Материал помещен в архив

ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР. КОМПЛЕКСНЫЙ АНАЛИЗ И СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Понятие предварительного договора

В соответствии с п.1 ст.399 Гражданского кодекса РБ (далее - ГК) по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

По своей сути это неполный, незаконченный договор, целью которого чаще всего является оформить определенную стадию переговорного процесса, заложив тем самым юридически обязательный фундамент для дальнейших переговоров. Условия, по которым стороны достигли согласия, в дальнейшем будем именовать «согласованные условия», а те, по которым согласие еще не достигнуто, - «открытые условия».

Хотя цель использования предварительных договоров может быть и иной: например, заключение полноценного основного договора зависит от получения разрешения, лицензии, сертификата и т.п. В таких случаях предварительный договор может иметь форму сделки, заключенной под условием.

Целью предварительного договора может быть стремление заинтересовать другую сторону в заключении последующих договоров путем закрепления в его тексте определенных льгот (низких цен, скидок, условий платежа, доставки и обслуживания). Однако в этом случае уже наблюдается определенное изменение смысла предварительного договора: вместо двусторонних начинают создаваться односторонние обязательства сторон. Отметим, что в этом нет прямого противоречия действующему законодательству. Более того, в юридической литературе (Брагинский М.М., Витрянский В.В. Договорное право. Общие положения. - М., 1997. - С.186-187) встречаются мнения о том, что именно модель односторонне (а не двусторонне) обязывающего предварительного договора является нормой.

Наконец, некоторые срочные сделки с финансовыми активами также могут принимать форму предварительных договоров. Следует иметь в виду, что в данном случае можно говорить скорее о приспособлении юридической конструкции предварительного договора для объяснения правовой природы некоторых финансовых инструментов, чем о предварительных договорах в подлинном смысле.

Условия предварительного договора

Условия предварительного договора могут быть разделены на 2 вида:

1) относящиеся непосредственно к самому предварительному договору (условие о сроке заключения основного договора);

2) условия, относящиеся к основному договору.

Согласно п.3 ст.399 ГК предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также другие существенные условия основного договора. Обратим внимание на формулировку данной статьи, поскольку используемая грамматическая структура допускает возможность двойственного толкования ее положений.

В соответствии с первой точкой зрения фраза «а также другие существенные условия основного договора» имеет смысл «позволяющие установить», согласно второй - «должен содержать». Синтаксические нюансы приводят к установлению совершенно различных требований к содержанию предварительного договора.

Автор придерживается первой точки зрения: в указанной статье речь идет не о том, что предмет и другие существенные условия должны быть уже зафиксированы в договоре в качестве согласованных, а об условиях, позволяющих установить предмет и другие существенные условия. Это не удивительно, поскольку, к примеру, если предметом предварительного договора является строящийся (незарегистрированный) объект недвижимости, то собственно предмета договора еще не существует.

Что касается других условий, то согласно части второй п.1 ст.402 ГК существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законодательстве как существенные, необходимые или обязательные для договоров данного вида, а также все те условия, в отношении которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Здесь также не требуется, чтобы все существенные условия были уже согласованы в тексте предварительного договора; достаточно, чтобы, во-первых, такие открытые условия были названы в договоре в качестве существенных, во-вторых, чтобы их возможно было установить (в т.ч. путем указания на способ установления).

Если же принять вторую точку зрения, согласно которой предварительный договор уже должен содержать все существенные условия основного договора (кроме случайных), это приведет нас в логический тупик: договор уже считается заключенным (часть первая п.1 ст.402 ГК), причем упоминание некоторых открытых условий в числе существенных автоматически требует их согласования в тексте предварительного договора.

Особо следует остановиться на таком условии будущего договора, как цена. В частности, российская арбитражная практика идет по пути, исходя из которого, если при отсутствии в предварительном договоре условия о цене и невозможности ее определения исходя из условий договора, его исполнение должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары (работы, услуги) (примечание 1).

Срок предварительного договора

Как следует из п.4 ст.399 ГК, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Таким образом, условие о сроке заключения основного договора в предварительном договоре относится к числу обычных (а не существенных, как это иногда указывается в юридической литературе): в случае пробела действует годичный срок, но он может быть изменен в самом договоре как в меньшую, так и в большую сторону.

Форма предварительного договора

В соответствии с п.2 ст.399 ГК предварительный договор заключается в форме, установленной законодательством для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность.

Таким образом, минимально допустимой формой предварительного договора является простая письменная. При этом такой договор может иметь форму единого документа, подписанного сторонами, либо может быть совершен путем обмена документами посредством почтовой, телеграфной, телетайпной, электронной или иной связи, позволяющей достоверно установить, что документ исходит от стороны по договору (п.1 ст.161 ГК, п.2 ст.404 ГК). Последнее условие не распространяется на те случаи, когда договор должен быть составлен в виде единого документа (купля-продажа недвижимости (ст.521 ГК), строительный подряд (п.13 Правил заключения и исполнения договоров (контрактов) строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров РБ от 15.09.1998 № 1450 (далее - Правила), и др.).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 апреля 2018 г. следует руководствоваться Правилами в редакции постановления Совета Министров РБ от 10.04.2018 № 274.

Письменная нотариальная форма договора (примечание 2) необходима в случаях, определенных законодательством или договором (п.2 ст.164 ГК). При этом следует отметить, что требование о регистрации сделки не является формой договора. Вместе с тем согласно письму ВХС РБ от 29.11.2006 № 03-29/2296 «О государственной регистрации предварительного договора» в соответствии с п.3 ст.9 Закона РБ от 22.07.2002 № 133-З «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним» (далее - Закон) государственной регистрации подлежат договоры, которые являются или могут стать основанием возникновения, перехода, прекращения прав или ограничений (обременений) прав на недвижимое имущество.

Кроме того, исходя из подп.3.4 п.3 ст.24 Закона (в редакции от 07.05.2007 № 212-З) при государственной регистрации предварительного договора или сделки, в соответствии с которой возникновение, переход или прекращение прав, ограничений (обременений) прав, возможно, наступят в будущем, записываются условия возникновения, перехода или прекращения прав, ограничений (обременений) прав, а также идентификационные сведения о кандидате в правообладатели. В силу изменений, внесенных в Закон Законом РБ от 02.05.2008 № 335-З «О внесении дополнений и изменений в Закон Республики Беларусь «О государственной регистрации недвижимого имущества, прав на него и сделок с ним», из подп.3.4 п.3 ст.24 Закона исчезло упоминание о предварительном договоре. Вместе с тем общий смысл данных норм остался прежним.

Обычным следствием несоблюдения простой письменной формы договора является невозможность сослаться на свидетельские показания (но допустимо приводить другие письменные доказательства), следствием несоблюдения нотариальной формы или требования о регистрации - ничтожность сделки. Что касается предварительного договора, то в данном случае его ничтожность влечет несоблюдение как нотариальной, так и простой письменной формы договора. Эту норму можно объяснить нелогичностью самой конструкции предварительного договора в устной форме: предоставив судебную защиту таким соглашениям, государство подорвало бы стабильность всего гражданского оборота, поскольку любые результаты переговоров (даже в неформальной обстановке) получили бы статус юридически обязательных для сторон.

Действие предварительного договора

Если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, установленные для заключения договоров в обязательном порядке (п.5 ст.399 ГК). Имеются в виду нормы п.4 ст.415 ГК, согласно которым, если сторона, для которой в соответствии с ГК и иными актами законодательства заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор. При этом сторона, необоснованно уклоняющаяся от заключения договора, должна возместить другой стороне причиненные этим убытки.

Кроме того, условиями предварительного договора может быть предусмотрено использование различных способов обеспечения исполнения обязательств по заключению основного договора сторонами, в частности, задатка.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен и ни одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (п.6 ст.399 ГК). Иными словами, обязательства по предварительному договору связывают другую сторону только тогда, когда своими правами по договору решит воспользоваться ее контрагент. При отсутствии у сторон такого желания предварительный договор прекращает свое действие в течение согласованного срока. Можно сказать, что предварительный договор лишь создает предпосылки для заключения в будущем основного договора; но нельзя сказать, что он создает обязанности у сторон по заключению такого договора. Основной договор заключается только в случае направления предложения (оферты) другой стороной. В связи с этим мы имеем частный случай заключения договора в обязательном порядке (ст.415 ГК), другими примерами которого являются заключение договора из акта законодательства, заключение публичного договора и т.п.

Применение предварительного договора

Предварительный договор может предшествовать заключению основного договора любого вида (типа). Вместе с тем наиболее распространенными сферами применения предварительных договоров являются следующие.

1. Купля-продажа недвижимости.

Например, согласно п.41 Указа Президента РБ от 09.01.2006 № 15 «О риэлтерской деятельности в Республике Беларусь» риэлтерская организация после подбора варианта сделки с недвижимостью для исключения разногласий может (по желанию потребителей) организовать подписание договора о намерении заключения сделки (предварительного договора). Включение граждан в списки на получение льготных кредитов при приобретении жилого помещения осуществляется с предоставлением предварительного договора приобретения жилого помещения (Положение о порядке и условиях предоставления гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений, утвержденное постановлением Совета Министров РБ от 24.07.2002 № 992).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 мая 2012 г. следует руководствоваться Положением о порядке предоставления гражданам льготных кредитов на строительство (реконструкцию) или приобретение жилых помещений, утвержденным постановлением Совета Министров РБ от 18.04.2012 № 366.

2. Туризм.

В частности, речь идет о предварительной заявке (листе бронирования) туриста (например, разъяснение ВХС РБ от 26.11.2008 № 03-29/2553 «О порядке заключения договора оказания туристических услуг»). Пунктом 3 ст.33 модельного закона «О туристской деятельности» (принят постановлением Межпарламентской Ассамблеи государств - участников СНГ от 16.11.2006 № 27-15) установлено, что заявка является предварительным договором в случае, если это определено сторонами или если условия договора предусматривают депозиты, авансовые и иные предварительные платежи заказчика.

3. Строительный подряд.

Так, согласно п.15 Правил до заключения договора подряда заказчик и подрядчик могут заключить предварительный договор, определяющий взаимоотношения сторон на стадии подготовки к строительству объекта.

4. Подряд на выполнение проектных и изыскательских работ.

К примеру, в соответствии с п.10 Положения о договорах подряда на выполнение проектных и изыскательских работ, утвержденного приказом Минстройархитектуры РБ от 04.11.1999 № 339, возможно заключение предварительного договора, определяющего взаимоотношения сторон на стадии подготовки к проектированию (при отсутствии предпроектной стадии разработки документации по объекту).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 8 мая 2014 г. приказ № 339 на основании постановления Минстройархитектуры РБ от 07.04.2014 № 22 утратил силу. Следует руководствоваться Правилами заключения и исполнения договоров подряда на выполнение проектных и изыскательских работ и (или) ведение авторского надзора за строительством, утвержденными постановлением Совета Министров РБ от 01.04.2014 № 297.

5. Открытие абонемента читателю библиотеки.

Данное действие можно рассматривать как предварительный договор с тем, чтобы всякий раз при выдаче книги заключался договор безвозмездного пользования.

6. Заем.

Поскольку договор займа является в белорусском законодательстве реальным, т.е. до передачи предмета займа обязательств у сторон не существует, чтобы юридически обязать заимодавца к его предоставлению, стороны могут оформить предварительный договор о предоставлении займа.

7. Некоторые срочные сделки, заключаемые на финансовых рынках, в частности опцион (право на покупку финансового актива по фиксированной цене, предоставляемое взамен уплаты премии в момент заключения договора).

Следует отметить, что имеется очень серьезная особенность, отличающая опцион от иных предварительных договоров: опцион - это не обмен обещаниями, а обмен обещания на деньги. Поэтому опцион может иметь и иное объяснение, например, купля-продажа имущественного права (п.4 ст.424 ГК).

8. Предварительный договор купли-продажи имущества, когда срок, в течение которого стороны обязуются заключить основной договор, превышает срок исполнения основного обязательства.

Цель заключения такого договора - обход предписаний о залоге и способах обращения взыскания на заложенное имущество, поэтому всегда остается риск интерпретации такого договора судом как притворной сделки (п.2 ст.171 ГК).

9. Бронирование.

Особой разновидностью предварительного договора является бронирование билетов, мест в гостиницах и т.п. В ряде случаев бронирование является обязательным, в частности, при авиаперевозках (п.13 Авиационных правил воздушных перевозок пассажиров, багажа, грузов, утвержденных постановлением Минтранса РБ 12.08.2009 № 70).

По сути, в результате бронирования заказчик соглашается с условиями оказания услуг, а исполнитель предоставляет последнему право уточнить некоторые условия будущего договора (чаще всего заключаемого в конклюдентной форме). Хотя возможен и иной взгляд на бронирование - как на сделку, заключенную под отлагательным условием (п.1 ст.158 ГК).

Отличие предварительного договора от схожих правоотношений

Предварительный договор имеет определенные сходства с другими юридическими конструкциями, в частности:

1) соглашение (протокол) о намерениях. В юридической литературе это распространенный пример отличия юридически обязательного предварительного договора от лишенного исковой защиты соглашения (протокола) о намерениях, нарушение которого несет лишь моральные издержки для нарушившей стороны (потеря деловой репутации, доверия контрагентов и т.п.). Между тем на практике данные отличия провести значительно сложнее, особенно в следующих случаях:

а) заглавие такого документа не содержит названия либо содержит название, не отнесенное ГК к какому-либо виду (типу) договора (например, соглашение о сотрудничестве, основные направления сотрудничества, протокол совместных действий и т.п.);

б) документ носит наименование, не соответствующее его содержанию: в частности, протокол о намерениях содержит четкие правовые обязательства по заключению основного договора в будущем, или, напротив, в документе, названном предварительным договором, не содержится конкретных обязательств сторон по заключению будущего договора. В связи с этим содержание таких документов должно каждый раз подвергаться толкованию с целью уяснения действительной воли сторон (часть вторая ст.401 ГК).

Так, в одном из судебных дел, вошедших в обзор «О надзорной судебной практике Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь по спорам, связанным с применением отдельных положений Гражданского кодекса Республики Беларусь за третий квартал 2003 года» к документу «Протокол о намерениях (предварительный договор)» были применены положения ст.399 ГК и истцу было отказано в удовлетворении исковых требований на том основании, что данный документ не содержал указание на конкретные обязательства, по которым предполагалось заключить будущие договоры уступки требования, объем уступаемых прав, перечень должников, право требования к которым будет передано, а также иные существенные условия договора;

2) рамочные договоры. Посредством рамочного договора стороны устанавливают определенное длящееся деловое отношение. В рамках рамочного договора определяется общий объем прав и обязанностей, а также иные элементы делового сотрудничества на один, достаточно длительный период времени. Рамочный договор и отдельные связанные с ним договоры находятся между собой в отношении общего и особенного. В отдельных договорах нет необходимости повторять положения об общих условиях, правах и обязанностях, предусмотренных рамочным договором. Однако в отдельном договоре можно предусмотреть права и обязанности, отличные от рамочного, при этом первые будут иметь приоритет.

В этом состоит основное отличие от предварительного и основного договора, которые соотносятся как части единого целого: следовательно, условия основного договора не могут отличаться от предварительного, а лишь дополняют его;

3) договоры организационного типа (генеральные договоры). Такие договоры устанавливают общие условия сотрудничества, от которых, как правило, нельзя отступать в разовых договорах (в этом заключается их отличие от рамочных). Тем не менее в отличие от предварительного договора договоры организационного типа рассчитаны на длительное сотрудничество сторон, предполагающее неоднократное заключение разовых договоров.

Многие банковские договоры имеют черты предварительных, рамочных или генеральных (договор об установлении корреспондентских отношений, договор текущего счета, договор об открытии кредитной линии, общие условия сотрудничества на финансовых рынках и т.п.). Однако при отнесении их к тому или иному виду (типу) необходимо помнить о специфике банковской деятельности, отдающей приоритет не условиям отдельных соглашений, а банковским правилам (общим условиям сделок), поскольку согласно п.2 ст.22 Банковского кодекса РБ договоры, заключаемые банками, по общему правилу, являются публичными договорами и договорами присоединения. По этой причине значение по крайней мере предварительных договоров в банковской практике невелико;

4) предварительное авизо аккредитива. Согласно п.«а» ст.11 Унифицированных правил и обычаев для документарных аккредитивов (в редакции Международной торговой палаты № 600, далее - Унифицированные правила) допускается возможность выдачи посредством телетрансмиссионного сообщения по системе S.W.I.F.T. предварительного авизо аккредитива. Такое сообщение, содержащее фразу «подробности следуют» (или слова с подобным значением) или утверждающее, что подтверждение по почте будет являться рабочим вариантом аккредитива, создает обязательство банка-эмитента выдать рабочий аккредитив на условиях, совместимых с телетрансмиссионным сообщением.

Более того, согласно п.«b» ст.11 Унифицированных правил предварительное авизо о выдаче аккредитива должно посылаться, только если банк-эмитент собирается выдать рабочий экземпляр аккредитива. Банк-эмитент, посылающий предварительное авизо, безотзывно обязуется без задержки открыть рабочий аккредитив или изменения на условиях, совместимых с предварительным авизо.

Таким образом, назначение предварительного авизо иное, чем предварительного договора. Первое имеет целью ускорить ознакомление бенефициара с текстом аккредитива (пока рабочий экземпляр доставляется по почте), и внесения изменений в текст последнего могут являться лишь исключением из правила;

5) сделки, заключенные под условием. В момент заключения предварительного договора его содержание еще не определено полностью, тогда как в условных сделках (ст.158 ГК) оно уже сформировано. С другой стороны, условные сделки (по крайней мере заключенные под отлагательным условием) и предварительный договор объединяет то, что все они нуждаются в своего рода пусковом механизме, приводящем их в действие. Однако и в этом случае имеются различия: в предварительном договоре в роли такого пускового механизма выступают юридические действия сторон, тогда как в условных сделках - прежде всего события, и лишь потом юридические действия.

Вместе с тем предварительный договор сам по себе может быть сделкой, заключенной под условием. Например, основной договор аренды заключается, если ставки арендной платы достигают определенного размера.

Судебная практика по делам, связанным с заключением предварительного договора

Далее рассмотрим некоторые показательные материалы судебной практики, связанные с заключением предварительных договоров.

Пример 1

Хозяйственный суд г.Минска в 2005 г. рассмотрел дело по иску общества с ограниченной ответственностью (ООО) «А» об установлении факта ничтожности предварительного договора, заключенного с ООО «Б».

Из пп.1.1 и 1.2.1 предварительного договора следует, что предметом основного договора являлась купля-продажа незавершенного строительством административного здания, а из п.1.2.2 - что цена договора определена как цена за объект в целом, в стоимость которого входит стоимость материалов, проектно-сметной документации, заключений, согласований и выполненных на объекте работ (услуг) и т.д. Кроме этого, в цену основного договора включены также и понесенные ответчиком иные затраты, связанные со строительством объекта (п.1.2.3 договора).

В соответствии с частью первой ст.525 ГК в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче по договору, в т.ч. данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

В заключенном между сторонами договоре определено лишь местонахождение незавершенного строительством административного здания. Вместе с тем данные в отношении метража, этажности объекта и другие индивидуализирующие недвижимость сведения в договоре не определены.

Таким образом, суд установил, что ни в предварительном, ни в основном договорах стороны не определили условия о предмете договора, направленного на отчуждение недвижимости, ввиду чего в силу п.1 ст.402 ГК такой договор не может считаться заключенным.

Руководствуясь п.14 постановления Пленума ВХС РБ от 27.05.2004 № 11 «О некоторых вопросах применения хозяйственными судами законодательства, регулирующего недействительность сделок», суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении заявленного искового требования об установлении факта ничтожности предварительного договора ввиду его незаключенности.

Пример 2

Хозяйственный суд г.Минска в 2009 г. рассмотрел дело по иску ООО «А» к унитарному предприятию (УП) «Б» о взыскании 700 000 руб. Истец в исковом заявлении указал, что в соответствии с предварительным договором аренды стороны приняли на себя обязательство в течение 5 дней с момента государственной регистрации права собственности ответчика на нежилое помещение объекта «Многоэтажная автостоянка со встроенно-пристроенным торговым блоком» и согласования повышающих коэффициентов к ставке арендной платы заключить договор аренды торгового помещения площадью 1 740 кв.м при условии обязательного перечисления на расчетный счет ответчика денежных средств в сумме 83 042 000 руб. Свои обязательства истец исполнил полностью. Поскольку обязательства по заключению основного договора аренды не были исполнены, по мнению истца, по вине ответчика, истец обратился с иском о взыскании 700 000 руб. неосновательного обогащения.

В ходе рассмотрения спора по существу суд установил, что в соответствии с п.1.1 предварительного договора аренды стороны приняли на себя обязательство в течение 5 рабочих дней с момента государственной регистрации в республиканском унитарном предприятии (РУП) «Гомельское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» права собственности арендодателя на нежилые помещения объекта «Многоэтажная автостоянка со встроенно-пристроенным торговым блоком» и согласования повышающих коэффициентов к арендной плате заключить договор аренды расположенного на 3 этаже объекта торгового помещения общей площадью 1 740 кв.м.

Согласно п.3.1 договора в обеспечение исполнения обязательств по договору арендатор перечисляет на расчетный счет арендодателя денежные средства в сумме 83 042 000 руб. Платежным поручением от 15.10.2008 № 424 истец перечислил ответчику указанную сумму.

По мнению суда, предварительный договор аренды нежилых помещений, заключенный между ООО «А» и УП «Б», содержал все существенные условия, необходимые для заключения основного договора долевого строительства нежилых помещений. Указанные обстоятельства представителями сторон в судебном заседании не оспаривались.

Установлено, что государственная регистрация создания помещения объекта «Многоэтажная автостоянка со встроенно-пристроенным торговым блоком» была произведена ответчиком 21 ноября 2008 г., что подтверждается выпиской № 105:140/09 из регистрационной книги о правах, ограничениях (обременениях) прав на изолированное помещение РУП «Гомельское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру».

Из вышеуказанной выписки следует, что УП «Б» 23 января 2009 г. произвело отчуждение (продажу) помещения открытому акционерному обществу (ОАО) «Д», которое в свою очередь передало помещение в аренду УП »З» на срок со 2 апреля 2009 г. по 1 апреля 2015 г.

Поскольку с 21 ноября 2008 г. УП «Б», являясь собственником помещения, не сообщало истцу о государственной регистрации помещения, не согласовало с истцом повышающих коэффициентов к арендной плате и не предлагало заключить основной договор аренды, чем, по мнению суда, умышленно нарушило условия предварительного договора, при этом совершило действия, свидетельствующие об отчуждении вышеуказанных помещений, которые в настоящее время ответчику не принадлежат, то суд пришел к выводу, что вследствие необоснованного уклонения УП «Б» от заключения основного договора аренды возникла невозможность исполнения истцом предварительного договора в установленный срок.

Учитывая, что ответчик уклонялся от заключения основного договора, имея со дня государственной регистрации права собственности и возможности согласования повышающих коэффициентов все основания для заключения основного договора в срок до 28 ноября 2008 г., предварительный договор фактически не может быть исполнен ответчиком (в силу отчуждения помещения и обременения правами нескольких третьих лиц), а истец утратил интерес к сделке (основному договору аренды), о чем известил ответчика письмом от 15.05.2009, суд пришел к выводу, что обязательства сторон по предварительному договору прекратились 28 ноября 2008 г. и договор следует считать расторгнутым.

Доводы ответчика о возможном заключении с истцом основного договора в течение года со дня заключения предварительного договора, т.е. не позднее 14 октября 2009 г., поскольку предмет такого договора (помещение) из гражданского оборота не выбыл и отсутствуют непреодолимые препятствия для покупки УП «Б» помещения у ОАО «Д» и прекращения договора аренды с УП «З», суд находит несостоятельными, поскольку срок заключения основного договора был поставлен в зависимость от 2 осознанных и волевых действий: государственной регистрации в РУП «Гомельское городское агентство по государственной регистрации и земельному кадастру» права собственности УП «Б» на нежилое помещение и согласования повышающих коэффициентов к ставке арендной платы. Унитарное предприятие «Б» произвело государственную регистрацию помещения, не поставив в известность об этом истца, не предложило согласовать коэффициенты арендной платы, а впоследствии произвело отчуждение помещения, чем подтвердило свое нежелание заключить основной договор с ОАО «А».

Поскольку ответчик, заключивший предварительный договор, необоснованно уклонился от заключения основного договора и им после истечения срока исполнения обязательств по заключению основного договора аренды неосновательно удерживаются денежные суммы истца, то ответчик, по мнению суда, обязан возвратить истцу перечисленные денежные средства в сумме 83 042 000 руб., в т.ч. и заявленные по настоящему иску ООО «А» к УП «Б» 700 000 руб.

Пример 3

Хозяйственный суд г.Минска рассмотрел в 2009 г. дело по иску ОАО «А» к белорусско-английскому совместному закрытому акционерному обществу (ЗАО) «Б» о взыскании 915 889 500 руб. основного долга, 101 144 447 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, 85 263 750 руб. неустойки (пени) с учетом 5-процентного ограничения, 578 881 879 руб. убытков, из которых 458 195 125 руб. - реальный ущерб, 120 686 754 руб. - упущенная выгода. В обоснование исковых требований истец ссылается на факт прекращения действия заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи нежилого помещения от 02.04.2008, который предусматривал, что продавец (ответчик) и покупатель (истец) обязуются в будущем на условиях, оговоренных в нем, заключить договор купли-продажи встроенно-пристроенного нежилого помещения к жилому дому с целевым использованием под магазин общей проектной площадью 265 кв.м. В связи с этим у ответчика возникло обязательство по возврату полученных от истца денежных средств как следствие расторжения договора.

Суд, исследовав материалы дела, заслушав пояснения представителей сторон, пришел к выводу об удовлетворении исковых требований в части основного долга, пени и процентов за пользование чужими денежными средствами и отказе в удовлетворении исковых требований в части убытков в силу следующего.

Пунктом 12 заключенного между сторонами предварительного договора купли-продажи предусмотрены последствия его расторжения - возврат продавцом (ответчиком) покупателю (истцу) денежных средств, уплаченных покупателем в соответствии с настоящим договором не позднее 30 календарных дней с момента расторжения договора.

Исходя из действий сторон, выразившихся в направлении истцом ответчику уведомления о расторжении договора и согласии ответчика возвратить полученные денежные средства в кратчайшие сроки, содержавшемся в письме от 05.02.2009 № 200, а также последующей переписки сторон (копии писем находятся в деле) и действий ответчика, состоящих в частичном возврате истцу уплаченных им денежных средств, суд пришел к выводу, что в связи с прекращением действия договора ввиду его расторжения у ответчика возникло обязательство по возврату полученных от истца в счет исполнения договора денежных средств, всего в сумме 1 524 889 500 руб.

При этом датой расторжения договора суд посчитал письменное согласие истца на применение последствий расторжения договора, содержащееся в письме от 05.02.2009 № 200. Доводы ответчика о том, что рассматриваемый предварительный договор купли-продажи не расторгнут по причине несоблюдения письменной формы путем составления одного документа, суд оценил следующим образом.

В материалы дела сторонами представлена переписка, из которой следует, что письмом от 15.01.2009 № 01-13/24/1 истец, воспользовавшись своим правом на расторжение договора, закрепленным в п.10 предварительного договора от 02.04.2008, предложил ответчику расторгнуть указанный договор и возвратить полученные от истца денежные средства. Письмом от 05.02.2009 № 200 ответчик фактически согласился на расторжение договора, указав, что изыщет возможности для скорейшего возврата денежных средств, после чего с марта 2009 г. начал возвращать истцу полученные от него по договору денежные средства. При этом и после возбуждения производства по настоящему делу ответчик также возвратил истцу 380 000 000 руб.

Таким образом, ответчик, получив отказ истца от заключения основного договора купли-продажи, фактически согласился с тем, что стороны не будут заключать основной договор купли-продажи; об этом свидетельствуют и указание ответчика в письме от 05.02.2009 № 200, что в настоящее время помещение, являющееся предметом предварительного договора купли-продажи от 02.04.2008, планируется к продаже третьим лицам, и неоднократные действия ответчика на протяжении более полугода по возврату полученных от истца денежных средств. Никаких возражений по поводу расторжения договора либо ссылок на обязанность истца заключить основной договор купли-продажи от ответчика не последовало.

Указанные действия сторон свидетельствуют о том, что они по обоюдному согласию расторгли предварительный договор купли-продажи от 02.04.2009 и все их последующие действия были направлены на исполнение последствий расторжения договора.

Таким образом, в соответствии со ст.7 ГК, частью первой ст.420 ГК, оценивая фактические взаимосогласованные действия сторон, суд установил, что с 5 февраля 2009 г. предварительный договор купли-продажи от 02.04.2008 расторгнут.

Несоблюдение формы фиксации расторжения договора не может изменить юридические последствия совершенных сторонами действий.

На основании вышеизложенного, в силу п.12 договора суд пришел к выводу, что у ответчика возникло обязательство по перечислению истцу в течение 30 календарных дней полученных от него денежных средств в белорусских рублях, всего в сумме 1 524 889 500 руб. До предъявления иска ответчик в добровольном порядке перечислил истцу 229 000 000 руб., после предъявления иска - 380 000 000 руб. Таким образом, неисполненная сумма обязательства составляет 915 889 500 руб., в связи с чем суд удовлетворяет требование о взыскании 915 889 500 руб. основного долга.

Поскольку судом установлено, что ответчик согласился с расторжением договора 5 февраля 2009 г., следовательно, по истечении 30 календарных дней возникает просрочка со стороны ответчика по возврату перечисленных истцом денежных средств.

На основании изложенного суд счел правомерным требование истца о взыскании с ответчика пени в размере 0,1 % от стоимости помещения за каждый день просрочки исполнения, но не более 5 % от стоимости помещения. При этом стоимость помещения, от которой подлежит исчислению пеня, согласована сторонами в п.3.1 договора и составляет 1 705 275 000 руб. Доводы ответчика о том, что стоимость помещения необходимо определять исходя из размера фактически перечисленных истцом денежных средств, не подтверждены, поскольку согласно ст.401 ГК при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Пунктом 3.2 договора стороны определили не стоимость помещения, а сроки и порядок уплаты стоимости помещения. Расчет истца с учетом 5-процентного ограничения пени, установленного договором, обоснован, всего - 85 263 750 руб.

В силу нормы ст.366 ГК суд пришел к выводу, что в связи с наличием со стороны ответчика просрочки по возврату истцу денежных средств требование о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами согласно расчету истца исходя из ставки рефинансирования Национального банка РБ в размере 14 % годовых, всего в сумме 101 144 447 руб., законно и обоснованно.

Предварительный договор купли-продажи предусматривал, что перечисление истцом во исполнение договора денежных средств осуществляется в белорусских рублях по курсу Национального банка РБ на день платежа. При этом стороны определили размеры и сроки платежа в долларах США (по курсу). Однако исходя из норм ст.141 и 298 ГК заявленная истцом ко взысканию сумма в размере 458 195 125 руб., исчисленная как курсовая (суммовая) разница между перечисленной суммой в белорусских рублях по сравнению с исчисленной суммой по курсу доллара США на дату предъявления иска, не может быть отнесена к реальному ущербу: истец не представил доказательств и пояснений, какие расходы он произвел либо должен будет произвести либо какое его имущество утрачено либо повреждено и какая причинно-следственная связь с учетом ст.141 ГК между несвоевременным возвратом ответчиком денежных средств в белорусских рублях и увеличением курса доллара США.

На основании положений ст.14 ГК для возникновения обязанности у должника по возмещению убытков в виде упущенной выгоды должен быть доказан факт причинения убытков, причинно-следственная связь между неисполнением обязательства и возникшими убытками, размер причиненных убытков. При возмещении упущенной выгоды принимается во внимание та выгода, которая должна быть получена при обыкновенном ходе событий, а не ожидание возможной прибыли. Представленные истцом договоры срочного банковского вклада (депозита) не могут подтверждать факт того, что перечисленные ответчиком денежные средства в обязательном порядке были бы незамедлительно размещены истцом во вклады (депозиты), а не были бы направлены на иные цели, т.е. причинно-следственная связь между заявленной суммой 120 686 754 руб. и ненадлежащим исполнением ответчиком своих обязательств не доказана.

Таким образом, исковые требования были судом удовлетворены частично.

Примечание 1. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ (постатейный). Ч.1. / Под ред. Садикова О.Н. - М., 1998. - С.695. Ссылка при этом дается на ст.424 Гражданского кодекса РФ, аналогичную по содержанию ст.394 ГК.

Примечание 2. За нотариальное удостоверение предварительного договора уплачивается государственная пошлина в размере 4 базовых величин (п.8 приложения 18 к Особенной части Налогового кодекса РБ).

От редакции «Бизнес-Инфо» Материал ссылается на Особенную часть Налогового кодекса РБ в редакции до 1 января 2019 г. С 1 января 2019 г. вышеназванный Кодекс на основании Закона РБ от 30.12.2018 № 159-З изложен в новой редакции. Комментарии см. здесь. В части налогообложения материал актуален на дату его написания.

15.11.2010 г.

Сергей Овсейко, кандидат юридических наук