Материал помещен в архив

ПРИ ЭКСПЛУАТАЦИИ ЗДАНИЯ ОБНАРУЖЕНЫ ДЕФЕКТЫ, ДОПУЩЕННЫЕ ПОДРЯДЧИКОМ: ДЕЙСТВИЯ ЗАКАЗЧИКА

Ситуация Заказчик в процессе эксплуатации нового здания обнаружил дефекты, допущенные подрядчиком при его строительстве. С учетом того что гарантийный срок не истек, какие существуют правовые основания обращения с претензией к подрядчику, если акт приемки выполненных работ был подписан без замечаний?

Если дефекты не были оговорены проектной документацией и их невозможно было обнаружить в момент приемки объекта, заказчик имеет право требовать исправления недостатков.

По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику в установленный срок, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его (уплатить цену работы). Работа выполняется за риск подрядчика, если иное не предусмотрено законодательством или соглашением сторон.

К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на проектные и изыскательские работы) положения, предусмотренные § 1 «Общие положения о подряде» главы 37 Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК), применяются, если иное не установлено ГК и иными актами законодательства об этих видах договоров (ст.656 ГК).

По договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленный договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить строительные и иные специальные монтажные работы и сдать их заказчику, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять результаты этих работ и уплатить обусловленную цену (п.1 ст.696 ГК).

Качество выполненной подрядчиком работы должно соответствовать условиям договора подряда, а при их отсутствии или неполноте - требованиям, обычно предъявляемым к работам соответствующего рода. Если иное не предусмотрено законодательством или договором, результат выполненной работы должен в момент передачи заказчику обладать свойствами, указанными в договоре или определенными обычно предъявляемыми требованиями, и в пределах разумного срока быть пригодным для установленного договором использования, а если такое использование договором не предусмотрено, - для обычного использования результата работы такого рода (п.1 ст.674 ГК).

Заказчик обязан в порядке и сроки, предусмотренные договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять результат выполненной работы, а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику. Заказчик, обнаруживший при приемке недостатки в результате выполненной работы, вправе ссылаться на них только в случае, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении (пп.1, 2 ст.673 ГК).

На принятые в эксплуатацию объекты и выполненные строительные работы, являющиеся предметом договора, устанавливается гарантийный срок 5 лет, за исключением:

• технологического, инженерного, сантехнического, электротехнического и другого оборудования, материалов и изделий, использованных для строительства объектов (выполнения строительных работ), гарантийный срок на которые устанавливается законодательством, в том числе техническими нормативными правовыми актами, или изготовителем;

• работ по текущему ремонту, пусконаладочных работ, гарантийный срок на которые устанавливается не менее 2 лет (часть первая п.66 Правил заключения и исполнения договоров строительного подряда, утвержденных постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 15.09.1998 № 1450).

От редакции «Бизнес-Инфо» С 14 апреля 2018 г. согласно абзацу 1 части первой п.66 Правил № 1450 (в редакции постановления Совета Министров Республики Беларусь от 10.04.2018 № 274) устанавливается гарантийный срок не менее 5 лет.

Подрядчик несет ответственность перед заказчиком за допущенные отступления от требований, предусмотренных в проектно-сметной документации и обязательных для сторон строительных нормах и правилах. Подрядчик не несет ответственности за допущенные им без согласия заказчика мелкие отступления от проектно-сметной документации, если докажет, что они не повлияли на качество объекта строительства (ст.709 ГК).

Подрядчик несет ответственность за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, если не докажет, что они произошли вследствие нормального износа объекта или его частей, неправильной его эксплуатации или неправильности инструкций по его эксплуатации, разработанных самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами, ненадлежащего ремонта объекта, произведенного самим заказчиком или привлеченными им третьими лицами (п.2 ст.710 ГК).

Справочно При выявлении строительных работ ненадлежащего качества в период гарантийного срока оформляется дефектный акт на гарантийный ремонт формы С-23 (данная форма, а также порядок ее заполнения и применения утверждены постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 17.10.2011 № 48). При этом нужно отличать дефектный акт формы С-23 и дефектный акт формы С-1, утвержденный постановлением Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 29.04.2011 № 14. Дефектный акт формы С-1 используют для обоснования принятия решения о проведении текущего ремонта. Он служит исходным документом для составления сметы на проведение строительно-монтажных работ по текущему ремонту, ремонтных работ, выполняемых хозяйственным или подрядным способом.

Сдача результата работы подрядчиком и приемка его заказчиком оформляются актом, подписанным обеими сторонами. При отказе одной из сторон от подписания акта в нем делается отметка об этом с указанием мотивов отказа и акт подписывается другой стороной (п.4 ст.708 ГК).

Справочно Объекты независимо от источников финансирования подлежат приемке в эксплуатацию приемочными комиссиями в соответствии с Положением о порядке приемки в эксплуатацию объектов строительства, утвержденным постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 06.06.2011 № 716. Приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 26.10.2012 № 339 утверждены и введены в действие формы: • акта приемки оборудования после комплексного опробования; • акта приемки в эксплуатацию объекта, законченного возведением, реконструкцией, реставрацией, благоустройством; • акта приемки в эксплуатацию объекта, законченного капитальным ремонтом; • акта приемки в эксплуатацию одноквартирных жилых домов, квартир в блокированных жилых домах и нежилых капитальных построек на придомовой территории, финансируемых физическими лицами; • акта приемки в эксплуатацию гаража, законченного возведением, реконструкцией, капитальным ремонтом; • акта приемки в эксплуатацию дач, законченных возведением, реконструкцией, реставрацией, капитальным ремонтом; • акта приемки выполненных работ по переустройству и (или) перепланировке жилого помещения; • заключения (по результатам рассмотрения исполнительной технической документации и осмотра объекта (стройки) в натуре с выборочной проверкой узлов, деталей, систем); • гарантийного паспорта объекта строительства. Помимо форм указанным приказом утверждены: • перечень документации, представляемой приемочной комиссии генеральным подрядчиком (подрядчиком); • перечень документации, представляемой приемочной комиссии заказчиком.   От редакции «Бизнес-Инфо» С 3 февраля 2019 г. действует постановление Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 06.12.2018 № 40 «Об установлении форм актов приемки объектов в эксплуатацию, гарантийного паспорта объекта строительства, перечней документов, представляемых приемочной комиссии». С 5 февраля 2019 г. приказ № 339 утратил силу приказом Министерства архитектуры и строительства Республики Беларусь от 05.02.2019 № 26.

Заказчик вправе отказаться от приемки результата работ в случае обнаружения недостатков, которые исключают возможность его использования для указанной в договоре строительного подряда цели и не могут быть устранены подрядчиком или заказчиком (п.6 ст.708 ГК).

Заказчик обязан в порядке и сроки, предусмотренные договором подряда, с участием подрядчика осмотреть и принять результат выполненной работы, а при обнаружении отступлений от договора, ухудшающих результат работы, или иных недостатков в работе немедленно заявить об этом подрядчику (п.1 ст.673 ГК).

Пункт 2 ст.673 ГК содержит существенное условие о том, что заказчик, обнаруживший при приемке недостатки в результате выполненной работы, вправе ссылаться на них только в случае, если в акте либо в ином документе, удостоверяющем приемку, были оговорены эти недостатки либо возможность последующего предъявления требования об их устранении.

Обратите внимание! Если иное не предусмотрено договором подряда, заказчик, принявший результаты работы без проверки, лишается права ссылаться на недостатки работы, которые могли быть установлены при обычном способе ее приемки (явные недостатки) (п.3 ст.673 ГК).

Таким образом, для решения вопроса о предъявлении претензии к подрядчику необходимо исходить из того, носили ли недостатки при приемке выполненных работ явный характер, поскольку обнаруженные заказчиком явные недостатки не дают правовых оснований для обращения с требованием об их устранении. Это правило распространяется и на обнаружение недостатков в период гарантийного срока, если работы были приняты без замечаний.

Справочно Указанную правовую позицию подтверждает и имеющаяся судебная практика (решение хозяйственного суда г. Минска от 01.03.2010 (дело № 51-24/010М), постановление апелляционной инстанции хозяйственного суда г. Минска от 15.03.2011 (дело № 1-12/2011/153а)).

21.12.2015

Владимир Филипповский, доктор философии, судья Высшего Хозяйственного Суда Республики Беларусь в отставке, заместитель Председателя Третейского суда при Ассоциации белорусских банков