Материал помещен в архив

ПРЕДОСТАВЛЕНИЕ И ИСПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ КОММЕРЧЕСКОГО ИСПОЛЬЗОВАНИЯ ГОСУДАРСТВЕННОГО ЖИЛИЩНОГО ФОНДА

(В ВОПРОСАХ И ОТВЕТАХ)

Жилищное законодательство предусматривает следующие виды жилых помещений государственного жилищного фонда:

• жилые помещения социального пользования;

• служебные жилые помещения;

• жилые помещения специального служебного жилищного фонда;

• специальные жилые помещения;

• жилые помещения в общежитиях;

• жилые помещения коммерческого использования;

• собственно жилые помещения государственного жилищного фонда, предоставляемые в определенном жилищным законодательством порядке.

Рассмотрим актуальные вопросы, связанные с предоставлением и использованием жилых помещений государственного жилищного фонда коммерческого использования.

Вопрос: Можно ли предоставлять гражданам для проживания по договору жилого помещения коммерческого использования неблагоустроенные жилые помещения?

Ответ: Нельзя.

Жилые помещения коммерческого использования относятся к государственному жилищному фонду и создаются из числа свободных (освободившихся) жилых помещений государственного жилищного фонда. Порядок предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда урегулирован Положением о порядке учета граждан, нуждающихся в улучшении жилищных условий, предоставления жилых помещений государственного жилищного фонда, утвержденным Указом Президента РБ от 29.11.2005 № 565 (далее соответственно - Положение, Указ № 565).

В соответствии с п.43 Положения для проживания гражданам предоставляются жилые помещения типовых потребительских качеств государственного жилищного фонда, отвечающие установленным для проживания санитарным и техническим требованиям и благоустроенные применительно к условиям данного населенного пункта.

Предоставление непригодных для проживания жилых помещений жилищным законодательством не допускается.

В соответствии с подп.2.5 п.2 Указа Президента РБ от 08.11.2011 № 512 «О некоторых вопросах использования государственного жилищного фонда» (далее - Указ № 512) информация о наличии жилых помещений коммерческого использования (место нахождения, количественный и качественный состав, характеристика, уровень благоустройства, размер платы за пользование) и о сроке обращения за предоставлением жилых помещений коммерческого использования размещается местными исполнительными и распорядительными органами, а также организациями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся такие жилые помещения, в доступных для ознакомления местах и в глобальной компьютерной сети Интернет на официальных сайтах местных исполнительных и распорядительных органов по месту нахождения этих жилых помещений.

Вместе с тем порядок обращения граждан за предоставлением жилых помещений коммерческого использования носит заявительный характер и зависит от добровольного волеизъявления граждан.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2014 г. п.2 Указа № 512 и Указ № 565 на основании Указа Президента РБ от 16.12.2013 № 563 «О некоторых вопросах правового регулирования жилищных отношений» (далее - Указ № 563) утратили силу.

Вопрос: Из числа каких жилых помещений государственного жилищного фонда может быть создан фонд жилых помещений коммерческого использования?

Ответ: Согласно п.1 Указа № 512 фонд жилых помещений коммерческого использования для предоставления их гражданам за плату во временное владение и пользование создается из числа свободных (освободившихся) жилых помещений государственного жилищного фонда, т.е. создание такого фонда возможно за счет:

• свободных жилых помещений, в т.ч. построенных, приобретенных и т.д.

• освободившихся жилых помещений, в т.ч. невостребованных служебных жилых помещений, жилых помещений социального пользования и т.д.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2014 г. п.1 Указа № 512 на основании Указа № 563 утратил силу.

Вопрос: Каким образом необходимо осуществлять процедуру включения служебного жилого помещения (или жилого помещения, имеющего иной статус) в состав жилых помещений коммерческого использования?

Ответ: Для начала, поскольку из вопроса следует, что жилое помещение отнесено к разряду служебных, необходимо исключить его из данного состава.

В соответствии с п.73 Положения незаселенные жилые помещения республиканского (кроме нижеуказанных) и коммунального жилищного фонда включаются в состав служебных жилых помещений и исключаются из состава служебных жилых помещений соответственно по решению Президента РБ, соответствующего местного исполнительного и распорядительного органа на основании представления государственного органа, иной государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда.

Незаселенные жилые помещения республиканского жилищного фонда, находящиеся на праве хозяйственного ведения или оперативного управления государственного органа, иной государственной организации, расположенные в сельских населенных пунктах, включаются в состав и исключаются из состава служебных жилых помещений по решению местного исполнительного и распорядительного органа на основании ходатайства государственного органа, иной государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда.

Незаселенные жилые помещения республиканского жилищного фонда, предназначенные для заселения гражданами в соответствии с п.4 Указа Президента РБ от 19.03.2007 № 128 «О некоторых вопросах предоставления и использования жилых помещений государственного жилищного фонда», включаются в состав служебных жилых помещений по решению местного исполнительного и распорядительного органа на основании ходатайства государственного органа, иной государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда, а исключаются из состава служебных жилых помещений по решению Президента РБ.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 1 апреля 2014 г. Указ № 128 на основании Указа № 563 утратил силу.

После исключения служебного жилого помещения из числа служебных такая квартира может быть включена в состав жилых помещений коммерческого использования в порядке, определенном подп.2.2 п.2 Указа № 512: по решению местного исполнительного и распорядительного органа либо организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которой находятся жилые помещения.

Порядок исключения из состава жилых помещений социального пользования определен п.57 Положения. Так, жилое помещение республиканского и коммунального государственного жилищного фонда включается в состав жилых помещений социального пользования и исключается из их состава по решению местного исполнительного и распорядительного органа на основании представления иного государственного органа или другой государственной организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда.

Вопрос: Может ли быть включено в состав жилых помещений коммерческого использования жилое помещение в общежитии?

Ответ: Жилые помещения государственного жилищного фонда в общежитии относятся к государственному жилищному фонду, следовательно, могут быть выведены из разряда жилых помещений в общежитии и включены в состав жилых помещений коммерческого использования. При этом такое жилое помещение должно быть незаселенным.

Для целей исключения жилых помещений в общежитиях из состава таковых представляется целесообразным применять порядок, предусмотренный п.5 Положения об общежитиях, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1999 № 1437, согласно которому в общежитиях, предназначенных для проживания одиноких граждан, при необходимости с согласия местных исполнительных и распорядительных органов могут быть выделены жилые помещения для проживания семей. Эти помещения должны располагаться на отдельных этажах или в отдельных секциях.

Кроме того, из содержания п.3 названного Положения об общежитиях следует, что общежития могут быть переоборудованы в жилые дома либо их части. Следовательно, с разрешения местных исполнительных и распорядительных органов в здании общежития под жилые помещения коммерческого использования могут быть переоборудованы подъезд либо этаж дома.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 13 апреля 2013 г. вместо Положения № 1437 действует Положение об общежитиях, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 05.04.2013 № 269.

Необходимо отметить, что исходя из требований жилищного законодательства государственные органы и другие государственные организации, имеющие жилые помещения на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, обязаны предоставлять такие жилые помещения своим работникам, состоящим на учете нуждающихся в улучшении жилищных условий, в соответствии с Положением, иными законодательными актами, а также коллективными договорами (п.40 Положения).

При этом согласно подп.2.1 п.2 Указа № 512 право определения доли жилых помещений коммерческого использования дано местным исполнительными и распорядительными органами - из числа жилых помещений коммунального жилищного фонда; другим государственным органам и иным государственными организациями, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения республиканского жилищного фонда, - из числа жилых помещений республиканского жилищного фонда.

Таким образом, в состав коммерческих могут быть включены только невостребованные жилые помещения в общежитии и при условии отсутствия граждан, состоящих на учете желающих получить жилое помещение в общежитии, из числа работников организации, в ведении которой находится данное общежитие.

Вопрос: За чей счет осуществляется содержание фонда жилых помещений коммерческого использования? Несет ли наниматель жилого помещения коммерческого использования обязанности по содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии?

Ответ: В соответствии с требованиями п.2 Указа № 565 местные исполнительные и распорядительные органы, иные государственные органы и другие государственные организации, в хозяйственном ведении или оперативном управлении которых находятся жилые помещения государственного жилищного фонда, обеспечивают заселение свободных (освободившихся) жилых помещений в месячный срок после государственной регистрации права на земельный участок и жилой дом, расположенный на данном участке, либо их освобождения (за исключением жилых помещений специального служебного жилищного фонда, служебных жилых помещений, специальных жилых помещений, жилых помещений, предназначенных для отселения граждан из подлежащих сносу жилых домов).

Исходя из норм гражданского законодательства собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательством или договором. В этой связи жилые помещения государственного жилищного фонда до их заселения должны содержаться за счет бюджета.

После предоставления жилого помещения коммерческого использования и регистрации договора найма наниматель несет обязанность по содержанию жилого помещения в надлежащем состоянии. Так, согласно подп.3.10 п.3 типового договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда, утвержденного постановлением Совета Министров РБ от 27.12.2011 № 1739 (далее - Типовой договор), при расторжении договора найма наниматель обязан сдать жилое помещение и инженерное оборудование наймодателю по акту о приеме-передаче жилого помещения в исправном состоянии. Не выполненные нанимателем работы по устранению имеющихся неисправностей фиксируются при сдаче жилого помещения в акте о приеме-передаче жилого помещения, и расходы по проведению этих работ возмещаются нанимателем.

От редакции «Бизнес-Инфо» С 11 января 2015 г. следует руководствоваться типовым договором найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 31.12.2014 № 1297.

Вопрос: С какого момента наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением коммерческого использования, за жилищно-коммунальные услуги?

Ответ: В соответствии с частью второй п.50 Положения договор найма жилого помещения государственного жилищного фонда заключается в письменной форме на основании решения о предоставлении жилого помещения и считается заключенным с даты его регистрации местным исполнительным и распорядительным органом в книге регистрации договоров.

Аналогичный порядок вступления договора в силу определен Типовым договором.

В соответствии с подп.3.2 п.3 Типового договора наниматель обязан вносить плату за пользование жилым помещением в размере в сроки, установленные законодательством, плату за жилищно-коммунальные услуги в сроки, размерах и на условиях, установленных законодательством, а также возмещать в соответствии с законодательством суммы земельного налога или арендной платы за земельный участок, за исключением случаев, установленных законодательными актами.

Сроки внесения платежей определены п.1 Указа Президента РБ от 17.03.2006 № 153 «Об изменении срока внесения платежей за жилищно-коммунальные услуги». Установлено, что наниматели, собственники жилых помещений и члены организаций застройщиков вносят плату за техническое обслуживание жилых помещений и пользование ими, за коммунальные услуги, оказываемые населению, отчисления на капитальный ремонт жилых домов за каждый истекший месяц не позднее 25-го числа следующего за ним месяца.

Вопрос: По каким основаниям наниматель может быть выселен из жилого помещения коммерческого использования до истечения срока договора найма?

Ответ: В соответствии с подп.2.12 п.2 Указа № 512 наниматели жилых помещений коммерческого использования подлежат выселению из занимаемых жилых помещений со всеми проживающими с ними членами семьи и иными лицами без предоставления других жилых помещений при наличии следующих оснований:

1) истечение срока действия договора найма жилого помещения коммерческого использования государственного жилищного фонда;

2) наличие без уважительных причин задолженности по внесению платы за пользование жилым помещением коммерческого использования и (или) жилищно-коммунальные услуги в размере 2-месячной платы за пользование жилым помещением коммерческого использования и (или) жилищно-коммунальные услуги;

3) иные основания, предусмотренные законодательными актами.

Например, к таким основаниям можно отнести следующие:

• если наниматель, члены его семьи или другие совместно проживающие с ним лица систематически разрушают или портят жилое помещение, либо используют его не по назначению, либо систематическим нарушением правил пользования жилым помещением делают невозможным для других проживание с ними в одной квартире или в одном доме, а меры предупреждения и общественного воздействия оказались безрезультатными, выселение виновных по требованию наймодателя или других заинтересованных лиц производится в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения;

• если граждане самоуправно заняли жилое помещение коммерческого использования;

• если договор найма жилого помещения коммерческого использования признан недействительным.

30.06.2012 г.

Наталья Кухарчик, заведующая юридическим сектором управления юридической работы и кадров Министерства жилищно-коммунального хозяйства Республики Беларусь