Материал помещен в архив

ПРАВОВОЕ РЕГУЛИРОВАНИЕ ПРОДАЖИ С ПУБЛИЧНЫХ ТОРГОВ НЕ ЗАВЕРШЕННОГО СТРОИТЕЛЬСТВОМ НЕЗАКОНСЕРВИРОВАННОГО ОБЪЕКТА ПРИ ПРЕКРАЩЕНИИ ИНВЕСТИЦИОННОГО ДОГОВОРА С РЕСПУБЛИКОЙ БЕЛАРУСЬ.
Комментарий к постановлению Совета Министров Республики Беларусь от 12.05.2016 № 370

Судьбу недостроенных объектов на земельных участках, предоставленных для реализации инвестиционных проектов на основании заключенного инвестиционного договора с Республикой Беларусь (далее - инвестиционный договор) в случае изъятия такого земельного участка, определил Декрет Президента Республики Беларусь от 06.08.2009 № 10 «О создании дополнительных условий для осуществления инвестиций в Республике Беларусь», изложенный в новой редакции Декретом Президента Республики Беларусь от 12.11.2015 № 8 (далее - Декрет № 10). Такого рода не завершенные строительством незаконсервированные объекты (далее - недостроенный объект, недострой) подлежат продаже с публичных торгов при одновременном наличии следующих обстоятельств:

1) основанием прекращения инвестиционного договора является неисполнение или ненадлежащее исполнение инвестором (инвесторами или организацией) своих обязательств по договору;

2) земельный участок, на котором расположен недостроенный объект, подлежит изъятию, либо истек срок действия договора аренды такого земельного участка;

3) у инвестора (инвесторов) и (или) организации отсутствует финансовая возможность завершить строительство объекта (часть вторая подп.6.3 п.6 Декрета № 10).

Справочно К организации, реализующей инвестиционный проект, относится организация: 1) которая создана самим инвестором (инвесторами) либо 2) в отношении которой инвестор (инвесторы) имеет (имеют) возможность определять принимаемые ею решения по основаниям, установленным законодательством (например, в случае приобретения инвестором определенной доли участия в ранее учрежденном субъекте хозяйствования).

В развитие нормы части второй подп.6.3 п.6 Декрета № 10 постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 12.05.2016 № 370 утверждено Положение о продаже не завершенного строительством незаконсервированного объекта с публичных торгов, которое регламентирует порядок организации и проведения публичных торгов (далее - Положение).

Общая характеристика публичных торгов по продаже недостроенных объектов

В Положении установлена единственная форма публичных торгов - аукцион (п.2).

В зависимости от предполагаемого варианта оформления прав на земельный участок, на котором находится недостроенный объект, формируется предмет аукциона:

Обратите внимание! Продажа недостроенного объекта без продажи земельного участка или права аренды на земельный участок не допускается.

Для проведения аукциона необходимо определить начальную цену предмета аукциона по правилам п.4 Положения. Начальная цена предмета аукциона определяется организатором.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 2 апреля 2020 г. в Положение внесены изменения постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 02.04.2020 № 193.

В качестве организатора может быть:

1) местный исполком;

2) специализированная организация, определенная местным исполкомом на основании его решения. При привлечении специализированной организации необходимо заключение договора поручения с продавцом недостроенного объекта (п.7 Положения).

В роли продавца могут быть областные, Минский городской, городские (городов областного, районного подчинения), районные исполнительные комитеты в соответствии с их компетенцией по изъятию и предоставлению земельных участков (п.6 Положения).

Аукционы проводятся по принципу открытости, то есть формально их участниками могут быть граждане, юридические лица и индивидуальные предприниматели Республики Беларусь, а также иностранные инвесторы (иностранные государства, объединения, международные организации, иностранные юридические лица, иностранные граждане, граждане Республики Беларусь, имеющие постоянное место жительства за границей, и лица без гражданства), если иное не установлено законодательными актами (часть первая п.5 Положения). Однако это положение в полной мере распространяется на аукционы по продаже недостроенного объекта, если предполагаемым вещным правом на земельный участок будет право аренды. В случае если предполагается, что по результатам аукциона победитель приобретает соответствующий земельный участок в частную собственность, то участником такого аукциона может быть только негосударственное юридическое лицо Республики Беларусь.

Спецификой анализируемых аукционов является возможность участия на стороне покупателя так называемых консолидированных участников. При этом состав консолидированных участников зависит опять же от предполагаемого вещного права на земельный участок. Если предполагается для обслуживания недостроя продажа земельного участка в частную собственность, то консолидированными участниками могут быть только негосударственные юридические лица (часть вторая п.5 Положения). Ограничений по максимальному количеству консолидированных участников в отношении одного предмета аукциона не установлено, минимальное количество - два субъекта. Если в предмет аукциона входит право аренды земельного участка, то субъектный состав является более широким - двое и более граждан, индивидуальных предпринимателей, юридических лиц.

Свои взаимоотношения консолидированные участники урегулируют между собой в заключаемом ими договоре о совместном участии в аукционе. В данном договоре консолидированные участники определяют:

1) доли своего участия в приобретении предмета аукциона. Соотношение долей законодательством не регламентируется;

2) взаимные права и обязанности по участию в аукционе;

3) уполномоченное лицо, которое будет представлять интересы сторон;

4) условие о том, что стороны договора о совместном участии в аукционе несут солидарную ответственность по обязательствам, связанным с участием в аукционе, а также по договору купли-продажи не завершенного строительством незаконсервированного объекта, договору аренды земельного участка;

5) максимальный размер цены, которую уполномоченное лицо не вправе превышать при участии в торгах на аукционе.

Консолидированные участники выступают как единый участник аукциона. Их интересы на аукционе будет представлять уполномоченное лицо, которое помимо представительских функций наделяется также правом подписывать протокол о результатах аукциона и заключаемые по результатам аукциона договор купли-продажи недостроенного объекта и договор аренды земельного участка. Стороны договора о совместном участии в аукционе выдают уполномоченному лицу соответствующие доверенности.

В качестве уполномоченного лица, по нашему мнению, может выступать любой субъект, наделенный полномочиями на основании доверенности. В Положении отсутствуют ограничения по возможности выполнения функций уполномоченного лица одной из сторон договора о совместном участии в аукционе.

Требования к участникам аукциона

Для участия в аукционе участнику необходимо подать организатору аукциона заявление на участие в аукционе.

К заявлению в обязательном порядке должны быть приложены следующие документы (для неконсолидированных участников):

1) документ о внесении суммы задатка (задатков) на текущий (расчетный) банковский счет, указанный в извещении, с отметкой банка;

2) копия документа, удостоверяющего личность, - для граждан Республики Беларусь;

3) копия свидетельства о государственной регистрации юридического лица или индивидуального предпринимателя (без нотариального засвидетельствования) - для резидентов Республики Беларусь;

4) легализованные в установленном порядке копии учредительных документов и выписка из торгового реестра страны учреждения либо иное эквивалентное доказательство юридического статуса в соответствии с законодательством страны учреждения с переводом на белорусский или русский язык, верность которого или подлинность подписи переводчика которого должна быть засвидетельствована нотариально, - для иностранных юридических лиц. При этом выписка должна быть произведена не ранее 6 месяцев до подачи заявления на участие в аукционе;

5) документы, подтверждающие представительские функции:

- доверенность и документ, удостоверяющий личность, - для представителя юридического лица Республики Беларусь в случае, когда юридическое лицо представляет его руководитель;

- документ, подтверждающий полномочия руководителя юридического лица, - если интересы юридического лица представляет его руководитель;

- нотариально удостоверенная доверенность и документ, удостоверяющий личность, - для представителя гражданина или индивидуального предпринимателя Республики Беларусь;

- доверенность, легализованная в установленном порядке, с переводом на белорусский или русский язык, верность которого или подлинность подписи переводчика которого должна быть засвидетельствована нотариально, документ, удостоверяющий личность, - для представителя иностранного юридического лица, иной иностранной организации, иностранного физического лица или индивидуального предпринимателя (часть первая п.21 Положения).

Консолидированные участники к заявлению прилагают следующие документы:

1) копию договора о совместном участии в аукционе. Оригинал договора предъявляется;

2) документ о внесении суммы задатка (задатков) на текущий (расчетный) банковский счет, указанный в извещении, с отметкой банка;

3) копии свидетельств о государственной регистрации юридических лиц, индивидуальных предпринимателей, заключивших договор о совместном участии в аукционе;

4) документ, удостоверяющий личность, и доверенности, выданные гражданами, индивидуальными предпринимателями, юридическими лицами, заключившими договор о совместном участии в аукционе, в случае, когда интересы консолидированных участников представляют иные лица (часть вторая п.21 Положения).

Для участия в аукционе необходимо:

В соглашении, заключаемом участниками с организатором аукциона, в обязательном порядке предусматривается условие о задатке и размеры штрафов. В частности, в соглашении должен быть указан конкретный размер штрафа, уплачиваемого:

1) победителем аукциона в случае его отказа, в том числе уклонения от возмещения затрат на организацию и проведение аукциона и (или) подписания протокола, и (или) договора купли-продажи недостроенного объекта, и (или) договора аренды земельного участка (в случае продажи права заключения договора аренды земельного участка);

2) претендентом на покупку в случае его отказа (уклонения) от возмещения затрат на организацию и проведение аукциона и (или) подписания договора купли-продажи недостроенного объекта, и (или) договора аренды земельного участка (в случае продажи права заключения договора аренды земельного участка);

3) участниками аукциона, отказавшимися объявить свою цену за предмет аукциона (в ситуации, когда торг идет между несколькими участниками по правилам п.31 Положения), в результате чего аукцион признан нерезультативным.

Наличие штрафа за отказ от объявления цены предполагает, что участник аукциона обязан объявить свою цену за предмет аукциона в ситуации, когда два и более участника согласились с объявленной аукционистом ценой, но не согласились со следующей объявленной ценой. В этом случае торги продолжаются уже между этими участниками. В частности, аукционист предлагает им объявить свою цену. Обращаем внимание, что по смыслу норм Указа Президента Республики Беларусь от 05.05.2009 № 232 «О некоторых вопросах проведения аукционов (конкурсов)» (далее - Указ № 232) и Положения штраф уплачивается только в ситуации, когда аукцион признан нерезультативным, то есть если ни один из участников не предложил свою цену. В данном случае, полагаем, штраф должен уплачиваться каждым из таких участников.

На возможность закрепления в заключаемых соглашениях с организатором аукциона штрафных санкций прямо указывает Указ № 232, часть вторая подп.1.2 п.1 которого допускает возможность установления в соглашениях между организатором аукциона (конкурса) и участником штрафа, уплачиваемого участником при его отказе объявить свою цену за предмет аукциона в случае, когда такое объявление цены предусмотрено законодательством, в результате чего аукцион признан нерезультативным. Нормами Указа № 232 ограничивается максимальный размер такого штрафа.

Несмотря на фиксацию конкретного размера штрафа в соглашении с организатором, Указ № 232 предусматривает, что размер штрафа должен быть одинаковым для всех участников аукциона.

Допускается участие по нескольким недостроям при условии внесения задатков по каждому.

Со стороны участника возможен отказ от участия в аукционе по письменному заявлению об отзыве. Неявка участника аукциона на аукцион по своим правовым последствиям приравнивается к письменному отзыву заявления об участии в нем. При этом сумму внесенного задатка отказавшийся участник получит обратно в течение 5 рабочих дней со дня проведения аукциона (п.24 Положения).

Организация проведения аукциона

Компетенция организатора аукциона и местного исполкома содержится в пп.8 и 9 Положения соответственно.

Организатор аукциона:

1) устанавливает начальную цену предмета аукциона;

2) устанавливает сумму задатка для участия в аукционе;

3) заключает с участниками аукциона соглашение о правах, обязанностях и ответственности сторон в процессе подготовки и проведения аукциона (далее - соглашение);

4) устанавливает размер штрафа, уплачиваемого участниками аукциона;

5) создает комиссию по проведению аукциона;

6) организует поиск потенциальных участников;

7) организует публикацию извещения;

8) проводит аукцион и оформляет его результаты;

9) разрешает спорные вопросы, возникающие в ходе проведения аукциона;

10) принимает заявления на участие в аукционе с прилагаемыми документами;

11) осуществляет в установленный срок расчеты с участниками аукциона.

В свою очередь местный исполком:

1) осуществляет сбор и (или) подготовку необходимых документов для продажи с аукциона недостроенного объекта одновременно с продажей в частную собственность земельного участка или продажей права заключения договора аренды такого участка, необходимого для завершения строительства и обслуживания этого объекта. При необходимости исполком формирует земельный участок;

2) принимает решение о продаже с аукциона недостроенного объекта;

3) принимает решение об изъятии земельного участка для проведения аукциона и предоставлении победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона без прекращения его существования;

4) определяет вид вещного права на земельный участок, его целевое назначение и условия предоставления;

5) определяет срок аренды земельного участка в случае продажи права заключения договора аренды этого участка;

6) устанавливает начальную цену не завершенного строительством незаконсервированного объекта (в белорусских рублях), в том числе с учетом понижения;

7) определяет и утверждает начальную цену земельного участка при его продаже в частную собственность или начальную цену (в белорусских рублях) права заключения договора аренды земельного участка;

8) определяет условия проектирования и строительства объекта на земельном участке в случае изменения назначения недвижимого имущества;

9) принимает в соответствии со своей компетенцией решение о предоставлении рассрочки внесения платы за земельный участок, предоставленный в частную собственность, или платы за право заключения договора аренды земельного участка;

10) обеспечивает возможность ознакомления заинтересованных лиц с предметом аукциона, в том числе на местности;

11) заключает с победителем аукциона либо претендентом на покупку договор аренды земельного участка в случае продажи права заключения договора аренды земельного участка;

12) заключает с победителем аукциона либо претендентом на покупку договор купли-продажи недостроенного объекта;

13) обеспечивает сохранность недостроенного объекта в период со дня принятия решения о его продаже до дня заключения договора купли-продажи.

В качестве претендента на покупку выступает единственный участник несостоявшегося аукциона, выразивший согласие на приобретение предмета аукциона по начальной цене, увеличенной на 5 %.

Для непосредственного проведения аукциона организатором создается комиссия по проведению аукциона. В состав данной комиссии могут включаться представители территориального органа архитектуры и строительства (градостроительства), землеустроительной службы, органов по экономическому развитию, а также представители других органов и организаций. Срок работы комиссии ограничивается 1 годом. Допускается создание «разовой» комиссии для проведения одного аукциона. Свое решение комиссия оформляет протоколом (пп.12 и 13 Положения).

Извещение о проведении аукциона не позднее чем за 30 дней до дня его проведения должно быть опубликовано в одном из следующих печатных средств массовой информации: газетах «Советская Белоруссия», «Рэспублiка», «Звязда», «Народная газета», «Белорусская нива», информационно-аналитический бюллетень «Конкурсные торги в Беларуси и за рубежом». Дополнительно информация может размещаться на официальных сайтах местных исполнительных комитетов и государственного учреждения «Национальное агентство инвестиций и приватизации» (п.15 Положения).

Организатору аукциона предоставлено право отказаться от проведения аукциона либо от продажи конкретного предмета аукциона в любое время, но не позднее чем за 3 дня до даты его проведения. При этом в обязанности организатора вменено известить об этом участников аукциона и вернуть им сумму задатка в течение 5 рабочих дней со дня отказа. Объявление об отказе от проведения аукциона подлежит обязательному опубликованию в том же печатном издании, что и первоначальное извещение (п.17 Положения).

При проведении повторного аукциона срок опубликования извещения сокращен до 10 дней до даты проведения повторного аукциона (п.18 Положения).

Правила понижения начальной цены недостроенного объекта установлены п.6 Декрета № 10 и п.19 Положения. Однако не допускается понижения начальной цены земельного участка, предоставляемого в частную собственность, или права заключения договора аренды земельного участка.

Порядок проведения и оформления результатов аукциона

Аукцион должен проводиться в месте, день и время, указанные в извещении. Непосредственно аукцион проводится аукционистом. Шаг аукциона определяется аукционистом в пределах 5-15 % от предыдущей названной аукционистом цены предмета аукциона. Первая объявленная аукционистом цена предмета аукциона определяется в соответствии с шагом аукциона от начальной цены предмета аукциона (пп.26, 27, 29 Положения).

Не допускается продажа предмета аукциона по начальной цене. В остальном порядок проведения аукциона является стандартным (п.30 Положения).

По результатам аукциона оформляется соответствующий протокол, который утверждается организатором аукциона в день его проведения. В этот же день копия протокола выдается победителю аукциона или претенденту на покупку (п.34 Положения).

В течение 10 рабочих дней после утверждения в установленном порядке протокола победитель аукциона (претендент на покупку) обязан внести плату (часть платы - в случае предоставления рассрочки ее внесения соответствующим исполнительным комитетом) за земельный участок, предоставленный в частную собственность, или за право заключения договора аренды земельного участка, возместить затраты на организацию и проведение аукциона, и выполнить соответствующие условия, предусмотренные в решении об изъятии земельного участка для проведения аукциона и предоставлении победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона (п.38 Положения).

После совершения победителем аукциона (претендентом на покупку) вышеуказанных действий он представляет организатору аукциона и в местный исполком копии платежных документов. Договор купли-продажи недостроенного объекта заключается с данным лицом не позднее 2 рабочих дней.

В тот же срок местный исполком должен передать победителю аукциона (претенденту на покупку) выписку из решения об изъятии земельного участка для проведения аукциона и предоставлении победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона и выдать экземпляр протокола. Если земельный участок предоставляется победителю аукциона (претенденту на покупку) в аренду, в тот же срок местным исполкомом с ним заключается также договор аренды земельного участка (п.39 Положения).

Аннулирование результатов аукциона

Организатор аукциона вправе аннулировать его результаты в случаях, если победитель аукциона в установленный срок:

1) не подписал протокол о результатах аукциона;

2) не возместил затраты на организацию и проведение аукциона;

3) не внес плату или соответствующую часть платы при предоставлении рассрочки в установленном порядке;

4) не заключил договор купли-продажи недостроенного объекта;

5) не заключил договор аренды земельного участка (в случае продажи права заключения договора аренды земельного участка);

6) не выполнил условия, предусмотренные в решении об изъятии земельного участка для проведения аукциона и предоставлении победителю аукциона либо единственному участнику несостоявшегося аукциона, которые подлежат выполнению до обращения за государственной регистрацией в отношении земельного участка, а также иные условия участия в аукционе.

В этой ситуации задаток не возвращается участнику и в течение 3 дней со дня принятия решения об аннулировании перечисляется в соответствующий местный бюджет (п.33 Положения).

Несостоявшийся аукцион

Аукцион является несостоявшимся в одном из следующих случаев:

1) заявление на участие в нем подано только одним участником;

2) для участия в аукционе не было подано ни одного заявления;

3) на аукцион явился один из участников;

4) ни один из участников не явился на аукцион.

В случае если аукцион признан несостоявшимся в силу того, что заявление на участие в нем подано только одним участником либо для участия в нем явился только один участник, предмет аукциона может быть продан этому участнику при его согласии по начальной цене предмета аукциона, увеличенной на 5 % (части первая, вторая п.28 Положения).

Нерезультативный аукцион

Аукцион признается нерезультативным в одном из следующих случаев:

1) ни один из его участников после трехкратного объявления первой объявленной цены не поднял аукционный номер;

2) ни один из участников аукциона не предложил свою цену за предмет аукциона, когда торги были продолжены между двумя и более участниками при их несогласии со следующей ценой предмета аукциона (часть пятая п.28 Положения).

25.07.2016

Ольга Бакиновская, кандидат юридических наук, доцент