а только на строительство следующих объектов:

- жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме или его части;

- иных объектов недвижимости, относящихся к многоквартирному жилому дому в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенных на одном земельном участке, предоставленном для строительства такого многоквартирного дома, включая элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, в т.ч. ограждения, стоянки и гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию многоквартирного жилого дома.

Указом Президента РБ от 19.07.2011 № 324 «О внесении дополнений и изменений в Указ Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. № 396» (далее - Указ № 324) в Указ № 396 были внесены очередные изменения и дополнения. Указ № 324 в основном направлен на то, чтобы еще больше защитить права дольщиков и не допустить злоупотреблений со стороны недобросовестных застройщиков.

Отметим, что Указ № 324 вступает в силу через 3 месяца после его официального опубликования, за исключением пп.2 и 3, которые вступают в силу со дня подписания данного Указа. При этом действие Указа № 324 не распространяется на договоры создания объектов долевого строительства, заключенные до вступления в силу Указа № 324.

Далее рассмотрим наиболее существенные изменения и дополнения в Указ № 396, внесенные Указом № 324.

Оформление договорных отношений по долевому строительству

1. Как и ранее, местный исполнительный и распорядительный орган при утверждении актов выбора места размещения земельных участков вправе определять категорию (категории) лиц, которым будет отдаваться предпочтение при заключении договоров долевого строительства. Относящимся к такой категории (категориям) гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и заинтересованным в строительстве объектов долевого строительства, местные исполнительные и распорядительные органы выдают направления для заключения договоров с застройщиком.

Однако в соответствии с п.2 Указа № 396 (в редакции от 19.07.2011) не менее 30 % от общего количества направлений предлагаются гражданам, не имеющим в собственности жилых помещений в населенном пункте по месту принятия на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий (для г.Минска - в г.Минске и Минской обл.), в т.ч. проживающим в общежитиях (за исключением вселившихся в общежитие в связи с обучением, сезонных и временных работников), жилых помещениях частного жилищного фонда по договорам найма жилого помещения или в жилых помещениях государственного жилищного фонда по договорам поднайма жилого помещения. Необходимо отметить, что в ныне действующей редакции Указа № 396 не установлено ни минимального, ни максимального количества граждан указанной категории, направляемых для заключения договора с застройщиком.

Нововведением Указа № 324 является положение о том, что если местными исполнительными и распорядительными органами не определена категория (категории) лиц, которым отдается предпочтение при заключении договоров, застройщик заключает договоры с учетом очередности подачи заявлений гражданами независимо от их постановки на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий. На данный момент действует правило, согласно которому предпочтение в такой ситуации отдается гражданам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий.

2. Указом № 324 введена обязательная регистрация договоров долевого строительства в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома. При этом договор долевого строительства будет считаться заключенным только со дня его регистрации (подп.2.7 п.2 Указа № 396 (в редакции от 19.07.2011)).

Существенным моментом в системе регистрации договоров долевого строительства является создание электронного банка данных (реестра) объектов долевого строительства по каждому строящемуся многоквартирному жилому дому. Регистрирующий орган в свою очередь обязан перед регистрацией каждого договора проверять наличие в электронном банке данных (реестре) иного действующего договора на создание указанного объекта долевого строительства. Наличие же в электронном банке данных (реестре) на момент обращения иного договора на создание такого объекта долевого строительства является основанием для отказа в регистрации договора, что в свою очередь означает незаключенность этого договора.

Следует отметить, что еще одним основанием для отказа в регистрации договора долевого строительства является несоответствие этого договора законодательству. Таким образом, регистрирующий орган должен оценивать поступающие к нему для регистрации договоры долевого строительства на их соответствие законодательству. Такого рода практика уже существует в Республике Беларусь. Так, в соответствии со ст.68 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон о государственной регистрации) при регистрации сделки с недвижимым имуществом регистратор должен проверить, не противоречит ли сделка законодательству Республики Беларусь.

Указанные нормы Закона о государственной регистрации и Указа № 324 направлены в первую очередь на то, чтобы обеспечить законность совершаемых сделок и не допустить преднамеренного или случайного внесения в договор условий, которые повлекут впоследствии признание договора недействительным в связи с несоответствием его законодательству Республики Беларусь.

Однако это не означает, что регистрирующий орган обладает какими-либо полномочиями по определению условий договора. Статьей 2 ГК закреплен принцип свободы договора, который более детально представлен в ст.391 ГК. Согласно п.3 ст.391 ГК условия договора определяются по усмотрению сторон в порядке и пределах, предусмотренных законодательством (ст.392 ГК). Статьей 392 ГК установлено, что договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законодательством. Следовательно, регистрирующий орган должен подходить предельно корректно к реализации полномочий по проверке условий договора на их соответствие законодательству и отказывать в регистрации только лишь при наличии объективных на то оснований. В противном случае стороны могут обратиться в суд за защитой своих прав и законных интересов.

Одним из камней преткновения в вопросе соответствия договора законодательству Республики Беларусь может стать примерная форма договора создания объекта долевого строительства, утвержденная Указом № 396 (в редакции от 19.07.2011).

В части первой п.3 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом № 396 (в редакции от 19.07.2011) (далее - Правила), определено, что договор заключается в простой письменной форме в 2 экземплярах по форме примерного договора создания объекта долевого строительства. В связи с этим возникает вопрос, правомерно ли заключение договора создания объекта долевого строительства, отличного от условия примерного договора, утвержденного Указом № 396 (в редакции от 19.07.2011)?

Пунктом 2 ст.397 ГК установлено, что примерные условия могут быть изложены в форме примерного договора или иного документа, содержащего эти условия. Однако исходя из п.1 ст.397 ГК в договоре может быть предусмотрено, что его условия определяются примерными условиями, разработанными для договоров соответствующего вида и опубликованными в печати. Следовательно, примерные формы договора не являются обязательными для применения сторонами и носят лишь рекомендательный характер в соответствии со ст.397 ГК.

Иногда примерные формы путают с типовыми. Согласно п.4 ст.396 ГК в случаях, предусмотренных законодательными актами, Правительство РБ может издавать правила, обязательные для сторон при заключении и исполнении публичных договоров (типовые договоры, положения и т.п.), если иное не установлено Президентом РБ. Таким образом, обязательной для применения по общему правилу является типовая форма, а не примерная.

Отметим, что до принятия Указа Президента РБ от 31.01.2008 № 55 «О некоторых вопросах долевого строительства», которым были внесены изменения в Указ № 396, Указом № 396 (в редакции от 01.03.2007) была утверждена именно типовая форма. Со вступлением же в силу Указа № 55 форма договора стала примерной, а значит необязательной.

С учетом вышеизложенного можно сделать вывод о том, что предписания части первой п.3 Правил являются обязательными только в части письменной формы договора создания объекта долевого строительства в отношении формы договора, утвержденной Указом № 396 (в редакции от 19.07.2011); стороны вправе выбирать, использовать им данную форму или нет, а также вправе вносить изменения в утвержденную актом Президента РБ форму договора создания объекта долевого строительства.

3. Что касается оформления договорных отношений по долевому строительству, то Указом № 324 расширен перечень существенных условий договора долевого строительства. В дополнение к уже имеющимся существенным условиям договора долевого строительства добавились следующие:

- стоимость строительства 1 кв.м общей площади объекта долевого строительства в базисных ценах и стоимость 1 кв.м общей площади объекта долевого строительства в действующих на дату заключения договора ценах;

- номер специального счета, на который зачисляются денежные средства на строительство объекта долевого строительства, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства;

- номер текущего (расчетного) счета, на который зачисляются денежные средства на оплату затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыль застройщика;

- обязанность застройщика обеспечить использование по целевому назначению денежных средств дольщиков, находящихся на специальном счете.

При этом следует отметить, что 3 последних условия предусмотрены в связи с внедрением в состав Указа № 396 (в редакции от 19.07.2011) системы расчетов с применением специальных счетов лиц, привлекающих денежные средства физических и юридических лиц для строительства жилья и объектов жилищной инфраструктуры, которая уже длительное время функционировала на основании иных актов законодательства.

Обратим внимание, что, поскольку законодательство Республики Беларусь обязывало осуществлять расчеты с применением специальных счетов, указанные существенные условия вносились в договоры долевого строительства и до принятия Указа № 324.

Цена объекта долевого строительства

Согласно п.7 Правил цена объекта долевого строительства рассчитывается:

- первая часть - в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий, сооружений и составлении сметной документации с учетом прогнозных индексов цен в строительстве, статистических индексов изменения стоимости строительно-монтажных работ в нормативный период строительства (далее - часть первая);

- вторая часть - с учетом затрат застройщика по обеспечению строительства (эксплуатации), не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства (далее - часть вторая);

- третья часть - с учетом прибыли застройщика.

В определение второй части цены объекта долевого строительства внесены терминологические изменения. Термин «стоимость услуг застройщика» заменен на термин «затраты застройщика».

4. Внесены некоторые изменения, касающиеся порядка перерасчета прибыли застройщика в связи с изменением фактической стоимости строительства.

В этих целях Указом № 324 введено понятие фактической стоимости объекта долевого строительства, которая определяется как стоимость объекта долевого строительства в текущих ценах на дату утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости с учетом затрат застройщика на строительство, а также затрат застройщика, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика (подп.2.1 п.2 Указа № 396 (в редакции от 19.07.2011)).

Вместе с тем не совсем понятно, что имел в виду правотворческий орган, используя термин «стоимость объекта долевого строительства в текущих ценах»: расчетную величину или совокупность затрат застройщика, отраженных в бухгалтерском учете на отдельном счете. Исходя из систематического толкования норм Указа № 396 (в редакции от 19.07.2011) полагаем, что под фактической стоимостью объекта долевого строительства все-таки необходимо понимать фактически произведенные затраты застройщика, т.е. отраженные в бухгалтерском учете.

В соответствии с п.5¹ Указа № 396 (в редакции от 19.07.2011) не подлежит перерасчету сумма прибыли застройщика в связи с увеличением фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах, за исключением случаев изменения стоимости объекта долевого строительства в соответствии с требованиями законодательства.

При этом по общему правилу изменение цены объекта долевого строительства может вытекать из соглашения сторон (основания предусмотрены в договоре или в дополнительном соглашении) или из законодательства Республики Беларусь.

Следовательно, указанный запрет на перерасчет прибыли распространяется только на случай изменения цены по соглашению сторон в связи с увеличением фактической стоимости объекта долевого строительства.

Таким образом, при увеличении фактической стоимости объекта долевого строительства по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах и изменением в связи с этим цены по соглашению сторон прибыль застройщика сохранится в прежнем размере. С учетом того что из п.5¹ в новой редакции Указа № 396 не следует, что нельзя пересчитать иные части, формирующие цену объекта долевого строительства, изменение цены в указанном случае будет происходить только за счет увеличения части первой или части второй цены объекта долевого строительства.

При изменении фактической стоимости объекта долевого строительства в сторону ее уменьшения по сравнению со сметной стоимостью в текущих ценах прибыль застройщика подлежит перерасчету соответственно в сторону уменьшения только в случае, если долевое строительство осуществлялось для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и использующих при строительстве государственную поддержку. При этом прибыль застройщика не может превышать 5 % от фактической стоимости строительства.

В отношении дольщиков, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий и использующих при строительстве государственную поддержку, гарантии коснулись и случая, когда фактическая стоимость объекта долевого строительства на дату ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости окажется ниже сметной стоимости в текущих ценах (сумм, внесенных дольщиком). В этом случае застройщик производит перерасчет стоимости объекта долевого строительства (в т.ч. прибыли с учетом фактически сложившейся стоимости строительства) и в месячный срок после ввода в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости возвращает дольщику денежные средства, фактически не использованные на цели строительства, даже если договор заключен с условием о неизменной (на период его действия) цене объекта долевого строительства.

Что же касается категории граждан, не состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, то при уменьшении фактической стоимости объекта долевого строительства, по общему правилу, ничего пересчитывать не надо.

5. В целях защиты прав лиц, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, Указом № 324 предусмотрены некоторые механизмы изменения цены уже заключенного договора долевого строительства.

Так, в случае если дольщик принят на учет нуждающихся в улучшении жилищных условий в период исполнения обязательств сторон по договору, застройщик пересчитывает дольщику стоимость одного квадратного метра общей площади строящегося жилого помещения с учетом стоимости, установленной в данном строящемся жилом доме для граждан, состоящих на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий. При этом перерасчет стоимости 1 кв.м производится на дату заключения договора. Это правило также действует и в случае, если договор заключен с условием о неизменной (на период его действия) цене объекта долевого строительства.

6. В связи с изменением законодательства о ценообразовании, в т.ч. и в области строительства, стало возможным заключение договоров с указанием в них цены, выраженной в иностранной валюте. Данный факт либерализации законодательства Республики Беларусь получил свое отражение и в Указе № 324, согласно которому в договоре может быть предусмотрено, что обязательство дольщика по оплате стоимости объекта долевого строительства исполняется в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте. В этом случае подлежащая оплате сумма определяется по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Национальным банком РБ (далее - Нацбанк РБ) на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон.

В целях защиты дольщиков от валютных рисков при установлении стоимости объекта в иностранной валюте Указ № 324 определил, что в случае расторжения такого договора (отказа от исполнения договора в одностороннем порядке) возврат средств дольщику осуществляется застройщиком по официальному курсу белорусского рубля к соответствующей иностранной валюте, установленному Нацбанком РБ на день возврата, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон (п.8 Правил (в редакции от 19.07.2011)).

Расчеты по договору долевого строительства

Некоторые изменения Указ № 324 вносит и в порядок расчетов между дольщиком и застройщиком. Изменения опять же вызваны стремлением защитить права дольщиков и уменьшить риски, связанные с возможным недобросовестным поведением застройщиков.

7. Одно из нововведений касается порядка внесения денежных средств дольщиками на счета застройщика и увязано с системой регистрации договоров долевого строительства. Согласно Указу № 324 платежи для оплаты цены объекта долевого строительства вносятся дольщиком в безналичном порядке или наличными средствами через банк только после регистрации договора в местном исполнительном и распорядительном органе, выдавшем застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.

8. Еще одним новшеством стала уже знакомая белорусскому законодательству система расчетов с применением специальных счетов лиц, привлекающих денежные средства физических и юридических лиц для строительства жилья и объектов жилищной инфраструктуры. Обязанность аккумулировать отдельную часть привлекаемых денежных средств на специальном счете закреплена в постановлении Совета Министров РБ и Нацбанка РБ от 22.11.2000 № 1772/55 «Об аккумулировании и использовании средств физических и юридических лиц для строительства (реконструкции) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей» (далее - постановление № 1772/55).

Однако, несмотря на уже существующее регулирование вопросов привлечения денежных средств на специальные счета при строительстве жилья, Указ № 324 не обошел данную проблему и внес некоторые дополнения в Указ № 396.

По сути, внесенные дополнения мало чем отличаются от норм постановления № 1772/55, но хотелось бы обратить вниманием на некоторые особенности в правовом регулировании данного вопроса согласно Указу № 324.

В соответствии с Указом № 324 на специальные счета для создания объектов долевого строительства подлежат зачислению денежные средства граждан, включая индивидуальных предпринимателей, и юридических лиц, привлекаемые для долевого строительства, за исключением денежных средств на оплату затрат застройщиков, не включенных в сводный сметный расчет стоимости строительства объекта долевого строительства, но относимых на стоимость строительства, и прибыли застройщика, зачисляемых на текущие (расчетные) счета застройщиков. Следует обратить внимание, что согласно постановлению № 1772/55 на текущие (расчетные) счета подлежат зачислению только суммы вознаграждения коммерческих организаций или индивидуальных предпринимателей за организацию и обеспечение строительства.

9. Еще одной особенностью, введенной Указом № 324, является прямой запрет на взыскание налогов, сборов (пошлин), других обязательных платежей в республиканский и (или) местные бюджеты (в т.ч. в государственные целевые бюджетные фонды), в государственные внебюджетные фонды за счет денежных средств, зачисленных на специальные счета застройщиков.

Иные изменения в правовом регулировании долевого строительства

10. Из п.10 Правил исключено положение о том, что срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию, определяемый сторонами в договоре, не может превышать 3 лет. Следовательно, в соответствии с внесенными изменениями срок ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию определяется в договоре только с учетом нормативных сроков строительства, предусмотренных проектной документацией.

11. Указ № 324 внес изменения в сроки передачи дольщику от застройщика документов, необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства. Документы должны быть переданы в течение месяца после государственной регистрации создания многоквартирного жилого дома. Отметим, что в действующем Указе № 396 документы подлежали передаче в течение 2 месяцев со дня ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию после государственной регистрации создания этого дома. При этом законодательство Республики Беларусь не предусматривает сроков регистрации создания объекта недвижимого имущества после ввода капитального строения в эксплуатацию, ответственности, таким образом, также не установлено.

12. Также следует обратить внимание, что согласно Указу № 324 изменен момент начала исчисления гарантийного срока на объект долевого строительства. После вступления в силу изменений гарантийный срок будет исчисляться со дня государственной регистрации многоквартирного жилого дома. В настоящий момент нормы Указа № 396 предписывают исчислять гарантийный срок со дня ввода многоквартирного жилого дома в эксплуатацию.

13. Указом № 324 Совет Министров РБ наделен полномочиями по установлению дополнительных требований, предъявляемых к застройщикам. В связи с этим, возможно, в скором времени правовое регулирование долевого строительства в части требований, предъявляемых к застройщику, получит свое развитие и на уровне Правительства РБ.

05.09.2011 г.

Денис Богданов, юрист Revera Consulting Group

От редакции: С 22 ноября 2011 г. п.1 постановления Совета Министров РБ и Нацбанка РБ от 22.11.2000 № 1772/55 «Об аккумулировании и использовании средств физических и юридических лиц для строительства (реконструкции) жилых домов, квартир, объектов жилищной инфраструктуры и гаражей» на основании постановления Совета Министров РБ и Нацбанка РБ от 08.11.2011 № 1495/23 утратил силу.

С 30 августа 2013 г. в Закон РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» на основании Закона РБ от 21.05.2013 № 26-З внесены изменения и дополнения.

С 9 сентября 2013 г. Указ Президента РБ от 15.06.2006 № 396 «О долевом строительстве многоквартирных жилых домов» на основании Указа Президента РБ от 06.06.2013 № 263 утратил силу.